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Auf einen Blick
  • Wie viel Grundsteuer Eigentümerinnen oder Eigentümer jährlich für ihre Immobilie zahlen, wird anhand des Einheitswertes bemessen.

  • Der Fiskus ermittelt den Einheitswert. Es gibt verschiedene Berechnungsverfahren.

  • Als Basis für den Einheitswert dient der Wert, den die Immobilien 1964 (in den alten Bundesländern) bzw. 1935 (in den neuen Bundesländern) erzielt hätte.

  • Weil die alten Wertmaßstäbe nicht mehr dem realen Immobilienmarkt gerecht werden, müssen die Einheitswerte zum Jahr 2025 neu berechnet werden. Dann tritt eine Grundsteuerreform in Kraft.
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Wer eine Immobilie oder ein Grundstück sein Eigen nennt, zahlt Grundsteuer. Für deren Berechnung dient der Einheitswert als Bemessungsgrundlage – je höher er liegt, desto höher fällt die Grundsteuer aus. Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, erben oder bereits besitzen, ist es für Sie also von Interesse, was der Einheitswert eigentlich aussagt und wie er zustande kommt.

 

Welche Bedeutung hat der Einheitswert und was sagt er aus?

Der Einheitswert wird nicht nur für private, sondern auch für gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Häuser und Grundstücke erhoben. Die Finanzbehörde berechnet ihn, wenn auf einem Grundstück ein neues Haus gebaut oder ein Grundstück erstmalig besteuert wird. In bestimmten Fällen wird der bereits ermittelte Einheitswert neu festgestellt. Das geschieht dann, wenn

  • ein vorhandenes Gebäude grundlegend baulich verändert wird oder
  • ein bestehendes Grundstück neu aufgeteilt oder Wohnungseigentum gegründet wird.

Für die auf die Immobilie anfallende Grundsteuer dient der Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Weitere Faktoren sind die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz. Die Grundsteuermesszahl ist eine Promillezahl und hängt von der Art des Gebäudes bzw. Grundstücks sowie der Größe der Gemeinde ab und ob sich diese in einem neuen oder alten Bundesland befindet. Zudem wird zwischen Alt- und Neubau unterschieden. Der Hebesatz ist ein prozentualer Vervielfältiger, der von der Kommune für die gesamte Gemeinde festgelegt wird.

Beispielrechnung

Für eine Eigentumswohnung in Hamburg gilt ein Einheitswert von 50.000 Euro. Die Grundsteuermesszahl beträgt in diesem Fall 3,5 Promille, der Hebesatz in Hamburg 540 %. Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

  • Grundsteuermessbetrag (3,5 Promille von 50.000 Euro) = 175 Euro
  • Jahresgrundsteuer Berechnung (175 Euro X 540 %) = 945 Euro

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Einheitswert ist nicht gleich Verkehrswert

Einheitswert und Verkehrswert einer Immobilie stimmen nicht überein. Als Basis für den Einheitswert dienen zurzeit im Westen Deutschlands noch die Wertverhältnisse von 1964 und in den neuen Bundesländern von 1935.

Der Verkehrswert hingegen spiegelt den aktuell auf dem freien Markt erzielbaren Preis der Immobilie wider. Er ist wichtig für die Preisfindung und liegt um ein Vielfaches höher. Für potenzielle Käuferinnen oder Käufer von Immobilien ist der Einheitswert nur indirekt von Interesse, nämlich dann, wenn Sie wissen wollen, wie viel Grundsteuer auf das Objekt anfällt.

 

So wird der Einheitswert berechnet

Es gibt verschiedene Verfahren, mit denen der Einheitswert berechnet wird. Welches zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab. Zunächst ist zu unterscheiden, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Bei bebauten Grundstücken sind zwei Berechnungsverfahren – das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren – möglich. Bei unbebauten Immobilien wird lediglich der Bodenrichtwert ermittelt.

Unabhängig vom Verfahren gilt: Berechnet das Finanzamt den Einheitswert, orientiert es sich daran, wie viel die Immobilie am Stichtag 1. Januar 1964 (West) bzw. 1. Januar 1935 (Ost) wert gewesen wäre. Worin liegt das begründet? Als der Einheitswert 1935 gesetzlich eingeführt wurde, war vorgesehen, die ermittelten Werte im Rahmen einer Hauptfeststellung alle sechs Jahre zu aktualisieren. Aufgrund des hohen bürokratischen Aufwands erfolgte dies aber zum ersten und letzten Mal im Jahre 1964. Für Immobilie in den neuen Bundesländern gelten sogar die Wertmaßstäbe des Jahres 1935. Auf Basis dieser Zahlen wurden dann jeweils auch alle Neubauten bewertet.

Das Ertragswertverfahren – auf Basis der erzielbaren Jahresrohmiete

Anhand des Ertragswertverfahrens werden bebaute gemischt genutzte Grundstücke, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke und fast alle Einfamilienhäuser bewertet. Ermittelt wird die erzielbare Jahresrohmiete nach den Preisen von 1964 bzw. 1935 und mit einem gesetzlichen vorgeschriebenen Vervielfältiger multipliziert. Wertsteigernde oder wertmindernde Umstände können Zu- oder Abschläge nach sich ziehen. Das Verfahren erfolgt unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht. Bei selbst genutzten Immobilien wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren ist deutlich komplizierter als das Ertragswertverfahren. Das Finanzamt setzt es ein, wenn kein Jahresrohertrag für die Immobilie festzustellen ist, wie es beispielsweise bei Luxusimmobilien der Fall sein kann. Ermittelt wird der Substanzwert der Immobilie, indem die Werte für das Grundstück, das Gebäude und die Außenanlagen zusammengerechnet werden (Ausgangswert). Wertmindernde und werterhöhende Kriterien wie die Lage oder die Bauweise fließen in die Berechnung. Der so ermittelte Ausgangswert wird mit einer gesetzlich vorgegeben Wertzahl multipliziert. Je nachdem, in welche der feststehenden Kategorien von Immobilien das zu bewertende Objekt fällt, gilt ein bestimmter Prozentsatz als Wertzahl, die zwischen 50 bis 85 Prozent liegt.

Der Bodenrichtwert – bei unbebauten Grundstücken

Bei einem unbebauten Grundstück ist lediglich der Bodenrichtwert ausschlaggebend, wie hoch der Einheitswert liegt. Zur Berechnung multipliziert die Finanzbehörde die Quadratmeterzahl des Grundstückes mit dem ermittelten Bodenrichtwert von 1964 bzw. 1935.

Sonderregel

Für Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern gilt eine Sonderregelung. Lässt sich für diese der Wert im Jahr 1935, in der Regel aufgrund fehlender Unterlagen, nicht feststellen, greift eine Ersatzbemessungsgrundlage. Diese basiert auf der Wohn- oder Nutzfläche des Grundstücks.

 

Woher bekomme ich den Einheitswert?

Nach der Berechnung teilt das Finanzamt der Eigentümerin oder dem Eigentümer den Einheitswert mit – im Einheitswertbescheid. Er dient als Grundlage für den Grundsteuermessbescheid (Einheitswert x Steuermesszahl), auf dem wiederum der Grundsteuerbescheid beruht. Letzteren erstellt die Kommune. Wer einen Einheitswertbescheid erhält, kann dagegen innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben.

Muss eine Immobilie neu bewertet werden (Wertfortschreibung), beispielsweise weil ein Haus auf dem Grundstück neu gebaut oder baulich stark verändert wurde, erfolgt dies auf Antrag. Das Finanzamt nimmt die Bewertung zum 1. Januar im Folgejahr der Wertänderung oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit vor. Wird eine Immobilie verkauft, löst dies eine sogenannte Zurechnungsfortschreibung aus. Der Einheitswert ändert sich nicht, sondern der bisherige Wert per Bescheid der neuen Eigentümerin oder dem neuen Eigentümer zugeschrieben.

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Ab 2025 gelten Änderungen

Die Tatsache, dass der Einheitswert auf Basis überholter Zahlen errechnet wird, führt zu Ungerechtigkeiten bei der Grundsteuer.

Ein Beispiel: In einem Viertel einer Großstadt steht ein Gebäude mit einem aktuellen Verkehrswert von 400.000 Euro und einem Einheitswert von 35.000 Euro. In einem anderen Viertel beträgt der Verkehrswert für ein baugleiches Gebäude ebenfalls 400.000 Euro, der Einheitswert jedoch 20.000 Euro. Dieses Viertel hat sich im Laufe der Zeit von einer weniger attraktiven zu einer guten Lage entwickelt. Trotzdem wird das zweite Gebäude niedriger besteuert als das erste.

2018 stufte das Bundesverfassungsgericht die Verwendung der veralteten Einheitswerte als verfassungswidrig ein. Der Bund geriet somit unter Handlungszwang und beschloss eine grundlegende Reform der Grundsteuer, die ab 2025 in Kraft tritt. Bis dahin werden die Einheitswerte neu angesetzt und in Folge alle sieben Jahre angepasst. Allerdings müssen die Länder der vorgeschlagenen Berechnungsmethode des Bundesfinanzministeriums nicht folgen. Sie können auch davon abweichen und eigene Methoden entwickeln. Folge der Reform wird sein: Manche Eigentümerinnen und mancher Eigentümer werden künftig mehr Grundsteuer zahlen, andere entsprechend weniger. Im Allgemeinen soll sie aber nicht zu Steuererhöhungen führen. Damit dieser Plan aufgeht, müssen die Kommunen die Hebesätze jedoch entsprechend senken.

Lesen Sie in einem weiteren Ratgeber auf biallo.de, wie die Grundsteuer nach der Reform berechnet wird.



Über die Autorin Anette Stein

hat Germanistik und Politik in Hannover studiert und einen betriebswirtschaftlichen Abschluss. Als selbstständige Journalistin und Lektorin arbeitet sie seit rund 20 Jahren für verschiedene Wirtschaftsmedien sowie Verlage. Spezialisiert hat sich Anette auf Verbraucherthemen rund um Finanzen und Versicherungen. Für biallo.de schreibt sie in den Bereichen Baufinanzierungen und Immobilien. Als Co-Autorin hat sie zahlreiche Fachratgeber in diesen Themengebieten veröffentlicht, unter anderem: 

  • Immobilien als Geldanlage, erschienen 2020 im Haufe Verlag, 
  • Immobilienverkauf: Erfolgreich - gewinnbringend - rechtssicher, erschienen 2019 im Haufe Verlag.

  Anette Stein