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Schauen wir uns den Verkauf mit Rückanmietung einmal genauer an. Er ist aus unserer Sicht die transparenteste, rechtssicherste und fairste Lösung der Immobilien-Verrentung. "Das Verkaufsmotiv ist ganz oft, dass die Pflege der eigenen Immobilie als Last empfunden wird", sagt Dr. Henryk Seeger, Gründer und Geschäftsführer der GNIW Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft aus Berlin. Ausziehen wollten die Seniorinnen und Senioren deswegen aber nicht.
In der Praxis geht das so: Schritt eins ist der klassische Verkauf der Immobilie nahe am heutigen Marktwert. Diese Einnahme erhalten die Verkäufer steuerfrei.
Den Verkäufern wird ein notariell abgesichertes Wohnrecht zugesichert. Zudem schließen Käufer und Verkäufer einen Mietvertrag, bei dem ein Kündigungsrecht für den Vermieter ausgeschlossen wird. Die Miethöhe ist ortsüblich und kann – je nach Vertrag – gar nicht oder nur wie vereinbart erhöht werden.
Selbst wenn der neue Eigentümer die Immobilie an einen Dritten verkauft, ändert sich nichts außer dem Ansprechpartner. Der neue Besitzer tritt in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein, der Mietvertrag und alle Vereinbarungen laufen einfach weiter.
Der Käufer hat dadurch keinen Nachteil – im Gegenteil. Die alten Eigentümer werden "ihre" Immobilie mit Sicherheit pfleglicher behandeln, als es Fremde tun würden. Da ihm die gleiche Miete zufließt wie bei Dritten, kann er auch keinen Nutzungsabschlag abziehen. Das heißt: Den Verkäufern fließt der gesamte Kaufpreis zu.
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Praxisbeispiel zur Rückvermietung
Hier ein Rechenbeispiel: Für ein Haus in Dortmund wird ein Verkaufspreis von rund 400.000 Euro aufgerufen.
Nehmen wir einmal an, dieser Preis wird tatsächlich erzielt und die alten Eigentümer wollen dort wohnen bleiben. Die ortsübliche Miete beträgt rund 1.000 Euro netto kalt. Das bedeutet konkret: Die Verkäufer könnten mithilfe des Verkaufspreises maximal 400 Nettomieten zahlen, wenn Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. Das sind insgesamt 33 Jahre und drei Monate. Das heißt aber auch: Wer Kinder hat, kann diesen schon zu Lebzeiten Schenkungen zukommen lassen und erspart ihnen dadurch Erbschaftsteuern.
Lassen sich geringere Verkaufspreise erzielen, ist die Miete auch entsprechend geringer – und umgekehrt: In München oder Hamburg wird man mehr Miete zahlen müssen, erzielt aber auch höhere Verkaufspreise.
Genaue Regelung für die Mietzahlung
Für den Verkäufer können deutlich steigende Mieten in Ballungsräumen zum Problem werden. Denn auch in Zukunft dürften diese deutlich schneller steigen als die Renten. Daher sollten die Verkäufer hier eine detaillierte Regelung treffen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Auch muss die Frage der Untervermietung geregelt werden.
Die GNIW beispielsweise hat folgende Regelung getroffen: Die Miete wird bei Vertragsschluss anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegt. Mieterhöhungen sind für die ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Anschließend sind Mieterhöhungen maximal einmal pro Jahr bis zur Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren möglich, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete der Referenzrahmen bleibt.
Sie zahlen eine faire und marktübliche Miete, solange Sie in der Immobilie wohnen bleiben wollen. Das Geschäftsmodell der GNIW sei nicht Miete, speziell nicht Mieterhöhungen, sagt Dr. Seeger. Die GNIW lebe davon, Immobilien im bewohnten Zustand einzukaufen und diese dann zu einem späteren Zeitpunkt im leerstehenden Zustand für mehr Geld zu verkaufen.
Weniger Geld bei Nießbrauch
In der Regel sind Häuser, die vermietet sind, schwerer zu verkaufen als Immobilien, die der Käufer für sich selbst nutzen kann. Das gilt natürlich auch dann, wenn der alte Eigentümer in der Immobilie als Mieter verbleibt. Daher wird von Maklern auch noch eine andere Variante angeboten: Der Verkäufer lässt sich einen Nießbrauch einräumen und zahlt keine Miete. Das wirkt sich natürlich auf den Verkaufspreis entsprechend aus. Beide Varianten führen zum gleichen Ergebnis. Entweder zahlt der Verkäufer monatlich eine Miete bei höherem Verkaufspreis oder er zahlt keine und erhält den abgezinsten Verkaufspreis. Der niedrigere Verkaufspreis, so bestätigen uns Makler, macht die Käufersuche einfacher. Zu bedenken ist jedoch folgende Situation: Verlässt man das Haus, weil es einem zu viel wird, kann man dieses vermieten und die Mieten einstreichen. Will man sich jedoch als älterer Mensch mit irgendwelchen Mietern herumärgern?
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Instandhaltungskosten trägt der neue Eigentümer
Wie in einem ganz normalen Mietverhältnis tragen die alten Eigentümer nun als Mieter die Kosten von Kleinreparaturen. Deren Gesamthöhe pro Jahr sollte im Mietvertrag geregelt sein. Wird jedoch eine neue Heizung fällig oder muss das Dach neu gedämmt werden, muss dies der neue Eigentümer übernehmen. Um genau diese Kosten nicht mehr tragen zu müssen, haben viele Alteigentümer das Haus verkauft.
Wer bietet in Deutschland den Verkauf mit Rückanvermietung an?
Einen Verkauf mit Rückanmietung wird vor allem von Maklern angeboten, die für jedes Haus oder jede Eigentumswohnung einen passenden Käufer suchen. Darunter lassen sich auch die größten Makler-Unternehmen im Internet über Google finden, wenn Sie das Stichwort "Verkauf und Rückanmietung" eingeben. Aber auch größere Unternehmen wie die GNIW, die von sich behauptet, in Deutschland die Nummer eins in Sachen Rückmietverkauf zu sein, können eine interessante Option darstellen.
Doch Vorsicht: Einige Unternehmen wie Heimkapital oder Deutsche Teilkauf bieten diese Form der Immobilien-Verrentung offiziell auch an. Aber die Deutsche Teilkauf beispielsweise zählt so viele Nachteile auf, dass man den Eindruck hat, dass sie mehr am Teilverkauf interessiert ist, an dem es wohl mehr zu verdienen gibt.
Braucht man überhaupt ein Unternehmen oder kann man das nicht auch selbst machen? Dazu findet man bei RentePlusImmobilie.de diese Überlegungen: "Vorteil der Verrentungsmethode 'Rückmietkaufvertrag' ist, dass man die Vermarktung der Immobilie durchaus selbst vornehmen kann. Die Frage ist jedoch, wie sehr man an Diskretion interessiert ist, wenn man seine selbstgenutzte Immobilie verrenten möchte. Denn ein Inserat bei den gängigen Immobilienplattformen oder aber auch die Beauftragung des Maklers vor Ort birgt durchaus die Gefahr, dass binnen kürzester Zeit jeder weiß, dass man seine Immobilie verkaufen möchte, was vielen Immobilieneigentümern unrecht ist. Diese Überlegung sollte man also unbedingt anstellen und sich gut überlegen, ob man den Verkauf wirklich selbst umsetzen will, was viel Arbeit bedeutet."
Vor- und Nachteile eines Verkaufs plus Rückanmietung
Der Rückmietverkauf ist gerade für ältere Menschen eine attraktive Lösung, um die eigene Rente aufzubessern. Jedoch kann dabei auch der ein oder andere Nachteil entstehen.
Vorteile dieses Modells
- Man erzielt den höchsten Verkaufspreis aller Verrentungsmodelle.
- Der Verkaufserlös ist steuerfrei, wenn Sie Ihre Immobilie in den vergangenen drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnten. Die Grunderwerbsteuer zahlt nur der Käufer.
- Immobilien mit Wohnrecht können Käufer auch fremdfinanzieren, also mit Krediten.
- Instandhaltung übernimmt der Käufer.
- Verkäufer regeln schon zu Lebzeiten, was mit der Immobilie geschieht und vermeiden dadurch Erbauseinandersetzungen.
- Erben können schon zu Lebzeiten mit Schenkungen bedacht werden.
Nachteile dieses Modells
- Die meisten Leute schaffen Immobilien an, um im Alter mietfrei zu wohnen. Jetzt fällt eine Miete an. Das ist eine Hürde, die man nehmen muss.
- Viele Ältere wohnen in zu großen Immobilien, da die Kinder ausgezogen sind. Je größer die Immobilie, desto höher die Miete – aber auch der Verkaufspreis.
- Wertsteigerungen gehen zugunsten des Käufers.