Umkehrhypothek: Fluch oder Segen?

Alternative Altersvorsorge Umkehrhypothek: Fluch oder Segen?

von Eike Schulze
Auf einen Blick
  • Die sogenannte Umkehrhypothek ist eine aus den USA stammende Art der Immobilienverrentung. Dabei handelt es sich um einen Kreditvertrag, dem die Immobilie als Sicherheit dient. 

  • Interessant ist diese Form der Altersvorsorge vor allem für Eigenheimbesitzer, die nur eine kleine Rente beziehen und zudem kinderlos sind. Allerdings fällt die Rentenzahlung vergleichsweise gering aus.

  • Verbraucher, die sich für eine Umkehrhypothek interessieren, sollten genau auf die Finanzkraft des Anbieters achten.

  • Wer nicht in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchte, für den bieten sich als Alternativen ein Verkauf beziehungsweise die Vermietung an.
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Die Umkehrhypothek, auch bekannt als Rückwärtshypothek oder reverse mortgage, ist eine Art der Immobilienverrentung. Wie die englische Bezeichnung schon andeutet, stammt die Idee aus den USA und ist dort gängige Praxis.

Mittlerweile gibt es dieses Prinzip auch in vielen europäischen Ländern, so auch in Deutschland. Interessant ist diese Form der Altersversorgung für Eigenheim-Besitzer mit einer bescheidenen Rente, die ihre Finanzen aufbessern wollen. Ins Geschäft kommt der Eigentümer mit einer Bank oder Versicherung. Er beleiht seine Immobilie und erhält daraus eine lebenslange Rentenzahlung.

Wie läuft die Umkehrhypothek ab?

Der Eigentümer nimmt auf seine Immobilie eine tilgungsfreie Hypothek auf und bekommt das Geld vom Kreditinstitut in monatlichen Raten ausgezahlt. Dabei gilt: Je höher der Wert der Immobilie und je älter der Eigentümer, desto höher die maximale Kreditsumme.

Das Darlehen wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die Immobilie dient somit als Sicherheit für das Geschäft. Die Auszahlungen sind nach geltendem Recht steuerfrei. Für das Darlehen fallen über die Laufzeit garantierte Zinsen an.

Der Eigentümer leistet jedoch während dieser Zeit weder Tilgungs- noch Zinszahlungen. Nach Entnahme der gesamten Summe entscheidet der Kunde, ob er die Darlehensschuld zuzüglich der angefallenen Zinsen, beispielsweise aus dem Verkaufspreis des Objekts, tilgt oder das Haus beziehungsweise die Wohnung in das Eigentum der Bank übergeht.

Wählt er die zweite Variante, zahlt er nur die Zinsen. Stirbt der Kreditnehmer, ohne vorher seine Rentenhypothek getilgt zu haben, können die Erben den Kredit tilgen, oder die Bank verwertet das Objekt und zahlt den Hinterbliebenen die Differenz zwischen Verkaufserlös und Kreditschuld aus.

Noch wenige Anbieter

Zwar gab es vor einiger Zeit Anläufe von Anbietern, Umkehrhypotheken in Deutschland zu etablieren, doch wurden diese Produkte zum Teil bereits wieder eingestellt. Das hat sich seit einigen Jahren wieder ein wenig geändert.

Aber ein Problem bleibt: Für hiesige Banken ist es schwer, die Risiken von Umkehrhypotheken zu kalkulieren. Es lässt sich zwar relativ gut die Lebenserwartung einschätzen, schwieriger jedoch der Preis, den die Bank durch den Immobilienverkauf später einmal erzielt.

Anbieter rechnen deshalb mit vorsichtigen Werten und bauen Sicherheitspuffer ein. Ebenso wird auch das aktuelle Zinsänderungsrisiko eingepreist, und der Kunde zahlt häufig die Nebenkosten, beispielsweise Notar-, Grundbuch- sowie Gutachterkosten oder eventuell anfallende Bearbeitungskosten des Geschäfts.

All dies führt dazu, dass die monatliche Betonrente meist geringer ausfällt als erhofft – teils ergeben sich nur monatliche Beträge im unteren dreistelligen Bereich. Das Modell ist somit für Kunden nur wenig attraktiv. Laut Kreditexperten ist das mangelnde Angebot auch Folge der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die im März 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde.

Aus dieser leiten Banken ab, dass eine Hypothek am Lebensende des Kreditnehmers abbezahlt sein muss – eine Umkehrhypothek würde dem widersprechen.

Hinzu kommt: Wollen Hauseigentümer mit Kindern ihre vier Wände verrenten, beziehen sie in diese Entscheidung in der Regel auch den Nachwuchs mit ein – eine mit einer Hypothek belastete Immobilie als Erbmasse ist aber bisher in Deutschland unüblich.

Die Eckpfeiler der Rente

Der Kreis der Anbieter (Banken, Versicherungen, Unternehmen), welche die Immobilienverrentung auf Basis einer Umkehrhypothek ermöglichen, ist sehr klein. Die konkreten Produkte sind zudem sehr unterschiedlich gestrickt, die Erträge können stark voneinander abweichen.

Es werden entweder zeitlich befristete Monatsrenten angeboten sowie – wenn auch seltener – lebenslange Rentenzahlungen oder Einmalbeträge. Je nach Konzeption fallen während der Laufzeit Zins- und Tilgungsraten an oder nicht, gibt es Altersvorgaben oder die Höhe der maximalen Beleihungsgrenze ist festgelegt.

All dies sowie weitere Konditionen, Sicherheitsabschläge und der Darlehenszinssatz wirken sich auf die Höhe der Rente aus. Auch die Frage, wer Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt, der Anbieter oder der Wohnberechtige, wirkt sich auf die Rente aus.

Biallo-Tipp

Zeitlich befristete Verträge sind nicht vorteilhaft, da es Ihnen passieren kann, dass Sie nach Ablauf der vereinbarten Zeit das Haus doch verlassen müssen. Wenn die Lösung der Umkehrhypothek gewählt wird, so sollte auch damit ein Wohnrecht auf Lebenszeit verbunden sein.

Grundsätzlich spielt die Bewertung der Immobilie die zentrale Rolle und dabei vor allem, in welcher Region sich diese befindet und in welchem Zustand. Danach findet die persönliche Situation des Antragstellers Berücksichtigung, das Alter, das letztendlich die Rentenhöhe oder auch die Höhe der Einmalzahlung betrifft.

Das Alter wird gemäß der aktuellen Sterbetafel bewertet. Andere Faktoren sind die persönliche Bonität und ob eine zeitlich befristete oder lebenslange Rente angestrebt wird. Zeitlich befristete Renten laufen zwischen fünf und 20 Jahren.

Biallo-Tipp

Interessieren Sie sich für eine Umkehrhypothek, sollten Sie Offerten der verschiedenen Anbieter einholen. Häufig ist nicht ganz klar, welche Risikomargen bezüglich Ihres Produkts diese jeweils einkalkulieren. Die Erträge können somit stark differieren und im Falle von Zeitrenten bis zu mehreren Hundert Euro Unterschied pro Monat bei der Rentenhöhe bedeuten.

Das Problem mit dem Käufer

Größtes Problem bei der Umkehrhypothek ist der Käufer und seine Finanzkraft. Zwar bieten auch vereinzelt Sparkassen dieses Produkt an, doch es gibt auch Unternehmen, die sich darauf spezialisiert haben und deren Finanzkraft nicht gleich ersichtlich ist. Die Auswirkungen können gravierend sein, nicht nur persönlich, sondern auch gesamtwirtschaftlich.

Die Immobilienkrise in den USA, die 2005 begann, hat auch ihren Ursprung im reverse mortgage, dort wurden zu hoch bewertete Immobilien in sogenannten Subprime Papieren gebündelt und von diesen Instituten auf den Markt gebracht, sogar bis nach Deutschland. Die Folgen sind bekannt.

Deshalb wird an dieser Stelle auch keine Empfehlung für einen Anbieter ausgesprochen.

So sollten Sie vorgehen:

  • Lassen Sie ein vollständiges Wertgutachten des Hauses erstellen. Dann sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite. Kosten je nach Schwierigkeitsstufe bei einem Gebäude mit einem Wert von 300.000 Euro etwa 1.000 – 1.800 Euro.
  • Angebote von verschiedenen Anbietern auf Basis des Gutachtens einholen.
  • Vergleich mit möglichen Alternativen wie Zustifter-Rente oder Leibrente
  • Prüfung des Käufers: Auswerten von Erfahrungsberichten, oder Befragung von Referenzkunden bei institutionellen Anbietern, Prüfung der Insolvenzabsicherung und Prüfung der Eigentumsverhältnisse der Gesellschaft. Ein Steuerberater oder ein Anwalt mit dem Schwerpunkt Finanzdienstleistung kann hier auch weiterhelfen.

Das sollten Sie bei der Auswahl des Anbieters beachten:

  • Das schwerwiegendste Risiko ist die Insolvenz. Eine Insolvenzversicherung oder eine vergleichbare Absicherung sollte vorliegen. Manko: Nicht immer ist damit gewährleistet, dass damit auch alle Kundengelder abgesichert sind.
  • Eine Alternative hierzu kann die Begrenzung der Umkehrhypothek auf einen Beleihungswert von 50 Prozent sein – dies sehen auch einige Anbieter so vor – das begrenzt auch das Risiko.
  • In jedem Fall muss eine Regelung für den Insolvenzfall auch im Vertrag stehen.
  • Vor Vertragsabschluss sollte gelten: Lassen Sie das Vertragswerk von einem Anwalt mit dem Spezialgebiet Finanzdienstleistungen überprüfen.

Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Vorteile

Nachteile

 
  • Wohnen in den eigenen vier Wänden
 
 
  • vergleichsweise geringe Auszahlung
 
 
  • Aufstockung der Rente
 
 
  • Entfall der Vererbung
 
 
  • Ohne Erben kein Nachteil
 
 
  • Instandhaltungskosten
 
 
  • Finanzierung altersgerechter Dienstleistungen
 
 
  • Gebühren für Notar, Grundbuch etc.
 

Alternativen zur Umkehrhypothek

Immobilienrente durch Privatpersonen

Dies Prinzip funktioniert ganz ähnlich wie die Umkehrhypothek. Der Unterschied: Das Haus wird nicht an ein Finanzunternehmen, sondern an eine Privatperson oder an einen Vermieter verkauft.

Der Vorteil:
Es besteht eine Gestaltungsfreiheit bei den Inhalten, was einer Partei wichtig ist (etwa lebenslanges Wohnrecht), wird in den Vertag aufgenommen. Auch Zahlungsmodalitäten wie Rentenhöhe plus Einmalzahlung können vereinbart werden. Letztendlich kann alles aufgenommen werden, worüber sich die Vertragsparteien im Vorwege einigen.

Komplizierter ist da schon die Berechnung. Als Grundlagen der Rente dienen die Sterbetafel für das Alter, der Wert der Immobilie und die Inflationsanpassung, die normalerweise über die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten ermittelt wird und für Verträge gilt, deren Laufzeit länger als zehn Jahre geplant ist. Außerdem wird noch der Wohnwert (Mietwert) abgezogen. Dies gilt für den Zeitraum, den der Eigentümer noch in der Wohnung lebt oder die Wohnung auch weiter zur Mietzahlung bei Auszug nutzt (Vertragsvereinbarung).

Es kann über diesen Weg sowohl eine Leibrente wie eine Zeitrente vereinbart werden. Bei der Leibrente geht das Nutzungsrecht mit dem Tod des Alteigentümers, oder bei verbundenen Leibrenten beim letzten Überlebenden, auf den Neueigentümer über. Beim Zeitrentenvertrag wechselt das Nutzungsrecht nach der im Vertrag bestimmten Laufzeit. Die Zeitrente fällt damit auch höher aus als die Leibrente.

Biallo-Tipp

Die Ermittlung der richtigen Rentenhöhe sollte durch einen Leibrentenberater vorgenommen werden, um Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Beim Käufer kommt es immer auf die Solvenz und Bonität an. So spielt auch hier die Finanzkraft eine bestimmende Rolle. Auch kommt es indirekt auf den Zweck an. Für Käufer sind diese Rentenmodelle als Altersversorgung interessant und allenfalls bei Zeitrenten auch für die spätere Selbstnutzung geeignet.

Biallo-Tipp

Sollte der Käufer nicht zahlen, hat sich eine Rückübertragungsklausel bewährt. Nach zwei rückständigen Rentenzahlungen kann auf eine Rückübertragung gedrängt werden. Die Rückübertragungsforderung muss durch einen Notar im Grundbuch eingetragen sein und beglaubigt werden.

Leib- und Zeitrenten unterliegen der Steuer. Dies sollte bedacht werden, denn damit wird nicht selten die Zeitrente aufgrund der höheren steuerlichen Belastung wieder unattraktiv.

Fallbeispiel Leibrente

Ein 70-jähriger Witwer ist Eigentümer eines Hauses im Wert von 300.000,00 Euro, das er auf Basis einer Leibrente veräußern möchte. Gleichzeitig möchte der Witwer noch bis zum Lebensende im Haus wohnen bleiben. Daher wird von der Rentenzahlung das Wohnrecht im fiktiven Wert von 1.200,00 Euro monatlich abgezogen.

Die Gesamtrente liegt je nach Risikoakzeptanz des Käufers zwischen 250,00 Euro und 700,00 Euro monatlich. Grundlage dieser Berechnungen sind Sterbetafeln, die von Versicherungsunternehmen verwendet werden.

Hierzu zieht man vergleichbare private Renten mit sofortigem Rentenbeginn heran. Diese betragen je nach Gesellschaft zwischen 1.450,00 Euro bis 1.900,00 Euro (Datengrundlage, Martin Weber, Versicherungsgutachter Dortmund).

Stifterrente

Eine andere Variante, die Rente aufzubessern, bieten auch vereinzelt gemeinnützige Stiftungen an. So offeriert die Stiftung Liebenau im oberschwäbischen Meckenbeuren die Zustifter-Rente.

Bei diesem Modell basieren die Rentenzahlungen auf dem Verkauf des Objekts, das dann in das Eigentum der Stiftung übergeht. Dafür erhält der ehemalige Eigentümer ein im Grundbuch abgesichertes lebenslanges Wohnrecht und kann zwischen einer laufenden monatlichen Rente, einer Einmalzahlung oder einer Kombinationslösung wählen. Die laufende monatliche Zahlung kann lebenslang oder über einen befristeten Zeitraum in Anspruch genommen werden.

Voraussetzungen für die Zustifter-Rente:

  • Mindestalter 65. Jahre, dies gilt auch für den jüngsten Mitbewohner,
  • der Immobilienwert muss mindestens 200.000 Euro betragen,
  • und die Immobilie darf nicht mit mehr als 30 Prozent des Wertes belastet sein.

Bei der Bewertung der Immobilie wird ein – allerdings recht hoher – Abschlag vom Wert vorgenommen und auf diesem Wege das Langlebigkeitsrisiko des Bewohners, das Wohnrecht sowie die laufenden Kosten und anfallenden Renovierungsaufwendungen für die Stiftung wirtschaftlich abgefedert.

Möchte der Bewohner doch irgendwann einmal in eine kleinere Wohnung oder eine Seniorenanlage umziehen, bekommt er die Rente weiterhin oder kann sich bei Verzicht auf das lebenslange Wohnrecht den Restwert seines kapitalisierten Wohnrechts als Einmalbetrag ausbezahlen lassen.

Verstirbt er, wird ein möglicherweise noch bestehender Restwert wie vereinbart an die Erben ausgezahlt. Wer seine Immobilie bei der Stiftung Liebenau verrentet, tut gleichzeitig etwas für einen guten Zweck: Der Betrag aus der Immobilie, der zu Lebzeiten nicht verbraucht wird und auch nicht in die Erbmasse einfließen soll, wird der gemeinnützigen Stiftung Liebenau gewidmet.

Biallo-Tipp

Es gibt für dieses Modell auch einige regionale Anbieter wie beispielsweise die Caritas. Allerdings sind Angebote hierfür rar gesät.

Fazit

Die Umkehrhypothek und deren Alternativen fristen in Deutschland nach wie vor eher ein Schattendasein. Dennoch können sowohl die Umkehrhypothek, die Immobilienrente wie auch die Stifterrente einen Betrag zur Altersversorgung leisten. Wunder darf man bei der Rente allerdings nicht erwarten. Wer nicht in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchte, für den bieten der Verkauf oder die Vermietung die besseren Alternativen.

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Eike Schulze
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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de