Umkehrhypothek: Eigenheim zu Geld machen und wohnen bleiben

Die Umkehrhypothek, auch bekannt als Rückwärtshypothek oder Reverse Mortgage, ist eine Form der Immobilienverrentung. Wie die englische Bezeichnung schon andeutet, stammt die Idee aus den USA und ist dort gängige Praxis.

Mittlerweile gibt es dieses Produkt auch in Deutschland. Interessant ist diese Form der Altersversorgung für Eigenheim-Besitzer mit einer bescheidenen Rente, die ihre monatlichen Einkünfte aufbessern wollen. Ins Geschäft kommt der Eigentümer mit einer Bank oder Versicherung. Er beleiht seine Immobilie und erhält daraus eine lebenslange Rentenzahlung. Das heißt: Je älter man wird, desto mehr hat sich der Verkauf gelohnt.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie nimmt die Eigentümerin oder der Eigentümer klassischerweise ein Annuitätendarlehen auf und zahlt die Schulden Monat für Monat zurück. Beim Umkehrdarlehen ist es andersherum: Man nimmt auf die (abgezahlte) Immobilie eine Hypothek auf und bekommt das Geld vom Kreditinstitut meist in monatlichen Raten ausgezahlt. Eine Einmalzahlung ist auch möglich. Man zahlt lebenslang weder Zins noch Tilgung. Die Schuldenlast baut sich also nach und nach auf und wird erst nach dem Tod durch den Verkauf der Immobilie getilgt. Oder wenn man ins Altersheim geht. Der Restbetrag – wenn einer da ist – fließt an die Erben. Oder die Bank bleibt auf einem Teil der Schulden sitzen. Das Darlehen wird als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie dient somit als Sicherheit für das Geschäft. 

Wonach berechnet sich eine Umkehrhypothek?

Die Höhe der monatlichen Rente richtet sich nach: 

• dem Wert der Immobilie 
• dem Alter der Immobilienbesitzerin oder des Immobilienbesitzers
• dem Darlehenszinssatz

Außerdem müssen beide Parteien noch klären, wer Sanierungskosten, Instandhaltungsaufwendungen und Schönheits-Reparaturen übernimmt. Oft werden hohe Sicherheitsabschläge fällig, da die Bank weder die Entwicklung des Immobilienmarktes noch das tatsächliche Alter einschätzen kann. Daher ist dies ein relativ teures Produkt und wird auch nur von wenigen Firmen angeboten. 

Deutschland: Kein Markt für klassische Umkehrhypotheken

Zwar gab es vor einiger Zeit Anläufe von Anbietern, Umkehrhypotheken in Deutschland zu etablieren, doch wurden diese Produkte zum Teil bereits wieder eingestellt. Laut Kreditexperten ist das mangelnde Angebot auch Folge der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), die im März 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde. Aus dieser leiten Banken ab, dass eine Hypothek am Lebensende des Kreditnehmers abbezahlt sein muss – eine Umkehrhypothek würde dem widersprechen. 

Größtes Problem bei der Umkehrhypothek ist der Kreditgeber und seine Finanzkraft. Die Auswirkungen können gravierend sein, nicht nur persönlich, sondern auch gesamtwirtschaftlich. Die Immobilienkrise in den USA, die 2007 begann, hat auch ihren Ursprung im Reverse Mortgage, dort wurden zu hoch bewertete Immobilien in sogenannten Subprime-Papieren gebündelt und von diesen Instituten auf den Markt gebracht, sogar bis nach Deutschland. Die Folgen sind bekannt. 

Wie viel kann ich für meine Immobilie erwarten?

Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen hat folgende Rechnung veröffentlicht: „Angenommen, Sie haben eine Immobilie, die heute 200.000 Euro wert ist. Der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag von 25 Prozent. Somit steht eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro zur Verfügung. Sie bekommen aber nicht 150.000 Euro ausbezahlt, sondern das Darlehen am Laufzeitende darf nicht mehr als 150.000 Euro betragen. Wenn die Laufzeit des Darlehens 19 Jahre beträgt, steht bei einem Zinssatz von sechs Prozent eine Summe von knapp 50.000 Euro als Einmalauszahlung oder etwa 340 Euro an monatlicher Rente zur Verfügung. Beachten Sie, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren berücksichtigt sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der Ihnen zur Verfügung stehende Betrag geringer ist. So kann sich die Einmalzahlung zum Beispiel auf 45.000 Euro oder die monatliche Rente auf 250 Euro reduzieren.“

Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek

Eine Umkehrhypothek hat Vorteile, aber auch einige Nachteile, die Sie unbedingt kennen sollten:

Vorteile

• Wohnen in den eigenen vier Wänden
• Aufstockung der Rente  

Nachteile

• vergleichsweise geringe Auszahlung
• Entfall der Vererbung
• Instandhaltungskosten
• Gebühren für Notar, Grundbuch etc.

Wie Sie bei der Umkehrhypothek vorgehen sollten

Wenn Sie sich für den Abschluss einer Umkehrhypothek zur Aufstockung Ihrer Rente im Alter interessieren, dann sollten Sie die nachfolgenden Hinweise beachten:

• Lassen Sie ein vollständiges Wertgutachten des Hauses erstellen. Dann sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite. Kosten je nach Schwierigkeitsstufe bei einem Gebäude mit einem Wert von 300.000 Euro etwa 1.000 bis 1.800 Euro.
• Holen Sie Angebote von verschiedenen Anbietern auf Basis des Gutachtens ein.
• Vergleichen Sie mit möglichen Alternativen wie anderweitige Darlehen, Zustifter-Rente, Teilverkauf oder Leibrente.
• Prüfen Sie den Käufer beziehungsweise Kreditgeber: Auswerten von Erfahrungsberichten oder Befragung von Referenzkunden bei institutionellen Anbietern, Prüfung der Insolvenzabsicherung und Prüfung der Eigentumsverhältnisse der Gesellschaft. Ein Steuerberater oder ein Anwalt mit dem Schwerpunkt Finanzdienstleistung kann hier auch weiterhelfen.

Was Sie bei der Auswahl des Anbieters beachten sollten

Oft stellt sich letztlich die Frage, welcher Anbieter ist der richtige? Bei der Auswahl des konkreten Anbieters für die Umkehrhypothek sind folgende Punkte wichtig:

• Das schwerwiegendste Risiko ist die Insolvenz. Eine Insolvenzversicherung oder eine vergleichbare Absicherung sollte vorliegen. Manko: Nicht immer ist damit gewährleistet, dass damit auch alle Kundengelder abgesichert sind.
• Eine Alternative hierzu kann die Begrenzung der Umkehrhypothek auf einen Beleihungswert von 50 Prozent sein – dies sehen auch einige Anbieter so vor – das begrenzt auch das Risiko.
• In jedem Fall muss eine Regelung für den Insolvenzfall auch im Vertrag stehen.
• Vor Vertragsabschluss sollte gelten: Lassen Sie das Vertragswerk von einem Anwalt mit dem Spezialgebiet Finanzdienstleistungen überprüfen.

So können Senioren ihre Immobilie zu Geld machen

Dass auch in Deutschland ein Bedarf besteht, die eigenen vier Wände wieder zu Geld zu machen, erkennen mehr und mehr Anbieter. So gibt es spezielle Baufinanzierung für Senioren und Immobilienrenten. Anders als bei der klassischen Umkehrhypothek zahlen Sie bei den im Folgenden genannten Kreditangeboten jedoch zumindest monatlich Zinsen.

Einige Volks- und Raiffeisenbanken und die Allianz-Versicherung bieten Senioren mit einer abbezahlten Immobilie Kredite an, die sie in selbst gewählter Höhe zurückzahlen können. Alternativ verzichten sie komplett auf die Tilgung und zahlen monatlich lediglich Zinskosten. Da die Immobilie in ihrem Besitz bleibt, profitieren sie beziehungsweise die Erben auch von möglichen Wertsteigerungen. Verkaufen die Kinder später das Haus, können sie dann den Kredit zurückzahlen.

Derartige Kredite haben folgende Banken im Angebot:

• Volksbank Dortmund-Nordwest (bundesweit)
• VR Bank Starnberg-Landsberg-Herrsching (regional) 
• VR Bank München-Land (regional)         

Alle zuvor genannten bieten einen Kreditrahmen mit variablem Zins an, die Dortmunder zusätzlich ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von bis zu zehn Jahren. 

Volksbank Dortmund-Nordwest

Sehen wir uns beide Varianten an, am Besten am Beispiel der Volksbank Dortmund-Nordwest:

Variables Darlehen
Das Bankhaus bietet einen Darlehensrahmen ähnlich einem Dispokredit an, aber in deutlich größerer Höhe. Verbraucher ab 55 Jahre können bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes einer (fast) abbezahlten Immobilie erhalten. Sie können sich das Geld für größere Anschaffungen wie ein Wohnmobil oder eine energetische Sanierung entweder auf einen Schlag auszahlen lassen. Oder sie nutzen den eingeräumten Kreditrahmen, indem sie nach Bedarf Teilbeträge abrufen. Zinsen zahlt man immer nur für in Anspruch genommene Gelder.

Der Zinssatz hängt von der allgemeinen Zinssituation ab. Zur Zeit zahlt man für einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro rund 230 Euro Zinsen im Monat. Das Darlehen wird ins Grundbuch eingetragen. Diese Kosten übernimmt der Darlehensnehmer. 

Darlehen mit Zinsfestschreibung
Wer steigende Zinsen vermeiden will, kann sich die aktuellen Zinsen bis zu zehn Jahre festschreiben lassen. Diesem Vorteil steht der Nachteil der geringeren Flexibilität gegenüber. Denn bei dieser Variante rufen Kreditnehmer nicht flexibel Teilbeträge ab, sondern sie vereinbaren einen festen Kreditbetrag zu einem festen Zins.

Allianz Best Ager Finanzierung

Auch Deutschlands größter Versicherungskonzern bietet allen Immobilienbesitzern ab 60 Jahren ein zinsgünstiges Darlehen an, bei dem nur der Zins, nicht aber die Tilgung zu zahlen ist. Bei der Allianz Best Ager Finanzierung bleibt die Eigentumswohnung oder das Haus in deren Eigentum. Die Rückzahlung kann entweder durch den Kreditnehmer selbst oder durch die Erben erfolgen. Dadurch wird eine niedrige monatliche Belastung erreicht.

Man kann den Zins auch für zehn, 15 oder 20 Jahre festschreiben. Beispielrechnung: Ein Darlehen über 100.000 Euro hat einen garantierten effektiven Darlehenszins von 4,50 Prozent. Daraus ergeben sich Zinskosten von rund 337,50 Euro pro Monat.

Die Höhe des Kredits richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. 40 Prozent davon können beliehen werden. Der Verkehrswert richtet sich nach dem Bodenrichtwert und dem Zustand des Hauses. Die Höhe des Zinses richtet sich nach der vereinbarten Laufzeit, dem Verkehrswert des Objektes und der Höhe des Darlehens. 

Weitere Alternativen zur Umkehrhypothek

Andere Formen, die Immobilie im Alter wieder zu Geld zu machen, sind Modelle auf Basis eines Verkaufs oder Teilverkaufs. Beim Verkauf erhalten Eigentümerinnen oder Eigentümer eine Leibrente oder eine Einmalzahlung und ein lebenslanges Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauchrecht. Beim Teilverkauf bekommen sie ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauchrecht und den Kaufpreis für den Teilverkauf. Im Gegenzug fällt eine Nutzungspauschale an. Eine andere Variante, die Rente aufzubessern, bieten auch vereinzelt gemeinnützige Stiftungen an. Bei deratigen Modellen basieren die Rentenzahlungen auf dem Verkauf des Objekts, das dann in das Eigentum der Stiftung übergeht. Dafür erhält der ehemalige Eigentümer ein im Grundbuch abgesichertes lebenslanges Wohnrecht und kann zwischen einer laufenden monatlichen Rente, einer Einmalzahlung oder einer Kombinationslösung wählen.

Fazit Rückwärtshypothek

Die Umkehrhypothek und deren Alternativen fristen in Deutschland nach wie vor eher ein Schattendasein. Dennoch können sowohl die Umkehrhypothek, die Immobilienrente als auch die Stifterrente eine Möglichkeit sein, um im Alter die finanziellen Mittel aufzustocken, ohne aus der eigenen Immobilie ausziehen zu müssen. Wunder darf man bei der Rente allerdings nicht erwarten. Wer nicht in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchte, für den bieten der Verkauf oder die Vermietung die besseren Alternativen.