Auf einen Blick
Nicht immer wechselt ein Grundstück mit Immobilie den Eigentümer. Manchmal wird auch nur ein Grundstück gekauft, um darauf das eigene Traumhaus zu stellen. Doch bevor mit dem Bau begonnen werden kann, muss so manches Areal im ersten Schritt erschlossen werden. Was die Erschließung eines Grundstücks bedeutet, welche Maßnahmen dazu zählen und weitere wichtigen Fakten, entdecken Sie in diesem Ratgeber. Bevor Sie ein Baugrundstück erwerben, sollten Sie sich unseren Ratgeber mit Tipps für den Grundstückskauf ansehen.
“Erschließung“ lässt sich durch das Wort „Zugänglichmachung“ ersetzen. Es bedeutet demnach, dass mit der Erschließung ein Stück Land zugänglich gemacht wird, um auf ihm zu bauen. In der Praxis kommt die Erschließung eines Grundstücks vor, wenn ein Neubau geplant ist. Sie ist die Voraussetzung für die Baugenehmigung. Möchte ein Grundstückseigentümer sein Stück Land bebauen, muss es nach dem Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein.
Die innere Erschließung wird auch als private Erschließung bezeichnet. Mit ihr ist die Erschließung gemeint, die von der Grundstücksgrenze bis zum Haus geht. Sie beinhaltet zwei Wege der Erschließung:
In unserem Ratgeber zu Baunebenkosten haben wir bereits erklärt, dass die Erschließungskosten häufig vergessen werden, wenn Häuser zum Festpreis gekauft werden.
Die äußere Erschließung, auch öffentliche Erschließung genannt, reicht bis zur Grundstücksgrenze. Wie bei der inneren Erschließung geht es auch hierbei darum, das Grundstück nutzbar zu machen. Sie umfasst ebenfalls die verkehrsmäßige und technische Erschließung. Ohne entsprechende Übergabepunkte, beispielsweise für Wasser, Abwasser, Strom oder Telekommunikation, können Sie Ihr Grundstück in der Regel nicht für Wohnzwecke nutzen. Je nach Lage muss auch eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz hergestellt werden.
Hierunter werden etliche bauliche Maßnahmen zusammengefasst. Im Detail sind das bei der verkehrsmäßigen Erschließung:
Eine technische Erschließung umfasst:
Die Erschließungsanlagen und Erschließungsmaßnahmen sind für das Erschließungsbeitragsrecht von Bedeutung. Hintergrund hierzu ist, dass die durch die erstmalige Erschließung von Grundstücken entstandenen Kosten auf die Eigentümer der Anliegergrundstücke übertragbar sind. Begründet wird dies mit der Wertsteigerung der anliegenden Grundstücke durch die Erschließungsmaßnahmen.
Doch die Kommune darf nicht alle Kosten umlegen. Stattdessen ist im Baugesetzbuch in § 127 Absatz 2 genau fixiert, welche Erschließungsanlagen umlagefähig sind. Dazu gehören unter anderem die öffentlichen zum Anbau vorgesehenen Wege, Straßen und Plätze sowie Sammelstraßen innerhalb von Baugebieten.
Voraussetzung für die Erschließung eines Grundstücks ist das Vorhandensein eines Bebauungsplans nach § 125 BauGB. In diesem legt die Kommune fest, welche Nutzungen auf dem Areal erlaubt sind. Im nächsten Schritt stellt der Grundstückeigentümer einen Antrag auf Grundstückserschließung. Jeder einzelne Anschluss wird separat bei der verantwortlichen Behörde oder dem Leitungsnetzbetreiber erfragt. Ist die Beantragung erfolgreich, übernimmt die Gemeinde die öffentliche Erschließung. Um die private Erschließung kümmert sich der Grundstückseigentümer. Sind alle Arbeiten abgeschlossen, wird mit dem Bau begonnen.
Die öffentliche Erschließung ist nach § 123 BauGB Aufgabe der betreffenden Gemeinde. Der Bauherr muss allerdings die Erschließungsmaßnahmen bei der Gemeinde beantragen. Ein rechtlicher Anspruch besteht nach § 123 Abs. 3 BauGB nicht. Sobald die Gemeinde einen positiven Bescheid auf den Antrag auf Erschließung erteilt hat, organisiert sie die Maßnahmen und vergibt dafür Aufträge. Somit ist der Grundstückeigentümer nur Antragsteller und Rechnungsempfänger. Die innere beziehungsweise private Erschließung liegt in der Hand des Grundstückseigentümers.
Die genaue Dauer lässt sich nicht beziffern, da sie von diversen Faktoren abhängt. Am besten fragen Sie bei dem zuständigen Bauamt nach, wie lange in der betreffenden Region die Erschließung für gewöhnlich dauert. Erfahrungen zeigen, dass die Durchschnittswerte für ganz Deutschland bei rund sechs Monaten liegen. Dies umfasst die öffentliche und private Erschließung.
Bauerwartungsland ist die erste Stufe nach dem Status Ackerland. Es wird erwartet, dass dort gebaut werden kann, aber es ist im Unterschied zum Bauland dafür noch nicht grundsätzlich vorgesehen. Ob aus einem Bauerwartungsland Bauland wird, obliegt der jeweiligen Gemeinde. Sie trifft ihre Entscheidung im Rahmen einer Gemeinderatssitzung und zieht dafür die Interessen der Gemeinde heran. Der Entscheidungsprozess dauert in der Regel bis zu sechs Monaten, kann sich aber auch mehrere Jahre hinausziehen. Grundsätzlich ist nur schwer kalkulierbar, ob Grundstücke, die als Ackerland oder Bauerwartungsland deklariert sind, jemals zu Bauland werden.
Die Erschließungskosten variieren stark, denn sie hängen entscheidend von den kommunalen und regionalen Regelungen sowie Preisen und dem Standort des Grundstücks ab. Dennoch gibt es Erfahrungswerte, die bundesweit je nach Region unterschiedlich hoch sind. Danach können Sie für die öffentliche Erschließung eines Grundstückes mit Kosten in Höhe von durchschnittlich 10.000 bis 15.000 Euro rechnen. Mit 70 bis 90 Prozent kann die Stadt oder Gemeinde den Grundstückseigentümer an den technischen und verkehrsmäßigen Erschließungskosten beteiligen. Oft kommt der Kostenbescheid der Kommune mit langer Verzögerung, sodass die Baufinanzierung aufgrund der überraschenden Kosten ins Wanken kommt. Sie können dem Bodenrichtwert entnehmen, welche Erschließungskosten möglicherweise auf Sie als Eigentümer umgelegt werden und welche Kosten beitragsfrei sind. Hinzu kommen in jedem Fall noch die privaten Erschließungskosten auf dem Grundstück, die noch einmal zehn bis 20 Prozent der Baukosten betragen können.
Durch die recht hohen Erschließungskosten sollten Sie genau überlegen, ob Sie ein erschlossenes oder unerschlossenes Grundstück kaufen. Meist ist es günstiger und vor allem in der Baufinanzierung besser kalkulierbar, wenn Sie ein bereits erschlossenes Bauland erwerben. Und es gibt noch einen weiteren Aspekt: Sie können ein Grundstück, welches noch kein Bauland ist, in der Regel nicht über eine Baufinanzierung finanzieren. Schließlich handelt es sich beim Baudarlehen um einen zweckgebundenen Kredit.
Haben Sie Fragen zur Grundstückserschließung, die in diesem Ratgeber noch nicht beantwortet wurden? Wir freuen uns darauf. Senden Sie Ihre Frgae per E-Mail an redaktion@biallo.de. Wir werden den Artikel bei Notwendigkeit aktualisieren.
Bei zum Verkauf stehenden Baugrundstücken ist häufig der Hinweis "Grundstück ist erschlossen" zu lesen. Gemeint ist damit, dass alle wichtigen Medien wie Wasser, Strom oder Gasleitungen an dem Grundstück anliegen. Es geht dabei also in aller Regel um die öffentliche Erschließung. Die Erschließung auf dem Grundstück selbst ist damit nicht gemeint.
Auch hier geht es um die öffentliche Erschließung des Grundstücks. Alle in der Region üblichen Medien liegen am Grundstück an. Gibt es in der gesamten Straße oder dem Ort bestimmte Medien nicht, beispielsweise kein Kabelnetz oder keine Abwasserleitung, dann liegen diese Medien bei einem ortsüblich erschlossenen Grundstück auch nicht an.
