Festzinsdarlehen: Topseller bei der Baufinanzierung

Baufinanzierung Festzinsdarlehen: Topseller bei der Baufinanzierung

von Eike Schulze
10.05.2019
Auf einen Blick
  • Das sogenannte Festzinsdarlehen verschafft mit seinen langen Laufzeiten und garantierten Konditionen eine hohe finanzielle Planbarkeit.

  • Das Volltilgerdarlehen ist hingegen von Vorteil, wenn über die gesamte Laufzeit ein konstantes Zinsniveau herrschen soll.

  • Nicht empfehlenswert ist das Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption.
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Das Prinzip Festzinsdarlehen (Annuitätendarlehen)

Festzinsdarlehen, auch als Festsatzkredit oder Festsatzdarlehen bezeichnet, ist eine Kreditform, bei der der Zinssatz über die Laufzeit konstant ist. Je nach Kreditdauer kann dieser Zinssatz auch über die gesamte Laufzeit des Kapitalbedarfes bestehen bleiben, in diesem Fall handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen. Ansonsten besteht eine Zinsfestschreibung über einen im Vertrag vereinbarten Zeitraum. Die Laufzeitlänge kann dabei von einem Jahr bis zu 30 Jahren betragen. Auch noch längere Laufzeiten sind im Einzelfall denkbar. Ein Festzinsdarlehen beschreibt damit den Zeitraum der Zinsbindung.

Demgegenüber stehen Gleitzinsdarlehen, die normalerweise unter dem Begriff variabel verzinste Darlehen firmieren. Bei diesen verändert sich der Zinssatz je nach Marktlage innerhalb der Laufzeit. Auch gibt es Mischformen zwischen Festzins- und Gleitzinsdarlehen wie das Kombidarlehen.

Welche Formen gibt es?

Das Festzinsdarlehen ist eine allgemeine Beschreibung. Verschiedene Darlehensformen gehören hierzu. Am gebräuchlichsten ist das Annuitätendarlehen. Das Volltigerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens.

Beim Annuitätendarlehen ist die finanzielle Belastung über die Laufzeit immer gleich, das heißt aufgrund der geringer werdenden Restschuld erhöht sich der Tilgungsanteil. Diese Form ist für die meisten Baufinanzierungen geeignet.

Auch ein Ratentilgungsdarlehen gehört in die Rubrik Festzinsdarlehen. Der Unterschied: Durch die fallende Restschuld sinkt der Zinsanteil, damit wird das Ratentilgungsdarlehen über die Laufzeit ¨günstiger¨. Allerdings ist bei dieser Variante die Anfangsbelastung auch deutlich höher.

  • Biallo-Tipp: Ratentilgungsdarlehen sind hauptsächlich etwas für Verbraucher mit einem hohen Einkommen, die ihre Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt beispielsweise vor Rentenbeginn abgezahlt haben wollen. Die Anfangsbelastung ist deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen.

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3
 
Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
gebundener
Sollzins
 
1.
1.735,28
0,54%
0,54%
2.
1.737,85
0,56%
0,56%
3.
1.766,89
0,79%
0,75%
Betrag 300.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Zinsen über die gesamte Laufzeit fest

Im Idealfall lässt sich eine Finanzierung über die gesamte Laufzeit in einem Vertrag über ein Volltilgerdarlehen bündeln. Der Vorteil: Es besteht eine Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Das ist besonders wichtig, da nun die finanzielle Belastung über den gesamten Finanzierungszeitraum feststeht. Dies schafft eine hohe Planungssicherheit.

Ein Volltilgerdarlehen geht meist auch mit einem gewissen Zinsrabatt einher. Der Nachteil bei Volltilgerdarlehen: Die Tilgung ist hoch, da der Vertrag je nach Laufzeit zwischen 15 und bis zu 35 Jahren vollständig getilgt sein muss. Die Tilgung liegt gerade bei kürzerer Laufzeit nicht selten doppelt so hoch wie bei Darlehen mit Laufzeitbegrenzung. Die Tilgungshöhe wird durch die Laufzeit bestimmt, sie ist also nicht frei wählbar. Der Nachteil: Ein Anbieterwechsel ist kaum möglich. Dementsprechend ist die Darlehensform auch nur etwas für Verbraucher mit einem überdurchschnittlichen Einkommen.

Wer nun mehr Flexibilität bei der Finanzierung braucht, kann über einen längeren Zeitraum beispielsweise von 30 Jahren finanzieren, aber im Gegensatz zum Volltilgerdarlehen ist dann meist ein geringer Zinsaufschlag fällig. Der Vorteil ist allerdings, dass die Raten durch eine niedrigere Tilgung günstiger sind. In jedem Fall gilt zurzeit: Es herrscht ein sehr günstiges Zinsniveau und eine lange Zinsbindung ist deshalb eine gute Entscheidung. Im Idealfall ist bei dieser Variante eine Anschlussfinanzierung auch nicht mehr notwendig.

  • Biallo-Tipp: Volltilgerdarlehen oder Darlehen mit zeitlich begrenzter Zinsfestschreibung, was ist die bessere Entscheidung? Bei einem sehr guten Einkommen kann ein Volltilgerdarlehen durchaus die bessere Entscheidung sein, auch wenn der benötigte Finanzierungsbedarf relativ klein ist, kommt ein Volltilgerdarlehen durchaus infrage. Wer allerdings nicht über ein entsprechendes Einkommen verfügt, ist sicher mit einem zeitlich begrenzten Darlehen besser bedient oder muss eine sehr lange Laufzeit wählen. Da die Bindung an den Anbieter sehr hoch ist, sollten daher auch immer unterschiedliche Angebote eingeholt werden. Nutzen Sie hierzu unseren Baufinanzierungsvergleich.

Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption

Die meisten Verbraucher hingegen bevorzugen eine zeitliche Befristung bei der Immobilienfinanzierung. Dies liegt zum einen daran, dass durchaus viele Finanzierungen inzwischen länger als 30 Jahre dauern, zum anderen an persönlichen Gegebenheiten. Wer während der Laufzeit der Finanzierung Kapitalzuflüsse erwartet, möchte sich auch kürzer binden. Nicht zuletzt Sondertilgungen ermöglichen einen schnelleren Abbau der Restschuld. Dadurch verkürzt sich dann auch die Finanzierung insgesamt. Viele Verbraucher wollen sich auch nicht zu lange binden. Wer weiß schon, ob man im erworbenen Zuhause wirklich 30 Jahre wohnen möchte. Denn die höheren Bauzinsen hat man bei langer Laufzeit trotzdem gezahlt, selbst wenn die Immobilie verkauft und die Restschuld auf einen Schlag getilgt wurde.

Daher entscheiden sich viele Verbraucher auch für kürzere Finanzierungen beispielsweise von zehn Jahren, da sind die Zinsen immer noch günstig und der Zeitraum überschaubar. Allerdings ist dann in der Regel noch eine Anschlussfinanzierung nötig. Dies bedeutet gleichzeitig auch ein Zinsrisiko. Im Moment herrscht eine Niedrigzinsphase, ob dies auch in zehn Jahren noch so ist, ist mehr als fraglich. Das Zinsrisiko sollte man in jedem Fall im Hinterkopf haben.

Eine Lösung hierfür könnte dennoch ein langfristiger Finanzierungsvertrag sein. Der Grund: Bei Vertragskündigungen, die nach zehn Jahren Laufzeit erfolgen, entfällt die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie erstattet der Bank quasi den Zinsverlust. Dies macht Kündigungen vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist unattraktiv. Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum, an dem das Darlehen vollständig ausbezahlt wurde, dann kann der Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Entscheidung für ein längerfristiges Darlehen kann also abgemildert werden. Der Zinsvorteil bliebe dann bei steigenden Zinsen bestehen, so könnte der Vertrag weiterlaufen, bei tatsächlich dann günstigeren Zinsen aber gekündigt werden. Und: Falls sich die persönliche Situation durch Geldzuflüsse verändert hat, kann die Restschuld ganz oder zu großen Teilen getilgt werden. Diese Vorgehensweise schafft dann auch eine hohe Flexibilität.

Vergleich Volltilger- versus Annuitätendarlehen

Im Folgenden werden die Angebote von Volltilgerdarlehen mit denen von herkömmlichen Annuitätendarlehen verglichen.

Angebote "Volltilgerdarlehen":

Laufzeiten Banken & Versicherungen monatliche Rate
10 Jahre Hypo Vereinsbank 1.720,00 €
PSD Bank Köln 1.724,78 €
Deutsche Bank 1.732,81 €
Volksbank Münster 1.774,11 €
20 Jahre Hypo Vereinsbank 936,26 €
Deutsche Bank 958,72 €
Volksbank Münster 965,97 €
Sparda Bank BW 970,51 €
30 Jahre DEVK 716,02 €
Hypo Vereinsbank 716,99 €
Volksbank Münster 720,86 €

Bei einem Kreditbedarf von 200.000 € sowie mit einer Beleihung in Höhe von 60 Prozent, Sondertilgung möglich. Quelle: biallo.de; Stand 9. Mai 2019

Angebote "Annuitätendarlehen":

Laufzeiten Banken & Versicherungen monatliche Rate
10 Jahre PSD Bank Köln 548,33 €
Hypovereinsbank 555,00 €
1822 Direkt 555,00 €
Santander 558,33 €
20 Jahre Hypo Vereinsbank 646,67 €
1822 Direkt 661,67 €
DEVK 678,33 €
Bayern Versicherung 683,33 €
30 Jahre DEVK 708,33 €
Hypo Vereinsbank 713,33 €
KZVK721,67 €

Bei einem Kreditbedarf von 200.000 €, einer Anfangstilgung von 2,50 Prozent sowie Beleihung in Höhe von 60 Prozent, Sondertilgung möglich. Quelle: biallo.de; Stand 9. Mai 2019

Deutlich wird bei dem Vergleich die hohe finanzielle Belastung bei kurzer Laufzeit des Volltilgerdarlehens. Diese sinkt deutlich ab und liegt dann in etwa auf dem gleichen Niveau bei einer Laufzeit von 30 Jahre wie bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Die Auswahl an möglichen Finanzierungspartnern ist deutlich geringer als bei normalen Annuitätendarlehen.

Bei der Betrachtung der Tabelle für Annuitätendarlehen fallen gleich mehrere Dinge auf. Sind die Anbieter beim Zehnjahresvergleich noch recht zahlreich vertreten, so nimmt dies auch zahlenmäßig ab 20 Jahren deutlich ab. Nicht nur, dass wenige Anbieter die Differenz von 30 Euro noch einhalten, es gibt schon deutlich weniger Anbieter bei einer Zinsbindung von 20 Jahren und kaum Anbieter, die auch eine Zinsfestschreibung bis zu 30 Jahren offerieren. Auch ein anderer Aspekt ist wichtig, es gibt einen deutlichen Anstieg bei der Ratenhöhe zwischen 10 und 20 Jahren, während die Differenz zwischen 20 und 30 Jahren moderat ausfällt.

  • Biallo-Tipp: Man sollte sich vor der Auswahl des Darlehens genau die Laufzeit überlegen. Grundsätzlich gilt im Moment, je länger, desto besser, wobei es mindestens zehn Jahre sein sollten. Ein Darlehen mit Ausstiegsoption hingegen lohnt sich nicht, für die Option muss ein Zinsaufschlag einkalkuliert werden. Bei dieser Darlehensvariante ist auch kein Vergleich möglich, es gibt zu wenige Angebote. Hier sollten Interessierte mit ihrer Hausbank sprechen. Mit einem Zinsaufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten sollte dann im Moment gerechnet werden.

Lesen Sie auch: Baukindergeld im Überblick und unseren Ratgeber zur Wohnraumförderung der einzelnen Bundesländer

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Eike Schulze
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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de