


Auf einen Blick
Die wenigsten Haus- oder Wohnungskäufer können ihre Immobilie samt Erwerbsnebenkosten komplett aus eigenen Mitteln finanzieren. Es führt für Käufer also in der Regel kein Weg an einem Immobilienkredit vorbei. Um diesen zu erhalten, müssen Sie im Vorfeld diverse Unterlagen bei der finanzierenden Bank einreichen – darunter beispielsweise Einkommensnachweise oder auch Dokumente zur Höhe Ihres Eigenkapitals.
Auf dem Weg zum Immobilienkredit erhalten Sie zudem auf Anfrage ein Dokument, das sowohl für Sie als auch für den Verkäufer sehr hilfreich ist: Die Finanzierungsbestätigung für eine Baufinanzierung. Doch was hat es damit eigentlich auf sich und warum ist es sinnvoll, sich beizeiten darum zu kümmern?
Die Finanzierungsbestätigung einer Bank ist ein formloses Schreiben, mit dem diese signalisiert, den Immobilienkauf der Interessenten bis zu einem bestimmten Kaufpreis mit einem Immobiliendarlehen zu finanzieren. Aus dieser vorläufigen Finanzierungsbestätigung können Sie als Kaufinteressent also herauslesen, wie hoch der maximale Kreditrahmen für Ihre Wunschimmobilie ist. Haben Sie beispielsweise 50.000 Euro angespart und können Sie aus Sicht der Bank beispielsweise einen Immobilienkredit über bis zu 200.000 Euro problemlos finanzieren, würde die Bank eine Finanzierungsbestätigung unter Berücksichtigung der Nebenkosten beim Hauskauf über einen Kaufpreis von bis zu rund 225.000 Euro ausstellen.
Dabei gibt es zwei Varianten: Möchten Sie vorsorglich sicherstellen, bei einer geeigneten Immobilie schnell den Zuschlag zu erhalten, können Sie bei einer Bank Ihrer Wahl eine Finanzierungsbestätigung ohne konkreten Bezug auf eine bestimmte Immobilie anfordern. Der Wortlaut kann beispielsweise folgendermaßen aussehen: „Hiermit bestätigen wir, dass wir grundsätzlich dazu bereit sind, Ihnen ein Darlehen in Höhe von bis zu xxx Euro zu gewähren“. In der Regel verweisen Banken in einer solchen Finanzierungsbestätigung auch darauf, dass sie für eine verbindliche Kreditzusage noch weitere Unterlagen benötigen und prüfen müssen. Haben Sie bereits ein bestimmtes Objekt im Visier, können sie die Finanzierungsbestätigung auch direkt für diese Immobilie anfordern.
Rund um die Absichtserklärung einer Bank, einen Immobilienkauf zu finanzieren, werden drei Begriffe verwendet: die Finanzierungszusage, die Finanzierungsbestätigung und das Finanzierungszertifikat. Streng genommen handelt es sich bei der Finanzierungszusage und der Finanzierungsbestätigung um Dokumente mit unterschiedlicher Aussagekraft. Das Finanzierungszertifikat wird wiederum bisweilen als Synonym für die Finanzierungsbestätigung verwendet und wie die Finanzierungsbestätigung anhand Ihrer Angaben erstellt. Dazu gehören Informationen zum Alter, zur Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, zum monatlichen Einkommen, zu laufenden Krediten, vorhandenem Eigenkapital und zur gewünschten Immobilie. Eine Prüfung all dieser Angaben führt die Bank für ein Finanzierungszertifikat jedoch noch nicht durch.
Eine Finanzierungszusage hingegen erteilt eine Bank erst nach umfassender Prüfung Ihrer Unterlagen zur Einkommens- und Vermögenssituation sowie zur Wunschimmobilie. Zudem führt sie eine Bonitätsprüfung durch und stellt eine Kreditanfrage bei der Schufa.
Wichtig zu wissen: Üblicherweise ist die Finanzierungsbestätigung für einen Zeitraum von sechs Monaten gültig. Kommt es innerhalb dieses Zeitraums zu Änderungen hinsichtlich Ihrer Finanzlage, sollten Sie eine neue Finanzierungsbestätigung anfordern.
Folgendes Bild zeigt eine Finanzierungszusage als Muster
Für die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrags ist eine Finanzierungsbestätigung nicht erforderlich. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sind jedoch gut damit beraten, sich um eine Finanzierungsbestätigung zu kümmern beziehungsweise diese einzufordern. Auf diesem Weg können sich Käufer und Verkäufer im Hinblick auf die Abwicklung des Immobilienverkaufs absichern und vermeiden, dass der (Ver-)Kauf in letzter Minute platzt.
Verzichten Sie als Verkäufer auf das Vorlegen einer Finanzierungsbestätigung, riskieren Sie das Platzen des Notartermins zur Beurkundung des Kaufvertrags. Das wäre der Fall, wenn der Käufer mangels ausreichender Bonität keinen ausreichend hohen Immobilienkredit für die Zahlung des Kaufpreises erhält. Noch ungünstiger kann es werden, wenn der Käufer den Notartermin nicht absagt und den Kaufpreis nicht innerhalb der vereinbarten Frist zahlt. In diesem Fall müssten Sie erneut eine Frist für die Zahlung setzen. Verstreicht auch dieser Termin ohne Zahlung, können Sie zwar vom Kaufvertrag zurücktreten, handeln sich damit aber möglicherweise Probleme ein. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie selbst eine Immobilie gekauft und den Verkaufspreis für die Finanzierung des neuen Objekts eingeplant haben. Sie wären dann schlimmstenfalls zu einer teuren Zwischenfinanzierung gezwungen. Zudem kann es passieren, dass Sie die Immobilie später zu einem niedrigeren Preis verkaufen müssen.
Verzichten Sie als Käufer auf das Anfordern einer Finanzierungsbestätigung vor der Beurkundung des Kaufvertrags, gehen Sie ebenfalls ein Risiko ein: Stellt sich nach dem Notartermin heraus, dass keine Bank Ihr Vorhaben finanziert, müssen Sie die Erwerbsnebenkosten in voller Höhe zahlen, obwohl die Immobilie nicht in Ihr Eigentum übergeht. Noch größer wird der finanzielle Schaden, wenn Sie eine Anzahlung an den Verkäufer geleistet haben. Dieses Geld erhalten Sie dann nicht zurück.
Gerade wenn Sie in gefragten Lagen nach einer Immobilie Ausschau halten, ist ein frühzeitiges Kümmern um eine Finanzierungsbestätigung empfehlenswert. Haben Sie die Finanzierungsbestätigung bereits vor einer ersten Besichtigung beschafft, können Sie diese dem Makler überreichen, der für Sie geeignete Immobilien vermittelt. Dieser kann dann den Verkäufer informieren, was Ihre Chancen auf den Zuschlag für das Wunschobjekt erhöht. Diesen Vorteil können Sie immer dann ausspielen, wenn der Verkäufer zügig eine Entscheidung treffen möchte und andere Kaufinteressenten sich möglicherweise noch nicht um die Finanzierungszusage gekümmert haben.
Da Sie spätestens für die konkrete Baufinanzierung diverse Unterlagen für die Bank zusammensuchen müssen, empfiehlt es sich ohnehin, bereits frühzeitig mit dem Sammeln dieser Dokumente zu beginnen. Dazu gehören beispielsweise Gehaltsnachweise oder auch Kontoauszüge für Sparguthaben und Depots. Haben Sie die Unterlagen beisammen, können Sie diese auch gleich nutzen, um eine Finanzierungsbestätigung bei einer Bank anzufordern.
Kümmern Sie sich bereits zu Beginn der Immobiliensuche um eine Finanzierungsbestätigung, können Sie die Suche zudem deutlich besser eingrenzen als ohne diesen Nachweis. Mit Hilfe der Angaben in der Finanzierungsbestätigung erhalten Sie einen guten Indikator dafür, wie teuer Ihr Wunschobjekt maximal sein darf. So sparen Sie sich den Aufwand für Besichtigungen von Immobilien, die Sie sich ohnehin nicht leisten könnten und können die Kaufpreisspanne auf den gängigen Immobilienportalen realistisch festlegen.
Die Finanzierungsbestätigung sollten Sie vor dem Notartermin für den Kauf Ihrer Immobilie beschaffen. Dies ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, verschafft Ihnen jedoch mehr Sicherheit beim Kauf, als wenn Sie auf diesen Finanzierungsnachweis verzichten.
Mitunter holen Banken bereits im Rahmen einer Finanzierungsbestätigung eine Schufa-Auskunft ein, um Ihre Bonität zu überprüfen. Es ist daher empfehlenswert, dass Sie sich möglichst frühzeitig eine Übersicht über Ihren Schufa-Status beschaffen. So können Sie mögliche fehlerhafte Einträge korrigieren lassen und die Chancen auf einen höheren Schufa-Score erhöhen. Je besser dieser ausfällt, desto eher erhalten Sie ein Immobiliendarlehen mit einem attraktiven Sollzins.
Prinzipiell können Sie bei Banken und Finanzierungsvermittlern problemlos eine Finanzierungsbestätigung anfordern, sofern Ihre Finanzsituation aus Sicht der Bank zum Kaufpreis passt. Andernfalls kann es sein, dass Sie einen Finanzierungsbestätigung anfragen und keine erhalten. Dann wissen Sie zumindest schon einmal, dass die Wunschimmobilie zu teuer ist und Sie Ihre Suchkriterien überarbeiten müssen.
In seltenen Fällen fallen für die Finanzierungsbestätigung Kosten an, in der Regel erstellen sie die Finanzierungsbestätigung ohne Bearbeitungsgebühr. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie vorab nach den Kosten für diese Dienstleistung fragen.
Eine sorgfältig geplante Baufinanzierung traut sich nicht jeder Kaufinteressent ohne eine fachkundige Beratung zu. Nehmen Sie eine solche Beratung in Anspruch, wird Ihnen üblicherweise auch anhand Ihrer Unterlagen aufgezeigt, welche monatliche Darlehensrate Sie problemlos finanzieren können. Daraus lässt sich wiederum ableiten, wie hoch der Kaufpreis samt Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf in Ihrem Fall maximal sein darf. Dieser Betrag dürfte dann auch in der Finanzierungsbestätigung einer Bank stehen.
Kümmern Sie sich in Eigenregie um die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie, können – und sollten – Sie anhand eines Budgetrechners auch selbst den Kassensturz durchführen und Ihren möglichen Finanzierungsspielraum ermitteln.
Ob mit oder ohne Beratung: Es ist jeweils wichtig, dass Sie Ihre Finanzsituation realistisch einschätzen und beispielsweise auf Überlegungen in Richtung sparsamer Wirtschaften oder mögliche Gehaltserhöhungen verzichten. Sinnvoller ist es vielmehr, etwas vorsichtiger zu kalkulieren. So bauen Sie automatisch einen Puffer für die Baufinanzierung ein. Das kommt Ihnen in einer unvorhergesehenen Situation wie zum Beispiel vorübergehender Arbeitslosigkeit oder teurer Instandhaltungsarbeiten zugute, weil Sie dann nicht sofort in finanzielle Schwierigkeiten geraten, sondern weiterhin problemlos die monatlichen Kreditraten zahlen können.
Berechnen Sie selbst vorab ihr mögliches Finanzierungsbudget. Was Sie dabei beachten sollten erfahren Sie in unserem Ratgeber zu Budgetrechner.
Auch wenn eine Finanzierungsbestätigung noch nicht mit einem Immobilienkredit einhergeht, müssen Sie der Bank zwecks Prüfung Ihres möglichen Kreditrahmens diverse Dokumente vorlegen.
Folgende Checkliste hilft Ihnen beim Zusammenstellen der benötigten Unterlagen:
Bei Kaufinteresse an einem konkreten Objekt:
Wichtig zu wissen: Für die Bank ist neben Ihrer Finanzsituation auch die Wunschimmobilie von Interesse, weil diese ihr als Sicherheit für den Hauskredit dienen soll.
Für das Erstellen einer Finanzierungsbestätigung sollten Sie mit einer Dauer von einigen Tagen kalkulieren. Generell ist es empfehlenswert, dass Sie sich frühzeitig um dieses Dokument kümmern und es im Fall eines Treffers bei Ihrer Immobiliensuche sofort vorlegen können. Verzögerungen bei der Bearbeitung der Finanzierungszusage für den Hauskauf durch die Bank sind nicht auszuschließen und können schlimmstenfalls dazu führen, dass ein anderer Kaufinteressent schneller als Sie eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann.
Insbesondere Selbständige sollten einkalkulieren, dass die Banken mehr Zeit für das Ausstellen einer Finanzierungsbestätigung für ein Haus benötigen. Dies liegt daran, dass deren Einkommensverhältnisse nicht so einfach nachzuprüfen sind wie bei Angestellten. Sind Sie selbständig, sollten Sie daher lieber etwas mehr Bearbeitungszeit seitens der Bank einplanen.
Es gibt Banken und Vermittler, die mit dem Ausstellen einer Finanzierungsbestätigung am gleichen Tag werben. Das trifft zwar durchaus bei einigen zu, doch sollten Sie sich nicht unbedingt darauf verlassen. Eine solche Finanzierungszusage beantragen Sie üblicherweise online.
Anders als die Finanzierungszusage im Wortsinn ist eine Finanzierungsbestätigung noch kein Garant dafür, dass die Bank Ihnen tatsächlich einen Immobilienkredit in der erforderlichen Höhe und für die Wunschimmobilie gewährt. Generell lässt sich sagen, dass die Finanzierungsbestätigung umso verbindlicher ist, je mehr Informationen Sie der Bank zur Verfügung stellen. So ist eine allgemein gehaltene Finanzierungsbestätigung ohne Bezug auf eine konkrete Immobilie immer als unverbindlich anzusehen, während die Finanzierungsbestätigung für eine bestimmte Immobilie durchaus als Finanzierungszusage gelten kann. Da diese Begriffe nicht immer ihrem Sinn entsprechend verwendet werden, kann es zu Missverständnissen darüber kommen, wie verbindlich die Finanzierungsbestätigung der Bank zu sehen ist.
Klarheit gewinnen Sie anhand der Wortwahl der Bank zu der Frage, ob die Finanzierungsbestätigung für den Immobilienkauf unverbindlich ist oder es sich doch um eine konkrete Finanzierungszusage handelt: Formulierungen wie "sind grundsätzlich bereit" oder "vorbehaltlich der Prüfung" weisen auf eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung oder ein Finanzierungszertifikat hin. Ist hingegen sinngemäß davon die Rede, dass die Finanzierung über xxx Euro durch Darlehen und vorhandenes Eigenkapital sichergestellt ist, gilt dies als verbindliche Finanzierungsbestätigung beziehungsweise Finanzierungszusage. Um Letztere handelt es sich auch, wenn im Anschreiben davon die Rede ist, dass die Bank den Darlehensvertrag vorbereitet.
Wichtig zu wissen: Banken können auch eine verbindliche Finanzierungszusage zurückziehen. Allerdings passiert dies in der Regel nur, wenn Sie beispielsweise falsche Angaben gemacht haben. Es kann schlimmstenfalls auch passieren, dass die Zinsen sehr schnell steigen und die Finanzierungszusage damit ungültig wird. Dazu kann es schlimmstenfalls kommen, wenn Sie die ursprünglich zugrunde gelegten Darlehensraten aus Sicht der Bank nicht problemlos zahlen können. Damit würde sich dann auch der maximal mögliche Kaufpreis verringern. Letztlich ist die Finanzierung immer erst mit Unterzeichnung des Darlehensvertrages endgültig in trockenen Tüchern.
Wenn Sie ohnehin die gewählte Bank für die Finanzierung Ihres Haus- oder Wohnungskaufs im Visier haben, können Sie der Bank von vornherein so detaillierte Unterlagen wie möglich zur Verfügung stellen. Dann haben Sie gute Chancen, direkt eine verbindliche Finanzierungsbestätigung für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zu erhalten.