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Bis ein Kaufvertrag für eine Immobilie unter Dach und Fach ist, vergeht einige Zeit. Nicht selten passiert es, dass die Sache vor dem Notartermin noch eine überraschende Wendung nimmt. Was gilt, wenn sich Immobilienkäufer oder -verkäufer umentscheiden?
Immobilienkauf vor Notartermin absagen – geht das?
Ein Immobilienkauf bedarf der notariellen Beurkundung. Ohne Notar kann keine Immobilie in Deutschland den Eigentümer wechseln. Entsprechend können sowohl Käufer als auch Verkäufer vor der Vertragsunterzeichnung einen Rückzieher machen – auch ohne triftigen Grund. Daran ändert sich auch nichts, wenn sich beide Parteien vorher einig geworden sind. Mündlich kann kein Immobilienkauf vorab zustande kommen. Der Notartermin soll schließlich auch dem Schutz beider Parteien dienen. Wären Käufer und Verkäufer nach mündlicher Absprache gezwungen, den Vertrag zu unterschreiben, würde dies die Bedeutung des notariellen Kaufvertrags untergraben.
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Anspruch auf Schadensersatz bei Hauskauf Absage?
Egal ob der Käufer oder der Verkäufer die Unterschrift unter den Kaufvertrag verweigert: Mit einem Schadensersatz für entstandene Kreditkosten, Gutachten, Reise- und Notarkosten kann die andere Partei kaum rechnen. Dieser wäre allenfalls möglich, wenn der Nachweis gelinge, dass die Vertragspartei nie vorhatte, die Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Kommt das Immobiliengeschäft in letzter Sekunde doch nicht zustande, ist die Enttäuschung meist groß. Aber nicht nur das: Der Rückzieher kann teure Folgen haben.
Für Käufer: Teure Rückabwicklung des Immobiliendarlehens
Das gilt ganz besonders, wenn der Käufer zum Beispiel bereits ein Immobiliendarlehen abgeschlossen hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einem Fall befasst, in dem der Verkäufer auf einmal einen viel höheren Preis forderte, als er inseriert hatte. Der Kaufinteressent hatte geklagt, weil er nicht auf den Kosten für die Rückabwicklung des Kredits sitzen bleiben wollte. Die Richter stellten klar, dass kein Anspruch auf Schadensersatz besteht. Es handle sich um keine "schwerwiegende Treuepflichtverletzung" des Verkäufers, wenn er verschweigt, dass er sich eine Erhöhung des Kaufpreises vorbehält. Schadensersatz muss er auch dann nicht bezahlen, wenn er weiß, dass der Kaufinteressent "im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags" schon einen Kreditvertrag unterschrieben hat. (Az.: V ZR 11/17)
Im konkreten Fall ging es um eine von mehreren Eigentumswohnungen eines Immobilieninvestors in Frankfurt am Main. Die Wohnung war für 376.700 Euro über eine Internetplattform angeboten worden. Nachdem der Kauf klar schien, nahm der Kläger einen Kredit auf und teilte das dem Verkäufer mit. Kurze Zeit später wurde ein Notartermin vereinbart. Eine Woche vor dem Termin erhöhte der Verkäufer den Preis auf 472.400 Euro. Der Kläger sprang ab. Vom Verkäufer forderte er 9.000 Euro, so viel kostete ihn die Rückabwicklung des Kreditvertrages.
In dem Urteil weist der BGH darauf hin, dass "Vermögendispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko" erfolgen. So lange ein Vertrag nicht vom Notar beurkundet sei, könne der Verkäufer Vertragsinhalte noch ändern.
Für Verkäufer: Keine Entschädigung für Aufwendungen in Vorbereitung des Immobilienverkaufs
Der Verkauf einer Immobilie kann Verkäufer durchaus viel Aufwand, Vorbereitung und letztlich auch Geld kosten. Unter Umständen müssen für die Wertermittlung Gutachten erstellt oder die Immobilie noch einmal renoviert werden. Zudem wird der Verkäufer das Haus über einen Makler oder in Selbstvermarktung, zum Beispiel über ein Immobilienportal, anbieten. Da ist es natürlich nicht nur eine große Enttäuschung, wenn der Kaufinteressent kurz vorm Notartermin abspringt, sondern es kann auch ins Geld gehen. Auch in diesem Fall werden bereits im Zusammenhang mit dem geplanten Hausverkauf getätigte Aufwendungen nicht erstattet. Vor Vertragsabschluss angefallene Ausgaben erfolgen stets auf eigene Gefahr.
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Wer zahlt den Kaufvertragsentwurf des Notars bei Absage?
Hat der Notar bereits einen Kaufvertrag entworfen, darf er die Kosten dafür in Rechnung stellen – auch wenn dieser letztlich nicht unterzeichnet wird. Wer aber zahlt die Kosten, wenn eine Partei vom Kaufvorhaben zurücktritt? Bei den Kosten gilt wie meist im Leben: Wer bestellt, zahlt. Es zahlt immer derjenige den Kaufvertragsentwurf, der den Notar beauftragt hat. Hat der Käufer den Notar mit dem Vertragsentwurf beauftragt, dann muss er für die Notarkosten aufkommen, andersherum der Verkäufer. In der Regel beauftragt jedoch der Käufer den Notar und trägt damit den überwiegenden Teil der Notargebühren. Der Kaufvertragsentwurf wird meist mit einer Gebühr berechnet, die sich für gewöhnlich in einem Bereich von 0,5 bis 1,0 Prozent des Verkaufspreises bewegt.
Wie können sich Käufer schützen?
Einen tatsächlichen Schutz davor, dass ein Immobilienkauf vor Vertragsunterzeichnung nicht zustande kommt, gibt es nicht. Käufer und Verkäufer können sich aber bemühen, die im Fall der Fälle entstehenden Kosten möglichst gering zu halten. Das betrifft vor allem die Immobilienfinanzierung des Käufers. Baufinanzierungsexperten raten Hauskäufern, den Kreditvertrag erst nach dem Notartermin abzuschließen. Sie sollten aber eine Finanzierungsbestätigung vom Kreditinstitut bekommen haben.
Unproblematisch ist es, wenn die Baufinanzierung 14 Tage vor Vertragsschluss verbindlich vereinbart wurde. Denn binnen zwei Wochen können Kreditnehmer den Vertrag im Fall der Fälle widerrufen.