Auf einen Blick
Wer mit dem Gedanken spielt, seine Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten oder mithilfe eines Unternehmens selbst bauen oder sanieren möchte, sollte bei den vielen Dokumenten eines nicht vergessen: den Energieausweis. Der Energieausweis dient nicht nur als Hilfe zur Berechnung des Energiebedarfs bzw. -verbrauchs sowie der Energiekosten. Er ist für Eigentümer eines Wohngebäudes in vielen Fällen sogar Pflicht. Um den Verkauf oder die Vermietung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu meistern, sollten Sie sich rechtzeitig über den Energieausweis informieren und diesen bei einem seriösen Anbieter beantragen. Welche Energieausweise es gibt, worauf Sie bei der Ausstellung achten sollten und welche Anbieter am besten abschneiden, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Um den Energiebedarf eines Wohngebäudes zu ermitteln, bedarf es laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) meist eines Energieausweises, auch Energiepass genannt. Der Energieausweis ist eine Art Steckbrief, der allgemeine Angaben zum Gebäude sowie detaillierte Informationen zu den verwendeten Heizstoffen und der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes liefert. Diese Effizienz beschreibt die berechnete oder erfasste Energiemenge, um den gesamten Energiebedarf des Gebäudes unter normalen Nutzungsbedingungen zu decken. Dazu gehört unter anderem die Energie für
Auf neueren Gebäudeenergieausweisen findet man außerdem die Energieeffizienzklasse von A+ bis H – ähnlich wie auf Elektrogeräten.
Der Energieausweis soll potenzielle Mieter und Käufer über anfallende Energiekosten informieren und praktische Tipps zur Verringerung des Energieverbrauchs liefern. Ein Energieausweis ist jedoch keine Garantie für einen bestimmten Energieverbrauch. Der tatsächliche Energiebedarf hängt stets vom Nutzerverhalten ab. Der Energieausweis für Wohngebäude wird entweder bedarfsorientiert (Bedarfsausweis) oder verbrauchsorientiert (Verbrauchsausweis) ausgestellt.
Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf auf Basis der Eigenschaften von Gebäuden und Heizsystemen. Im Gegensatz dazu ermittelt der Verbrauchsausweis den Energiebedarf anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs.
Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis umfasst den Jahres-Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf. Die Werte beziehen sich stets auf ein normales Nutzerverhalten.
Der Primärenergiebedarf beinhaltet:
Der Endenergiebedarf hingegen beschreibt die Energiemenge, die für die Deckung des Heiz- und Trinkwasserwärmebedarfs erforderlich ist, einschließlich der Energieverluste für die Anlagentechnik. Damit ergibt der Endenergiebedarf die Energiemenge, die von außen zugeführt werden muss, um das Gebäude vollständig zu versorgen.
Der Vorteil des Bedarfsausweises ist die objektive Bewertung des energetischen Zustands des Gebäudes oder der Anlagentechnik. Das ermöglicht gezielte Modernisierungsempfehlungen. Da das individuelle Nutzerverhalten jedoch nicht einbezogen wird, kann der berechnete Bedarf vom tatsächlichen Verbrauch abweichen.
Quelle: Verbraucherzentrale
Verbrauchsausweis
Im Vergleich zum Bedarfsausweis basiert der Verbrauchsausweis auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Dabei wird anhand der Heiz- und gegebenenfalls Warmwasserkosten der Energieverbrauchskennwert berechnet und auf einer farbigen Skala dargestellt. Handelt es sich um ein Wohngebäude mit mehreren Wohnungen, so wird stets der Energieverbrauchskennwert für das gesamte Gebäude bemessen.
Die einfach Berechnung oder Erstellung des Energieausweises in Form eines Verbrauchsausweises hat Vorteile: Der Energiepass zeigt die aktuellen Verbrauchswerte des Wohngebäudes, wodurch sich Mieter und mögliche Käufer schnell ein Bild machen können. Da der Energieverbrauchskennwert jedoch stark vom Nutzerverhalten (z. B. sparsamer Verbraucher) abhängig ist, liefert der Verbrauchsausweis nur bedingt Auskunft über den energetischen Zustand des Wohngebäudes.
Quelle: Verbraucherzentrale
Nahezu jedes neu errichtete Gebäude, das beheizt werden soll, benötigt einen Energieausweis. Zudem ist gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein Energieausweis bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf oder einer (Neu-)Vermietung eines Wohngebäudes Pflicht – egal, ob es sich dabei um einen Altbau oder einen Neubau handelt. Der Energiepass soll potenzielle Käufer oder Mieter über die Energiekennwerte sowie die Treibhausemissionen des Gebäudes informieren und Modernisierungsempfehlungen enthalten. Dadurch bekommen Käufer eine Idee des möglichen Sanierungsfahrplans und können diesen bei der Finanzierung des Immobilienkaufs einplanen.
Im Idealfall ist der Energieausweis des Hauses bereits Teil des Exposés oder des Immobilieninserats. Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer oder Vermieter den Gebäudeenergieausweis vorlegen. Der Energieausweis ist somit Teil des Kaufvertrages. Als Eigentümer ist ein Energieausweis nur bei Mieterwechsel vorzulegen. Solange Sie selbst das Wohngebäude nutzen oder es nicht neu vermietet wird, bedarf es keines Energiepasses. Langjährige Mieter haben somit kein Recht auf einen Energieausweis.
Wer den Energieausweis nicht rechtzeitig, richtig oder keinen Energiepass vorlegt, muss laut § 108 Abs. 1 Nr. 25 GEG mit Bußgeldern von bis zu 10.000 € rechnen. Kümmern Sie sich daher in jedem Fall rechtzeitig um einen Energieausweis, sodass dem erfolgreichen Immobilienverkauf oder der Vermietung nichts mehr im Weg steht.
Grundsätzlich können Sie frei wählen zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis. Nur in folgenden Fällen ist ein Bedarfsausweis Pflicht:
Nein, Sie können Ihr Haus nicht verkaufen, ohne einen Energieausweis für Ihr Haus zu erstellen. Es ist jedoch möglich, im Immobilieninserat lediglich auf die Beantragung des Energieausweises hinzuweisen und diesen erst bei der Besichtigung vorzulegen. Wer einen Hausverkauf ohne Energieausweis plant, muss mit hohen Bußgeldern rechnen.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt und diese (neu-)vermieten oder verkaufen möchte, muss ebenfalls einen Energieausweis vorweisen. Da es sich jedoch um eine einzelne Wohnung in einem ganzen Gebäude handelt, ist in diesem Fall nicht der Eigentümer, sondern die Hausverwaltung bzw. die Wohnungseigentumsverwaltung für die Beschaffung des Energieausweises verantwortlich.
Grundsätzlich ist jedes Unternehmen und jede Einzelperson mit den notwendigen Qualifikationen ist berechtigt, Ihnen einen Energieausweis auszustellen. Dazu zählen etwa:
Insbesondere die Energieeffizienz-Expertenliste, auf welche etwa die Verbraucherzentralen hinweisen, führt qualifizierte Fachkräfte für die Erstellung eines Energieausweises an.
Außerdem gibt es unzählige Online-Portale, die einen Energieausweis für Ihre Wohnung oder Ihr Haus erstellen können. Die Verbraucherzentralen raten daher dazu, bei der Auswahl der Firma oder der berechtigten Person auf Seriosität zu achten. Sie sollten sich vergewissern, dass Folgendes in der angebotenen Leistung enthalten ist:
Je nach Ausweis – Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – benötigen Sie folgende Unterlagen, um einen Energieausweis für Ihre Immobilie zu beantragen:
Bedarfsausweis
Verbrauchsausweis
Ein Energieausweis enthält allgemeine Informationen zum Gebäude, die Art des Ausweises (bedarfs- oder verbrauchsorientiert), wichtige energetische Angaben wie den Primärenergieträger, die Heizungsart, Energiekennwerte und eine Energieklassifizierung von A+ bis H. Der Energiepass besteht aus fünf Seiten. Seite 1 bis 4 müssen vom Aussteller ausgefüllt werden. Die fünfte Seite umfasst Erläuterungen zu einzelnen Punkten der vorherigen vier Seiten.
Ebenso muss der Energieausweis für eine Immobilie die Daten des Ausstellers (Online-Plattform, Firma oder Einzelperson) umfassen. Dazu zählen Name, Anschrift, Berufsbezeichnung, Ausstellungsdatum und eine Unterschrift zur Bestätigung der Richtigkeit. Seit 2014 weisen alle neuen Energieausweise für Haus und Wohnung außerdem eine individuelle Registriernummer auf.
Allgemeine Angaben
Die erste Seite des Energieausweises für Wohngebäude umfasst die Art des Energiepasses und folgende allgemeine Angaben:
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Zudem gibt der Aussteller am Ende der Seite 1 seine Kontaktdaten und das Ausstellungsdatum an und unterschreibt die Richtigkeit der Angaben.
Bedarfsausweis
Wenn es sich um einen Bedarfsausweis handelt, werden alle Kennwerte für den Bedarf auf der zweiten Seite eingetragen. Dazu zählen:
Verbrauchsausweis
Bei einem Verbrauchsausweis bleibt die zweite Seite leer. Die nötigen Kennwerte finden sich auf Seite 3 ein. Der obere Teil des Verbrauchsausweises ähnelt dem Bedarfsausweis, jedoch wird auf der Farbskala der Primär- und Endenergieverbrauch (im Vergleich zum Bedarf) angeführt. Im unteren Teil werden der Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre sowie der Klimafaktor eingefügt.
Modernisierungsempfehlungen
Auf der vierten Seite des Energieausweises hält der Aussteller seine Empfehlungen zur Verringerung des Energieverbrauchs und der damit verbundenen Kostensenkung fest. Die beschriebenen Maßnahmen stehen dabei entweder in Zusammenhang mit einer größeren Modernisierung oder sind als Einzelmaßnahmen zu betrachten. Zusätzlich können freiwillige, ergänzende Erläuterungen hinzugefügt werden.
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Die einzelnen Energieklassen werden anhand einer Farbskala dargestellt und in drei Bereiche eingeteilt – je nach Bedarf bzw. Verbrauch:
Zusätzlich werden die Effizienzklassen nach Buchstaben von A+ bis H unterteilt. Je weiter vorn der Buchstabe im Alphabet ist, desto grüner wird es auf der Skala und desto besser ist der energetische Zustand des Wohngebäudes.
Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Die Energieklassen sind insbesondere für den Vergleich von Wohngebäuden beim Kauf oder der Anmietung relevant. Der Käufer oder Mieter kann sich so ein Bild von der Energieeffizienz des Gebäudes machen und vergleichen.
| Energieklasse | Energiebedarf bzw. -verbrauch | jährliche Energiekosten pro m2 |
| A+ | < 30 kWh/(m2a)¹ | ca. 3 € |
| A | 30–49,99 kWh/(m2a) | ca. 7 € |
| B | 50–74,99 kWh/(m2a) | ca. 12 € |
| C | 75–99,99 kWh/(m2a) | ca. 16 € |
| D | 100–129,99 kWh/(m2a) | ca. 21 € |
| E | 130–159,99 kWh/(m2a) | ca. 27 € |
| F | 160–199,99 kWh/(m2a) | ca. 34 € |
| G | 200–249,99 kWh/(m2a) | ca. 42 € |
| H | > 250 kWh/(m2a) | ca. ≥ 50 € |
¹ m²a steht für Quadratmeter im Jahr; Quelle: Verbraucherzentrale
Das Ausstellungsdatum des Energieausweises steht auf der ersten Seite des Energiepasses. Ab dem Datum der Ausstellung ist der Energieausweis – sowohl Bedarfsausweis als auch Verbrauchsausweis – zehn Jahre gültig.
Energieausweise gibt es bereits für unter 100 €. Der Preis hängt dabei vom Aussteller und der Art des Energiepasses ab. Die Kosten für einen Energiebedarfsausweis sind etwas höher als für einen Verbrauchsausweis, da der Aufwand der Datenerfassung größer ist. Trotzdem ist ein Verbrauchsausweis nicht immer die bessere Wahl, weil er nicht so aussagekräftig wie ein Bedarfsausweis ist.
Die exakten Kosten für Ihren Energieausweis hängen außerdem von folgenden Faktoren ab:
Wenn der ausgestellte Energieausweis nicht den gesetzlichen Richtlinien entspricht, haben Sie das Recht, vom Aussteller eine kostenlose Korrektur einzufordern. Dieser hat dann die Möglichkeit, den Energieausweis innerhalb einer angemessenen Frist zu korrigieren. Kommt der Aussteller seiner Pflicht nicht nach, können Sie vom Vertrag zurücktreten oder eine Rückzahlung des bereits bezahlten Betrages fordern.
Um solche Situationen zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, einen Energieausweis nie vorab zu bezahlen. Warten Sie stattdessen auf die Lieferung des Ausweises und bestehen Sie bei Fehlern oder Mängeln auf eine kostenlose Korrektur.
Wenn Sie sofort einen Verbrauchs- oder Bedarfsenergieausweis benötigen, können Sie den Energiepass auch im Internet erstellen lassen. Dafür gibt es unterschiedliche Anbieter. Das spart Zeit, Nerven und manchmal sogar Kosten, da Sie bequem von zu Hause aus einen Preisvergleich für Energieausweise online durchführen können.
Während einige Anbieter die Erstellung des Energieausweis komplett für Sie übernehmen, können Sie auf anderen Plattformen kräftig bei der Erstellung Ihres Energieausweises mitwirken, indem Sie der Plattform die Daten Ihres Wohngebäudes liefern. Wir haben mehrere Online-Anbieter genauer unter die Lupe genommen und die wichtigsten Fakten zu den einzelnen Anbietern für Sie zusammengefasst:
Um die Gültigkeit Ihres Energieausweises zu überprüfen, sollten Sie auf folgende Punkte achten:
Wenn Sie dennoch an der Gültigkeit Ihres Energieausweises zweifeln, können Sie einen anderen Aussteller oder die zuständige Behörde kontaktieren und um Überprüfung des Energiepasses bitten.
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