Wie Unverheiratete den Hauskauf regeln sollten

Partnerschaftsvertrag Wie Unverheiratete den Hauskauf regeln sollten

von Eike Schulze
03.05.2019
Auf einen Blick
  • Grundsätzlich gilt: Unverheiratete müssen spezielle Regelungen für den Kauf einer Immobilie treffen.

  • Ein sogenannter Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bieten eine Lösung, sich gegenseitig beim Immobilienerwerb abzusichern.

  • Ein Erbvertrag ist notwendig, um für den Todesfall eines der Partner die Sicherung der Immobilienfinanzierung zu garantieren.

  • Alternativ zur Vermögensübertragung ist auch ein lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) eine Lösung, damit keine Erbschaftsteuer anfällt.
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Heute ist es völlig normal, dass auch unverheiratete Paare den Wunsch haben, eine Immobilie zu kaufen. Beim Erwerb ist vieles ähnlich wie bei Ehepaaren, doch es gibt auch ein paar gravierende Unterschiede.

Da die Partner nicht in einer rechtlich finanziellen Einheit leben, sondern jeder für sich handelt, müssen die gemeinsamen Interessen auch speziell geregelt werden. Es geht darum, das Eigentum jedes Partners an der Immobilie auch rechtlich zu fixieren. Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Partnerschaftsvertrag

  • Gründung einer GbR

  • Erbvertrag

Wichtig ist die Regelung, weil bestimmt sein muss, was im Todesfall eines Partners oder bei Trennung mit der Immobilie geschehen soll. Im Todesfall geht es schwerpunktmäßig um die Absicherung des Partners, bei Trennung darum, wie man das Finanzielle wieder von einander löst. Dies alles sollte vor dem Abschluss eines Kaufvertrages geregelt sein. Denn: Ist nichts vereinbart, greifen die allgemeingültigen Gesetze und nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags, das was im Grundbuch steht.

Biallo-Tipp

Ohne eine juristische Beratung sollten Sie sich nicht einfach für einen Partnerschaftsvertrag oder eine GbR entscheiden. Es kommt hierbei sehr auf den Einzelfall an.

Partnerschaftsvertrag

Ein Partnerschaftsvertrag kann sehr umfassend gestaltet sein. Dieser regelt die Art und Weise des Zusammenlebens. Ein zentraler Punkt dabei ist, eine Vereinbarung über das beiderseitige Vermögen zu treffen. Also welche Rechte und Pflichten sind damit verbunden, dass beide Partner auch über das Vermögen des jeweilig anderen mit verfügen können.

Dies ist natürlich beim Erwerb einer Immobilie von Bedeutung, da es sich normalerweise um den größten Vermögensbestandteil eines Paares handelt. Geregelt wird im Partnerschaftsvertrag dann auch, was passiert, wenn sich das Paar trennt, dies betrifft dann die Teilung des Vermögens, aber auch die fortlaufenden Verpflichtungen und deren Handhabung. Hierbei spielen besonders mögliche Unterhaltszahlungen eine Rolle.

Auch wird bestimmt, wie mit dem Nachlass umzugehen ist, falls ein Partner verstirbt. Meistens wird in diesem Zusammenhang ein ins Auge gefasster Immobilienerwerb als Anlass genommen, einen Partnerschaftsvertrag zu schließen.

Der Immobilienerwerb kann auch individuell aufgeteilt werden, es muss keine 50:50-Lösung für das Grundbuch sein. Ein Partnerschaftsvertrag muss nicht zwingend notariell beurkundet werden, doch verschafft dies zusätzlich eine höhere Rechtssicherheit. Man kann den Vertrag nicht ohne weiteres abändern.

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Gesellschaft bürgerlichen Rechtes (GbR)

Die GbR wird zu einem bestimmten Zweck eingerichtet, sie ist nicht auf zwei Personen beschränkt. Der Erwerb durch mehrere Personen kann somit unter dem Dach einer GbR vollzogen werden. Durch die Zweckbestimmung ist die GbR nicht so umfassend wie ein Partnerschaftsvertrag.

Der große Unterschied: Die GbR erwirbt die Immobilie, an der die Partner zu gleichen oder bestimmten Anteilen beteiligt sind. Damit steht auch die GbR im Grundbuch als Eigentümer, zusätzlich hierzu werden aber auch die Gesellschafter mit aufgeführt.

Der Erwerb erfolgt zu bestimmten im Grundbuch fixierten Anteilen. Auch kann im GbR-Vertrag vereinbart werden, dass im internen Verhältnis Zahlungen geleistet werden oder dass später volljährige Kinder mit in die GbR aufgenommen werden. Ein GbR-Vertrag ist damit auch in Teilen flexibler als ein Partnerschaftsvertrag.

Zusätzlich sollte der GbR-Vertrag eine Regelung für den Todesfalls eines der Partner enthalten. Auch für die Trennung und deren finanzielle Auswirkungen sollte eine Vereinbarung gefunden werden. Die Trennung erfolgt dann durch Kündigung eines der Vertragspartner.

Die Parteien können auch einen Kündigungsgrund festlegen, der zur Auflösung der GbR führt. Schwierig kann es werden, wenn zur Unzeit gekündigt wird. Diese ist zwar wirksam, aber es muss unter Umständen ein finanzieller Ausgleich stattfinden, um beispielsweise die Immobilie weiter zu finanzieren.

Dieser Aspekt macht deutlich, dass das Thema Immobilienerwerb und GbR sehr komplex sein kann. Der Rat eines Notars ist bei der Erstellung eines Gesellschaftsvertrages unbedingt notwendig.

Partnerschaftsvertrag oder GbR, was vereinbart werden muss

Sowohl der Partnerschaftsvertrag als auch eine GbR sollten zwei Punkte eindeutig behandeln:

  • Was passiert bei einer Trennung?

  • Was passiert im Todesfall?

Trennung des Paars

Bei der Trennung gibt es einiges festzulegen. Besonders finanzielle Aspekte sind dabei von zentraler Bedeutung. Zunächst muss geklärt werden, welcher der Partner die Immobilie übernimmt. Normalerweise sollte dies der potentere Partner sein, der die Finanzierung fortführen kann. Dies ist sinnvoll, um nicht später in einen Veräußerungszwang zu geraten.

Finanziert nur ein Partner, sollte die Entscheidung für diesen ausfallen. Es sei denn, der andere Partner hat den Großteil des Eigenkapitals eingebracht. Dann kann auch eine andere Lösung besser sein. Übernimmt dann ein Partner die Immobilie, so muss auch geklärt sein, welche Ausgleichszahlungen fällig werden.

Berücksichtigt werden nicht nur Eigenkapital und Tilgungsleistungen, sondern auch Eigenleistungen, die zur Nutzung des Hauses oder der Wohnung erbracht wurden. Dieser Geldwert muss ermittelt werden. Eine Ausgleichszahlung ist aber auch dann wichtig, wenn bereits Großteile der Finanzierung getilgt sind oder die Immobilie bereits abbezahlt ist. Die Vereinbarung kann auch für den Fall eines Ausgleichs eine Ratenzahlung beinhalten.

Eine Alternativregelung kann auch darin bestehen, dass die Immobilie bei einer Trennung in jedem Fall veräußert werden soll. Auch hierbei werden etwaige Eigenleistungen berücksichtigt, sodass dann festgelegt wird, wie sich Gewinne oder Verluste aus der Veräußerung verteilen. Als Maßstab kann der aktuelle Verkehrswert herangezogen werden, der Wertsteigerung, aber auch Abschläge berücksichtigt. In jedem Fall sollte diese Regelung eine Zwangsversteigerung verhindern, denn dann ist immer mit Verlust zu rechnen.

Lesen Sie dazu auch unseren Ratgeber: Immobilienversteigerung

Auch das sollte Bestandteil der Vereinbarung sein: Was passiert, wenn aus dem Paar eine Familie wird. So ist es eine übliche Regelung, dass der Elternteil die Immobilie übernimmt, bei dem auch die Kinder aufwachsen. Auch kann in einem GbR-Vertrag geregelt sein, dass die Kinder bei Volljährigkeit in die GbR eintreten.

Todesfalls eines Partners

Wichtig für den Todesfall ist ein Erbvertrag. Diesen müssen die beiden Partner gegenseitig schließen. So wird sichergestellt, dass nicht nahe Verwandte die Immobilie erben und darüber – teilweise – verfügen können. Zumindest in Höhe des Erbanteils müsste der Immobilienwert dann ausgeglichen werden.

Das können die Kinder des Paares, die Eltern oder Geschwister sein, falls die Eltern verstorben sind. Da man aber möchte, dass der Partner weiterhin in der Immobilie verbleibt, muss dieser Erbvertrag geschlossen werden, da unverheiratete Paare nicht automatisch auch Erben sind.

Ein Testament reicht zur Regelung nicht aus. Zwar können Erben mit einem Testament auf den Pflichtanteil beschränkt werden, doch dann muss dieser immer noch ausbezahlt werden. Um dies zu vermeiden, hilft ein Erbvertrag, der den jeweils anderen als Alleinerben einsetzt. Dieser kann allerdings eines nicht verhindern: die steuerliche Belastung nach dem Tod.

Ehegatten erhalten einen Freibetrag von 500.000 Euro, der überlebende unverheiratete Partner nur von 20.000 Euro. Natürlich kann man für den Erbfall auch Vorsorge betreiben, doch hierfür sind dann weitere Gelder oder eine Risikolebensversicherung notwendig.

Biallo-Tipp

Eine Absicherung für den Todesfall im Rahmen der Immobilienfinanzierung ist ein Muss. Nur so kann der überlebende Partner mit Sicherheit die Wohnung oder das Haus halten.

Als Alternative kann auch ein Wohnrecht oder noch umfassender ein Nießbrauch im Todesfall eines Partners festgelegt werden, damit erbt zwar der überlebende Partner dann nicht die Immobilie, allerdings kann er diese bis zu seinem Lebensende weiter nutzen. Erbschaftssteuer fällt dann nicht an.

Biallo-Tipp

Wem diese Regelungen zu komplex sind, der hätte mit einer Heirat auch eine Lösung.

Der weitere Ablauf

Sind alle wichtigen Punkte durch Partnerschaftsvertrag oder GbR zuzüglich eines Erbvertrages notariell beglaubigt, so steht dem Hauskauf nichts mehr im Wege. Die Verhandlungen mit der Bank unterscheiden sich nicht von denen mit verheirateten Paaren. Banken bewerten die Bonität und Zahlungsfähigkeit des Kunden, nicht deren familiären Status. Entscheidend ist meist nur, dass auch beide Partner in die Finanzierung eintreten.

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Eike Schulze
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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de