Die meisten Immobilienkäufer kommen um eine Baufinanzierung nicht herum. Der Markt bietet dafür unterschiedliche Darlehensformen, etwa Hypothekenkredite, Bausparverträge, Policendarlehen und Förderkredite. Welches Produkt sich am besten eignet, hängt vom Einzelfall ab und von der Verwendung der Immobilie. Häufig lässt sich die Baufinanzierung durch eine Kombination verschiedener Teildarlehen optimieren. Einige Aspekte gelten praktisch für jede Baufinanzierung und sollten daher stets berücksichtigt werden.
Ein wichtiger Faktor der Baufinanzierung ist die Wahl der Zinsbindung. Soll der Darlehenszins kurz-, mittel- oder langfristig festgeschrieben werden? – Diese Frage bestimmt unter anderem die Kosten der Baufinanzierung, denn je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Zinssatz und damit die Kreditrate. Welche Zinsbindung man wählt, hängt unter anderem davon ab, wie hoch das aktuelle Zinsniveau ist, wie die künftige Zinsentwicklung eingeschätzt wird und wie lange die Baufinanzierung läuft.
Handelt es sich beispielsweise um eine Anschlussfinanzierung, dann wird die Laufzeit des Kredits und damit die Zinsbindung meist kürzer ausfallen als bei einem Erstdarlehen. Allgemein gilt: Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung, denn Käufer sichern sich preiswertes Baugeld und hohe Finanzierungssicherheit über einen langen Zeitraum.
Der Tilgungssatz bestimmt maßgeblich die Entschuldung von Baudarlehen. Häufig startet die Baufinanzierung mit 1 Prozent Anfangstilgung. Der niedrige Tilgungssatz ermöglicht zwar moderate Monatsraten, verlängert aber die Kreditlaufzeit, denn der Darlehensbetrag wird nur zögerlich zurückgeführt. Bei höherem Tilgungssatz geht die Entschuldung schneller, allerdings ist die Kreditrate dann höher.
Allgemein gilt: Bei Niedrigzinsen ist es sinnvoll, die Tilgung aufzustocken und damit den Schuldenberg schneller abzutragen. Manche Banken gewähren bei hohem Tilgungssatz einen Zinsrabatt, weil die Rückzahlungssicherheit steigt. Unterm Strich benötigt jede Baufinanzierung einen finanziell verkraftbaren und wirtschaftlich vernünftigen Kompromiss zwischen Raten- und Tilgungshöhe. Dabei sind Änderungen der Einkommensverhältnisse genauso zu berücksichtigen wie unerwartete Ausgabensteigerungen während der Zinsbindung.
Tipp: Flexible Baufinanzierungen bieten heute die Möglichkeit der Tilgungssatzänderung während der Zinsbindung.
Obwohl Kreditinstitute heute bis zu 100 Prozent der Kaufsumme finanzieren, sollten Eigenheimkäufer möglichst viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Erstens verringert sich dadurch der notwendige Darlehensbetrag, und zweitens belohnt dies die Bank mit günstigen Darlehenszinsen. Gängig ist die Faustformel 40 zu 60. Steuert der Immobilienkäufer 40 Prozent Eigenmittel zur Baufinanzierung bei, erhält er die restlichen 60 Prozent besonders zinsgünstig. Liegt der Anteil des Eigenkapitals unter der 40-Prozent-Grenze, muss mit einem Risikozuschlag in Form eines höheren Darlehnszinses gerechnet werden. Bei weniger als 20 Prozent Eigenkapital und fehlenden sonstigen Sicherheiten kann sich die Baufinanzierung deutlich verteuern. Ausnahme: Wird das Objekt zur Kapitalanlage erworben, lohnt es sich, möglichst viel Kreditmittel und wenig Eigenkapital einzusetzen, da dies hohe Steuervorteile mit sich bringt.
Viele Baufinanzierungen erlauben einmal im Jahr eine Sondertilgung. Die Extrazahlung hilft, die Darlehensschuld zusätzlich zur regelmäßigen Tilgung zu verringern. Vorteil: Die Kreditlaufzeit wird kürzer, die Restschuld geringer und die insgesamt an die Bank zu zahlenden Zinsen mindern sich. Da für Sondertilgungsrechte häufig ein Zinsaufschlag berechnet wird, sollte man sicher sein, dass man die Option auch wirklich nutzt – andernfalls verteuert sich unnötig die Baufinanzierung. Tipp: Bei Bauspardarlehen und variablen Baukrediten können ohne Einhaltung von Fristen oder Tilgungsbeschränkungen jederzeit Sondertilgungen geleistet werden.
Die wenigsten Baufinanzierungen führen zur kompletten Entschuldung. Um die Kosten in Grenzen zu halten, wird Baugeld häufig für zehn Jahre festgeschrieben mit der Folge, dass eine Restschuld am Laufzeitende verbleibt. Für den offenen Kreditbetrag benötigt man eine Anschlussfinanzierung. Die Alternative sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Diese Form der Baufinanzierung führt bei festgelegter Laufzeit und Zinsbindung zur vollständigen Entschuldung.
Immobilienkäufer können staatliche Förderdarlehen nutzen, um ihre Baufinanzierung zu optimieren. Zinsverbilligte KfW-Förderung ist über das jeweils finanzierende Kreditinstitut zu beantragten. Eine Komplettfinanzierung ist nicht möglich, da die KfW für den Wohneigentumserwerb maximal 30 Prozent der Gesamtkosten, höchstens jedoch 100.000 Euro, zur Verfügung stellt. Vorteil: Tilgungsfreie Anlaufjahre und lange Zinsbindung sind möglich, zugleich begnügt sich die KfW-Bank mit einem nachrangigen Eintrag im Grundbuch.
Jede Baufinanzierung hat eigene Kündigungsregeln. Langlaufende Hypothekendarlehen sind frühestens nach Ablauf von zehn Jahren kündbar. Variables Baugeld kann man jederzeit zurückführen, ebenso Bauspardarlehen. Eine endfällige Baufinanzierung per Versicherungsvertrag ist nur in Ausnahmefällen kündbar. Eine Ausnahme bilden Hypothekendarlehen vom Versicherer.
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