Biete großes Haus gegen bequeme Stadtwohnung

Immobilientausch Biete großes Haus gegen bequeme Stadtwohnung

Helga Riedel
von Helga Riedel
28.09.2018
Auf einen Blick
  • Wer eine Immobilie veräußern und eine neue kaufen möchte, steht vor einem Dilemma: Bei der angespannten Lage auf dem Markt ist es sehr viel wahrscheinlicher, schneller einen Käufer als das Wunschobjekt zu finden. Eine Lösung kann der Immobilientausch sein.

  • Um zu tauschen, hinterlegen Interessenten bei einem Makler sowohl ein Profil ihrer zu verkaufenden Immobilie als auch des Wunschobjekts. Egal, ob in einem geschlossenen Pool oder öffentlich inseriert – die Immobilien gibt es nur als Tauschgeschäft.

  • Tausch gilt als Kauf: Kommt ein Tausch zustande, handelt es sich um zwei Immobilienkäufe, für die auf den realen Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklerprovision von etwa 3,5 Prozent fällig werden – auch wenn tatsächlich der Wert der Immobilien miteinander verrechnet und nur die Differenz zur teureren ausgezahlt wird.

  • Nicht nur für Eigenheimbesitzer, sondern auch Mieter kann der Tausch ein erfolgversprechendes Modell sein. Viele Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften fördern dies über ihre Hausverwaltungen.
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"Ihre Eigentumswohnung in der Stadt passt nicht mehr? Sie suchen ein ruhiges Haus im Umland? Sie verkaufen erst, wenn Sie ein Haus gefunden haben? Doch leider gibt es keine passenden Angebote. Sie sind nicht allein! Vielen Eigentümern geht es wie Ihnen. Anderen Eigentümern ist das Haus mit Garten zu viel Arbeit. Sie suchen eine gemütliche Wohnung in der Stadt unweit von Kunst, Kultur und Kulinarik. Beide Eigentümer haben die perfekte Immobilie für den jeweils anderen. Wenn sie doch voneinander wüssten!" So schildert Thomas Aigner, Immobilienmakler aus München, Ausgangslage und Idee hinter dem "Immobilientausch" auf seiner Internetseite.

Der eine hat, was der andere sucht und umgekehrt - man muss sie nur zusammenbringen. Genau das funktioniert beim Wohnungstausch auf Zeit seit vielen Jahrzehnten bestens. Zunächst über dicke Kataloge, heute per Internet finden sich Tauschpartner aus der ganzen Welt. Da kommen Amerikaner zum Oktoberfest nach München, während ihre Gastgeber die Sonne Floridas genießen, Berliner und Pariser, Küsten- und Alpenbewohner, Nordlichter und Südländer ziehen für ein paar Wochen beim jeweils anderen ein.

Warum sollte dieses erfolgreiche Urlaubsmodell nicht übertragbar sein auf der Suche nach einer dauerhaften neuen Bleibe? Das sagte sich wohl auch Beate Ruuck, als sie 2011 die Plattform tauschwohnung.com gründete.

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Mietwohnung: Wohnungstausch statt Massenbesichtigung

Das System ist denkbar einfach: Interessenten geben alle nötigen Eckdaten zu der von ihnen gesuchten sowie ihrer derzeitigen Wohnung an. Genau wie bei Urlaubstausch oder Partnervermittlung errechnet dann ein Algorithmus, wer als Tauschpartner in Frage kommen könnte. In 80 Prozent, so die heutigen Betreiber von Tauschwohnung Dario Bednarski und John Weinert, finden sich passende Angebote, die an beide Parteien übermittelt werden.

Ist der Kontakt hergestellt, können sie Besichtigungstermine und das weitere Vorgehen direkt vereinbaren. Kosten für die Registrierung und/oder Vermittlung fallen nicht an. So treffen beispielsweise Mieter, die sich verkleinern wollen direkt auf solche, die nach einer größeren Bleibe suchen - ohne endlose Massenbesichtigungen und unzählige Bewerbungen mit Offenlegung der Finanzen über sich ergehen lassen zu müssen.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter im Vorfeld sein Einverständnis für die Nachmietersuche gegeben hat. Und in der Regel entscheidet er auch letztlich, wer einziehen darf. Beide Partner des Wohnungstauschs müssen dann ganz normal ihre alten Wohnungen kündigen und neue Mietverträge abschließen.

Immer öfter versuchen auch Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften ihre Mieter zum Wohnungstausch zu animieren. Denn in vielen älteren großen Wohnungen leben nach dem Auszug der Kinder nur noch ein oder zwei Personen, während junge Familien weiter auf wenigen Quadratmetern der einst als Single oder Paar gemieteten Wohnung leben.

Als Anreiz zum Wohnungstausch bauen deshalb Wohnungsbaugesellschaften wie beispielsweise der GWG in Lindau vermehrt kleine altersgerechte Wohnungen mit Aufzug. Tauschwillige in solchen größeren Wohnanlagen sollten also in jedem Fall zunächst bei der Verwaltung nachfragen, ob ein solches Modell besteht, bevor man über Zeitungsanzeigen oder Internet nach möglichen Tauschpartnern fahndet. Die Chancen, den passenden zu finden, stehen dabei gar nicht schlecht. Denn Deutschland gehört mit 48,1 Prozent zu den Ländern mit den meisten Mieter-Haushalten - unter den 30 wohlhabendsten Ländern nur von der Schweiz mit 56,6 Prozent getoppt.

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Betrag 200.000 €, Laufzeit 5 Jahre, Beleihung 60 %

Wenn das Eigentum nicht mehr zu einem passt

Zu groß oder zu klein, zu laut oder zu abgelegen, zu viele Treppen oder zu wenig Natur - mit solchen Problemen schlagen sich nicht nur Mieter herum, sondern auch Eigenheimbewohner. Für die einen wird das Haus im Grünen zur Last. Die Kinderzimmer sind verwaist. Trotzdem muss alles gepflegt und in Schuss gehalten werden. Dachrinnen reinigen, Obstbäume und Hecken beschneiden, Unkraut jäten, Schnee schippen - wie lange wird man das noch schaffen?

Deshalb denken immer mehr Eigentümer daran, ihr Haus zu verkaufen und in eine kleine komfortable Eigentumswohnung zu ziehen. Für die anderen ist die erste eigene Immobilie auch nicht mehr der passende Ort. Es fehlt ein Zimmer für den Nachwuchs oder der Balkon, Platz fürs Home-Office oder das Au-Pair. Ein Haus am Stadtrand wäre schön, aber der Markt ist ziemlich leergefegt. Die Suche nach etwas Passendem wird wohl länger dauern. Deshalb scheuen sich sowohl der Haus- als auch der Wohnungsbesitzer ihre Immobilien zum Verkauf anzubieten, bevor sie fündig geworden sind - ein Teufelskreis.

Partnersuche auf dem Immobilienmarkt

Der eine hat, was der andere sucht und umgekehrt - sie müssten sich nur finden. Bei Dirk Wullkopf, Immobilienmakler in Hamburg, gingen zufällig gleichzeitig zwei Anfragen ein, die wie zwei Puzzleteile in einander passten: Eine Familie suchte ein Haus und wollte dafür ihre Wohnung im Stadtteil Ottensen verkaufen. Und ein älterer Herr plante, sich von seinem Haus zu trennen und eine zentraler gelegene Eigentumswohnung zu erwerben. Beide wünschten sich die gleichzeitige Abwicklung von Verkauf und Kauf, um lästige Übergangslösungen zu vermeiden. Wullkopf vereinbarte gegenseitige Besichtigungstermine und ein paar Wochen später fand der Umzug statt. Damit war eine neue Geschäftsidee geboren: der Immobilientausch.

Wer seine selbst bewohnte Immobilie veräußern und eine neue erwerben möchte, hat immer ein Problem mit dem Timing. Was findet man wohl schneller: einen Käufer oder das Traumobjekt. Um nicht auf der Straße zu sitzen, halten sich die meisten Eigentümer zunächst mit dem Angebot der Immobilie zurück, sie steht dem Markt also nicht zur Verfügung. Dieses Dilemma durchbricht der Immobilientausch, den mittlerweile viele Makler anbieten.

Die ersten Schritte in Richtung Immobilientausch sind:

  • Der Makler erhält alle wichtigen Daten über die zum Verkauf stehende und die gesuchte Immobilie

  • Das Objekt wird besichtigt, falls gewünscht ein Wertgutachten erstellt und in die Tausch-Datenbank aufgenommen

  • Sobald der Makler bzw. ein Rechner mögliche Tauschpartner ausmachen, erhalten beide die jeweiligen Angebote

  • Bei gegenseitigem Interesse stellt der Makler den Kontakt her und vereinbart Besichtigungstermine.

Ein paar Unterschiede zwischen Immobilienmaklern gibt es allerdings. So wird der Umgang mit den Daten der Verkaufs- und Suchobjekte ganz verschieden gehandhabt. Bei einigen wie etwa "Das Maklerteam" in Landsberg am Lech oder SB Immobilien in Stuttgart erscheinen die Objekte nicht auf der Internetseite. Sie landen in einem geschlossenen Pool.

Andere wie Aigner in München veröffentlichen zwar die zum Verkauf stehenden Immobilien, nicht aber, was im Gegenzug dafür gesucht wird. Bei Andreas Mayr am Bodensee herrscht dagegen Offenheit: Wie sonst auch üblich wird das Kaufobjekt relativ detailliert ohne Namen und Adresse vorgestellt und die gesuchte Immobilie kurz skizziert - was sinnvoll erscheint. Denn sicherlich gibt es viele potentielle Immobilienwechsler, die genau vor dieser Problematik des Timings stehen und noch nie etwas von Immobilientausch gehört haben.

Ein weiteres wichtiges Kriterium für Verkäufer ist die Frage der Exklusivität. Während manche Makler von den Kunden die alleinigen Vermarktungsrechte erwarten und einen schriftlichen Auftrag über Verkauf und Kauf verlangen, sind bei anderen Registrierung und Bewertung des Objekts unverbindlich und kostenlos. Dies ist für alle von Vorteil, die zeitlich unter Druck stehen und den Tausch vielleicht nur als eine von mehreren Optionen ansehen. Ihnen bleibt die Möglichkeit, auf verschiedenen Kanälen ihr Objekt anzubieten und nach einem passenden Ersatz zu suchen.

Vergleich Wohngebäudeversicherung

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1 Degenia-casa-classic-T12 219,88 Euro weiter
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Ring-Tausch-Varianten

Schnelle Erfolge beim Immobilientausch darf man nicht erwarten. Denn nach den einstimmigen Erfahrungen aller Anbieter gibt es weit mehr verkaufswillige Haus- als Wohnungsbesitzer. Es ist die Elterngeneration zwischen 50 und 65 Jahren, die es aus der Eigenheimsiedlung am Rand der Stadt zurück ins Zentrum zieht.

Junge Familien aber, die ein Haus suchen, besitzen nicht so häufig bereits eine Eigentumswohnung. Allerdings wollen ältere Verkäufer auch nicht unbedingt nochmal etwas kaufen. Ein Wechsel in eine Mietwohnung ist deshalb ebenso möglich. Für Günter Strehle von Das "Maklerteam" und Partner von Wüstenrot Immobilien, sind beim Immobilientausch mehr Varianten denkbar als der direkte Eigentumstausch. Er hat die Erfahrung gemacht, dass Ring-Tausch-Geschäfte einfacher und schneller zustande kommen. Dabei zieht beispielsweise der Hausverkäufer in eine Mietwohnung und für die Eigentumswohnung der Hauskäufer wurde ein dritter Interessent gefunden.

Bislang basiert die Partnersuche auf genauen Befragungen der Kunden durch seine Mitarbeiter, doch künftig soll dies eine Software erledigen, "die auch Tauschkonstellationen mit drei Partnern erkennen kann". An ihr wird derzeit mit Hochdruck gearbeitet, denn Strehle sieht im Immobilientausch ein in der Zukunft noch ausbaufähiges und erfolgversprechendes Konzept.

"Allerdings wird hierzu eine Menge an Expertise in Sachen realistischer Bewertung der Tauschobjekte, rechtssicherer Tauschgeschäfte und Nebenleistungen wie Umzugs- und Ausräumservice/Handwerker usw. nötig sein, um das Paket gerade für ältere Menschen verständlich, sicher, erklärbar, rund und gut zu machen."

Wichtig im Vorfeld: den Wert der Immobilie richtig einschätzen

Wer vor 30 Jahren ein Haus gebaut oder renoviert hat, fühlt sich darin natürlich nach wie vor wohl. Abnutzungserscheinungen und Mängel werden ebenso ausgeblendet wie der Wandel im Geschmack. "Viele Senioren überschätzen den Wert ihres Eigenheims", so die Erfahrung von Dennis Marzahn von Wettengl + Marzahn Immobilien in Augsburg.

Dann ist die Enttäuschung groß, wenn für den Erlös eines älteren Hauses beispielsweise rund um München keine Eigentumswohnung im Zentrum der bayerischen Hauptstadt finanzierbar ist. Denn dort sind die Preise in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich 120 Prozent gestiegen, während ältere freistehende Häuser im Umland nur um die Hälfte an Wert gewonnen haben.

Um einen realistischen, fairen Tausch zu ermöglichen, "müssten sich beide Interessenten auf einen unabhängigen Sachverständigen einigen, der den Wert ihrer beiden Immobilien ermittelt - und dann auch dessen Wertgutachten akzeptieren", empfiehlt Peter-Georg Wagner vom Immobilienverband Deutschland. Dabei legt der Fachmann nicht nur einen realistischen Kaufpreis fest, sondern fördert auch alle Mängel zu Tage und damit den nötigen Renovierungsbedarf.

Das ist bei einem älteren Haus unbedingt zu empfehlen, denn marode Elektroleitungen und Wasserrohre, die Wärmeeffizienz von Fenstern oder ein ungedämmtes Dach erkennt man bei einer Besichtigung nicht mit bloßem Auge. Gibt es gar Nässeschäden, morsche Dachbalken oder verbaute giftige Materialien wie Asbest kann die Renovierung schnell zu einer Kostenexplosion führen.

Aber auch beim Wohnungskauf erwarten den ehemaligen Hausbesitzer manche Überraschungen. Zunächst einmal sollte man sich darüber im Klaren sein: Mit Schalten und Walten wie man möchte, ist es in einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) vorbei. Obwohl man Eigentümer der Wohnung ist, kann man deren Haustür oder Fenster nicht einfach austauschen, das Balkongeländer in einer anderen Farbe streichen, ein Sonnensegel im Mauerwerk verankern oder eine zusätzliche Bio-Tonne ordern und neben den Müll-Containern abstellen.

Bei allen Fragen, die die Gesamtoptik des Hauses und die Anlage drumherum wie Eingangsbereich, Garagen, Fahrradständer etc. betreffen, entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Auskunft über Rechte und Pflichten in der WEG gibt die Teilungserklärung, die man vor dem Kauf gründlich studieren sollte.

Protokolle der Eigentümerversammlungen checken

Außerdem sollte man sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre ansehen. Durch sie erfährt man, ob beispielsweise eine teure energetische Sanierung, der Einbau eines Aufzugs oder andere Renovierungsarbeiten bereits beschlossen wurden und/oder welche Mängel und deren Behebung im Raum stehen. Handelt es sich um umfangreiche Baumaßnahmen, könnte die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen und auf den neuen Eigentümer gleich zusätzliche Kosten zukommen. Hier gilt es genau zu prüfen, was man finanziell stemmen kann. Ist zusätzlich zum Kapital aus dem Hausverkauf ein Kredit nötig, muss man die Finanzierung ebenfalls vor dem Tauschkauf sicherstellen.

Biallo-Tipp

Vor dem Gang zur Hausbank, empfiehlt es sich im Internet über einen Baufinanzierungsrechner zum Beispiel auf biallo.de nach den günstigsten Angeboten zu fahnden. Entweder lässt sich so direkt ein Kreditvertrag abschließen oder man kann vielleicht bei der Hausbank mit Hinweis auf die günstigere Konkurrenz einen besseren Zins herausschlagen.

Tauschabwicklung und Ausgleichszahlung

Selbst im unwahrscheinlichen Fall, dass zwei absolut gleichwertige Objekte den Besitzer wechseln - es handelt sich beim Immobilientausch natürlich immer um Verkauf und Kauf einer Immobilie. Entsprechend müssen notariell beglaubigte Verträge geschlossen werden, deren Gestaltung in der Regel die Makler übernehmen.

Die dafür anfallenden Notar-Gebühren richten sich ebenso wie die Grunderwerbssteuer und die Maklerprovision nach dem tatsächlichen Kaufpreis, auch wenn das Geld gar nicht fließt, da es ja mit dem Wert des Tauschobjekts verrechnet wird. Handelt es sich dabei beispielsweise um ein Haus für 500.000 und eine Eigentumswohnung für 370.000 Euro, erhält der Hausbesitzer noch 130.000 Euro vom Käufer als Ausgleichszahlung.

Die Gleichzeitigkeit von Verkauf und Kauf bringt gerade für nicht mehr berufstätige Senioren und junge Familien mit wenig Eigenkapital einen weiteren riesen Vorteil: Sie müssen keine großen Summen finanzieren. Denn das wäre für beide gar nicht so einfach, da die EU-Kreditrichtlinien nach der vor allem durch zu großzügig ausgegebene Hypothekendarlehen hervorgerufenen Finanzkrise verschärft wurden. Was für Ausgleichszahlung, eventuelle Renovierungen oder Investitionen am Gemeinschaftseigentum als Kredit aufgenommen werden muss, hält sich dagegen in Grenzen.

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Anbieter
Monatliche Rate
effektiver
Jahreszins
 
1.
1.211,45
1,17%
2.
1.219,36
1,26%
3.
1.222,88
1,30%
Betrag 200.000 €, Laufzeit 15 Jahre, Beleihung 60 %

Immobilientausch-Plattformen im Internet

Das Internet ist heute die größte Vermittlungs-Maschinerie weltweit. Egal ob man auf der Suche nach einem Job, Auto oder Haus ist - es knüpft den direkten Kontakt zwischen Anbieter und Interessent. Wozu braucht man da noch zwischengeschaltete Händler oder Agenturen, die am Geschäft mitverdienen?

Das sagte sich wohl auch Roland Kreslin im österreichischen Bad Ischl und gründete "Europas neues Tauschportal". Auf immobilientausch.at kann man "unverbindlich, anonym, kostenlos und provisionsfrei" einen Tauschwunsch inserieren. Die Seite ist sowohl für Inserenten als auch Suchende einfach und übersichtlich gestaltet. Über die Karte kann man sich schnell einen Überblick über die Angebote am Wunschort verschaffen. Es genügt mit dem Cursor auf einen der Marker zu gehen, um eine Kurzinformation über Art des Objekts und/oder Anschrift zu erhalten. Klickt man darauf, erfährt man die Eckdaten über die angebotenen und gesuchten Immobilien.

Noch ist das Angebot mit beispielsweise vier Immobilien im Großraum Hamburg bescheiden. Doch mit wachsendem Bekanntheitsgrad könnte das Tauschportal ein interessanter Marktplatz für Tauschwillige Immobilienbesitzer werden. Allerdings ist der private auch der mit viel Arbeit verbundene Weg, denn man muss alles vom unbedingt zu empfehlenden Wertgutachten, über Vertragsgestaltung, Finanzierung, Notarsuche, Umzug, Übergabe etc. selbst organisieren.

Ein weiteres Portal ging im April an den Start: die Immobilientauschbörse. Sie ist derzeit noch nur über aigner-immobilien.de zu erreichen. Doch ist dies kein frei zugänglicher Marktplatz, sondern die Tauschsparte des Immobilienmaklers Thomas Aigner mit Schwerpunkt im Großraum München. Seine Mitarbeiter erledigen das Einstellen der derzeit rund 170 Verkaufsangebote mit Angabe von Ort, Art des Objekts und Größe. Nicht veröffentlicht werden dagegen Preis und Wunschtauschimmobilie.

Im Gegensatz zu Maklern, bei denen die Tauschobjekte in einem nicht öffentlichen Pool verschwinden, hat man als Interessierter hier zumindest die Chance, schon mal nach einem möglichen Wunschobjekt Ausschau zu halten, bevor man sich registrieren lässt. Das Matching - sprich Suchen geeigneter Tauschpartner - übernehmen dann die Profis. Wer als Kandidat in Frage kommt, erhält eine Benachrichtigungs-Mail mit dem Link zum Exposé. Kommt ein Match, also der gegenseitige Verkauf und Kauf, zustande, erhalten die Partner für die Makler-Provision das übliche Rundum-sorglos-Paket vom Wertgutachten bis zum Management der Übergabe.

Auswahl an Maklern mit Immobilientausch

  • Aigner-Immobilien, München und Frankfurt
  • Christian Müller Immobilien, Freiburg
  • Cornelius Immobilien, Bremen
  • Das Maklerteam, Landsberg am Lech, Starnberg, Augsburg und München
  • Del Monte Immobilien, Rödermark
  • Dorothea Lehrmann, Mainz
  • Immobilienservice Beckers, Selfkant
  • Humpert & Koschig Immobilien, Attendorn
  • Mayr Immobilien Bodensee
  • Preuß Immobilien, Freiburg
  • SB Immobilien, Stuttgart
  • Steinbüchel Immobilien, Münster
  • Terry-Immobilien, Salzgitter
  • Wullkopf & Eckelmann, Hamburg
  • Weigert Immobilien, Eichenau
  • Wettengl + Marzahn, Augsburg
  • Wörthbach Immobilien, Königsbrunn
  • Woltmann Immobilien, Berlin
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Helga Riedel
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nach dem Studium der deutschen, italienischen und vergleichenden Literaturwissenschaft begann sie 1985 mit ihrer journalistischen Tätigkeit für verschiedene Magazine und Tageszeitungen mit den Schwerpunkten Kulturgeschichte, Soziales und Umweltthemen. Bei Biallo.de schreibt sie seit der Gründung 2001 über Themen aus den Bereichen Nachhaltigkeit, Energie und Umweltschutz.

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nach dem Studium der deutschen, italienischen und vergleichenden Literaturwissenschaft begann sie 1985 mit ihrer journalistischen Tätigkeit für verschiedene Magazine und Tageszeitungen mit den Schwerpunkten Kulturgeschichte, Soziales und Umweltthemen. Bei Biallo.de schreibt sie seit der Gründung 2001 über Themen aus den Bereichen Nachhaltigkeit, Energie und Umweltschutz.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de