Ferienimmobilie kaufen: Darauf sollten Sie achten

Ein Apartment am Meer, ein Chalet in den Bergen oder ein Haus auf einer Insel – viele Deutsche träumen von einer eigenen Ferienimmobilie, und immer mehr erfüllen sich diesen Traum. Was man beim Kauf von Ferienhaus oder -wohnung beachten sollte.

Der Wunsch nach einer eigenen Ferienimmobilie bleibt groß. Trotz wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheiten ist die Nachfrage in vielen deutschen Urlaubsregionen weiterhin hoch. Doch die Motive der Käufer verändern sich: Statt allein auf Rendite zu setzen, suchen viele einen Rückzugsort, einen zweiten Lebensmittelpunkt oder eine Immobilie zur eigenen Nutzung.

Ferienimmobilien bleiben 2026 gefragt

Die aktuelle Entwicklung zeigt eine „außergewöhnliche Resilienz des deutschen Ferienimmobilienmarkts gegenüber gesamtwirtschaftlichen Schwankungen“, erklärte Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH bei Engel & Völkers, bei der Vorstellung des „Ferienimmobilien-Marktbericht Deutschland 2026“ im April dieses Jahres. Doch nicht nur deutsche Ferienhäuser und -wohnungen erfreuen sich großer Beliebtheit, wie Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien, betont:

Wie groß die Preisunterschiede sind, zeigt der aktuelle Marktbericht: In besonders gefragten deutschen Ferienregionen werden für Spitzenlagen fünfstellige Quadratmeterpreise aufgerufen. Am Tegernsee reichen die Preise für Ferienwohnungen in sehr guten Lagen beispielsweise bis zu 20.000 Euro pro Quadratmeter. Deutlich günstigere Objekte finden Käufer dagegen abseits der touristischen Hotspots.

Warum sich die Kaufmotive verändern

Bemerkenswert sei dabei, dass die Entwicklung nicht trotz, sondern gerade wegen der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten der vergangenen Jahre stattfinde. „Der Wunsch, neben dem Lebensmittelpunkt in Deutschland einen weiteren Standort innerhalb Europas zu besitzen, hat spürbar zugenommen“, so Ritter. „Eine Immobilie im europäischen Ausland wird deshalb immer häufiger nicht mehr nur als Ferienimmobilie betrachtet, sondern als Rückzugsort, zusätzlicher Lebensmittelpunkt oder langfristiger Plan B für die eigene Familie“, ergänzt der von Poll Chef. Die klassische Ferienimmobilie als Renditeobjekt rückt damit zunehmend in den Hintergrund. „Die meisten Käufer suchen heute vielmehr eine Immobilie, die sie selbst nutzen können und die gleichzeitig einen langfristigen Werterhalt bietet.“

Biallo-Lesetipp: Wenn für Sie vor allem die Rendite zählt, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Immobilie als Kapitalanlage“, wie Sie Ertrag, Kosten und Risiken eines Immobilieninvestments richtig einschätzen.

Strengere Regeln erschweren die Ferienvermietung

Dass gerade Ferienimmobilien im Ausland seltener als reine Vermietungsobjekte gekauft werden, ist noch auf eine weitere Entwicklung zurückzuführen: Viele europäische Länder, darunter auch Spanien und Frankreich, verschärften zuletzt ihre Vorschriften für die Vermietung von Ferienhäusern und -wohnungen deutlich. „Teilweise werden neue Lizenzen nur noch eingeschränkt vergeben. Zusätzlich müssen steuerliche Verpflichtungen sowie lokale Vorgaben zur Vermietungsdauer und Nutzung berücksichtigt werden“, sagt Ritter. Laut einer Civey-Umfrage im Auftrag von MYNE Homes aus dem vergangenen Sommer schreckt fast ein Viertel der Befragten aufgrund rechtlicher Unsicherheiten vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie zurück. Das dürfte zur hohen Beliebtheit deutscher Ferienimmobilien beitragen – auch wenn es hierzulande ebenfalls verstärkt Zweckentfremdungsverbote oder gesetzliche Begrenzungen von Zweitwohnsitzen gibt.

Mehr über die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten der Kurzzeitvermietung erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Vermietung über Airbnb und Co.

Ferienimmobilie im Ausland: Experten hinzuziehen

Zoran Vujović, der das Geschäftsfeld Kapitalanlagen beim Immobiliendienstleister Grossmann & Berger leitet, rät allen Interessenten für Auslandsimmobilien: „Setzen Sie sich zuerst mit den rechtlichen Voraussetzungen des jeweiligen Landes auseinander. Diese können ganz entscheidend von denen in Deutschland abweichen.“ Das betrifft nicht nur die Vermietung, sondern auch die Kaufabwicklung. Vujović empfiehlt, sich Experten an die Seite zu holen, die sich mit den Gegebenheiten des Landes auskennen. Neben einem ortsansässigen Makler ist oft auch eine Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt und einen Steuerberater sinnvoll.

Finanzierung der Ferienimmobilie frühzeitig klären

Klären Sie außerdem frühzeitig, ob Ihre Wunschbank Ferienimmobilien am gewünschten Standort überhaupt finanziert. Eine Absage erteilen Banken zum Beispiel, wenn die Immobilie außerhalb ihres Geltungsbereichs liegt, was auch bei Immobilien in Deutschland der Fall sein kann. „Ein weiterer Aspekt ist, dass die Finanzierungszinsen bei Ferienimmobilien häufig höher liegen als bei selbst genutzten Immobilien“, sagt Immobilienexperte Vujović.

Prüfen Sie außerdem vor dem Kauf, ob das von Ihnen ins Auge gefasste Objekt überhaupt als Ferienhaus oder Ferienwohnung genutzt werden darf. „Das hängt vom jeweiligen Baurecht für das Gebiet ab, in dem sich die Immobilie befindet, und sollte im Vorfeld über das zuständige Bauamt geklärt werden“, erläutert der Fachmann.

Diese Länder sind bei Käufern gefragt

Trotz all dieser bremsenden Faktoren kaufen die Deutschen aber nach wie vor gerne Ferienimmobilien im europäischen Ausland. Aktuell besonders gefragt sind laut Marktbeobachtern Ferienimmobilien in Spanien, Portugal, Italien, Griechenland, Österreich und der Schweiz. Daniel Ritter beobachtet gleichzeitig auch ein steigendes Interesse an Ungarn und Polen. Interessante Einstiegsmöglichkeiten mit einem vergleichsweise günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis sieht er derzeit in Griechenland, Ungarn und einigen Regionen Italiens und Spaniens.

Häufige Fragen zum Kauf einer Ferienimmobilie

Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte Finanzierung, Nutzung und rechtliche Vorgaben frühzeitig klären. Antworten auf wichtige Fragen im Überblick.

Kann ich eine Ferienimmobilie einfach an Urlauber vermieten?

Nein. Ob eine touristische Vermietung zulässig ist, hängt unter anderem vom Standort, dem örtlichen Baurecht und möglichen Zweckentfremdungsregeln ab. Vor dem Kauf sollten Interessenten die Voraussetzungen bei der zuständigen Behörde prüfen.

Ist die Finanzierung einer Ferienimmobilie schwieriger?

Sie kann anspruchsvoller sein als bei einer selbst genutzten Immobilie. Banken berücksichtigen unter anderem Lage, Nutzungsmöglichkeiten und Sicherheiten. Bei Auslandsimmobilien kommen weitere Besonderheiten hinzu.

Was muss ich beim Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland beachten?

Neben Finanzierung und Kaufpreis sollten Käufer insbesondere die rechtlichen und steuerlichen Regeln des jeweiligen Landes prüfen. Unterstützung durch Experten mit Kenntnissen des lokalen Immobilienmarktes kann deshalb sinnvoll sein.

Checkliste: Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen

Bevor Sie sich für eine Ferienimmobilie entscheiden, sollten die wichtigsten Rahmenbedingungen geklärt sein.

• Ist die Ferien- beziehungsweise touristische Nutzung erlaubt?
• Welche Kaufnebenkosten entstehen?
• Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?
• Finanziert meine Bank Ferienimmobilien am gewünschten Standort?
• Darf die Immobilie dauerhaft selbst genutzt werden?
• Welche Regeln gelten für eine Vermietung?
• Welche laufenden Kosten entstehen?
• Welche steuerlichen Folgen hat Kauf und Vermietung?
• Benötige ich bei einer Auslandsimmobilie Rechts- oder Steuerberatung?