Immobilie im Ausland kaufen: Ihre Rechte und Pflichten

Kapitalanlage Immobilie im Ausland kaufen: Ihre Rechte und Pflichten

Peter Rensch
von Peter Rensch
Auf einen Blick
  • Der Immobilienerwerb im Ausland unterliegt vielfach ganz anderen Regeln als hierzulande. Es ist wichtig, einen unabhängigen Spezialisten – am besten vor Ort – an Ihrer Seite zu haben.

  • In der Türkei dürfen Kauf- und Mietverträge nur noch in Lira abgeschlossen werden.

  • Als EU-Bürger haben Sie die Möglichkeit, in Italien uneingeschränkt Immobilien zu erwerben und sind den Einheimischen gleichgestellt.

  • Der folgende Ratgeber zeigt auf, was es bei einer Auslandsimmobilie in Frankreich, Italien, Spanien, den USA oder der Türkei zu beachten gilt.
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Was im Prospekt oder im Internet als Traumimmobilie angeboten wird, kann in Wahrheit eine Bauruine in katastrophaler Lage sein. Ohne ein Portfolio an Informationen geht es also nicht, damit Sie die entscheidenden Fakten wie Lage, Finanzierung und Nebenkosten im Auge haben.

Die wichtigsten Grundregeln für einen Immobilienkauf im Ausland

  • Kein Kauf ohne vorherige Besichtigung vor Ort. Jedes Angebot sollten Sie sorgfältig in Augenschein nehmen.

  • Erwerben Sie sich vorab Kenntnisse über das jeweilige Vertragsrecht des Landes. Ein Beispiel: Die Unterschrift unter einem Vorvertrag in Spanien oder die Zusage per Handschlag gilt bereits als gültiger Kauf. Zudem ist es wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren, die teilweise erheblich von denen in Deutschland abweichen können. Laut EU-Gesetz gelten für alle Bürger innerhalb der Union die gleichen Rechte.

  • Sinnvoll ist es, sofern Sie die Sprache nicht vollständig beherrschen, einen Dolmetscher bei den Vertragsverhandlungen dabei zu haben.

  • Kalkulieren Sie höhere Nebenkosten ein, da diese im Ausland höher als in Deutschland sind.

  • Prüfen Sie den Grundbucheintrag vor der Vertragsunterschrift. Nur so können Sie sicher sein, dass der Eigentümer stimmt und das Haus schuldenfrei ist.

"Der Immobilienerwerb im Ausland unterliegt vielfach ganz anderen Regeln als hierzulande. Dementsprechend ist es wichtig, einen unabhängigen Spezialisten – am besten vor Ort – an der Seite zu haben", rät Ingo Buchholzer, Sprecher des Baukreditvermittlers Interhyp. "Wir bei Interhyp begleiten eine solche Finanzierung in aller Regel nur, wenn der Kunde über eine lastenfreie Immobilie in Deutschland verfügt, die er entsprechend beleihen kann."

Finanzierung einer Auslandsimmobilie

Wenn Sie die Immobilie fremdfinanzieren möchten, haben Sie grundsätzlich folgende Möglichkeiten: Sie wickeln die Finanzierung über ein deutsches Institut ab oder über eine Bank, in deren Land sich die Immobilie befindet. Bei einer Immobilienfinanzierung im Ausland sollten Sie beachten, dass dort bei einem Baudarlehen andere Rahmenbedingungen bestehen können als in Deutschland. Zudem liegen die Zinssätze in anderen Ländern derzeit über denen deutscher Geldhäuser. Einen aktuellen Vergleich der Konditionen können Sie problemlos beim Biallo-Baufinanzierungsvergleich abrufen.

Neben den sprachlichen Barrieren, die bei den Kreditverhandlungen auftreten können, müssen Sie sich im Vorfeld über die dortige Rechtslage informieren und darauf achten, dass selbst in einem Land regionale Differenzen beim Kreditrecht existieren können. Außerdem ist es notwendig, sich einen Überblick zu den komplexen Gebührenmodellen zu verschaffen. Bei vielen deutschen Instituten und deren Partnerbanken ist es meist problemlos, eine Auslandsimmobilie zu finanzieren. Dies ist jedoch an Voraussetzungen geknüpft.

Wenn Sie in Deutschland bereits eine Immobile besitzen, können Sie diese beleihen und Ihre Hypothek aufstocken, um die Auslandsimmobilie zu erwerben. Ist dies nicht der Fall, wird die Bank die Auslandsimmobilie meist nur dann als Sicherheit akzeptieren, wenn sich diese in einer vielversprechenden Lage befindet. Dabei spielen die Prognosen für den dortigen Immobilienmarkt genauso eine Rolle wie die wirtschaftliche und politische Situation vor Ort. Die Beleihungsgrenze für eine Auslandsimmobilie liegt bei maximal 70 Prozent des Marktwertes.

Lesen SIe hierzu auch: Mit einem Realkredit die Zweitimmobilie finanzieren.

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Immobilienkauf in Frankreich: Achten Sie auf den Vorvertrag

Immobilienrecht

Das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. weist daraufhin, dass beim Kauf einer Immobilie in Frankreich sämtliche Dokumente in französischer Sprache erstellt werden und zwingend das französische Recht gilt. Im Gegensatz zu Deutschland darf ein Notar in Frankreich nicht nur beraten und beurkunden, sondern auch selbst Immobilien vermitteln. Wie das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. erklärt, müssen Sie sich nicht an einen Notar in der Region der Immobilie binden, sondern jeder Notar in Frankreich kann flächendeckend tätig sein.

Gravierender Unterschied: Nachdem Sie sich mit dem Verkäufer über den Kauf geeinigt haben, wird ein Vorvertrag abgeschlossen, der Grundlage des späteren Kaufvertrages ist. Diese schriftliche Vereinbarung kann über einen Notar, Makler oder einfach zwischen den Vertragsparteien abgewickelt werden und ist rechtlich verbindlich. Festgehalten wird darin auch eine Entschädigungssumme, falls Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Anschließend müssen Sie eine Anzahlung in Höhe von 10 Prozent auf ein Treuhandkonto leisten. Der eigentliche Kaufvertrag wird beim folgenden Notartermin unterzeichnet. Nach Zahlung der kompletten Kaufsumme werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Biallo-Tipp

Da Sie mit dem Vorvertrag bereits eine rechtliche Verpflichtung eingehen, sollten Sie sich schon bei der Ausarbeitung von einem französischen Notar beraten lassen, der die deutsche Sprache spricht. Eine Liste finden Sie unter www.allemagne.diplo.de.

Kosten

Die Notargebühren belaufen sich auf ca. 0,814 Prozent, die vom Käufer zu tragen sind, falls keine spezielle Regel festgelegt wurde. Dazu kommen Verwaltungsgebühren von ca. 1.400 Euro und eine staatliche Gebühr von ca. 0,1 Prozent des Gesamtkaufpreises.

Gut zu wissen: Beim Erwerb einer neuen Immobilie werden 20 Prozent Mehrwertsteuer fällig, die ggf. im Kaufpreis enthalten sein kann. Wer die Maklergebühren von ca. 7 bis 8 Prozent übernimmt, ist Verhandlungssache.

Steuern

Grundsätzlich übernimmt der Käufer die Kosten für die Grunderwerbssteuer, die 5,81 Prozent des Kaufpreises beträgt. Möglicherweise wird eine Vermögensertragsteuer in Höhe von 34,5 Prozent erhoben. Es gelten aber Ausnahmen für nichtansässige Käufer.

Versicherungen

Als Käufer können Sie Ihre Immobilie freiwillig mit einem Leistungspaket versichern lassen.
Versichert sind dann: Hausrat und Gebäude, Haftpflichtrisiken, Diebstahl, Brand- und Wasserschäden. Ratsam ist auch der Abschluss einer Elementarversicherung, die Schäden durch eine Naturkatastrophe wie Lawinen, Erdbeben, Überschwemmungen etc. abdeckt.

Immobilienmarkt Frankreich

Für eine Immobilie in der sogenannten A-Lage (Paris/Côte-d’Azur) werden Preise bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Da viele Frankreich-Immobilien als sanierungsbedürftig gelten, sollten Sie sich bezüglich der entstehenden Kosten aufklären lassen. Bei Altbauten können bleihaltige Bauteile, Termitenbefall oder Asbest vorherrschen. Für das gesamte Land gilt eine Immobilienpreissteigerung von 3,5 Prozent.

Prognose

Die Nachfrage nach Immobilien in Frankreich bleibt stabil. Insbesondere Villen in Strandnähe sind sehr beliebt. Ebenso die Nachfrage nach Häusern in sehr gutem Zustand. Die Preise für Immobilien sind in Frankreich 2018 um etwa 3,5 Prozent gestiegen und dieser Trend sollte sich fortsetzen.

Auch die Deutsche Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien e.V. geht davon aus, dass die Immobilienpreise anziehen, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Immobilienkauf in Italien: Eigentumsübertragung erfolgt durch Notar

Immobilienrecht

Als EU-Bürger haben Sie die Möglichkeit, in Italien uneingeschränkt Immobilien zu erwerben und sind den Einheimischen gleichgestellt. Wenn Sie mit einem Makler eine Geschäftsbeziehung eingegangen sind, wird dieser ein zeitlich befristetes Kaufangebot unterschreiben lassen. Achtung: Dieses ist rechtlich nur für Sie als Käufer bindend.

Biallo-Tipp

Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollte dieser bei einer Handelskammer zertifiziert sein, da er strenge Richtlinien einhalten muss. Klären Sie vor der Beauftragung, dass die Maklerprovision erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig wird und Sie Eigentümer der Immobilie sind. Die Provision beträgt zwischen zwei und sechs Prozent.

Da der Eigentumsübergang in Italien mit der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags vollzogen wird, ist es die Regel, einen Vorvertrag abzuschließen, an den sich beide Parteien halten müssen.

Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich

Da der Eigentumsübergang in Italien mit der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags vollzogen wird, ist es die Regel, einen Vorvertrag abzuschließen, an den sich beide Parteien halten müssen. Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich und achten Sie darauf, dass der übliche Vorvertrag direkt mit dem Verkäufer abgeschlossen wird und nicht mit dem Makler, damit anschließend nicht der Preis erhöht werden kann. Auch eine Vertragsstrafe sollte aufgenommen werden, falls der Verkäufer seine Zusagen nicht erfüllt. Die Eigentumsübertragung der Immobilie wird bei einem Notar vollzogen.

"Vor dem Abschluss eines Vertrages sollten Sie die Eigentumsverhältnisse und baurechtlichen Aspekte und je nach Objekt auch Wege- und sonstige Nutzungsrechte abgeklärt haben. Wichtig sind auch Grundstücksgröße, Nutzungsmöglichkeiten und Grundstücksgrenzen. Oftmals wird im Vorvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart. Bitte beachten: Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muss, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden", erklärt der Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V.

Besonderheit: Da die Immobilie direkt bei der Vertragsunterzeichnung in Ihr Eigentum übergeht, muss der Kaufpreis direkt und in Anwesenheit des Notars beglichen werden.

Biallo-Tipp

Um nicht hohe Bargeldsummen zu begleichen, die laut dem italienischen Geldwäschegesetz untersagt sind, bietet es sich an, die Geldsumme treuhänderisch auf dem Konto des Notars zu hinterlegen.

Die Notargebühren betragen bis zu 3,5 Prozent vom Kaufpreis plus einer Gebühr in einem mittleren dreistelligen Betrag. Die Grunderwerbssteuer misst sich am Katasterwert und beträgt 10 Prozent. Bis zu 6 Prozent Maklerprovision sind in Italien üblich. Wickeln Sie die Immobilienfinanzierung über eine italienische Bank ab, müssen Sie mit einer Hypothekenversicherung in Höhe von 2 Prozent rechnen und in der Regel eine Kreditausfallversicherung abschließen.

Steuern

Die jährliche Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert und beträgt je nach Kommune bis zu 0,7 Prozent.

Versicherungen

Es besteht keine rechtliche Verpflichtung eine Immobilie in Italien zu versichern. Doch empfiehlt es sich folgende Versicherungen abzuschließen:

  • Gebäudehaftpflicht: Deckt Schäden ab, die durch das Gebäude beziehungsweise Grundstück gegenüber Dritten entstehen können, wie beispielsweise durch einen umstürzenden Baum oder herunterfallende Dachziegel.

  • Familienhaftpflicht: Sichert Schäden ab, die durch die Bewohner innerhalb der Immobilie entstehen können und Dritte schädigen. Beispiel: Ein Besucher stürzt eine Treppe hinunter.

  • Brandversicherung: Versichert die Immobilie gegen Feuer und mangelhafte Leitungen. Eine zusätzliche Inhaltsversicherung kommt für Schäden am Mobiliar auf. Schließen Sie darüberhinaus eine Versicherung gegen Schadensersatzverpflichtung ab, werden auch Schäden bezahlt, die bei Ihren Nachbarn durch Brand oder Leitungsbruch durch Ihre Immobilie verursacht wurden.

Immobilienmarkt

Mittlerweile ist es nicht einfach, in Italien eine Schnäppchen-Immobilie zu erwerben, da es als attraktives Land für Anleger gilt. Auf der Suche nach einem preisgerechten Objekt müssen Sie also zeitaufwendig recherchieren, um eine Traumimmobilie zum angemessenen Preis zu finden. Der örtliche Preisspiegel gibt Ihnen Auskunft, mit welchem Kaufpreis Sie rechnen müssen.

Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilie e. V. informiert: "Begehrt sind Ferienimmobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Beachten Sie bitte die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung, den Umbau und die eventuelle Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser) von Landhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen. Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung."

Prognose

Laut dem Handelsverband Federazione Italiana Mediatori Agenti d´Affari haben die Immobilienkäufe und -verkäufe in Italien zugenommen und sich die Preise in den Städten erholt. Jedoch ist dies kein landesweiter Trend.

Immobilienkauf in Spanien: Vorauszahlungen erst nach Notarvertrag leisten

Immobilienrecht

Auch in Spanien genießen Sie beim Immobilienerwerb als EU-Bürger die gleichen Möglichkeiten wie Einheimische. Hier erlangen Verträge auch dann ihre Gültigkeit, wenn diese mündlich oder per Handschlag vereinbart wurden. Achten Sie deshalb darauf, was Sie dem möglichen Verkäufer zusagen und eruieren Sie, ob er alleine die Wirksamkeit des Vertrags geltend machen darf. Darüber können Sie sich in den Grundbucheintragungen informieren.

Vorauszahlungen sollten Sie erst dann leisten, wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Der Eigentumsübertag wird vollzogen, sobald die Unterschriften unter der notariellen Kaufurkunde getätigt sind. Eine Auflassung wie in Deutschland gibt es nicht. Der Kaufpreis wird unverzüglich fällig und kann mit einem spanischen Bankscheck ebenso beglichen werden wie mit einer Vorauszahlung auf ein treuhänderisches Konto des Notars. Grundsätzlich gilt: Alle Zusagen des Verkäufers sollten Sie sich schriftlich geben lassen. Und achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag alle Vereinbarungen aufgenommen wurden.

Wichtig:

Um verbindliche Rechtsgeschäfte in Spanien abzuwickeln, benötigen Sie eine Steuernummer, die Sie bei der örtlichen Ausländerbehörde oder bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragen können. Außerdem ist eine spanische Bankverbindung empfehlenswert, da die meisten Immobilienverkäufe traditionell mit einem Bankscheck abgewickelt werden.

Biallo-Tipp

Da die juristischen und steuerrechtlichen Bestimmungen in Spanien etwas komplexer sind, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt hinzuziehen.

Kosten

Die Gebühren für Notar und Grundbucheintragungen liegen bei etwa 4 Prozent des Kaufpreises, die Grunderwerbssteuer beträgt bis zu 10 Prozent. Eine Mehrwertsteuer wird nur dann fällig, wenn der Verkäufer eine juristische Person ist und es sich um einen Neubau handelt. Diese beträgt 10 Prozent.

Steuern

Die Grunderwerbssteuerist progressiv gestaltet und somit abhängig von der Höhe des Verkehrswertes. Die Regionen können den Steuersatz selbst festlegen, der 10 Prozent betragen kann. Die Beurkundungssteuer liegt bei bis zu 2 Prozent vom Kaufpreis und als Nicht-Spanier müssen Sie 3 Prozent Quellensteuer vom Kaufpreis abführen.

Die Notargebühren betragen bis zu 0,3 Prozent und der Eintrag ins Eigentumsregister wird mit knapp 4 Prozent veranschlagt. Die Grundbesitzsteuer muss jährlich entrichtet werden und wird vom Finanzamt vom Katasterwert errechnet. Jede Gemeinde kann aufgrund dieser Berechnung den Prozentsatz eigenständig festlegen.

Versicherungen

Die Gebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die durch Brand, Blitzschlag, Sturm oder Einbruch an der Immobilie entstehen. Sie sollten die Höhe der Versicherungssumme so wählen, dass im Schadensfall die Immobilie komplett neu aufgebaut werden kann. Wie auch in Deutschland deckt die Hausratversicherung Schäden ab, die an Einrichtungsgegenständen durch Wasser oder Brand entstehen beziehungsweise bei Einbruch entwendet werden.

Immobilienmarkt:

Auch Spanier wissen um den Wert ihrer Immobilien. Somit sind dort keine Schleuderpreise zu erwarten. Allerdings existiert hier ein lebendiger Käufermarkt und Handeln kann sich durchaus lohnen. Vor allem Mallorca und die Costa del Sol sind begehrte Wohnlagen.

Prognose:

In Spanien befinden sich die Immobilienpreise auf dem Weg nach oben. Vor allem auf den beliebten Urlaubsinseln werden auch zukünftig Interessenten mit höheren Kaufsummen rechnen müssen. Laut der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien e.V. hängt die Preisentwicklung auch davon ab, welche Flächen an Bauland zur Verfügung gestellt werden, um die Nachfrage zu befriedigen.

Da jedoch die Zahlen der Kreditfinanzierungen zunehmen, das Wirtschaftswachstum anhält und die Nachfrage nach Immobilien steigt, stehen die Ampeln für einen Preisanstieg auf Grün.

Immobilienkauf in der Türkei: Vorsicht vor Doppelverkäufen

Immobilienrecht

Durch das Gegenseitigkeitsabkommen ist es für alle Bürger Europas möglich, in der Türkei ein Immobilienobjekt zu kaufen. Im Gegensatz zu Deutschland wird die Eigentumsübertragung nicht bei einem Notar, sondern ausschließlich beim Grundbuchamt vollzogen. Der Gang zum Notar und die Abwicklung eines Vorvertrags zwischen Käufer und Verkäufer ist unverbindlich und gilt nur als Verkaufsversprechen.

Vorsicht bei dieser vertraglichen Vereinbarung: sie bietet keinen Schutz vor Doppelverkäufen. Deshalb sollten Sie selbst oder mit Hilfe eines Anwalts prüfen, ob der Verkäufer überhaupt alleinberechtigt ist, die Immobilie zu veräußern und welche Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind. Weiterhin wichtig: Liegt das Objekt womöglich in einem militärischen Sperrbezirk, dürfen Ausländer in dieser Region keine Immobilien erwerben.

Biallo-Tipp

Leisten Sie vor der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt keine finanziellen Vorauszahlungen, sonst drohen Ihnen Verluste, da der Verkäufer selbst bei einer Vormerkung im Grundbucht nicht zur Eigentumsübertragung verpflichtet ist.

Als Ausländer haben Sie nur die Möglichkeit, eine Immobilie in Regionen zu erwerben, für die ein städtischer Bebauungsplan vorliegt. Sie sollten wissen, dass Kaufvertrag und Tapu (Grundbuchurkunde) in der Landessprache erstellt werden. Nur von vereidigten Übersetzern verfasste Schriftstücke, die notariell beglaubigt wurden, werden akzeptiert. Achten Sie darauf, dass Sie einen Dolmetscher mit vor Ort haben, wenn Sie die Landessprache nicht beherrschen.

In diesem Fall wird der Kaufvertrag erst gültig, wenn der vereidigte Dolmetscher mit unterschrieben hat. Sobald alle Formalitäten erfüllt sind, erhalten Sie die Grundbuchurkunde (Tapu) ausgehändigt und sind offizieller Eigentümer der Immobilie. Juristisch wirksam wird der Kauf erst bei der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt.

Kosten:

In der Türkei müssen 3 Prozent des Kaufpreises an das Grundbuchamt bezahlt werden. In der Regel wird die Summe zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte aufgeteilt. Hinzu kommen 0,3 Prozent Grunderwerbssteuer, eine Verwaltungsgebühr im mittleren zweistelligen Betrag und Kosten für den Dolmetscher. Haben Sie das Objekt über einen Makler erworben, zahlen Sie 10 Prozent Gebühr, die sich Verkäufer und Käufer teilen.

Steuern:

Neben der Kaufsteuer in Höhe von 1,5 Prozent des Immobilienwertes müssen Sie einmal im Jahr zum 1. Januar die Vermögenssteuer zahlen, die vom aktuellen Wert der Immobilie berechnet und von der Stadtverwaltung festgelegt wird. Hinzu kommt eine kommunale Vermögenssteuer von bis zu 0,3 Prozent. Beim Immobilienkauf fallen zusätzlich Gebühren zum Beispiel für Kaufdokumente an. Die Höhe ist abhängig von der Kaufpreissumme.

Versicherungen:

Um Ihre Immobilie abzusichern, können Sie zwischen der gesetzlichen Versicherung (DASK) und einer freiwilligen wählen. Während die gesetzliche lediglich Naturkatastrophen absichert, können bei der freiwilligen zusätzliche Schadensfälle versichert werden. Die Kosten sind abhängig vom Immobilienwert, der Lage und den individuellen Absicherungswünschen.

Immobilienmarkt:

Der Kurssturz der türkischen Lira lockt viele Schnäppchenjäger an, die in der Türkei eine preiswerte Immobilie erwerben wollen. Die Regierung hat nun beschlossen, dass Kauf- und Mietverträge nur noch in der heimischen Lira abgewickelt werden dürfen. Das betrifft auch bereits geschlossene Verträge, die in ausländischen Währungen erstellt wurden. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen geändert werden. Experten gehen davon aus, dass der Kaufboom mittelfristig abflachen wird, da in der Türkei kaum Schnäppchen-Objekte vorhanden sind.

Dennoch kaufen immer wieder Interessanten Immobilien ohne vorherige Besichtigungen, was nicht empfehlenswert ist und fatale Folgen haben kann. Nach wie vor sind Regionen in Küstennähe begehrt wie beispielsweise an der Türkischen Riviera. Dort ist eine mögliche Vermietung an Feriengäste eher möglich als in inländischen Städten.

Prognose:

Die politische und wirtschaftliche Lage in der Türkei bleibt kritisch und die Entwicklung der türkischen Währung ist nicht eindeutig vorhersehbar. Zwar investieren immer mehr reiche Einheimische in Beton, um dem Liraverfall zu begegnen.

Sollte sich jedoch die wirtschaftliche und politische Lage in der Türkei zuspitzten, kann die Immobilie unter Umständen zu einem Totalverlust werden. Experten empfehlen daher, mit einer Investition zu warten, bis sich die Lage wieder stabilisiert hat.

Immobilienkauf in den USA: Behalten Sie den Immobilienmarkt im Auge

Immobilienrecht:

Im Vergleich zu Deutschland gibt es in den Vereinigten Staaten bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs einige rechtliche Unterschiede. Die Übereignung einer Immobilie wird durch eine Übertragungsurkunde (deed) vollzogen. Sie muss vom Verkäufer unterzeichnet und notariell beurkundet werden und wird anschließend dem Käufer übergeben.

Wichtig: Die Übertragungsurkunde gibt Ihnen keine Garantie, dass der Verkäufer tatsächlich das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen.

Biallo-Tipp

Um das Risiko auszuschließen, eine Immobilie zu erwerben, die aufgrund von Eigentumsrechten Dritter nicht veräußert werden kann, sollten Sie eine sogenannte "title insurance" einfordern. Diese Versicherung prüft, ob Grundbucheintragungen vorliegen, die einen Kauf blockieren könnten.

Wichtig: Sie übernimmt nicht die Kontrolle der Nutzungsvorschriften. Diese ist bei der örtlichen Behörde einholbar.

Prinzipiell ist zu empfehlen, bei einem Immobilienkauf in den USA einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der den Kaufvertrag kontrolliert und ausschließt, dass mögliche Eigentumsrechte den Immobilienübertrag verhindern. Sobald sichergestellt wurde, dass ein Immobilienkauf uneingeschränkt möglich ist und Ihnen die Übertragungsurkunde ausgehändigt wurde, sind Sie Eigentümer und somit in der Haftung. Auch für Schäden, die vor dem Kauf entstanden sind. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf gemeinsam mit Experten Grundstück und Immobilie inspizieren, damit eventuelle Bodenbelastungen und Baumängel ausgeschlossen werden können.

Kosten

In den USA gibt es Makler, die im Auftrag des Verkäufers oder des Käufers arbeiten und die Immobilienvermittlung abschließen. Die Verkaufsprovision wird vom Verkäufer gezahlt. Dazu kommen Anwaltskosten, die etwa sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises betragen können. Wird die Immobilie an Freunde und Verwandte verschenkt, wird eine Schenkungssteuer mit einer Rate von 40 Prozent auferlegt.

Steuern

Der Käufer ist berechtigt, zehn Prozent des Kaufpreises zugunsten der föderalen Bundessteuerbehörde zurückzubehalten. Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Verkäufer getragen.

Versicherungen

In den USA gibt es alleine sieben Formen einer Hausratversicherung, der sogenannten Home Insurance (HO-1 bis HO-8). Mit dieser Police können Sie die ganze Bandbreite eines umfangreichen Versicherungsschutzes nutzen. Angefangen von der Absicherung gegen Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Sturm, Einbruch, Vandalismus bis hin zum Zusammenbruch eines alten Hauses. Steht die Immobilien in einer sicheren Gegend oder verfügt über eine Sprinkleranlage, hat das eine positive Auswirkung auf die Beitragshöhe.

USA ist ein Land der Tornados und Hurrikans mit Überflutungsgefahr. Daher ist eine separate Gebäudeversicherung dringend anzuraten. Genauso wie eine Erdbebenversicherung in Kalifornien.

Biallo-Tipp

Um das Risiko auszuschließen, eine Immobilie zu erwerben, die aufgrund von Eigentumsrechten von Dritten nicht veräußert werden kann, sollten Sie eine sogenannte "title insurance" einfordern. Diese Versicherung prüft, ob Grundbucheintragungen vorliegen, die einen Kauf blockieren könnten. Wichtig: Sie übernimmt nicht die Kontrolle der Nutzungsvorschriften. Diese ist bei der örtlichen Behörde einholbar.

Prinzipiell ist zu empfehlen, bei einem Immobilienkauf in den USA einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der den Kaufvertrag kontrolliert und ausschließt, dass mögliche Eigentumsrechte den Immobilienübertrag verhindern.

Sobald sichergestellt wurde, dass ein Immobilienkauf uneingeschränkt möglich ist und Ihnen die Übertragungsurkunde ausgehändigt wurde, sind Sie Eigentümer und somit in der Haftung - auch für Schäden, die vor dem Kauf entstanden sind. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf gemeinsam mit Experten Grundstück und Immobilie inspizieren, damit eventuelle Bodenbelastungen und Baumängel ausgeschlossen werden können.

Kosten

In den USA ist es Standard, dass ein Makler Zugriff auf die Datenvernetzung "Multi Listing" hat und dadurch landesweit auf alle Immobilienangebote zugreifen kann. Sie können sich also auf einen Makler Ihres Vertrauens fokussieren, ohne regional immer wieder einen neuen beauftragen zu müssen. Die Verkaufsprovision wird vom Verkäufer gezahlt. Weiterhin kommen Anwaltskosten hinzu, die ca. 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises betragen können. Wird die Immobilie an Freunde und Verwandte verschenkt, wird eine Schenkungssteuer mit einer Rate von 40 Prozent auferlegt.

Steuern

Der Käufer ist berechtigt, 10 Prozent des Kaufpreises zugunsten der föderalen Bundessteuerbehörde zurückzubehalten. Die Grunderwerbssteuer wird in der Regel vom Verkäufer getragen.

Versicherungen

In den USA gibt es alleine sieben Formen einer Hausratversicherung, der sogenannten Home Insurance (HO-1 bis HO-8). Mit dieser Police können Sie die ganze Bandbreite eines umfangreichen Versicherungsschutzes nutzen, angefangen von der Absicherung gegen Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Sturm, Einbruch, Vandalismus bis hin zum Zusammenbruch eines alten Hauses.

Steht die Immobilie in einer sicheren Gegend oder verfügt über eine Sprinkleranlage, hat das eine positive Auswirkung auf die Beitragshöhe. USA ist ein Land der Tornados und Hurrikans mit Überflutungsgefahr. Daher ist eine separate Gebäudeversicherung dringend anzuraten. Genauso wie eine Erdbebenversicherung in Kalifornien.

Biallo-Tipp

Im Schadensfall sollten Sie nur mit einem staatlich lizenzierten Vertragspartner, den "Policy Services Bureaus" verhandeln, die eine aussergerichtliche Einigung herbeiführen können, da es durch die Anzahl der vielen Hurrikans immer wieder vorkommt, das Versicherungsunternehmen nicht zahlen. Für Schäden und Altlasten, die vor dem Immobilienkauf entstanden sind, haftet übrigens der Käufer.

Immobilienmarkt

Von Alaska bis Florida – die Auswahl an Immobilienplätzen in den USA ist groß. Beliebteste Region für ausländische Investoren ist nach wie vor der Süden. Insbesondere Florida mit den Gegenden Naples, Miami, Fort Myers und Cape Coral.

Vor allem Naples und Miami haben das größte Wachstumspotential. Im Trend liegen auch Städte wie Boston, New York oder San Francisco, wo gerade junge Leute sich gerne ansiedeln.

Prognose

Steigende Preise dominieren den Markt, weshalb Experten von einer Überhitzung des Marktes ausgehen. In der Vergangenheit haben sich die Immobilienpreise in den USA durch die niedrigen Zinsen in Rekordhöhen bewegt.

Experten sind sich uneinig, ob es zum Platzen einer Immobilienblase kommen könnte. Interessenten sollten deshalb die wirtschaftliche Entwicklung genau im Auge behalten.

Fazit

Wenn Sie eine Immobilie in Italien, Spanien, der Türkei oder den USA erwerben wollen, sollten Sie die Besonderheiten im dortigen Immobilienrecht kennen und im Idealfall einen Experten mit an Ihrer Seite haben.

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Peter Rensch
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ist gelernter Bankkaufmann und war zuletzt sieben Jahre Chefredakteur bei Springer Fachmedien in Wiesbaden. Dort war er verantwortlich für die Print- und Online-Objekte Bankmagazin, Bankfachklasse und SalesBusiness. Seit 2011 ist er freier Journalist und hat sich auf Finanz- und Verbraucherthemen spezialisiert.

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ist gelernter Bankkaufmann und war zuletzt sieben Jahre Chefredakteur bei Springer Fachmedien in Wiesbaden. Dort war er verantwortlich für die Print- und Online-Objekte Bankmagazin, Bankfachklasse und SalesBusiness. Seit 2011 ist er freier Journalist und hat sich auf Finanz- und Verbraucherthemen spezialisiert.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de