Immobilie im Ausland kaufen: Ihre Rechte und Pflichten

Kapitalanlage Immobilie im Ausland kaufen: Ihre Rechte und Pflichten

Peter Rensch
von Peter Rensch
31.08.2018
Auf einen Blick
  • Der Immobilienerwerb im Ausland unterliegt vielfach ganz anderen Regeln als hierzulande. Es ist wichtig, einen unabhängigen Spezialisten – am besten vor Ort – an Ihrer Seite zu haben.

  • In der Türkei etwa können Sie nur eine Immobilie in Regionen erwerben, für die ein städtischer Bebauungsplan vorliegt.

  • Als EU-Bürger haben Sie die Möglichkeit, in Italien uneingeschränkt Immobilien zu erwerben und sind den Einheimischen gleichgestellt.

  • Der folgende Ratgeber zeigt auf, was es bei einer Auslandsimmobilie in Frankreich, Italien, Spanien, den USA oder der Türkei zu beachten gilt.
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Was im Prospekt oder im Internet als Traumimmobilie angeboten wird, kann in Wahrheit eine Bauruine in katastrophaler Lage sein. Ohne ein Portfolio an Informationen geht es also nicht, damit Sie die entscheidenden Fakten wie Lage, Finanzierung und Nebenkosten im Auge haben.

Die wichtigsten Grundregeln für einen Immobilienkauf im Ausland

  • Kein Kauf ohne vorherige Besichtigung vor Ort. Jedes Angebot sollten Sie sorgfältig in Augenschein nehmen.

  • Erwerben Sie sich vorab Kenntnisse über das jeweilige Vertragsrecht des Landes. Ein Beispiel: Die Unterschrift unter einem Vorvertrag in Spanien oder die Zusage per Handschlag gilt bereits als gültiger Kauf. Zudem ist es wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren, die teilweise erheblich von denen in Deutschland abweichen können. Laut EU-Gesetz gelten für alle Bürger innerhalb der Union die gleichen Rechte.

  • Sinnvoll ist es, sofern Sie die Sprache nicht vollständig beherrschen, einen Dolmetscher bei den Vertragsverhandlungen dabei zu haben.

  • Kalkulieren Sie höhere Nebenkosten ein, da diese im Ausland höher als in Deutschland sind.

  • Prüfen Sie den Grundbucheintrag vor der Vertragsunterschrift. Nur so können Sie sicher sein, dass der Eigentümer stimmt und das Haus schuldenfrei ist.

"Der Immobilienerwerb im Ausland unterliegt vielfach ganz anderen Regeln als hierzulande. Dementsprechend ist es wichtig, einen unabhängigen Spezialisten – am besten vor Ort – an der Seite zu haben", rät Ingo Buchholzer, Sprecher des Immobilienkreditvermittlers Interhyp. "Wir bei Interhyp begleiten eine solche Finanzierung in aller Regel nur, wenn der Kunde über eine lastenfreie Immobilie in Deutschland verfügt, die er entsprechend beleihen kann."

Finanzierung einer Auslandsimmobilie

Bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder wickeln Sie die Finanzierung über ein deutsches Institut ab oder über eine Bank, in deren Land sich die Immobilie befindet. Bei einer Immobilienfinanzierung im Ausland sollten Sie beachten, dass dort bei einem Baudarlehen andere Rahmenbedingungen vorliegen können als in Deutschland. Aktuell liegen zudem die Zinssätze in anderen Ländern über denen deutscher Geldhäuser. Einen aktuellen Vergleich der Konditionen können Sie problemlos beim Biallo-Baufinanzierungsvergleich abrufen.

Neben den sprachlichen Barrieren, die bei den Kreditverhandlungen auftreten können, müssen Sie sich im Vorfeld über die dortige Rechtslage informieren und darauf achten, dass selbst innerhalb eines Landes regionale Differenzen beim Kreditrecht existieren können. Außerdem ist es notwendig, sich einen Überblick zu den komplexen Gebührenmodellen zu verschaffen. Bei vielen deutschen Instituten und deren Partnerbanken ist es möglich, eine Auslandsimmobilie zu finanzieren. Dies ist jedoch an Voraussetzungen geknüpft.

Wenn Sie in Deutschland bereits eine Immobile besitzen, können Sie diese beleihen und Ihre Hypothek aufstocken, um die Auslandsimmobilie zu erwerben. Ist dies nicht der Fall, wird die Bank die Auslandsimmobilie meist nur dann als Sicherheit akzeptieren, wenn sich diese in einer vielversprechenden Lage befindet. Dabei spielen die Prognosen für den dortigen Immobilienmarkt genauso eine Rolle wie die wirtschaftliche und politische Situation vor Ort. Die Beleihungsgrenze für eine Auslandsimmobilie liegt bei maximal 70 Prozent des Marktwertes.

Lesen Sie dazu auch: Mit einem Realkredit zur Zweitimmobilie

Immobilienkauf in Frankreich: Achten Sie auf den Vorvertrag

Immobilienrecht

Der Immobilienerwerb in Frankreich wird ähnlich abgewickelt wie in Deutschland. Gravierender Unterschied: Nachdem Sie sich mit dem Verkäufer über den Kauf geeinigt haben, wird ein Vorvertrag abgeschlossen, der Grundlage des späteren Kaufvertrages ist. Diese schriftliche Vereinbarung kann über einen Notar, Makler oder einfach zwischen den Vertragsparteien abgewickelt werden und ist rechtlich verbindlich. Festgehalten wird darin auch eine Entschädigungssumme, falls Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Anschließend müssen Sie eine Anzahlung in Höhe von zehn Prozent auf ein Treuhandkonto leisten. Der eigentliche Kaufvertrag wird beim folgenden Notartermin unterzeichnet. Nach Zahlung der kompletten Kaufsumme werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Biallo-Tipp

Da Sie mit dem Vorvertrag bereits eine rechtliche Verpflichtung eingehen, sollten Sie sich bei der Ausarbeitung von einem Notar beraten lassen.

Kosten

Die Notargebühren belaufen sich auf etwa 0,8 Prozent, die vom Käufer zu tragen sind, falls keine spezielle Regelung festgelegt wurde. Dazu kommen Verwaltungsgebühren von ca. 1.400 Euro und eine staatliche Gebühr von rund 0,1 Prozent des Gesamtkaufpreises. Gut zu wissen: Beim Erwerb einer neuen Immobilie werden 20 Prozent Mehrwertsteuer fällig, die gegebenenfalls im Kaufpreis enthalten sein kann. Wer die Maklergebühren von circa sieben bis acht Prozent übernimmt, ist Verhandlungssache.

Steuern

Grundsätzlich übernimmt der Käufer die Kosten für die Grunderwerbsteuer, die 5,81 Prozent des Kaufpreises beträgt. Möglicherweise wird eine Vermögensertragssteuer in Höhe von 34,5 Prozent erhoben. Es gelten aber Ausnahmen für ausländische Käufer.

Versicherungen

Als Käufer können Sie Ihre Immobilie freiwillig mit einem Leistungspaket versichern lassen. Versichert sind dann: Hausrat- und Gebäude, Haftpflichtrisiken, Diebstahl, Brand- und Wasserschäden. Ratsam ist auch der Abschluss einer Elementarversicherung, die Schäden durch eine Naturkatastrophe wie Lawinen, Erdbeben und Überschwemmungen abdeckt.

Immobilienmarkt Frankreich

Für eine Immobilie in der sogenannten A-Lage (Paris / Côte-d’Azur) werden Preise bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Da viele Frankreich-Immobilien als sanierungsbedürftig gelten, sollten Sie sich bezüglich der entstehenden Kosten aufklären lassen. Bei Altbauten können bleihaltige Bauteile, Termitenbefall oder Asbest vorherrschen. Für das gesamte Land gilt eine Immobilienpreissteigerung von circa 3,5 Prozent pro Jahr.

Prognose

Die Nachfrage nach Immobilien in Frankreich bleibt stabil. Insbesondere Villen in Strandnähe sind sehr beliebt. Ebenso die Nachfrage nach Häusern in sehr gutem Zustand. Die Preise für Immobilien sind diese Jahr in Frankreich bislang um rund 3,5 Prozent gestiegen und dieser Trend sollte sich fortsetzen.

Immobilienkauf in Italien: Eigentumsübertragung erfolgt durch Notar

Immobilienrecht

Als EU-Bürger haben Sie die Möglichkeit, in Italien uneingeschränkt Immobilien zu erwerben und sind den Einheimischen gleichgestellt. Wenn Sie mit einem Makler eine Geschäftsbeziehung eingegangen sind, wird dieser Sie ein zeitlich befristetes Kaufangebot unterschreiben lassen. Achtung: Dieses ist rechtlich nur für Sie als Käufer bindend.

Biallo-Tipp

Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollte dieser bei einer Handelskammer zertifiziert sein, da er strenge Richtlinien einhalten muss. Klären Sie vor der Beauftragung, dass die Maklerprovision erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig wird und Sie Eigentümer der Immobilie sind. Die Provision beträgt zwischen zwei und sechs Prozent.

Da der Eigentumsübergang in Italien mit der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags vollzogen wird, ist es die Regel, einen Vorvertrag abzuschließen, an den sich beide Parteien halten müssen.

Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich

Achten Sie darauf, dass der übliche Vorvertrag direkt mit dem Verkäufer abgeschlossen wird und nicht mit dem Makler, damit anschließend nicht der Preis erhöht werden kann. Auch eine Vertragsstrafe sollte aufgenommen werden, falls der Verkäufer seine Zusagen nicht erfüllt. Die Eigentumsübertragung der Immobilie wird bei einem Notar vollzogen.

"Vor dem Abschluss eines Vertrages sollten Sie die Eigentumsverhältnisse und baurechtlichen Aspekte und je nach Objekt auch Wege- und sonstige Nutzungsrechte abgeklärt haben. Wichtig sind auch Grundstücksgröße, Nutzungsmöglichkeiten und Grundstücksgrenzen", erklärt die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien. Oftmals werde im Vorvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart. Achtung: "Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muss, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden."

Besonderheit: Da die Immobilie direkt bei der Vertragsunterzeichnung in Ihr Eigentum übergeht, muss der Kaufpreis unmittelbar und in Anwesenheit des Notars beglichen werden.

Biallo-Tipp

Um nicht hohe Bargeldsummen zu begleichen, die laut dem italienischen Geldwäschegesetz untersagt sind, bietet es sich an, die Geldsumme treuhänderisch auf dem Konto des Notars zu hinterlegen.

Kosten

Die Notargebühren betragen bis zu 3,5 Prozent vom Kaufpreis plus einer Gebühr im mittleren dreistelligen Bereich. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am sogenannten Katasterwert und beträgt zehn Prozent. Bis zu sechs Prozent Maklerprovision sind in Italien üblich.

Steuern

Die jährliche Grundsteuer richtet sich ebenfalls nach dem Katasterwert und beträgt je nach Kommune bis zu 0,7 Prozent.

Versicherungen

Es besteht keine rechtliche Verpflichtung, eine Immobilie in Italien zu versichern. Doch es empfiehlt sich folgende Versicherungen abzuschließen:

  • Gebäudehaftpflicht: Deckt Schäden ab, die durch das Gebäude beziehungsweise Grundstück gegenüber Dritten entstehen können, wie beispielsweise durch einen umstürzenden Baum oder herunterfallende Dachziegel.

  • Familienhaftpflicht: Sichert Schäden ab, die durch die Bewohner innerhalb der Immobilie entstehen können und Dritte schädigen. Beispiel: Ein Besucher stürzt eine Treppe hinunter.

  • Brandversicherung: Versichert die Immobilie gegen Feuer und mangelhafte Leitungen. Eine zusätzliche Inhaltsversicherung kommt für Schäden am Mobiliar auf. Schließen Sie darüberhinaus eine Versicherung gegen Schadensersatzverpflichtung ab, werden auch Schäden bezahlt, die bei Ihren Nachbarn durch Brand oder Leitungsbruch durch Ihre Immobilie verursacht wurde.

Immobilienmarkt

Mittlerweile ist es nicht einfach, in Italien eine Schnäppchen-Immobilie zu erwerben, da es als attraktives Land für Anleger gilt. Auf der Suche nach einem preiswerten Objekt müssen Sie also zeitaufwendig recherchieren, um eine Traumimmobilie zum angemessenen Preis zu finden. Der örtliche Preisspiegel gibt Ihnen Auskunft, mit welchem Kaufpreis Sie rechnen müssen.

"Begehrt sind Ferienimmobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Beachten Sie bitte die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung, den Umbau und die eventuelle Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser) von Landhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen", informiert die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilie. "Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung."

Prognose

Laut dem Handelsverband Federazione Italiana Mediatori Agenti d´Affari haben die Immobilienkäufe und -verkäufe in Italien zugenommen. Die Preise in den Städten haben sich erholt. Jedoch ist dies landesweit kein Trend. Inwieweit von Regierungsseite veränderte Rahmenbedingungen bei Immobilien eingeführt werden, ist noch nicht absehbar.

Immobilienkauf in der Türkei: Vorsicht vor Doppelverkäufen

Immobilienrecht

Durch das sogenannte Gegenseitigkeitsabkommen ist es für alle EU-Bürger möglich, in der Türkei ein Immobilienobjekt zu kaufen. Im Gegensatz zu Deutschland wird die Eigentumsübertragung nicht bei einem Notar, sondern ausschließlich beim Grundbuchamt vollzogen. Der Gang zum Notar und die Abwicklung eines Vorvertrags zwischen Käufer und Verkäufer sind unverbindlich und gelten nur als Verkaufsversprechen.

Vorsicht bei dieser vertraglichen Vereinbarung: Sie bietet keinen Schutz vor Doppelverkäufen. Deshalb sollten Sie am besten mithilfe eines Anwalts prüfen, ob der Verkäufer überhaupt alleinberechtigt ist, die Immobilie zu veräußern und welche Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind. Weiterhin wichtig: Liegt das Objekt womöglich in einem militärischen Sperrbezirk, dürfen Ausländer in diesen Regionen keine Immobilien erwerben.

Biallo-Tipp

Leisten Sie vor der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt keine finanziellen Vorauszahlungen, sonst drohen Ihnen Verluste, da der Verkäufer selbst bei einer Vormerkung im Grundbuch nicht zur Eigentumsübertragung verpflichtet ist.

Als Ausländer haben Sie nur die Möglichkeit, eine Immobilie in Regionen zu erwerben, für die ein städtischer Bebauungsplan vorliegt. Sie sollten wissen, dass Kaufvertrag und Tapu (Grundbuchurkunde) in der Landessprache erstellt werden. Nur von vereidigten Übersetzern verfasste Schriftstücke, die notariell beglaubigt wurden, werden akzeptiert.

Achten Sie darauf, dass Sie einen Dolmetscher mit vor Ort haben, wenn Sie die Landessprache nicht beherrschen. In diesem Falle wird der Kaufvertrag erst gültig, wenn der vereidigte Dolmetscher mit unterschrieben hat. Sobald alle Formalitäten erfüllt sind, erhalten Sie die Grundbuchurkunde (Tapu) ausgehändigt und sind offizieller Eigentümer der Immobilie. Juristisch wirksam wird der Kauf erst bei der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt.

Kosten

In der Türkei müssen drei Prozent des Kaufpreises an das Grundbuchamt bezahlt werden. In der Regel wird die Summe zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte aufgeteilt. Hinzu kommen 0,3 Prozent Grunderwerbssteuer, eine Verwaltungsgebühr im mittleren zweistelligen Betrag und Kosten für den Dolmetscher. Haben Sie das Objekt über einen Makler erworben, zahlen Sie zehn Prozent Gebühr, die sich Verkäufer und Käufer teilen.

Steuern

Neben der Kaufsteuer in Höhe von 1,5 Prozent des Immobilienwertes müssen Sie einmal im Jahr zum 1. Januar die Vermögenssteuer zahlen, die vom aktuellen Wert der Immobilie berechnet und von der Stadtverwaltung festgelegt wird. Hinzu kommt eine kommunale Vermögenssteuer von bis zu 0,3 Prozent. Beim Immobilienkauf fallen zusätzlich Gebühren zum Beispiel für Kaufdokumente an. Die Höhe ist abhängig von der Kaufpreissumme.

Versicherungen

Um Ihre Immobilie abzusichern, können Sie zwischen der gesetzlichen Versicherung (DASK) und einer freiwilligen wählen. Während die gesetzliche lediglich Naturkatastrophen absichert, können bei der freiwilligen Police zusätzliche Schadensfälle versichert werden. Die Kosten sind abhängig vom Immobilienwert, der Lage und den individuellen Absicherungswünschen.

Immobilienmarkt

Natürlich gilt auch beim Immobilienerwerb im Ausland die goldene Regel: Lage, Lage, Lage. Wenn Sie in ein Objekt mit Wertsteigerungspotenzial investieren möchten, dann bieten sich Regionen in Küstennähe an wie beispielsweise an der Türkischen Riviera. Dort ist eine Vermietung an Feriengäste eher möglich als in Städten im Innenland.

Prognose

Durch die wirtschaftlichen und politischen Unruhen in der Türkei gilt der Immobilienerwerb dort momentan als kritisch. Empfohlen wird mit einer Investition zu warten, bis sich die Lage wieder stabilisiert hat.

Immobilienkauf in den USA: Behalten Sie den Immobilienmarkt im Auge

Immobilienrecht

Im Vergleich zu Deutschland gibt es in den Vereinigten Staaten bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs einige rechtliche Unterschiede. Die Übereignung einer Immobilie wird durch eine Übertragungsurkunde (deed) vollzogen. Sie muss vom Verkäufer unterzeichnet und notariell beurkundet werden und wird anschließend dem Käufer übergeben.

Wichtig:
Die Übertragungsurkunde gibt Ihnen keine Garantie, dass der Verkäufer tatsächlich das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen.

Biallo-Tipp

Um das Risiko auszuschließen, eine Immobilie zu erwerben, die aufgrund von Eigentumsrechten Dritter nicht veräußert werden kann, sollten Sie eine sogenannte "title insurance" einfordern. Diese Versicherung prüft, ob Grundbucheintragungen vorliegen, die einen Kauf blockieren könnten.

Wichtig: Sie übernimmt nicht die Kontrolle der Nutzungsvorschriften. Diese ist bei der örtlichen Behörde einholbar.

Prinzipiell ist zu empfehlen, bei einem Immobilienkauf in den USA einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der den Kaufvertrag kontrolliert und ausschließt, dass mögliche Eigentumsrechte den Immobilienübertrag verhindern. Sobald sichergestellt wurde, dass ein Immobilienkauf uneingeschränkt möglich ist und Ihnen die Übertragungsurkunde ausgehändigt wurde, sind Sie Eigentümer und somit in der Haftung. Auch für Schäden, die vor dem Kauf entstanden sind. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf gemeinsam mit Experten Grundstück und Immobilie inspizieren, damit eventuelle Bodenbelastungen und Baumängel ausgeschlossen werden können.

Kosten

In den USA gibt es Makler, die im Auftrag des Verkäufers oder des Käufers arbeiten und die Immobilienvermittlung abschließen. Die Verkaufsprovision wird vom Verkäufer gezahlt. Dazu kommen Anwaltskosten, die etwa sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises betragen können. Wird die Immobilie an Freunde und Verwandte verschenkt, wird eine Schenkungssteuer mit einer Rate von 40 Prozent auferlegt.

Steuern

Der Käufer ist berechtigt, zehn Prozent des Kaufpreises zugunsten der föderalen Bundessteuerbehörde zurückzubehalten. Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Verkäufer getragen.

Versicherungen

In den USA gibt es alleine sieben Formen einer Hausratversicherung, der sogenannten Home Insurance (HO-1 bis HO-8). Mit dieser Police können Sie die ganze Bandbreite eines umfangreichen Versicherungsschutzes nutzen. Angefangen von der Absicherung gegen Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Sturm, Einbruch, Vandalismus bis hin zum Zusammenbruch eines alten Hauses. Steht die Immobilien in einer sicheren Gegend oder verfügt über eine Sprinkleranlage, hat das eine positive Auswirkung auf die Beitragshöhe.

USA ist ein Land der Tornados und Hurrikans mit Überflutungsgefahr. Daher ist eine separate Gebäudeversicherung dringend anzuraten. Genauso wie eine Erdbebenversicherung in Kalifornien.

Biallo-Tipp

Im Schadensfall sollten Sie nur mit einem staatlich lizenzierten Vertragspartner, den "Policy Services Bureaus" verhandeln, die eine ausgerichtliche Einigung herbeiführen können, da es durch die Anzahl der vielen Hurrikans immer wieder vorkommt, dass Versicherungsunternehmen nicht zahlen. Für Schäden und Altlasten, die vor dem Immobilienkauf entstanden sind, haftet übrigens der Käufer.

Immobilienmarkt

Von Alaska bis Florida – die Auswahl an Immobilienplätzen in den USA ist groß. Beliebteste Region für ausländische Investoren ist nach wie vor der Süden. Insbesondere Florida mit den Gegenden Naples, Miami, Fort Myers und Cape Coral. Vor allem Naples und Miami haben das größte Wachstumspotential. Im Trend liegen auch Städte wie Boston, New York oder San Francisco, wo sich gerade junge Leute gerne ansiedeln.

Prognose

Steigende Preise dominieren den Markt, weshalb Experten von einer Überhitzung des Marktes ausgehen. In der Vergangenheit haben sich die Immobilienpreise in den USA durch die niedrigen Zinsen in Rekordhöhen bewegt.

Experten sind sich uneinig, ob es erneut zum Platzen einer Immobilienblase kommen könnte. Interessenten sollten deshalb die wirtschaftliche Entwicklung genau im Auge behalten.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de