Auf einen Blick
Was im Prospekt oder im Internet als Traumimmobilie angeboten wird, kann in Wahrheit eine Bauruine in katastrophaler Lage sein. Ohne ein Portfolio an Informationen geht es also nicht, damit Sie die entscheidenden Fakten wie Lage, Finanzierung und Nebenkosten beim Hauskauf im Ausland im Auge haben.
Ein Immobilienerwerb im Ausland unterliegt vielfach völlig anderen Regeln als in Deutschland. Daher ist es ratsam, dass Sie beim Kauf einer Auslandsimmobilie stets einen unabhängigen Spezialisten an Ihrer Seite haben. Als wichtige Grundregeln sollten Sie folgende Punkte bei Ihrem Vorhaben generell beachten:
Wenn Sie die Auslandsimmobilie fremdfinanzieren möchten, haben Sie grundsätzlich folgende Möglichkeiten: Sie wickeln die Finanzierung über ein deutsches Institut ab oder über eine Bank, in deren Land sich die Immobilie befindet. Bei einer Immobilienfinanzierung im Ausland sollten Sie beachten, dass dort bei einem Baudarlehen andere Rahmenbedingungen bestehen können als in Deutschland. Zudem liegen die Zinssätze in anderen Ländern derzeit über denen deutscher Geldhäuser. Einen aktuellen Vergleich der Konditionen unterschiedlicher Banken können Sie problemlos im Baufinanzierungs-Vergleich von biallo.de abrufen.
Neben den sprachlichen Barrieren, die bei den Kreditverhandlungen auftreten können, müssen Sie sich im Vorfeld über die dortige Rechtslage informieren und darauf achten, dass selbst in einem Land regionale Differenzen beim Kreditrecht existieren können. Außerdem ist es notwendig, sich einen Überblick zu den komplexen Gebührenmodellen zu verschaffen. Bei vielen deutschen Instituten und deren Partnerbanken ist es meist problemlos, eine Auslandsimmobilie zu finanzieren. Dies ist jedoch an Voraussetzungen geknüpft.
Wenn Sie in Deutschland bereits eine Immobile besitzen, können Sie diese beleihen und Ihre Hypothek aufstocken, um die Auslandsimmobilie zu erwerben. Ist das nicht der Fall, wird die Bank die Auslandsimmobilie meist nur dann als Sicherheit akzeptieren, wenn sich diese in einer vielversprechenden Lage befindet. Dabei spielen die Prognosen für den dortigen Immobilienmarkt genauso eine Rolle wie die wirtschaftliche und politische Situation vor Ort. Die Beleihungsgrenze für eine Auslandsimmobilie liegt bei maximal 70 Prozent des Marktwertes.
Hinweis: Grundsätzlich kann jeder, der eine gesetzliche Rente in Deutschland bezieht, sich diese auch in sein gewähltes Auslandsdomizil überweisen lassen. Jedoch müssen Ruheständler, die ihren Lebensabend im Ausland verbringen, mit steuerlichen Konsequenzen rechnen. Welche Regeln bei der Rente im Ausland gelten, haben wir in einem Ratgeber für Sie zusammengefasst.
Ein schönes Steinhaus in der Provence oder ein chices Appartement an der Côte d’Azur – wer träumt nicht davon? Damit der Traum auch wahr werden kann, sollten im Vorfeld einige Dinge beachtet werden.
Das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. weist darauf hin, dass beim Kauf einer Immobilie in Frankreich sämtliche Dokumente in französischer Sprache erstellt werden und zwingend das französische Recht gilt. Im Gegensatz zu Deutschland darf ein Notar in Frankreich nicht nur beraten und beurkunden, sondern auch selbst Immobilien vermitteln. Wie das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. erklärt, müssen Sie sich nicht an einen Notar in der Region der Immobilie binden, sondern jeder Notar in Frankreich kann flächendeckend tätig sein.
Gravierender Unterschied: Nachdem Sie sich mit dem Verkäufer über den Kauf geeinigt haben, wird ein Vorvertrag abgeschlossen, der Grundlage des späteren Kaufvertrages ist. Diese schriftliche Vereinbarung kann über einen Notar, Makler oder einfach zwischen den Vertragsparteien abgewickelt werden und ist rechtlich verbindlich. Festgehalten wird darin auch eine Entschädigungssumme, falls Käufer oder Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Anschließend müssen Sie eine Anzahlung in Höhe von zehn Prozent auf ein Treuhandkonto leisten. Der eigentliche Kaufvertrag muss im Gegensatz zum Vorvertrag zwingend notariell beurkundet werden. Nach Zahlung der kompletten Kaufsumme werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Die Notargebühren belaufen sich auf 2,5 bis 5 Prozent, die vom Käufer zu tragen sind, falls keine spezielle Regel festgelegt wurde. Abhängig vom Objekt setzen sich die Gesamtkosten, bestehend aus Notargebühren sowie Grunderwerb- und Katastersteuer wie folgt zusammen: Bei gebrauchten Objekten auf circa sieben bis acht Prozent, bei neuen Objekten auf etwa zwei bis drei Prozent des Kaufpreises. Grundsätzlich übernimmt der Käufer die Kosten für die Grunderwerbssteuer und Katastersteuer.
Gut zu wissen: Beim Erwerb einer neuen Immobilie werden 20 Prozent Mehrwertsteuer fällig, die ggf. im Kaufpreis enthalten sein kann. Wer die Maklergebühren übernimmt, in der Regel zwischen drei bis acht Prozent des Kaufpreises, ist Verhandlungssache.
Die jährliche Immobilienvermögenssteuer zahlt nur derjenige für seine Immobilie, deren Wert nach Abzug aller Verbindlichkeiten den Schwellenwert von 1,3 Millionen Euro übersteigt. Die Höhe beträgt je nach Wert 0,5 bis 1,5 Prozent des Vermögenswerts. Wollen Sie die gekaufte Immobilie selbst bewohnen, kommen noch Wohn- und Grundsteuer hinzu, die jährlich zu entrichten ist.
Als Käufer können Sie Ihre Immobilie freiwillig mit einem Leistungspaket versichern lassen. Versichert sind dann: Hausrat und Gebäude, Haftpflichtrisiken, Diebstahl, Brand- und Wasserschäden. Ratsam ist auch der Abschluss einer Elementarversicherung, die Schäden durch eine Naturkatastrophe wie Lawinen, Erdbeben, Überschwemmungen etc. abdeckt.
Biallo-Tipp: Unwetter, Vandalismus oder Feuer können große Schäden am Eigenheim verursachen. Immobilienbesitzerinnen und -besitzer sind gut beraten, derartige Gefahren mit entsprechenden Versicherungen zu versichern. Auch ein Hausbau und die Baustelle bringen Risiken mit sich, gegen die sich Bauherren im Vorfeld absichern sollten. Die wichtigsten Versicherungen für Bauherren und Immobilienbesitzer stellen wir Ihnen in einem weiteren Ratgeber von uns vor.
Für eine Immobilie im Großraum Paris müssen um die 10.000 Euro je Quadratmeter veranschlagt werden, wobei sich in letzter Zeit die Anzeichen mehrten, dass diese Schwelle demnächst auch unterschritten werden könnte. Generell gaben die Kaufpreise nach Angaben der französisches Notarvereinigung Notaires de France im Herbst 2023 für Wohnungen um rund fünf Prozent und für Häuser um 3,2 Prozent nach. In anderen Regionen ist das Kaufpreisniveau deutlich niedriger – abgesehen von einigen Lagen in der Region Provence-Alpes-Cote-d-Azur (PACA) wie etwa Saint-Tropez oder Saint-Jean-Cap-Ferrat, wo Kaufpreise bis zu 15.000 Euro je Quadratmeter üblich sind. Da viele Frankreich-Immobilien als sanierungsbedürftig gelten, sollten Sie sich bezüglich der entstehenden Kosten aufklären lassen. Bei Altbauten können bleihaltige Bauteile, Termitenbefall oder Asbest vorherrschen. Auch in Frankreich haben sich die Kaufpreise angesichts der veränderten Zinssituation rückläufig entwickelt, an der Mittelmeerküste und in den Städten Toulouse, Nizza und Marseille gaben die Preise hingegen in letzter Zeit kaum nach oder entwickeltn sich je nach Lage nach oben.
Die Vereinigung Notaires de France geht davon aus, dass die rückläufige Nachfrage für Wohnimmobilien in Frankreich erst wieder anziehen wird, wenn Verkäufer die Preise senken. Generell spricht jedoch einiges dafür, dass sich die Nachfrage und damit auch die Kaufpreise in der Mittelmeerregion stabiler entwickelt. Aufgrund der verstärkten Möglichkeit zum Arbeiten im Home Office dürften sich die Kaufpreise in gut an Paris angebundenen Regionen wie etwa dem Luberon – rund 30 Autominuten vom TGV-Bahnhof in Avignon entfernt – stabiler entwickeln, sofern die Immobilien über eine gute Internetverbindung verfügen. Einer Auswertung des Immobilienbewertungsunternehmens “Meilleurs agents” zufolge erweist sich auch die Nachfrage nach Immobilien in Küstennähe als robuster im Vergleich zum Landesinnern.
Ein eigenes Haus in Bella Italia hat natürlich seinen Reiz. Auch hier gilt es, vor dem Kauf einige Punkte abzuklären.
Als EU-Bürger haben Sie die Möglichkeit, in Italien uneingeschränkt Immobilien zu erwerben und sind den Einheimischen gleichgestellt. Wenn Sie mit einem Makler eine Geschäftsbeziehung eingegangen sind, wird dieser ein zeitlich befristetes Kaufangebot unterschreiben lassen. Achtung: Dieses ist rechtlich nur für Sie als Käufer bindend.
Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollte dieser bei einer Handelskammer zertifiziert sein, da er strenge Richtlinien einhalten muss. Klären Sie vor der Beauftragung, dass die Maklerprovision erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig wird und Sie Eigentümer der Immobilie sind. Die Provision beträgt zwischen zwei und sechs Prozent.
Da der Eigentumsübergang in Italien mit der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags vollzogen wird, ist es die Regel, einen Vorvertrag abzuschließen, an den sich beide Parteien halten müssen. Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich – achten Sie darauf, dass der übliche Vorvertrag direkt mit dem Verkäufer abgeschlossen wird und nicht mit dem Makler, damit anschließend nicht der Preis erhöht werden kann. Auch eine Vertragsstrafe sollte aufgenommen werden, falls der Verkäufer seine Zusagen nicht erfüllt. Die Eigentumsübertragung der Immobilie wird bei einem Notar vollzogen. "Vor dem Abschluss eines Vertrages sollten Sie die Eigentumsverhältnisse und baurechtlichen Aspekte und je nach Objekt auch Wege- und sonstige Nutzungsrechte abgeklärt haben. Wichtig sind auch Grundstücksgröße, Nutzungsmöglichkeiten und Grundstücksgrenzen. Oftmals wird im Vorvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart. Bitte beachten: Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muss, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden", erläutert die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V.
Besonderheit: Da die Immobilie direkt bei der Vertragsunterzeichnung in Ihr Eigentum übergeht, muss der Kaufpreis direkt und in Anwesenheit des Notars beglichen werden.
In der Regel wird vom Käufer eine Anzahlung von 20 Prozent verlangt, um die Immobilie zu "reservieren". Die Notargebühren betragen ein bis 2,5 Prozent vom Kaufpreis, hinzu kommen 22 Prozent Mehrwertsteuer und eine einmalige Grunderwerbsteuer von üblicherweise neun Prozent bei Kauf eines Zweitwohnsitzes (je nach Gemeinde) und zwei i Prozent bei Kauf eines Erstwohnsitzes vom Katasterwert Hinzu kommt die Katastersteuer in Höhe von üblicherweise einem Prozent des Katasterwerts. Zwischen zwei bis vier Prozent Maklerprovision plus 22 Prozent Mehrwertsteuer sind in Italien üblich. Wickeln Sie die Baufinanzierung über eine italienische Bank ab, müssen Sie mit einer Hypothekenversicherung in Höhe von zwei Prozent rechnen und in der Regel eine Kreditausfallversicherung abschließen.
Die jährliche Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert und beträgt je nach Kommune 0,2 bis 1,06 Prozent, je nach Nutzung kann sie auch entfallen. Das kann je nach Kommune der Fall sein, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt. Für einen Zweitwohnsitz fällt je nach Kommune zudem die Zweitwohnsitzsteuer (Tassa di Soggiorno) an, die zwischen 0,2 und 1,5 Prozent des Katasterwerts liegt.
Es besteht keine rechtliche Verpflichtung eine Immobilie in Italien zu versichern. Doch empfiehlt es sich folgende Versicherungen abzuschließen:
Mittlerweile ist es nicht einfach, in Italien eine Schnäppchen-Immobilie zu erwerben, da es als attraktives Land für Anleger gilt. Auf der Suche nach einem preisgerechten Objekt müssen Sie also zeitaufwendig recherchieren, um eine Traumimmobilie zum angemessenen Preis zu finden. Der örtliche Preisspiegel gibt Ihnen Auskunft, mit welchem Kaufpreis Sie rechnen müssen. Am teuersten sind Wohnimmobilien mit durchschnittlich 3.158 Euro je Quadratmeter in der Region Trentino-Südtirol, in Kalabrien sind die Kaufpreise mit durchschnittlich 931 Euro am niedrigsten (Quelle: Immobiliare.it, Stand August 2023).
Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilie e. V. informiert: "Begehrt sind Ferienimmobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Beachten Sie bitte die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung, den Umbau und die eventuelle Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser) von Landhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen. Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung."
Im August 2023 betrug der durchschnittliche Immobilienkaufpreis 1.971 Euro je Quadratmeter, gegenüber dem Vorjahresmonat legte das Kaufpreisniveau um rund 2,2 Prozent zu. Allerdings beobachten Makler zunehmend Preiskorrekturen bei den Angeboten. Am ehesten dürfte eine positive Marktentwicklung in den touristischen Regionen an den Küsten sowie in den Bergen zu erwarten sein, heißt es in einem Ausblick der italienischen Beobachtungsstelle für Tourismusimmobilien (Nomisma).
Eine Finca auf Mallorca – der Traum vieler Deutschen. Was müssen Sie beachten, wenn Sie sich diesen Traum verwirklichen wollen?
Auch in Spanien genießen Sie beim Immobilienerwerb als EU-Bürger die gleichen Möglichkeiten wie Einheimische. Hier erlangen Verträge auch dann ihre Gültigkeit, wenn diese mündlich oder per Handschlag vereinbart wurden. Achten Sie deshalb darauf, was Sie dem möglichen Verkäufer zusagen und eruieren Sie, ob er alleine die Wirksamkeit des Vertrags geltend machen darf. Darüber können Sie sich in den Grundbucheintragungen informieren. Vorauszahlungen sollten Sie erst dann leisten, wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Der Eigentumsübertrag wird vollzogen, sobald die Unterschriften unter der notariellen Kaufurkunde getätigt sind. Eine Auflassung wie in Deutschland gibt es nicht. Der Kaufpreis wird unverzüglich fällig und kann mit einem spanischen Bankscheck ebenso beglichen werden wie mit einer Vorauszahlung auf ein treuhänderisches Konto des Notars. Grundsätzlich gilt: Alle Zusagen des Verkäufers sollten Sie sich schriftlich geben lassen. Und achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag alle Vereinbarungen aufgenommen wurden.
Wichtig: Um verbindliche Rechtsgeschäfte in Spanien abzuwickeln, benötigen Sie eine Steuernummer (NIE), die Sie bei der örtlichen Ausländerbehörde oder bei spanischen Konsulaten in Deutschland beantragen können. Außerdem ist eine spanische Bankverbindung empfehlenswert, da die meisten Immobilienverkäufe traditionell mit einem Bankscheck abgewickelt werden.
Die Notargebühren betragen bis zu 0,5 Prozent und der Eintrag ins Eigentumsregister wird mit knapp vier Prozent veranschlagt.Mitunter kommten noch Kosten für die Aufnahme eines Immobilienkredits in Höhe von bis zu zwei Prozent der Darlehenssumme, teils verzichten die Banken jedoch auch auf diese Gebühr.
Die Grunderwerbsteuer fällt ausschließlich auf Gebrauchtimmobilien an und ist abhängig von der Höhe des Verkehrswertes, wobei sie progressiv ansteigt. Die Regionen können den Steuersatz selbst festlegen, der üblicherweise zwischen sechs und zehn Prozent beträgt. Auf Mallorca liegt sie bei einem Wert von mehr als einer Million Euro beispielsweise bei zwölf Prozent. Die Beurkundungssteuer wird ausschließlich für Neubauten fällig und liegt je nach Region zwischen Null und 1,5 Prozent vom Kaufpreis – hinzu kommt bei den Neubauimmobilien, dass der Fiskus zehn Prozent Mehrwertsteuer erhebt. Bei Zweitwohnsitzen ist einmal jährlich eine Nichtresidentensteuererklärung einzureichen, da diese in einigen Regionen der Wohnsteuer auf den fiktiven Nutzwert unterliegen. Die Notargebühren betragen bis zu 0,3 Prozent und der Eintrag ins Eigentumsregister wird mit knapp vier Prozent veranschlagt. Die Grundbesitzsteuer muss jährlich entrichtet werden und wird vom Finanzamt vom Katasterwert errechnet. Jede Gemeinde kann aufgrund dieser Berechnung den Prozentsatz eigenständig festlegen.
Die Gebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die durch Brand, Blitzschlag, Sturm oder Einbruch an der Immobilie entstehen. Sie sollten die Höhe der Versicherungssumme so wählen, dass im Schadensfall die Immobilie komplett neu aufgebaut werden kann. Wie auch in Deutschland deckt die Hausratversicherung Schäden ab, die an Einrichtungsgegenständen durch Wasser oder Brand entstehen beziehungsweise bei Einbruch entwendet werden.
Auch Spanier wissen um den Wert ihrer Immobilien. Somit sind dort keine Schleuderpreise zu erwarten. Allerdings existiert hier ein lebendiger Käufermarkt und Handeln kann sich durchaus lohnen. Vor allem Mallorca und die Costa del Sol sind begehrte und mitunter auch sehr teure Wohnlagen. Landesweit kletterten die Kaufpreise 2022 um rund fünf Prozent und lagen zwischen rund 1.100 Euro in der Region Murcia und 3.700 Euro auf den Balearen (Quelle: Spanisches Nationalinstitut für Statistik, Stand Januar 2023).
Experten rechnen damit, dass sich die Kaufpreise in diesem Jahr eher rückläufig entwickeln, im Schnitt wird von einem Rückgang um fünf Prozent ausgegangen. Für 2024 wird ein Kaufpreisrückgang um rund vier Prozent erwartet. Allerdings lässt sich der Markt nicht über einen Kamm scheren, da beispielsweise auf Mallorca eine andere Nachfragesituation vorherrscht als im Landesinnern.
Wenn Sie auf der Suche nach einer Wohnung in der Türkei sind, oder Ausschau halten nach einem Haus an der türkischen Küste, müssen Sie einige Dinge berücksichtigen.
Durch das Gegenseitigkeitsabkommen ist es für alle Bürger Europas möglich, in der Türkei ein Immobilienobjekt zu kaufen. Im Gegensatz zu Deutschland wird die Eigentumsübertragung nicht bei einem Notar, sondern ausschließlich beim Grundbuchamt vollzogen. Der Gang zum Notar und die Abwicklung eines Vorvertrags zwischen Käufer und Verkäufer ist unverbindlich und gilt nur als Verkaufsversprechen. Vorsicht bei dieser vertraglichen Vereinbarung: Sie bietet keinen Schutz vor Doppelverkäufen. Deshalb sollten Sie selbst oder mit Hilfe eines Anwalts prüfen, ob der Verkäufer überhaupt alleinberechtigt ist, die Immobilie zu veräußern und welche Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind. Weiterhin wichtig: Liegt das Objekt womöglich in einem militärischen Sperrbezirk, dürfen Ausländer in dieser Region keine Immobilien erwerben.
Leisten Sie vor der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt keine finanziellen Vorauszahlungen, sonst drohen Ihnen Verluste, da der Verkäufer selbst bei einer Vormerkung im Grundbucht nicht zur Eigentumsübertragung verpflichtet ist. Die beste Lösung: Es wird auf dem Grundbuchamt Zug um Zug gegen Eintragung gezahlt.
Als Ausländer haben Sie nur die Möglichkeit, eine Immobilie in Regionen zu erwerben, für die ein städtischer Bebauungsplan vorliegt. Sie sollten wissen, dass Kaufvertrag und Tapu (Grundbuchurkunde) in der Landessprache erstellt werden. Nur von vereidigten Übersetzern verfasste Schriftstücke, die notariell beglaubigt wurden, werden akzeptiert. Achten Sie darauf, dass Sie einen Dolmetscher mit vor Ort haben, wenn Sie die Landessprache nicht beherrschen. In diesem Fall wird der Kaufvertrag erst gültig, wenn der vereidigte Dolmetscher mit unterschrieben hat. Sobald alle Formalitäten erfüllt sind, erhalten Sie die Grundbuchurkunde (Tapu) ausgehändigt und sind offizieller Eigentümer der Immobilie. Juristisch wirksam wird der Kauf erst bei der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt.
Die Grundbuchgebühr ist abhängig von Ort und Beschaffenheit der Immobilie und orientiert sich am Kaufpreis., hinzu kommt eine Verwaltungsgebührund Kosten für den Dolmetscher. Beim Kauf über einen Makler kommen zwei Prozent Maklergebühren plus 18 Prozent Mehrwertsteuer hinzu. Beim Immobilienkauf fallen zusätzliche Gebühren an – beispielsweise für Kaufdokumente. Die Höhe ist abhängig vom Kaufpreis.
Die Grundsteuer liegt je nach Gemeinde zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Nennwerts, der üblicherweise unter dem Marktwert liegt. Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von fünf Jahren, fallen 15 bis 30 Prozent Kapitalertragsteuer an, danach bleibt der Verkauf steuerfrei. Beim Kauf werden drei Prozent Grundbucheintragungssteuer fällig, die sich Käufer und Verkäufer üblicherweise teilen. Zudem wird die Kaufsteuer in Höhe von 1,5 Prozent des Immobilienwertes sowie die Stempelsteuer in Höhe von 0,15 bis 0,75 Prozent fällig. Einmal jährlich müssen Sie Grundsteuer in Höhe von 0,1 bis 0,6 Prozent des Katasterwerts zahlen zahlen, die vom aktuellen Wert der Immobilie berechnet und von der Stadtverwaltung festgelegt wird.
Biallo-Tipp: Unbezahlte Steuern bleiben an der Immobilie haften, schlimmstenfalls müssten Sie daher für Steuerschulden des Vorbesitzers geradestehen. Anwälte empfehlen daher, im Kaufvertrag eine entsprechende Schutzklausel gegen die Haftung für Steuerschulden zu vereinbaren.
Um Ihre Immobilie abzusichern, können Sie zwischen der gesetzlich verpflichtenden Versicherung (DASK) und einer freiwilligen Absicherung wählen. Während die gesetzliche lediglich Naturkatastrophen absichert, können bei der freiwilligen zusätzliche Schadensfälle versichert werden. Die Kosten sind abhängig vom Immobilienwert, der Lage und den individuellen Absicherungswünschen.
Der türkische Immobilienmarkt wurde in den vergangenen beiden Jahren durch die Geldpolitik der Türkei enorm befeuert, was zu stark gestiegenen Kaufpreisen geführt hat. So weist die Bank für Internationalen Zahlungsverkehr für 2022 einen Anstieg um 51 Prozent auf – und zwar unter Herausrechnung der hohen Inflation. Hohe Kaufpreise weisen vor allem die Region Istanbul sowie Antalya und die türkische Ägäis um Bodrum auf. Im Großraum Istanbul etwa liegt die Kaufpreisspanne je nach Lage zwischen rund 800 und 4.800 Euro je Quadratmeter (Stand Sommer 2023, Quelle: Travelassistant24.com), in Bodrum sind es um die 3.700 Euro. Niedriger ist das Kaufpreisniveau beispielsweise in den Regionen um Alanya und Fethiye, generell liegen die Kaufpreise an der Ägäisküste über denen der Mittelmeerküste. Nach wie vor sind Regionen in Küstennähe begehrt wie beispielsweise an der Türkischen Riviera. Dort ist eine mögliche Vermietung an Feriengäste eher möglich als in inländischen Städten.
Die politische und wirtschaftliche Lage in der Türkei bleibt kritisch und die Entwicklung der türkischen Währung ist nicht eindeutig vorhersehbar. Sollte sich jedoch die wirtschaftliche und politische Lage in der Türkei erneut zuspitzten, kann die Immobilie unter Umständen zu einem Totalverlust werden. Experten empfehlen daher, mit einer Investition zu warten, bis sich die Lage wieder stabilisiert hat.
Egal ob im Sunshine State Florida oder in Kalifornien an der Westküste: Eine Auslandimmobilie in den USA wünschen sich einige. Doch welche Punkte sollte man im Auge behalten, wenn man tatsächlich über einen hauskauf in Amerika nachdenkt?
Im Vergleich zu Deutschland gibt es in den Vereinigten Staaten bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs einige rechtliche Unterschiede. Die Übereignung einer Immobilie wird durch eine Übertragungsurkunde (deed) vollzogen. Sie muss vom Verkäufer unterzeichnet und notariell beurkundet werden und wird anschließend dem Käufer übergeben. Der Eigentumsübertrag einer Immobilie muss nicht in ein öffentliches Register eingetragen werden. Einschränkungen gibt es in einigen Regionen für ausländische Immobilienkäufer. So verlangen vereinzelte Bundesstaaten, dass ein ständiger Wohnsitz in den USA vorhanden sein muss oder innerhalb einer Zeitspanne nach dem Kauf die US-amerikanische Staatsbürgerschaft erworben ist. Wichtig: Die Übertragungsurkunde gibt Ihnen keine Garantie, dass der Verkäufer tatsächlich das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen.
Um das Risiko auszuschließen, eine Immobilie zu erwerben, die aufgrund von Eigentumsrechten Dritter nicht veräußert werden kann, sollten Sie eine sogenannte "title insurance" einfordern. Diese Versicherung prüft, ob Grundbucheintragungen vorliegen, die einen Kauf blockieren könnten. Wichtig: Sie übernimmt nicht die Kontrolle der Nutzungsvorschriften. Diese ist bei der örtlichen Behörde einholbar.
Prinzipiell ist zu empfehlen, bei einem Immobilienkauf in den USA einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der den Kaufvertrag kontrolliert und ausschließt, dass mögliche Eigentumsrechte den Immobilienübertrag verhindern. Sobald sichergestellt wurde, dass ein Immobilienkauf uneingeschränkt möglich ist und Ihnen die Übertragungsurkunde ausgehändigt wurde, sind Sie Eigentümer und somit in der Haftung. Auch für Schäden, die vor dem Kauf entstanden sind. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf gemeinsam mit Experten Grundstück und Immobilie inspizieren, damit eventuelle Bodenbelastungen und Baumängel ausgeschlossen werden können.
In den USA gibt es Makler, die im Auftrag des Verkäufers oder des Käufers arbeiten und die Immobilienvermittlung abschließen. Die gesamte Provision wird vom Verkäufer gezahlt und liegt üblicherweise bei fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Anwaltskosten, die etwa sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises betragen können. Ein deutscher Käufer ist verpflichtet, zehn Prozent des Kaufpreises zugunsten der föderalen Bundessteuerbehörde zurückzuhalten. Ausnahmen: Der Verkäufer besitzt eine US-Steuernummer oder der Kaufpreis liegt unter 300.000 US-Dollar.
Eine Grunderwerbssteuer existiert nicht. Die jährliche Grundsteuer umfasst oftmals auch die Müll- und Abwassergebühren und wird von der Kommune festgelegt, sie variiert sehr stark und kann zwischen 0,2 und zwei Prozent des Immobilienwerts liegen. Um Klarheit über die wirklichen Kosten zu erhalten, sollten Sie im Grundsteuerbescheid zur Immobilie nachschauen.
In den USA gibt es alleine sieben Formen einer Hausratversicherung, der sogenannten Home Insurance (HO-1 bis HO-8). Mit dieser Police können Sie die ganze Bandbreite eines umfangreichen Versicherungsschutzes nutzen. Angefangen von der Absicherung gegen Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Sturm, Einbruch, Vandalismus bis hin zum Zusammenbruch eines alten Hauses. Steht die Immobilien in einer sicheren Gegend oder verfügt über eine Sprinkleranlage, hat das eine positive Auswirkung auf die Beitragshöhe. USA ist ein Land der Tornados und Hurrikans mit Überflutungsgefahr. Daher ist eine separate Gebäudeversicherung dringend anzuraten. Genauso wie eine Erdbebenversicherung in Kalifornien.
Um das Risiko auszuschließen, eine Immobilie zu erwerben, die aufgrund von Eigentumsrechten von Dritten nicht veräußert werden kann, sollten Sie eine sogenannte "title insurance" einfordern. Diese Versicherung prüft, ob Grundbucheintragungen vorliegen, die einen Kauf blockieren könnten. Wichtig: Sie übernimmt nicht die Kontrolle der Nutzungsvorschriften. Diese ist bei der örtlichen Behörde einholbar.
Prinzipiell ist zu empfehlen, bei einem Immobilienkauf in den USA einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der den Kaufvertrag kontrolliert und ausschließt, dass mögliche Eigentumsrechte den Immobilienübertrag verhindern. Sobald sichergestellt wurde, dass ein Immobilienkauf uneingeschränkt möglich ist und Ihnen die Übertragungsurkunde ausgehändigt wurde, sind Sie Eigentümer und somit in der Haftung – auch für Schäden, die vor dem Kauf entstanden sind. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf gemeinsam mit Experten Grundstück und Immobilie inspizieren, damit eventuelle Bodenbelastungen und Baumängel ausgeschlossen werden können.
Von Alaska bis Florida – die Auswahl an Immobilienplätzen in den USA ist groß. Beliebteste Region für ausländische Investoren ist nach wie vor der Süden. Insbesondere Florida mit den Gegenden Naples, Miami, Fort Myers und Cape Coral. Vor allem Naples und Miami haben das größte Wachstumspotential. Im Trend liegen auch Städte wie Boston, New York oder San Francisco, wo gerade junge Leute sich gerne ansiedeln.
Nach teils deutlichen Preisrückgängen im Jahr 2022 holten die Immobilienpreise in den 20 großen US-Metropolregionen wieder leicht auf, wie der S&P Core Logic Case-Shiller-Composite Index belegt. Für 2024 rechnen Experten mit einer Stagnation der Immobilienpreise. Aufgrund der Größe des Landes sind allgemeine Prognosen zudem schwierig und es kommt stark auf die Marktlage vor Ort an.
Wenn Sie eine Immobilie in Italien, Spanien, der Türkei oder den USA erwerben wollen, sollten Sie die Besonderheiten im dortigen Immobilienrecht kennen und im Idealfall einen Experten mit an Ihrer Seite haben. Zudem sollten Sie immer auch im Blick haben, welche Nebenkosten bei einem Hauskauf im jeweiligen Land auf Sie zukommen und welche Versicherungen für Ihre Auslandsimmobilie Sinn machen. Ganz wichtig ist es, sich rechtzeitig vor dem Immobilienerwerb einen Überblick über den dortigen Immobilienmarkt zu verschafffen.
