Immobilie im Ausland kaufen: Das sollten Sie wissen

Kapitalanlage Immobilie im Ausland kaufen: Das sollten Sie wissen

von Peter Rensch
06.04.2018
Auf einen Blick
  • Der Immobilienerwerb im Ausland unterliegt vielfach ganz anderen Regeln als hierzulande.

  • Es ist wichtig, einen unabhängigen Spezialisten – am besten vor Ort – an Ihrer Seite zu haben.

  • In der Türkei haben Sie nur die Möglichkeit, eine Immobilie in Regionen zu erwerben, für die ein städtischer Bebauungsplan vorliegt.

  • Als EU-Bürger haben Sie die Möglichkeit, in Italien uneingeschränkt Immobilien zu erwerben und sind den Einheimischen gleich gestellt.    
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Was im Prospekt oder im Internet als Traumimmobilie angeboten wird, kann in Wahrheit eine Bauruine in katastrophaler Lage sein. Ohne ein Portfolio an Informationen geht es also nicht, damit Sie die entscheidenden Fakten wie Lage, Finanzierung und Nebenkosten im Auge haben.

Die wichtigsten Grundregeln für einen gelungenen Auslandskauf im Kurzüberblick:

  • Kein Kauf ohne vorherige Besichtigung vor Ort. Jedes Angebot sollten Sie sorgfältig in Augenschein nehmen.

  • Erwerben Sie sich vorab Kenntnisse über das jeweilige Vertragsrecht des Landes. Ein Beispiel: Die Unterschrift unter einem Vorvertrag in Spanien oder die Zusage per Handschlag gilt bereits als gültiger Kauf. Zudem ist es wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren, die teilweise erheblich von denen in Deutschland abweichen können. Laut EU-Gesetz gelten für alle Bürger innerhalb der Union die gleichen Rechte.

  • Sinnvoll ist es, sofern Sie die Sprache nicht vollständig beherrschen, einen Dolmetscher bei den Vertragsverhandlungen dabei zu haben.

  • Kalkulieren Sie höhere Nebenkosten ein, da diese im Ausland höher als in Deutschland sind.

  • Prüfen Sie den Grundbucheintrag vor der Vertragsunterschrift. Nur so können Sie sicher sein, dass der Eigentümer stimmt und das Haus schuldenfrei ist.

Ingo Buchholzer, Leiter Newsroom beim Kreditvermittler Interhyp, erklärt: "Der Immobilienerwerb im Ausland unterliegt vielfach ganz anderen Regeln als hierzulande. Dementsprechend ist es wichtig, einen unabhängigen Spezialisten – am besten vor Ort – an der Seite zu haben. Wir bei Interhyp begleiten eine solche Finanzierung in aller Regel nur, wenn der Kunde über eine lastenfreie Immobilie in Deutschland verfügt, die er entsprechend beleihen kann."

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Tipps zum Immobilienkauf in beliebten Ländern

Immobilienkauf in der Türkei

Durch das Gegenseitigkeitsabkommen ist es für alle EU-Bürger möglich, in der Türkei ein Immobilienobjekt zu kaufen. Im Gegensatz zu Deutschland wird die Eigentumsübertragung nicht bei einem Notar, sondern ausschließlich beim Grundbuchamt vollzogen. Der Gang zum Notar und die Abwicklung eines Vorvertrags zwischen Käufer und Verkäufer ist unverbindlich und gilt nur als Verkaufsversprechen.

Vorsicht bei dieser vertraglichen Vereinbarung:

Sie bietet keinen Schutz vor Doppelverkäufen. Deshalb sollten Sie oder mit Hilfe eines Anwalts prüfen, ob der Verkäufer überhaupt alleinberechtigt ist, die Immobilie zu veräußern und welche Belastungen auf die Immobilie eingetragen sind. Weiterhin wichtig: Liegt das Objekt womöglich in einem militärischen Sperrbezirk? In diesen Regionen dürfen Ausländer keine Immobilien erwerben.

Biallo-Tipp:

Leisten Sie vor der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt keine finanziellen Vorauszahlungen, sonst drohen Ihnen Verluste, da der Verkäufer selbst bei einer Vormerkung im Grundbuch nicht zur Eigentumsübertragung verpflichtet ist.

Als Ausländer haben Sie nur die Möglichkeit, eine Immobilie in Regionen zu erwerben, für die ein städtischer Bebauungsplan vorliegt. Sie sollten wissen, dass Kaufvertrag und Tapu (Grundbuchurkunde) in der Landessprache erstellt werden. Nur von vereidigten Übersetzern verfasste Schriftstücke, die notariell beglaubigt wurden, werden akzeptiert.

Achten Sie darauf, dass Sie einen Dolmetscher mit vor Ort haben, wenn Sie die Landessprache nicht beherrschen. In diesem Falle wird der Kaufvertrag erst gültig, wenn ihn der vereidigte Dolmetscher mit unterschrieben hat. Sobald alle Formalitäten erfüllt sind, erhalten Sie die Grundbuchurkunde (Tapu) ausgehändigt und sind offizieller Eigentümer der Immobilie.

Achtung: Juristisch wirksam wird der Kauf erst bei der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt!

In der Türkei müssen drei Prozent des Kaufpreises an das Grundbuchamt bezahlt werden. In der Regel wird die Summe zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte aufgeteilt. Hinzu kommen 0,3 Prozent Grunderwerbsteuer, eine Verwaltungsgebühr im mittleren zweistelligen Bereich und Kosten für den Dolmetscher. Haben Sie das Objekt über einen Makler erworben, zahlen Sie zehn Prozent Gebühr, die sich Verkäufer und Käufer teilen.

Natürlich gilt auch beim Immobilienerwerb im Ausland die goldene Regel: Lage, Lage, Lage. Wenn Sie in ein Objekt mit Wertsteigerungspotenzial investieren möchten, dann bieten sich Regionen in Küstennähe wie beispielsweise an der türkischen Riviera an. Dort ist eine mögliche Vermietung an Feriengäste eher möglich als in Städten im Innenland.

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Immobilienkauf in Italien

Mittlerweile ist es nicht einfach, in Italien eine Schnäppchen-Immobilie zu erwerben, da es als attraktives Land für Anleger gilt. Auf der Suche nach einem preisgerechten Objekt müssen Sie also zeitaufwendig recherchieren, um eine Traumimmobilie zum angemessenen Preis zu finden. Der örtliche Preisspiegel gibt Ihnen Auskunft, mit welchem Kaufpreis Sie rechnen müssen.

Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien informiert (DSA): "Begehrt sind Ferienimmobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Beachten Sie bitte die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung, den Umbau und die eventuelle Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser) von Landhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen. Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung."

Als EU-Bürger haben Sie die Möglichkeit, in Italien uneingeschränkt Immobilien zu erwerben und sind den Einheimischen gleich gestellt. Wenn Sie mit einem Makler eine Geschäftsbeziehung eingegangen sind, wird dieser ein zeitlich befristetes Kaufangebot unterschreiben lassen. Achtung: Dieses ist rechtlich nur für Sie als Käufer bindend.

Biallo-Tipp:

Wenn Sie einen Makler beauftragen, sollte dieser bei einer Handelskammer zertifiziert sein, da er strenge Richtlinien einhalten muss. Klären Sie vor der Beauftragung, dass die Maklerprovision erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig wird und Sie Eigentümer der Immobilie sind. Die Provision beträgt zwischen zwei und sechs Prozent.

Da der Eigentumsübergang in Italien mit der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags vollzogen wird, ist es die Regel, einen Vorvertrag abzuschließen, an den sich beide Parteien halten müssen.

Wichtig: Klären Sie rechtzeitig die Eigentumsverhältnisse der Immobilie ab!

Achten Sie darauf, dass der übliche Vorvertrag direkt mit dem Verkäufer abgeschlossen wird und nicht mit dem Makler, damit anschließend nicht der Preis erhöht werden kann. Auch eine Vertragsstrafe sollte aufgenommen werden, falls der Verkäufer seine Zusagen nicht erfüllt.

Die Eigentumsübertragung der Immobilie wird bei einem Notar vollzogen. Die Kosten hierfür belaufen sich auf bis zu 2,5 Prozent vom Kaufpreis plus einer Gebühr im mittleren dreistelligen Bereich. Die Grunderwerbsteuer misst sich am sogenannten Katasterwert und beträgt zehn Prozent. Bis zu sechs Prozent Maklerprovision sind in Italien üblich.

"Vor dem Abschluss eines Vertrages sollten Sie die Eigentumsverhältnisse und baurechtlichen Aspekte und je nach Objekt auch Wege- und sonstige Nutzungsrechte abgeklärt haben. Wichtig sind auch Grundstücksgröße, Nutzungsmöglichkeiten und Grundstücksgrenzen", rät die DSA.

"Oftmals wird im Vorvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart. Bitte beachten: Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muss, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden."

Besonderheit: Da die Immobilie direkt bei der Vertragsunterzeichnung in Ihr Eigentum übergeht, muss der Kaufpreis direkt und in Anwesenheit des Notars beglichen werden.

Biallo-Tipp:

Um nicht hohe Bargeldsummen zu begleichen, die laut dem italienischen Geldwäschegesetz untersagt sind, bietet es sich an, die Geldsumme treuhänderisch auf dem Konto des Notars zu hinterlegen.

Immobilienkauf in Spanien

Auch Spanier wissen um den Wert ihrer Immobilien. Somit sind dort keine Schleuderpreise zu erwarten. Allerdings existiert hier ein lebendiger Käufermarkt und Handeln kann sich durchaus lohnen. Vor allem Mallorca und die Costa del Sol sind begehrt.

Auch in Spanien genießen Sie beim Immobilienerwerb als EU-Bürger die gleichen Möglichkeiten wie Einheimische. In Spanien erlangen auch Verträge ihre Gültigkeit, wenn diese mündlich oder per Handschlag vereinbart wurden. Achten Sie deshalb darauf, was Sie dem möglichen Verkäufer zusagen und eruieren Sie, ob er alleine die Wirksamkeit des Vertrags geltend machen darf.

Darüber können Sie sich in den Grundbucheintragungen informieren. Vorauszahlungen sollten Sie erst dann leisten, wenn ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Der Eigentumsübertrag wird vollzogen, sobald die Unterschriften unter der notariellen Kaufurkunde getätigt sind. Eine Auflassung wie in Deutschland gibt es nicht. Der Kaufpreis wird unverzüglich fällig und kann mit einem spanischen Bankscheck ebenso beglichen werden wie mit einer Vorauszahlung auf ein treuhänderisches Konto des Notars.

Die Kosten für Notar und Grundbucheintragungen liegen bei etwa vier Prozent des Kaufpreises, die Grunderwerbsteuer beträgt bis zu zehn Prozent. Eine Mehrwertsteuer wird nur dann fällig, wenn der Verkäufer eine juristische Person ist und es sich um einen Neubau handelt. Diese beträgt zehn Prozent.

Biallo-Tipp:

Da die juristischen und steuerrechtlichen Bestimmungen in Spanien etwas komplexer sind, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt hinzuziehen. Grundsätzlich gilt: Alle Zusagen des Verkäufers sollten Sie sich schriftlich geben lassen. Und achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag alle Vereinbarungen aufgenommen wurden.

Fazit

Wenn Sie eine Immobilie in Italien, Spanien oder der Türkei erwerben wollen, sollten Sie die Besonderheiten im dortigen Immobilienrecht kennen und im Idealfall einen Experten an Ihrer Seite haben.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de