Exporo-Chef im Interview: “Einen Ausfall gab es bisher nicht“

Herr Brunke, wie funktioniert das Crowdinvesting mit Exporo?

Simon Brunke: Exporo ist Deutschlands führende Plattform für digitale Immobilieninvestments, mit einem Marktanteil von 71 Prozent. Wir bieten Anlegern einen Überblick über Immobilienprojekte, in die sie einfach, transparent und gebührenfrei investieren können.

Dabei profitieren private Investoren von zwei sich ergänzenden Produktkategorien: Zum einen können sie sich kurzfristig und fest verzinst an renditestarken und geprüften Immobilienprojekten beteiligen – hier errichten Projektentwickler etwa neue Wohngebäude oder sanieren Gewerbeobjekte über eine bestimmte Laufzeit.

Und zum anderen, eine echte Innovation, können sich Anleger direkt an ausgewählten Bestandsimmobilien – wie ein Eigentümer –  beteiligen. Hierbei erhalten sie quartalsweise Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen und sind zusätzlich am Immobilienwert beteiligt.

Nach welchen Kriterien werden die Projekte ausgewählt?

Brunke: Für Exporo ist es extrem wichtig alle Projekte ganz genau zu prüfen. Von circa 20 bis 25 Anfragen zur Projektfinanzierung, die wir pro Woche erhalten, schaffen es nur ein bis zwei Projekte auf unsere Plattform. Die "Due Diligence", also die sorgfältige Prüfung, hat dabei einen sehr hohen Stellenwert: Sie prüft grundsätzlich die gleichen Datenpunkte wie eine mit Fremdkapital finanzierende Bank. Bei Exporo arbeitet mittlerweile ein Team von über 140 Mitarbeitern, darunter mehr als 40 erfahrene Immobilienexperten, die alle Finanzierungsprojekte und Bestandsobjekte auf "Herz und Nieren" prüfen. Dazu gehören, neben den handelnden Personen, auch die Untersuchung von Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und Marktumfeld.

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Wie läuft das bei Bestandsimmobilien ab?

Brunke: Genauso gründlich wie unsere Finanzierungsprojekte prüfen wir auch unsere Bestandsobjekte. Das Exporo-Expertenteam sucht deutschlandweit nach attraktiven Immobilien. In die engere Auswahl kommende Objekte werden unter Zuhilfenahme von externen Gutachtern, wie der Dekra, bewertet und wirtschaftlich analysiert.

Erst nach intensiver technischer und wirtschaftlicher Prüfung werden diese angekauft. Für die erfolgreiche Bewirtschaftung und Entwicklung der jeweiligen Immobilie wird eine optimale Finanzierungsstruktur erarbeitet, zum Beispiel durch Ergänzung einer Fremdkapitalfinanzierung. Die einzelnen Anteile der Immobilie werden anschließend als Investitionsmöglichkeiten auf der Plattform angeboten.

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Wie viele offene Projekte bietet Exporo aktuell an?

Brunke: Aktuell sind es sechs: Von Bestandsobjekten, wie einer Behörde in Winsen an der Luhe und Gewerbe- und Wohnimmobilien in der Innenstadt von Göttingen bis hin zu Finanzierungsprojekten wie einem Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses in Hamburg und einem Portfolio aus Zinshäusern in Wien.

Was war das bisher spektakulärste Projekt in Ihrem Portfolio?

Brunke: Das ist schwer zu sagen, da wir schon etliche, einzigartige Projekte auf unserer Plattform hatten. Für mich gehört die Polizeistation im nordrhein-westfälischen Hattingen, die wir im März dieses Jahres gekauft haben, auf jeden Fall dazu.

Wie hoch sind die durchschnittlichen Renditen?

Brunke: Bei Exporo liegen die Renditen für die Anleger, je nach Projekt oder Objekt, zwischen vier und sieben Prozent Prozent pro Jahr, bei 'Exporo Bestand' kommen noch 80 Prozent der Wertsteigerung beziehungsweise der Fremdkapitaltilgung, die bei Verkauf der Immobilie gezahlt wird, dazu.

Wo liegen die Chancen beziehungsweise die Risiken für Anleger?

Brunke: Wir bieten unseren Anlegern die Möglichkeit zur Diversifikation. Über unsere Plattform können Anleger ihr Kapital breit auf selbstgewählte Projekte streuen. Bei uns kann der Anleger neben Projektfinanzierungen auch in die schon erwähnten, innovativen Bestandsobjekte investieren und wie ein Eigentümer profitieren. Die Kombination aus den verschiedenen Investmentangeboten auf der Plattform Exporo ermöglicht einen diversizierten Portfolioaufbau – ganz unabhängig von der Gesamtanlagesumme.

Kam es in der Vergangenheit vor, dass ein Projekt auf der Kippe stand?

Brunke: Nein, bisher wurden alle Finanzierungsprojekte und Bestandsobjekte zu 100 Prozent gefundet. Einen Ausfall gab es bisher nicht.

Verbraucherschützer sehen die Anlageform Crowdinvesting durchaus kritisch. Wie können Sie die Vorbehalte aus dem Weg räumen?

Brunke: Bei bei unseren Finanzierungsprojekten bieten wir ausschließlich Crowdlending an. Die eigentliche Kreditvergabe wird hierbei durch ein Kreditinstitut abgewickelt. In einem weiteren Schritt wird der Kreditvertrag gekauft und an den jeweiligen Privatanleger abgetreten. Wir stellen die Kredite ausschließlich über Partner-Banken zur Verfügung und kaufen diese Forderung dann in Echtzeit ab.

Über diesen Umsetzungsweg des Crowdlendings haben wir die mit den Projektentwicklern individuell vereinbarten Sicherheiten wie Bürgschaften, Grundschulden, Patronatserklärung oder auch Gewinnabtretung im besseren Zugriff, als es das klassische Nachrangdarlehen erlaubte.

Darüber hinaus verfügt die Exporo Investment GmbH, eine 100 prozentige Tochter die Exporo AG, seit Ende 2017 über eine Paragraph 32 KWG-Lizenz als Finanzdienstleistungsinstitut und vermittelt Anleihen seit Anfang 2018 – damit übertragen wir die Vorteile des Crowdinvesting und Crowdlending auch auf größervolumige Projekte. Mit der Anleihe antworten auf das Bedürfnis der Anleger nach flexiblen und vor allem regulierten Sachwertinvestments, wie sie Verbraucherschützer fordern.

Jüngst kam es vor, dass bei einem Ihrer Konkurrenten ein Projektentwickler Insolvenz anmelden musste. Jetzt bangen Anleger um ihr Geld. Können Sie ausschließen, dass Ihren Anlegern sowas auch passieren könnte?

Brunke: Ganz ausschließen können auch wir einen Verlust der Anleger natürlich nicht, allerdings haben wir, sowohl bei unseren Bestandsobjekten als auch bei den Finanzierungsprojekten, Sicherheiten für unsere Anleger eingebaut: Bei "Exporo Bestand" gibt es einen Treuhänder, der für die Anleger eine Grundschuld hält. Das ist bei jedem Investment der Kategorie 'Exporo Bestand' der Fall.

Bei "Exporo Finanzierung" hält die Emittentin, eine für jedes Projekt neu gegründete Tochtergesellschaft, sämtliche Sicherheiten. Diese hält sie zwar für sich und nicht für die Anleger, jedoch führt die Emittentin einzig dieses eine Immobilieninvestment durch und hat kein anderes Ansinnen, als die Sicherheiten durchzusetzen, wenn dies notwendig werden sollte.

In welchen Ländern ist Exporo derzeit aktiv?

Brunke: Aktuell sind wir in Deutschland und Österreich aktiv. Noch in diesem Jahr werden wir mit unserem Angebot in den Niederlanden starten und in Frankreich dann ab Anfang 2020.

Bauzinsen nahe null, Miet- und Immobilienpreise steigen kräftig. Die Angst vor einer Immobilienblase geht um. Sehen Sie diese Gefahr auch?

Brunke: Aus unserer Sicht zeichnet kein Abebben des starken Immobilienmarktes ab. Sollten dennoch unvorhersehbare, externe Faktoren den Einbruch des Immobilienmarktes zur Folge haben, muss dies nicht zwingend zu Beeinträchtigungen für einzelne Immobilienprojekte führen.

In Ballungszentren mit Wohnungsmangel und gleichzeitigem Bevölkerungswachstum beispielsweise, dürften die Auswirkungen kaum spürbar sein und somit ein Immobilienprojekt nicht gefährden. Darüber hinaus investieren Anleger bei Exporo in ganz unterschiedliche Assetklassen: Neben Wohn-, Büro-, Gewerbe und Einzelhandelsimmobilien auch in Pflege-, Hotel- und Kitammobilien.

Wie lange kann der Immobilienboom noch anhalten?

Brunke: Bei Immobilien wird es, wie in jedem Markt, Aufs und Abs geben: Die ewige Hausse gibt es nicht. Mit digitalen Immobilieninvestments hat sich aber das Angebot, wie Immobilien finanziert werden können und wie in Immobilien investiert werden kann, nachhaltig geändert. Gerade in einer Abschwungsphase käme es besonders darauf an, Objekte sehr genau zu prüfen und Kosten gering zu halten – genau das, was wir immer tun.

Wie sichern Sie sich gegen das Zinsänderungsrisiko ab?

Brunke: Ein Zinsänderungsrisiko haben wir nur im Bereich unserer Bestandsimmobilien. Hier schließen wir Kreditfinanzierungen mit Zinsbindung über die Laufzeit des Produktes, also der Anleihe, ab.

Sie haben vor zwei Jahren gegenüber der Wochenzeitung "Die Zeit" angekündigt, dass Exporo das "Amazon für Immobilien" werden möchte. Wie nah sind Sie denn bisher diesem Ziel gekommen?

Brunke: Wir sind auf einem sehr guten Weg. Das Thema "Investieren in Bestand" wird uns einen gewaltigen Push geben, denn es kann nahezu jeden Anleger zum Immobilieneigentümer machen. Das ist Disruption und Demokratisierung schlechthin.

Mitte Juni haben wir eine Finanzierungsrunde über 43 Millionen Euro abgeschlossen und können nun unser Wachstum noch stärker voranbringen. Das heißt konkret, Bestandsimmobilien für 300 Millionen Euro und 200 Millionen Euro an Projektfinanzierungen über unsere Plattform zu vermitteln in diesem Jahr. Dazu werden wir weitere Experten und Spezialisten an Bord holen, sodass unsere Mannschaft bis Ende des Jahres auf 180 Teammitglieder wachsen wird.

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Auch unseren Exporo-Handelsplatz – mit dem Ziel, aus einem illiquiden Gut ein Liquides zu schaffen – werden wir weiterentwickeln mit dem Ergebnis, dass jeder seine über uns erworbenen "Stücke an Immobilien" täglich zum fair value und fast in Echtzeit handeln kann. Und nicht zuletzt wollen wir bis Ende 2019 sämtliche Tätigkeiten von Exporo zu 100 Prozent unter die Bafin-Regulierung stellen.

Herr Brunke, besten Dank für das Gespräch.

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