Wohnung an Angehörige vermieten: Diese Steuerregeln gelten

Wer eine Wohnung an Kinder, Eltern oder andere Angehörige vermietet, kann ihnen mit einer günstigeren Miete finanziell entgegenkommen. Gleichzeitig können Vermieter Aufwendungen für die Immobilie steuerlich geltend machen.

Damit das Finanzamt die Aufwendungen vollständig berücksichtigt, kommt es allerdings auf die Höhe der vereinbarten Miete an. Besonders wichtig sind die Grenzen von 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Auch der Mietvertrag und dessen tatsächliche Durchführung spielen eine wichtige Rolle.

Kurz erklärt: Wohnung günstig an Angehörige vermieten

Eine Wohnung kann auch unterhalb der ortsüblichen Miete an Angehörige vermietet werden. Für die steuerliche Behandlung ist entscheidend, wie hoch die vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete ist. Ab 66 Prozent gilt eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung grundsätzlich als entgeltlich; unter 50 Prozent muss sie steuerlich aufgeteilt werden.

Welche Steuerregeln gelten bei der Vermietung an Angehörige?

Mieteinnahmen aus einer vermieteten Wohnung gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Im Gegenzug können Vermieter Aufwendungen, die mit diesen Einkünften zusammenhängen, unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Werbungskosten berücksichtigen.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Gebäudeabschreibung,
• Schuldzinsen,
• bestimmte Erhaltungsaufwendungen,
• bestimmte Verwaltungskosten und
• weitere mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen.

Bei einer verbilligten Vermietung hängt der Umfang des Werbungskostenabzugs jedoch insbesondere davon ab, wie hoch die vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete ist.

Die 50- und 66-Prozent-Grenzen im Überblick

Je nachdem, wie hoch die vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete ausfällt, gelten unterschiedliche Regeln für den Werbungskostenabzug.

biallo-Lesetipp: Welche Ausgaben Vermieter als Werbungskosten geltend machen können und welche Regeln für die Gebäudeabschreibung gelten, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Mieteinnahmen versteuern: Steuertipps für Vermieter“.

Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?

Für die 50- und 66-Prozent-Grenzen wird die tatsächlich vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung verglichen.

Dabei kommt es steuerlich nicht allein auf die Kaltmiete an. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Auch auf Seiten der tatsächlich gezahlten Miete sind daher die vereinbarte Kaltmiete und die gezahlten Umlagen zu berücksichtigen. Für die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete kann beispielsweise ein örtlicher Mietspiegel eine wichtige Orientierung bieten.

Beispiel: So berechnen Sie die Mietquote

Angenommen, für eine vergleichbare Wohnung beträgt die ortsübliche Kaltmiete 800 Euro und die umlagefähigen Kosten betragen 200 Euro. Die maßgebliche ortsübliche Miete liegt damit bei 1.000 Euro. Zahlt der Angehörige insgesamt 700 Euro aus Miete und Umlagen, entspricht dies 70 Prozent der ortsüblichen Miete. Die 66-Prozent-Grenze ist damit überschritten.

Was gilt ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete?

Beträgt das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung steuerlich als entgeltlich. Damit können die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden, sofern auch die übrigen steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für Vermieter ist diese Grenze deshalb besonders wichtig. Sinkt die vereinbarte Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete, kann sich auch die steuerliche Behandlung ändern.

biallo-Lesetipp: Gerade Eltern von Studierenden überlegen, statt der monatlichen Miete eine eigene Wohnung am Studienort zu finanzieren. Wann sich eine Studentenwohnung als Kapitalanlage lohnen kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber zu diesem Thema.

Was gilt zwischen 50 und 66 Prozent?

Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 50 Prozent, aber unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist für die steuerliche Beurteilung eine Totalüberschussprognose erforderlich. Dabei wird geprüft, ob mit der Vermietung über den maßgeblichen Prognosezeitraum insgesamt ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist.

Fällt die Prognose positiv aus, können die Werbungskosten grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden. Fällt sie negativ aus, wird die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; die Werbungskosten sind dann nur entsprechend anteilig abziehbar.

Was gilt bei weniger als 50 Prozent?

Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, schreibt das Einkommensteuergesetz eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vor. Die Werbungskosten können dann grundsätzlich nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil berücksichtigt werden. Beträgt die vereinbarte Miete beispielsweise 40 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung steuerlich entsprechend aufzuteilen.

Was muss beim Mietvertrag mit Angehörigen beachtet werden?

Auch bei einer Vermietung innerhalb der Familie sollten die Vereinbarungen eindeutig getroffen und anschließend tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Dazu gehören insbesondere Regelungen zu Miethöhe, Betriebskosten und Zahlungsmodalitäten.

Worauf Sie bei einem Mietvertrag innerhalb der Familie achten sollten, erfahren Sie ausführlich in unserem Ratgeber „Mietvertrag mit Angehörigen: Was steuerlich zu beachten ist“.

Miete regelmäßig mit der ortsüblichen Miete vergleichen

Vermieter sollten die vereinbarte Miete nicht nur beim Abschluss des Mietvertrags prüfen. Steigt die ortsübliche Miete, während die Angehörigenmiete über längere Zeit unverändert bleibt, kann sich das Verhältnis zur ortsüblichen Miete verschieben. Dadurch kann eine bisher überschrittene 66-Prozent-Grenze später unterschritten werden. Prüfen Sie deshalb regelmäßig, wie hoch die vereinbarte Miete im Verhältnis zur aktuellen ortsüblichen Miete ist.

biallo-Lesetipp: Finanzierung, Steuern und laufende Kosten bestimmen, ob sich eine vermietete Immobilie langfristig rechnet. Was Eigentümer dabei berücksichtigen sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Immobilie vermieten: Tipps für Eigentümer und Kapitalanleger“.

FAQ: Wohnung an Angehörige vermieten

Bei einer verbilligten Vermietung innerhalb der Familie entscheidet insbesondere die Miethöhe über die steuerliche Behandlung. Die wichtigsten Fragen beantworten wir hier kompakt.

Wie viel Miete müssen Angehörige mindestens zahlen?

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Mindestmiete, zu der eine Wohnung an Angehörige vermietet werden muss. Für den vollständigen Werbungskostenabzug ist jedoch die 66-Prozent-Grenze besonders wichtig. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung gilt die Vermietung ab mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete grundsätzlich als entgeltlich.

Was passiert bei einer Miete zwischen 50 und 66 Prozent?

In diesem Bereich ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Ist sie positiv, können die Werbungskosten grundsätzlich vollständig berücksichtigt werden. Bei einer negativen Prognose erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.

Was passiert bei weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete?

Die Nutzungsüberlassung wird steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten können grundsätzlich nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil berücksichtigt werden.

Wird für die 66-Prozent-Grenze nur die Kaltmiete verglichen?

Nein. Die maßgebliche ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

Brauche ich bei der Vermietung an Angehörige einen schriftlichen Mietvertrag?

Ein schriftlicher Mietvertrag erleichtert den Nachweis der getroffenen Vereinbarungen. Entscheidend für die steuerliche Anerkennung ist außerdem, dass die Vereinbarungen ernsthaft getroffen und tatsächlich durchgeführt werden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber „Mietvertrag mit Angehörigen: Was steuerlich zu beachten ist“.

Checkliste: Vermietung an Angehörige

Bevor Sie eine Wohnung verbilligt innerhalb der Familie vermieten, sollten Sie insbesondere diese Punkte prüfen:

• Ortsübliche Miete ermitteln.
• Kaltmiete und umlagefähige Kosten berücksichtigen.
• Verhältnis der vereinbarten zur ortsüblichen Miete berechnen.
• 50- und 66-Prozent-Grenzen beachten.
• Mietbedingungen eindeutig vereinbaren.
• Mietvertrag tatsächlich wie vereinbart durchführen.
• Mietzahlungen nachvollziehbar dokumentieren.
• Verhältnis zur ortsüblichen Miete regelmäßig überprüfen.

Fazit: Miethöhe entscheidet über den Steuerabzug

Eine verbilligte Vermietung an Angehörige kann steuerlich anerkannt werden. Entscheidend für den Werbungskostenabzug ist insbesondere das Verhältnis zwischen vereinbarter und ortsüblicher Miete. Wer mindestens 66 Prozent verlangt, hat bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung eine wichtige steuerliche Grenze erreicht. Bei niedrigeren Mieten sollten Vermieter die Folgen für den Werbungskostenabzug genau prüfen.