Hierauf sollten Sie beim Vermieten an Verwandte achten

Sie möchten eine Wohnung an Verwandte vermieten? Entscheidend für eine steuerliche Anerkennung ist, dass der Mietvertrag so abgeschlossen wird, wie man es auch mit einer fremden Person tun würde. So muss der Vertrag die üblichen Angaben enthalten wie Mietobjekt, Dauer des Mietverhältnisses, Mietzins, Betriebskosten und Kündigungsfristen. Am besten nimmt man sich hier einen im Handel erhältlichen offiziellen Mustermietvertrag. Das Mietverhältnis muss wie vereinbart umgesetzt werden, und Mietzins sowie Nebenkosten müssen auch tatsächlich aus den Mitteln des Verwandten fließen. Grundsätzlich gilt dabei: Je mehr Abweichungen vom Üblichen zusammenkommen, desto größer ist die Gefahr, dass das Finanzamt das Mietverhältnis im Gesamten nicht anerkennt. Trotzdem darf der Fiskus nicht zu kleinlich sein.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil entschieden, dass nicht jede unklare und fehlende Vereinbarung im Mietvertrag automatisch zu einer Nichtanerkennung des Mietverhältnisses führt. Der Mietvertrag ist jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn sowohl der Angehörigen-Vertrag, als auch Fremdverträge desselben Vermieters gleichartige Mängel aufweisen.

Unterschiedliche Mietpreisstufen beachten

Um als Vermieter den vollen Werbungskostenabzug (Abschreibungen, Schuldzinsen, Renovierungs- und Nebenkosten) sicher zu erhalten, müssen Sie die Höhe des Mietzinses im Auge behalten. Durch das Steuervereinfachungsgesetz ist es seit 2012 weniger kompliziert, eine Immobilie zum verbilligten Preis an Angehörige zu vermieten. Zurzeit gilt die folgende Regelung:

• Beträgt die vereinbarte Nettomiete 66 Prozentoder mehrdes ortsüblichen Preisniveaus für vergleichbaren Wohnraum, so erkennt das Finanzamt ohne großes Prozedere alle Werbungskosten voll an. Eine umständliche Überschussprognose entfällt grundsätzlich.
• Liegt die vereinbarte Nettomiete unter 66 Prozent des örtlichen Preisniveaus, so kann der Vermieter die Werbungskosten nur anteilig in dem Verhältnis steuerlich absetzen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht.

Rechenbeispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für ein Appartement 600 Euro, können bei einem Mietzins von über 396 Euro die Ausgaben steuerlich voll geltend gemacht werden. Würde der Mietzins dagegen nur 300 Euro betragen, so lassen sich die Kosten nur anteilig mit 50 Prozent steuerlich ansetzen, denn das entspricht dem Verhältnis von tatsächlicher zu ortsüblicher Vergleichsmiete. Erich Nöll, Geschäftsführer des Bundesverbands der Lohnsteuerhilfevereine e. V. (BDL): „Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte man derzeit die Kaltmiete so festlegen, dass sie mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete beträgt. Der Mietspiegel erscheint regelmäßig im Februar des laufenden Jahres. Gerade bei steigenden Mietpreisen ist darauf zu achten, die zu zahlende Miete anzupassen. Auch die rechtzeitige Mieterhöhung sollte schriftlich festgehalten werden.“

Möblierte Wohnung an Verwandte vermieten

Eine Besonderheit müssen Vermieter beachten, die ihren Wohnraum möbliert an Verwandte überlassen. Nach einem rechtskräftigen Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichtes vom 7. Dezember 2010 (Az. 3 K 251/08) ist die ortsübliche Marktmiete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen. Dieser kann auf der Grundlage einer vom Zeitwert des Mobiliars und der restlichen Lebensdauer ausgehenden Abschreibung und einer vierprozentigen Verzinsung berechnet werden.

Auch wenn Eltern eine Studentenbude an ihr eigenes Kind vermieten, muss das Finanzamt dies anerkennen. Der Abschluss eines Mietvertrages zwischen Eltern und ihrem unterhaltsberechtigten Kind über eine den Eltern gehörende Wohnung ist nach einem Urteil des BFH vom 17. Dezember 2002 (Az. IX R 58/00) kein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten, selbst wenn das Kind die Miete (ganz oder teilweise) aus dem von den Eltern gewährten Barunterhalt zahlt.