Auf einen Blick
Steigende Mieten, günstigere Kaufpreise und historisch moderate Bauzinsen verändern den Immobilienmarkt. Viele stellen sich deshalb erneut die Frage: Lohnt sich der Kauf eines Eigenheims heute wieder mehr als das Mieten? Die wichtigsten Antworten im Überblick.
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Noch vor wenigen Jahren schien die Entscheidung für viele klar: Hohe Bauzinsen und teure Immobilien machten den Traum vom Eigenheim oft unerreichbar. Inzwischen hat sich der Markt verändert. Die Zinsen liegen zwar deutlich über dem Niveau der Niedrigzinsphase, sind historisch betrachtet aber weiterhin moderat.
Gleichzeitig kosten viele Wohnimmobilien weniger als auf dem Höchststand im Sommer 2022. Wer heute kaufen möchte, findet deshalb vielerorts günstigere Einstiegspreise als noch vor einigen Jahren.
Auf der anderen Seite sind die Angebotsmieten in vielen Städten kräftig gestiegen. Gerade wer heute eine neue Wohnung sucht, muss häufig deutlich mehr bezahlen als Bestandsmieter. Dadurch stellt sich für viele Haushalte die Frage neu, ob Kaufen langfristig die bessere Entscheidung sein könnte.
Ob Kaufen oder Mieten sinnvoller ist, hängt dennoch nicht allein von den Marktbedingungen ab. Entscheidend sind vor allem die eigene finanzielle Situation und die persönliche Lebensplanung. Welche Faktoren heute für einen Kauf sprechen – und wann Mieten trotzdem die bessere Entscheidung bleibt – zeigt der folgende Überblick.
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Nicht jeder profitiert gleichermaßen von Wohneigentum. Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt vor allem von der eigenen Lebensplanung, der finanziellen Belastbarkeit und einer langfristigen Perspektive ab.
Wer schon einmal per Kredit die eigenen vier Wände finanziert hat, weiß: Potenzielle Käuferinnen und Käufer sollten es nicht als erdrückende Last empfinden, einer Bank womöglich mehrere Hunderttausend Euro zu schulden. Sie sollten auch damit zurechtkommen, dass sie (und ihre Familie) gerade in den ersten Jahren der Schuldentilgung oft sorgsam haushalten müssen – und zum Beispiel einmal im Jahr weniger in den Urlaub fahren können, um mehr Geld für die jährliche Sondertilgung zu haben. Potenzielle Selbstnutzer einer Immobilie sollten sich außerdem sicher sein, dass sie dort, wo sie kaufen, auf absehbare Zeit bleiben und arbeiten können.
Ein Immobilienkauf ist nicht für jeden die beste Lösung. In vielen Lebenssituationen bietet eine Mietwohnung mehr Flexibilität und weniger finanzielle Risiken.
Menschen, die sich da nicht sicher sind, leben wahrscheinlich besser als Mieter oder Mieterin, vor allem dann, wenn sie zu denjenigen gehören, die bereits seit Jahrzehnten in derselben Immobilie wohnen und sich ihre Miete gemessen an ihrem Einkommen noch gut leisten können. Wer beruflich flexibel bleiben möchte oder noch nicht weiß, wo er dauerhaft leben wird, fährt mit einer Mietwohnung häufig besser. Eigentum lohnt sich vor allem für Menschen mit langfristiger Perspektive.
Mieter, die gerade erst umgezogen sind oder demnächst umziehen müssen, sollten sich hingegen gut überlegen, ob nicht doch der Kauf einer Immobilie die bessere Lösung ist, vor allem dann, wenn absehbar ist, dass sie im Ruhestand die Miete mit ihrem nicht mehr werden stemmen können. Denn zwischen diesen beiden Gruppen besteht ein großer Unterschied, wie das ifo-Institut herausgefunden hat: So sind die Bestandsmieten zwischen 2013 und 2025 um 19 Prozent gestiegen – Angebotsmieten für Neuvermietungen hingegen um durchschnittlich 50 Prozent.
Ein Immobilienkauf sollte finanziell solide geplant sein. Neben ausreichend Eigenkapital spielen auch laufende Kosten und genügend finanzielle Reserven eine wichtige Rolle. Experten empfehlen, nicht das gesamte Vermögen in den Immobilienkauf zu investieren.
Käuferinnen und Käufer sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus Erspartem oder geerbtem Vermögen finanzieren. Das empfehlen unter anderem die Verbraucherzentralen. Bei einer Immobilie für 500.000 Euro entspricht das bereits 100.000 Euro Eigenkapital. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklercourtage. Da Banken diese Kosten meist nicht finanzieren, müssen Käufer sie aus eigener Tasche bezahlen. „Allein diese Standardnebenkosten machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus“, warnt die Stiftung Warentest.
Neben dem Eigenkapital muss auch das laufende Einkommen ausreichen, um Kreditrate, Nebenkosten und finanzielle Rücklagen dauerhaft tragen zu können. Thomas Hentschel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, empfiehlt, dafür nicht mehr als 30, höchstens 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens einzuplanen. Dazu zählen neben Zins und Tilgung auch laufende Kosten wie Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Rücklagen. „Sonst bleibt zu wenig zum Leben übrig“, sagt Hentschel. Sein Rat: Führen Sie vor einer Kaufentscheidung einige Monate lang ein Haushaltsbuch, um Einnahmen und Ausgaben realistisch einschätzen zu können.
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Für Kaufinteressierte haben sich die Rahmenbedingungen zuletzt wieder etwas verbessert. Vor allem die Entwicklung der Bauzinsen und der Immobilienpreise spricht dafür, einen Immobilienkauf heute neu zu prüfen. Vor allem zwei Entwicklungen verändern die Ausgangslage für Kaufinteressierte.
Nicht nur die Bauzinsen haben sich zuletzt stabilisiert. Gleichzeitig liegen viele Kaufpreise noch unter den Höchstständen von 2022. Dadurch hat sich das Verhältnis zwischen Finanzierungskosten und Kaufpreis für viele Interessenten wieder verbessert.
Ist ein Immobilienkauf derzeit für Selbstnutzer attraktiv? Die Bauzinsen sind zuletzt wieder leicht gestiegen. Ein Hypothekenkredit mit zehn Jahren Laufzeit kostete Mitte Juli laut Biallo-Index durchschnittlich rund 3,92 Prozent. Bis Jahresende 2026 dürften sie etwa auf diesem Niveau bleiben, zeigt eine Umfrage von biallo.de unter Baufinanzierungsexperten.
Nun klingen Zinsen von knapp vier Prozent eher hoch – zumindest verglichen mit den Konditionen in der Niedrigzinsphase, als noch Hypothekenkredite für unter 1,0 Prozent Zinsen zu bekommen waren. Im historischen Vergleich sind Zinssätze von knapp unter vier Prozent aber immer noch niedrig. So lagen die Zinsen vor mehr als 30 Jahren bei knapp neun Prozent, im 30-Jahres-Durchschnitt belaufen sie sich auf etwa 4,5 Prozent.
Die Preise für Wohnimmobilien erholen sich langsam wieder, sind jedoch vom Höchststand im Sommer 2022 noch weit entfernt. So rechnete das Immobilienportal Immowelt gerade vor: Wer heute mit einem Budget von 350.000 Euro eine Wohnung kaufen will, bekommt in den meisten deutschen Großstädten wieder deutlich mehr Quadratmeter als auf dem Preishöhepunkt vor vier Jahren – allerdings bei großen Unterschieden je nach Standort. Für Mieterinnen und Mieter ist es hingegen umgekehrt: Die inserierten Angebotsmieten sind in zahlreichen Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Dadurch schrumpft die Wohnfläche, die sich Mieter für ein festes Budget leisten können.
Trotz günstigerer Rahmenbedingungen sollte die Entscheidung nicht allein von der aktuellen Marktlage abhängen. Experten empfehlen, den Immobilienkauf langfristig zu planen.
Die Höhe der Zinsen und die Preisentwicklung sprechen also zumindest nicht gegen einen Immobilienkauf zur Selbstnutzung. Experte Hentschel warnt jedoch davor, sich drängen oder sich von der Angst leiten zu lassen, eine gute Gelegenheit zu verpassen:
Wer seine Finanzierung solide plant und genügend finanzielle Reserven mitbringt, kann sich deshalb in Ruhe mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigen.
Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Ob Kaufen oder Mieten die bessere Entscheidung ist, hängt von Einkommen, Eigenkapital, Lebensplanung und den regionalen Marktbedingungen ab. Wer alle Faktoren berücksichtigt, trifft langfristig meist die bessere Entscheidung.
Gehen Sie diese Punkte vor einem Immobilienkauf oder einer langfristigen Mietentscheidung Schritt für Schritt durch. So vermeiden Sie teure Fehlentscheidungen.
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Sie sind unsicher, ob Kaufen oder Mieten besser zu Ihrer Situation passt? Die Antworten auf häufige Fragen helfen bei der Entscheidung.
Wer langfristig an einem Ort bleiben möchte und genügend Eigenkapital mitbringt, fährt mit Eigentum häufig besser.
Empfohlen werden mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten.
Meist lohnt sich Eigentum erst bei einer Haltedauer von mindestens zehn bis fünfzehn Jahren.
Sie liegen deutlich über der Niedrigzinsphase, historisch betrachtet aber weiterhin auf einem moderaten Niveau.
Das hängt von Lage und Objekt ab. Bundesweit liegen viele Preise weiterhin unter den Höchstständen von 2022.
Ja, wenn Finanzierung, Eigenkapital und Lebensplanung zusammenpassen. Entscheidend ist nicht allein der Zinssatz, sondern die langfristige Finanzierbarkeit.
