Das erwartet Sie in diesem Artikel
Baugenossenschaften haben in den vergangenen Jahren einen wahren Boom erlebt. Es gibt schätzungsweise 2.000 Genossenschaften, die rund 2,2 Millionen Wohnungen stellen, etwa 1.800 Genossenschaften sind davon beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) organisiert. Die Nachfrage nach Mitgliedschaften in Bestandsgenossenschaften und in neu gegründeten Genossenschaften ist sehr groß.
Eine Alternative zu Wohnungsbaugenossenschaften sind Baugemeinschaften, deren Vorteile wir bereits in einem anderen Ratgeber besprochen haben. Gerade größere Bauprojekte lassen sich wesentlich kostengünstiger umsetzen, wenn wichtige Regelungen beachtet werden.
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Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?
Genossenschaftswohnen ist eine spezielle Form des gemeinschaftlichen Wohnens, auf das man sich langfristig einlässt. Der große Unterschied zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und einer klassischen Baugemeinschaft ist, dass Mitglieder einer Genossenschaft vor allem Mieter sind, einer Baugemeinschaft hingegen Eigentümer. Bei der Genossenschaft bleiben Grundstück und Wohnungen im Eigentum der Gemeinschaft.
- Lesen Sie auch: Genossenschaften – gemeinsam ans Ziel
So funktioniert die Wohnungsbaugenossenschaft
Die Wohnungen einer Genossenschaft gehören den Mitgliedern. Um Mitglied zu werden, muss man Anteile an der Genossenschaft erwerben. Anzahl und Höhe der zu erwerbenden Anteile werden in der Satzung der jeweiligen Genossenschaft individuell festgelegt. Die Anteile kosten zwischen 500 und 3.000 Euro. Bei neueren Genossenschaften sind die Anteile meist teurer als bei bestehenden Genossenschaften, weil der Wohnraum erst gebaut und dafür Eigenkapital aufgebaut werden muss.
Bei der Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis eG in München zum Beispiel, gegründet im Jahr 2000, kostet ein Pflichtanteil, um Mitglied zu werden, 1.000 Euro plus 80 Euro Verwaltungspauschale. Wer dann eine freigewordene Wohnung bezieht, muss weitere Pflichtanteile zeichnen. Die Höhe hängt unter anderem von der Größe der Wohnung ab.
Als Faustregel gilt, dass die Höhe dieser Genossenschaftsanteile vergleichbar ist mit einer Mietkaution. Bei jüngeren Genossenschaften sind Beträge im fünfstelligen Bereich – durchaus 10.000 oder auch 20.000 Euro – je nach Region üblich.
Die Anteile, die man an einer Genossenschaft erwirbt, werden verzinst, im Durchschnitt mit zwischen zwei und vier Prozent. Möchte man nach Jahren wieder aus der Genossenschaft aussteigen, erhält man die verzinsten Anteile zurück. Die Rückzahlung kann jedoch dauern, manchmal mehr als ein Jahr.
Wichtig: Eine besonders gute, profitable Verzinsung der Anteile ist nicht das oberste Ziel einer Wohnungsbaugenossenschaft. Denn es handelt sich um kein Anlagemodell, sondern Ziel ist es, gemeinsam bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Vorteile der Wohnungsgenossenschaft
Wohnungsgenossenschaften ermöglichen es, gemeinsam günstigen Wohnraum zu schaffen und auch neue Wohnformen zu verwirklichen – wie zum Beispiel gemeinschaftliches Wohnen, Mehrgenerationenwohnen, Inklusionsprojekte und ökologisches Wohnen.
Das Wohnrecht in einer Genossenschaftswohnung gilt lebenslang, die Mieten – die Nutzungsgebühr – sind vergleichsweise günstig. Das liegt daran, dass Wohnungsbaugenossenschaften nicht auf Profit ausgelegt sind. Wissen muss man, dass bei neugegründeten Genossenschaften die Mieten eher höher liegen als bei Bestandsgenossenschaften, eben weil Wohnraum erst gebaut werden muss.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf gibt es nicht beim Genossenschaftswohnen, Genossenschaftsanteile können auch vererbt werden. Alle Mitglieder haben gleiche Rechte, genießen ein Mitbestimmungsrecht über die Verwendung des Gesamtinvestments und ein lebenslanges Nutzungsrecht. Die Wohnform eignet sich für Menschen, die langfristig planen.
Risiken bei Wohnungsbaugenossenschaften
Auch eine Wohnungsbaugenossenschaft kann insolvent gehen. In diesem Fall wären die gezeichneten Anteile verloren. Die Gefahr ist allerdings bei einer Wohnungsbaugenossenschaft sehr gering.
Dennoch lohnt sich ein Blick in die Satzung. Haften die Mitglieder möglicherweise über ihre Anteile hinaus für die Genossenschaft? Wenn das der Fall ist, wäre in der Satzung eine Nachschusspflicht verankert. Das heißt, dass die Mitglieder im Falle einer Insolvenz über ihre gezeichneten Anteile hinaus verpflichtet sind, zusätzliche Beiträge zu bezahlen.
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So wird man Mitglied
Man kann selbst eine Genossenschaft gründen. Dazu sind mindestens drei Personen nötig. Je mehr Mitglieder es gibt, desto günstiger wird natürlich der Bau. Eine Genossenschaftsgründung läuft über den jeweiligen regionalen genossenschaftlichen Prüfungsverband ab. Dort wird zunächst die Idee vorgestellt und auf rechtliche und wirtschaftliche Machbarkeit geprüft. Eine Satzung wird erstellt, der Verband erstellt ein Gründungsgutachten unter anderem über die Finanzierung. Es ist ein Verfahren, das in Etappen verläuft.
Einfacher ist es, sich einer bereits bestehenden Wohnungsbaugenossenschaft anzuschließen. Es gibt Genossenschaften, die Bestandsimmobilien haben, aber auch immer wieder Neubauprojekte anschieben. Oft werden jahrelang vor Baubeginn Mitstreiter gesucht, die bereit sind, Anteile zu erwerben, um so das Eigenkapital für einen Neubau zu schaffen. Wissen muss man aber auch, dass die Wartelisten für solche Genossenschaftsbauprojekte oft lang sind.
So findet man eine Wohnungsbaugenossenschaft
Es gibt keine zentrale Übersicht oder Datenbank, die sämtliche Genossenschaften bundesweit verzeichnet. Einen Versuch, eine Übersicht zu verschaffen, unternimmt der Verein Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e.V., bei dem mehr als 400 Wohnungsbaugenossenschaften aus ganz Deutschland Mitglied sind.
Alternativ können sich Interessenten selbst auf die Suche begeben – im Internet, bei Kommunen und Städten, örtlichen Bauvereinen oder Wohnberatungsstellen.
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Schwarze Schafe
Wie fast in jeder Branche gibt es auch bei Wohnungsbaugenossenschaften schwarze Schafe. Gemeint sind damit Geschäftsmodelle, die sich zwar Wohnungsbaugenossenschaften nennen, aber gar nicht das Ziel verfolgen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sondern eher über das Modell Gelder einfahren wollen, die letztlich veruntreut werden. Interessenten erkennen dubiose Angebote an folgenden Kriterien:
- Auftreten: Einen ersten Hinweis auf Seriosität kann das Auftreten sein. Oft machen unseriöse vermeintliche Genossenschaften aggressiv Werbung und locken potenzielle Mitglieder mit staatlichen Förderleistungen wie vermögenswirksamen Leistungen und Wohnungsbauprämien. Sobald die lukrative Geldanlage im Vordergrund steht, sollte man vorsichtig werden.
- Rendite: Bei hohen Renditeversprechen sollte man skeptisch sein. Das spricht eher für Kapitalanlageinteressen und nicht für den Zweck, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Echte, seriöse Genossenschaften sind nicht renditeorientiert.
- Verkauf: Kommt die vermeintliche Genossenschaft auf Interessenten aktiv zu und versucht zum Beispiel per Telefon über einen Call-Center-Anruf Anteile zu verkaufen, spricht das nicht für Seriosität.
- Bilanz: Ein Blick in die Bilanz oder auch die Satzung lohnt sich. Dort sollte klar einsehbar sein, ob das von den Mitgliedern investierte Kapital auch in den Wohnungsbau fließt, den die Mitglieder nutzen.
- Verhältnis: Wenn das Verhältnis zwischen Anzahl der Mitglieder und verfügbaren Wohnungen beziehungsweise Größe des Baugrundstücks in großer Diskrepanz steht, sollte das stutzig stimmen. Dann ist Wohnraum zu schaffen womöglich nicht das oberste Ziel der vermeintlichen Genossenschaft.