Die Bauzinsen sind auf dem höchsten Stand seit 2009. Und es gibt eine Besonderheit: Zehnjährige Kredite sind günstiger als fünfjährige. Normalerweise ist es umgekehrt. Grund dafür sind die Zinserwartungen am Markt. Wie es mit den Zinsen weitergeht und wie Kaufinteressierte bei der Finanzierung sparen können.
Wer derzeit ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen möchte, muss für die Finanzierung tief in die Tasche greifen. Denn die Bauzinsen haben im Oktober erneut ein Hoch erreicht. Das zeigt der Bauzins-Index von biallo.de. Zehnjährige Baufinanzierungen kosten demnach im Schnitt fast 4,40 Prozent. So teuer waren Baukredite seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Besonderheit dabei: Baufinanzierungen mit fünfjähriger Zinsbindung sind günstiger als zehnjährige Kredite.
Wir erklären die Hintergründe für diese Entwicklung, wie es mit den Bauzinsen weitergeht und wie mögliche Immobilienkäufer dennoch sparen können.
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Grund für den Anstieg der Bauzinsen ist vor allem die anhaltende Krise im Nahen Osten. Steigende Energiepreise heizen die Inflationssorgen an. Deshalb haben die Notenbanken die Zinsen erhöht. "Obwohl die Leitzinsen kurzfristige Zinsen sind, treibt die dahinterstehende Sorge einer längerfristigen Inflation auch die langfristigen Renditen nach oben", sagt Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Baukredit-Vermittlers Dr. Klein. Die Bauzinsen orientieren sich an den zuletzt deutlich gestiegenen Renditen langlaufender Staatanleihen. Sie gehen deshalb ebenfalls nach oben.
Zehnjährige Baufinanzierungen kosten derzeit laut Biallo-Index 4,36 Prozent (Stand 22. Oktober 2026). Anfang Oktober waren es sogar 4,42 Prozent – der höchste Wert seit 2009. Erst im September hatten die Bauzinsen laut Biallo-Index ein 15-Jahreshoch erreicht. Jetzt ging es nochmal aufwärts.
Die Besonderheit bei der jüngsten Entwicklung: Zehnjährige Baufinanzierungen sind derzeit günstiger als fünfjährige. Normalerweise ist es umgekehrt. Hintergrund dieser "inversen Zinsstruktur": Seit Juni 2026 hat die Europäische Zentralbank (EZB) zwei Mal die Zinsen angehoben. Weitere Erhöhungen dürften folgen. "Der Markt rechnet aktuell mit steigenden Leitzinsen", sagt Experte Pfaffinger. Längerfristig allerdings erwarteten die Marktteilnehmer wieder eine sinkende Inflation und sinkende Zinsen. Längere Zinsbindungen sind daher derzeit günstiger als kürzere. Das zeigt die Grafik.
Aktuell liegt der Zins für fünfjährige Baufinanzierungen im Schnitt bei 4,47 Prozent – rund 0,11 Prozentpunkte über dem zehnjährigen Zins. Für Kaufinteressierte ist es daher in vielen Fällen besser, einen länger laufenden Kredit zu wählen. Er ist nicht nur günstiger, sondern Kreditnehmer sichern sich damit auch "vor dem Risiko weiterer Zinserhöhungen ab", sagt Florian Pfaffinger. Je nach Anbieter kann dabei der Zinsunterschied bis zu 0,25 Prozentpunkte betragen (siehe Tabelle).
| Anbieter | Zinsbindung 10 Jahre | Zinsbindung 5 Jahre |
| Sparda-Bank Hessen | 4,07 % | 4,14 % |
| Dr. Klein | 4,16 % | 4,32 % |
| DTW | 4,20 % | 4,34 % |
| Sparda-Bank West | 4,23 % | 4,49 % |
| Sparda-Bank München | 4,27 % | 4,49 % |
| Durchschnittszins¹ | 4,36 % | 4,47 % |
Wie es mit den Bauzinsen weitergeht, darüber sind sich die Experten uneins. So rechnen 60 Prozent der vom Baukredit-Vermittler Interhyp regelmäßig befragten Experten langfristig mit fallenden Zinsen für die Baufinanzierung. Die übrigen 40 Prozent gehen von einem Anstieg aus.
Experte Pfaffinger rechnet in den kommenden Wochen mit einer Seitwärtsbewegung. Er sieht jedoch auch ein "Aufwärtsrisiko" – unter anderem, weil "eine mögliche Lösung des Konflikts im Iran aktuell nicht in Sicht" sei.
Mögliche Immobilienkäufer sollten daher im Moment nicht von einem Zinsrückgang ausgehen. "Kaufinteressierte sollten mit dem aktuellen Niveau kalkulieren", heißt es bei Interhyp. Wer daher einen günstigen Baukredit sucht, sollte in jedem Fall Konditionen vergleichen. Trotz des Zinshochs lassen sich noch immer Angebote von unter 4,00 Prozent finden.
Experten raten außerdem dazu, mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen – sofern das finanziell möglich ist. Das senkt die monatliche Kreditrate. Und: Derzeit kann es sich lohnen, beim Kaufpreis zu verhandeln. Oft sind die aktuell von Verkäufern aufgerufenen Hauspreise eher von Wunschdenken denn von Realitätssinn geprägt. Von einer "Preisnostalgie der Eigentümer" spricht etwa der Immobilienverband Deutschland. Gerade bei Bestandsimmobilien seien daher oft "Abschläge bei den Preisen möglich", heißt es auch bei Interhyp.
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.
