Auf einen Blick
Viele Immobilienbesitzer stehen vor einem teuren Zinswechsel: Ihre Baufinanzierung stammt noch aus der Niedrigzinsphase, doch die damalige Zinsbindung läuft aus. Wer noch eine größere Restschuld finanzieren muss, kann deshalb mit deutlich höheren Kreditkosten konfrontiert werden.
Umso wichtiger ist es, nicht erst kurz vor Ablauf des Darlehens aktiv zu werden. Wer frühzeitig vergleicht, die Restschuld im Blick behält und verschiedene Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung prüft, verschafft sich mehr Handlungsspielraum.
Bauzinsen, Anschlussfinanzierung und wichtige Tipps rund um Ihre Immobilienfinanzierung regelmäßig im Blick behalten. Jetzt zum Newsletter anmelden und nichts mehr verpassen!
Seit der Zinswende 2022 haben sich die Bedingungen für Immobilienkredite erheblich verändert. Während Baufinanzierungen über Jahre zu Zinssätzen von rund einem Prozent erhältlich waren, liegt das Zinsniveau inzwischen deutlich höher. Der Biallo-Bauzins-Index für zehnjährige Finanzierungen erreichte am 18. September 2026 mit 4,28 Prozent den höchsten Stand seit 2011.
Besonders betroffen können Eigentümer sein, die während der Niedrigzinsphase mit einer relativ niedrigen Tilgung und einer kürzeren Zinsbindung finanziert haben. Bleibt beim Auslaufen des Kredits noch eine hohe Restschuld, wirkt sich der höhere Zinssatz entsprechend stark auf die neue Finanzierung aus.
„Wer insbesondere nach 2016 in der Niedrigzinsphase eine Immobilie mit kürzeren Laufzeiten finanziert, eine niedrige Tilgungsrate gewählt oder mit geringem Eigenkapital finanziert hat und jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss mit deutlich höheren Darlehenskosten rechnen. Das kann die finanzielle Belastung im Einzelfall erheblich steigen lassen“, erklärt Julia Göbel-Wild, Sprecherin der Allianz Lebensversicherungs-AG, gegenüber Biallo.
Biallo-Lesetipp: Wie eine Anschlussfinanzierung grundsätzlich funktioniert, welche Kosten entstehen und wann Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen oder Bausparen infrage kommen, erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Wer sich rechtzeitig mit der Anschlussfinanzierung beschäftigt, hat mehr Möglichkeiten. Kerstin Lukas, Leiterin Baufinanzierung bei der HypoVereinsbank, empfiehlt, frühzeitig das Gespräch über die weitere Finanzierung zu suchen:
Die Leiterin Baufinanzierung der HypoVereinsbank Kerstin Lukas ordnet auch das aktuelle Zinsniveau ein: „Auch wenn das aktuelle Zinsniveau über den Tiefständen der vergangenen Jahre liegt, bewegen wir uns historisch betrachtet nicht in einem außergewöhnlich hohen Zinsumfeld. Für die meisten Eigentümer ist eine Anschlussfinanzierung daher mit einer guten Vorbereitung weiterhin gut planbar.“
Dabei sollte das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank nicht automatisch die erste Wahl sein. Ein Vergleich mit anderen Kreditinstituten kann sich lohnen. Bei einem Bankenwechsel wird die Immobilie in der Regel neu bewertet. Hat sich ihr Wert seit Abschluss der Erstfinanzierung erhöht, kann sich dadurch der Beleihungsauslauf verbessern – und möglicherweise auch der angebotene Zinssatz.
Biallo-Tipp: Unser Baufinanzierung-Vergleich stellt aktuelle Konditionen verschiedener Anbieter gegenüber und erleichtert die Suche nach passenden Finanzierungsangeboten.
Nicht nur der neue Zinssatz entscheidet darüber, wie hoch die künftige Kreditrate ausfällt. Auch Restschuld und Tilgung bieten Möglichkeiten, die Finanzierung anzupassen.
Wer über Ersparnisse oder anderes verfügbares Kapital verfügt, kann prüfen, ob eine Teilrückzahlung sinnvoll ist. Dadurch sinkt der Betrag, der anschließend neu finanziert werden muss. Eine niedrigere Restschuld kann sowohl die Zinskosten als auch die monatliche Belastung reduzieren.
Steigt der Zinssatz stark, kann eine niedrigere Tilgung zunächst helfen, die Monatsrate tragbar zu halten. Allerdings verlängert sich dadurch die Rückzahlungsdauer und die gesamte Zinsbelastung steigt. Deshalb sollte die neue Rate nicht nur kurzfristig bezahlbar sein, sondern auch langfristig zum Einkommen und zur persönlichen Finanzplanung passen.
Biallo-Tipp: Mit unserem Tilgungsrechner können Sie ausprobieren, wie sich unterschiedliche Tilgungsraten und Sonderzahlungen auf Laufzeit, Restschuld und Zinskosten auswirken.
Wie funktionieren Prolongation, Bankenwechsel, Forward-Darlehen und Bausparen? Welche Kosten können entstehen und wie lässt sich die Restschuld reduzieren? Der kostenlose Biallo-Ratgeber erklärt die wichtigsten Möglichkeiten ausführlich und mit konkretem Rechenbeispiel.
Wer seine Anschlussfinanzierung erst in einigen Monaten oder Jahren benötigt, kann mit einem Forward-Darlehen die künftigen Konditionen bereits vorab festlegen. Je nach Anbieter ist dies mehrere Jahre vor Ablauf der bisherigen Zinsbindung möglich. Dafür können Forward-Aufschläge anfallen. Je länger der Zeitraum bis zum Beginn des neuen Darlehens, desto höher kann dieser Aufschlag ausfallen.
Das Prinzip ist deshalb eine Wette auf die weitere Zinsentwicklung: Steigen die Bauzinsen anschließend, kann die frühzeitige Festschreibung von Vorteil sein. Fallen die Zinsen dagegen, bleibt der Kreditnehmer grundsätzlich an das vereinbarte Forward-Darlehen gebunden.
Eine weitere Möglichkeit ist ein Bausparvertrag. Er eignet sich vor allem für Eigentümer, die ihre Anschlussfinanzierung mehrere Jahre im Voraus planen.
Während der Ansparphase wird regelmäßig Guthaben aufgebaut. Nach der Zuteilung können das angesparte Kapital und das Bauspardarlehen genutzt werden, um die bestehende Restschuld ganz oder teilweise abzulösen. Der Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen steht bereits beim Vertragsabschluss fest.
Die Wüstenrot-Finanzierungsexpertin Sandra Rosenberger-Eisele erklärt weiter: „Gerade in volatilen Zinsphasen kann dies eine hohe Kalkulationssicherheit bieten.“
Gleichzeitig bedeutet der Bausparvertrag eine zusätzliche finanzielle Belastung während der Ansparphase. Neben der laufenden Kreditrate müssen regelmäßig Sparbeiträge für den Bausparvertrag geleistet werden.
Je nach persönlichen Voraussetzungen können Bausparer außerdem staatliche Förderungen nutzen, etwa die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage. Diese können die Finanzierung zusätzlich unterstützen. „Dadurch ist eine schnellere Tilgung und Kosteneinsparung möglich“, betont Rosenberger-Eisele.
Ein niedriger Sollzins ist wichtig, aber nicht das einzige Entscheidungskriterium. Eigentümer sollten auch prüfen, welche Tilgung vereinbart wird, ob Sondertilgungen möglich sind und ob sich der Tilgungssatz während der Laufzeit verändern lässt.
Vor allem bei einer hohen Restschuld können bereits kleine Unterschiede bei Zinssatz und Vertragsbedingungen über viele Jahre erhebliche Auswirkungen haben. Deshalb lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen und die Gesamtkosten miteinander zu vergleichen.
Von Zinsen und Kosten bis zu Teilrückzahlung, Bankwechsel und Bausparen: Lesen Sie die ausführliche Anleitung zur Anschlussfinanzierung kostenlos als PDF.
Für viele Eigentümer endet derzeit eine Finanzierung aus der Niedrigzinsphase. Die Anschlussfinanzierung kann deshalb deutlich teurer werden als der bisherige Immobilienkredit. Wer rechtzeitig Baufinanzierungs-Angebote vergleicht, eine mögliche Teilrückzahlung prüft und Alternativen wie Forward-Darlehen oder Bausparen in Betracht zieht, kann die neue Finanzierung besser an die eigene finanzielle Situation anpassen.
