Wann ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

2022 verzeichneten die deutschen Bausparkassen bei ihrem Neugeschäft rekordverdächtige Zuwächse von um rund 40 Prozent und auch 2023 war die Nachfrage nach Bausparverträgen nach wie vor hoch. Finanzexperten sehen die Zinswende als Hauptgrund für diesen Bauspar-Boom. Denn dümpelten die durchschnittlichen Hypothekenzinsen lange Zeit auf historischen Tiefstständen, stiegen sie 2022 von rund einem Prozent zu Jahresbeginn 2022 auf um die vier Prozent Ende 2023 an. Bauspardarlehen gab und gibt es hingegen noch mit günstigeren Zinsen, denn deren Zinsentwicklung ist deutlich träger. Aktuell liegen die Darlehenszinsen je nach Bauspartarif etwa zwischen 0,45 und 3,85 Prozent.

Bausparvertrag abschließen – ja oder nein: Was bringt ein Bausparvertrag?

Die Mehrzahl der Marktbeobachter erwartet in naher Zukunft keine riesigen Zinssprünge mehr. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen scheinen sich nach der Zinswende auf höherem Niveau eingependelt zu haben. Allerdings ist es derzeit nahezu unmöglich, Prognosen für die Entwicklung der Zinsen zu geben. Die Konditionen für Baufinanzierungen schwanken enorm. Zinsunterschiede von 0,5 Prozentpunkten bei gleichen Finanzierungsvoraussetzungen sind keine Seltenheit. Wer angesichts dieser volatilen Marktsituation Planungssicherheit wünscht, für den kann ein Bausparvertrag nach wie vor eine attraktive Finanzierungsform sein. Denn das Bausparen verspricht eine Absicherung vor steigenden Bauzinsen.

Lohnt sich ein Bausparvertrag?

Bei einem Bausparvertrag stehen bereits bei Vertragsabschluss sowohl die Sparzinsen als auch die späteren Darlehenszinsen über die gesamte Laufzeit fest. Wer also erst in ein paar Jahren einen Immobilienkredit für den Kauf von Wohneigentum oder die Sanierung einer Immobilie benötigt, kann die heutigen (noch) günstigen Zinsen mit einem Bausparvertrag „einfrieren“. Lohnend ist das aber nur dann, wenn die Zinsen auch tatsächlich signifikant steigen. Denn in der Ansparphase bieten Bausparverträge auch nur eine vergleichsweise sehr niedrige Verzinsung des Guthabens.

Als Schutzschild gegen den Zinsanstieg kann sich der Abschluss eines Bausparvertrags also durchaus lohnen – vor allem für auf Sicherheit bedachte Menschen mit Immobilienwunsch. Aber auch Sanierungswillige, Anschlussfinanzierer und Berufsanfänger können von einem Bausparvertrag profitieren.

Berechnung Bausparvertrag: Günstige Darlehenszinsen für die energetische Sanierung

Eine Beispielrechnung verdeutlicht, wie dieses Festzurren der günstigen Darlehenskonditionen – zum Beispiel für eine energetische Sanierung oder eine Modernisierung Ihrer Immobilie – mit einem Bausparvertrag funktioniert.

• Beispiel: Ein Hauseigentümer schließt einen Bausparvertrag über 20.000 Euro Bausparsumme zur Modernisierung seiner Immobilie in einigen Jahren ab. Als Abschlussgebühr werden 1,6 Prozent davon fällig, also 320 Euro. Als Sparzins erhält er 0,01 Prozent, der festgeschriebene Sollzins in der Darlehensphase beträgt 0,35 Prozent, der effektive Jahreszins 1,69 Prozent. Er bespart den Bausparvertrag sieben Jahre lang mit einer monatlichen Sparrate von 136 Euro. Dann wird der Vertrag zuteilungsreif und er erhält die Bausparsumme von 20.000 Euro ausgezahlt, die er für die Modernisierung einsetzt.

Ansparphase

Rechnet man die Guthabenzinsen mit den Kosten für den Bausparvertrag gegen, hat der Bausparer über die sieben Jahre 403,25 Euro Verlust zu verzeichnen. Das verdeutlicht diese Tabelle:

Quelle: Biallo.de; nach eigener Recherche; Stand: Dezember 2023.

Darlehensphase

In der Darlehensphase beträgt die monatliche Rate aus Zins und Tilgung 160 Euro. Der Nettodarlehensbetrag ist 9.387,25 Euro. Das Agio (Aufschlag der Bausparkasse auf die Bausparsumme, meist zwei Prozent der Bausparsumme) beträgt 187,75 Euro. Damit erhöht sich der Gesamtbetrag des Bauspardarlehens auf 9.575,00 Euro. Das Darlehen wird innerhalb von fünf Jahren und einem Monat zurückgezahlt.

(Stand: Dezember 2023; Quelle: LBS* Tarif Zuhause Prima, www.lbs.de)

Fazit: Während der Darlehensphase hat der Bausparer 85,94 Euro an Finanzierungskosten zu tragen. Insgesamt sind es über die zwölf Jahre und einen Monat Laufzeit des Bausparvertrags 676,94 Euro an Kosten, die er für die Finanzierung aufwenden muss. Liegen die Finanzierungskosten für ein Bankdarlehen über 10.000 Euro in sieben Jahren über diesem Betrag, ist aus dem Minusgeschäft in der Ansparphase des Bausparvertrags ein lohnendes Geschäft geworden.

Bausparvertrag sinnvoll für energetische Sanierung, Modernisierung, Umbau?

Angesichts der enorm gestiegenen Energiepreise rückt für viele Eigenheimbesitzer die Notwendigkeit einer energetischen Sanierung ihrer Immobilie immer mehr in den Vordergrund. Wer die Gebäudehülle dämmen möchte, einen Austausch der Heizung ins Auge fasst oder Fenster mit einer besseren Wärmedämmung einsetzen möchte, für den bietet der Abschluss eines Bausparvertrags Vorteile:

• Vorteil 1: Bei Energiesparmaßnahmen an Immobilien liegt der Finanzierungsbedarf normalerweise zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Das sind kleinere Darlehenssummen, bei denen viele Banken von vornherein abwinken oder nur gegen Zinsaufschlag Kredite gewähren. Für Bausparkassen hingegen gehören Verträge mit solch geringen Bausparsummen zum Tagesgeschäft.

• Vorteil 2: Für kleinere Bauspardarlehen bis 50.000 Euro ist kein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Das spart Notarkosten. Bis Mitte 2021 lag die Grenze übrigens noch bei 30.000 Euro.

Die Bausparkasse Wüstenrot bietet energetischen Sanierern ein besonderes Schmankerl: Bausparer bekommen einen Klimabonus von bis zu 300 Euro, wenn sie den Bausparvertrag für eine energetische Sanierung verwenden. Die Bausparkasse belohnt damit Investitionen in klimaschonende Bau- und Modernisierungsmaßnahmen. Auch für den altersgerechten Umbau oder die Modernisierung Ihrer Immobilie kann ein Bausparvertrag Sinn machen.

Bausparvertrag sinnvoll für Anschlussfinanzierung?

Für Hauseigentümer, deren bestehender Immobilienkredit in einigen Jahren ausläuft, kann ein Bausparvertrag ebenfalls sinnvoll sein. Statt einer Prolongation, also der Weiterführung des bestehenden Kreditvertrags, lässt sich nämlich auch ein Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung nutzen. Bis zu 15 Jahre im Voraus können Immobilieneigentümer auf diese Weise ihre Anschlussfinanzierung planen. So können Sie sich als Immobilienfinanzierer die relativ günstigen Zinsen von Bauspardarlehen sichern. Nachteilig ist: Da der Zeitpunkt der Kreditzuteilung nicht garantiert ist, kann mitunter eine Zwischenfinanzierung notwendig werden.

• Biallo-Lesetipp: Was Sie beachten sollten, wenn Sie einen Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung nutzen möchten, welche weiteren Vor- und Nachteile es dabei gibt und wie eine Anschlussfinanzierung mit Sofortfinanzierung bei Bausparkassen funktioniert, haben wir in einem ausführlichen Ratgeber für Sie zusammengefasst.

Lohnt sich ein Bausparvertrag für zukünftigen Immobilienkauf?

Klassischerweise schließt man einen Bausparvertrag mit dem Wunsch ab, sich in ein paar Jahren Wohneigentum anschaffen zu wollen. Durch die regelmäßigen Sparraten schafft man sich einen Kapitalstock, um sich diesen Wunsch zu erfüllen. Das in einem Bausparvertrag angesparte Vermögen kann später als Eigenkapital angerechnet werden. Und je mehr Eigenkapital ein Immobilienkäufer mitbringt, desto günstigere Kreditkonditionen kann er von Banken und Finanzdienstleistern erwarten.

Bausparvertrag im Finanzierungsmix

Da Bausparverträge größtenteils über geringere Bausparsummen von einigen Zehntausend Euro abgeschlossen werden, lässt sich mit ihnen meist nicht die gesamte für die Immobilienfinanzierung benötigte Kreditsumme abdecken. So bilden Bausparverträge oft nur einen Teil eines Finanzierungsmixes aus mehreren Bausteinen. Häufig kommen zusätzlich noch ein Annuitätendarlehen und/oder ein KfW-Förderdarlehen zum Einsatz.

Einen Bausparvertrag mit in die Baufinanzierung einzubauen, ist aber durchaus von Vorteil. So begnügen sich Bausparkassen – wie bereits erwähnt – mit einer nachrangigen Besicherung im Grundbuch. Dadurch kann die Bank eine erstrangige Besicherung erhalten, was sich im Allgemeinen positiv auf die Zinskonditionen des Annuitätendarlehens auswirkt. Oft wird ein Bausparvertrag auch zum Begleichen der Kaufnebenkosten eingesetzt, da diese ohnehin nicht übers Grundbuch abgesichert werden können.

Was gilt bei kurzfristigem Finanzierungsbedarf?

Wer kurzfristig einen Finanzierungsbedarf für den Hausbau oder einen Hauskauf hat, für den eignen sich klassische Bausparverträge nicht, außer die Wahl fällt auf eine Sofortfinanzierung. Die Kombination aus Bausparvertrag und Vorfinanzierungskredit bietet zwar Zinssicherheit über einen langen Zeitraum, kann aber auch teurer als eine herkömmliche Finanzierung über ein Annuitätendarlehen der Bank sein. Es empfiehlt sich daher, immer mehrere Angebote einzuholen und miteinander zu vergleichen.

• Biallo-Lesetipp: In unserem Ratgeber zu den Darlehensvarianten für Häuslebauer finden Sie die unterschiedlichen Arten von Immobilienfinanzierungen im Überblick.

Bausparvertrag sinnvoll für Berufsanfänger?

Sinnvoll ist der Abschluss eines Bausparvertrags auch für Berufsanfänger. Diese verdienen meist noch nicht viel. Oft liegt ihr Einkommen unter den Grenzen für Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie, sodass sie die vollen Fördergelder fürs Bausparen erhalten. Zusätzlich können Sie auch die Riester-Zulagen über einen speziellen Wohn Riester-Bausparvertrag nutzen.

Junge Bausparer unter 25 Jahren haben gegenüber älteren noch einen weiteren Vorteil: Sie dürfen die Gelder aus der Wohnungsbauprämie einmalig frei verwenden, sind also mit ihrem Bausparguthaben nicht an eine wohnwirtschaftliche Verwendung gebunden. Die Voraussetzung ist jedoch, dass sie den Bausparvertrag sieben Jahre lang bespart haben. Darüber hinaus gewähren Bausparkassen jungen Sparern zwischen 16 und 25 Jahren einmalige Bonuszahlungen als Startunterstützung. Einen Bonus für Jugendliche haben zumindest große Bausparkassen wie LBS*, BHW* oder Schwäbisch Hall* fast alle im Programm.

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag (eher) nicht?

Einen Bausparvertrag als reine Geldanlage abzuschließen, lohnt sich meist nicht. Vor allem dann nicht, wenn man keine staatlichen Fördermittel beim Bausparen einbringen kann. Denn die Guthabenzinsen für den Vertrag sind derzeit so niedrig, dass sie die zu zahlenden Abschlussgebühren weit übertreffen. Die Folge: Der Bausparvertrag bringt Verluste statt Gewinne.

Was ist besser: Bausparvertrag abschließen oder Baukredit von der Bank?

Bei der Bank gibt es in der Regel höhere Sparzinsen als bei der Bausparkasse – erst recht, seit die Zinsen gestiegen sind. Welche Variante besser ist, hängt daher auch ganz entscheidend von der künftigen Zinsentwicklung ab, wie unser folgender Vergleich eines Bausparvertrags mit einem Banksparplan kombiniert mit einem Baukredit bei einer Bank zeigt.

Beispielrechnung: Bausparvertrag im Vergleich mit einem Banksparplan plus Baukredit von der Bank

Der Finanzierungsbedarf beträgt insgesamt 80.000 Euro. Die Laufzeit beider Varianten liegt bei 18,5 Jahren. Kosten für die Grundbucheintragung und Abgeltungssteuer werden nicht berücksichtigt.

Quellen: Bausparrechner auf lbs.de, LBS* Tarif LBS-Z5; Renditerechner und Tilgungsrechner auf fmh.de; Stand: Dezember 2023.

Fazit: Die Gegenüberstellung zeigt, dass sich der Abschluss eines Bausparvertrags zum jetzigen Zeitpunkt umso mehr lohnt, je höher die Zinsen für Bankdarlehen sind. Allerdings ist man mit dem Bankdarlehen bei gleicher Darlehensrate gut ein Jahr schneller schuldenfrei. In der Ansparphase hat der Sparplan der Bank gegenüber dem Bausparen eindeutig die Nase vorn.