Auslandsimmobilie kaufen: Das müssen Sie beachten

Ein Haus am Mittelmeer, eine Wohnung in den Bergen oder ein Feriendomizil in den USA: Eine Auslandsimmobilie kann Zweitwohnsitz, Ferienunterkunft oder Kapitalanlage sein. Doch beim Kauf gelten nicht automatisch die aus Deutschland bekannten Regeln. Kaufvertrag, Eigentumsübertragung, Steuern und Nebenkosten richten sich in erster Linie nach dem jeweiligen Land. Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, sollte sich deshalb vor Vertragsabschluss gründlich informieren und unabhängige Experten vor Ort einschalten.

Auslandsimmobilie kaufen: Die wichtigsten Grundregeln

Die Regeln für den Immobilienkauf unterscheiden sich von Land zu Land. Einige Vorsichtsmaßnahmen sollten Käufer einer Auslandsimmobilie jedoch unabhängig vom Standort beachten.

Was sollten Sie vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie prüfen?

Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben oder eine Anzahlung leisten, sollten Sie insbesondere folgende Punkte klären:

• Besichtigen Sie die Immobilie persönlich und verlassen Sie sich nicht allein auf Exposés, Fotos oder virtuelle Besichtigungen.
• Prüfen Sie die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen der Immobilie anhand der im jeweiligen Land maßgeblichen Register und Unterlagen.
• Informieren Sie sich über das Kauf- und Vertragsrecht. Schon Vorverträge oder Reservierungsvereinbarungen können je nach Land rechtliche und finanzielle Folgen haben.
• Prüfen Sie die zulässige Nutzung. Das gilt besonders, wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnung vermieten oder später dauerhaft selbst bewohnen möchten.
• Kalkulieren Sie sämtliche Nebenkosten und laufenden Kosten, darunter Steuern, Gebühren, Versicherungen und gegebenenfalls Kosten für Rechtsberatung und Übersetzung.
• Unterschreiben Sie keine Dokumente, die Sie sprachlich oder rechtlich nicht vollständig verstehen. Ziehen Sie bei Bedarf einen unabhängigen Rechtsanwalt, Steuerberater und qualifizierten Übersetzer hinzu.

Sie interessieren sich für ein Objekt hierzulande? In unserem Ratgeber erfahren Sie, was Sie beim Kauf und bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie in Deutschland beachten sollten.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Auslandsimmobilie?

Neben dem Kaufpreis können bei einer Auslandsimmobilie erhebliche Nebenkosten entstehen. Welche Steuern und Gebühren anfallen, richtet sich nach dem jeweiligen Land und teilweise auch nach Region und Immobilientyp.

Rechnen Sie unter anderem mit Steuern auf den Immobilienerwerb, Register- beziehungsweise Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Kosten für Notar, Rechtsanwalt, Makler und Übersetzungen. Die Unterschiede sind erheblich. In beliebten europäischen Ländern wie Spanien, Frankreich oder Italien können die Erwerbsnebenkosten einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen. Lassen Sie sich deshalb vor dem Kauf eine vollständige Kostenaufstellung erstellen.

Wie lässt sich eine Auslandsimmobilie finanzieren?

Für die Finanzierung einer Immobilie im Ausland kommen grundsätzlich ein Kredit in Deutschland oder eine Finanzierung im jeweiligen Kaufland infrage. Welche Variante möglich und günstig ist, hängt unter anderem vom Standort, Ihren Sicherheiten und den Anforderungen der Bank ab.

Finanzieren deutsche Banken Immobilien im Ausland?

Eine Finanzierung über eine deutsche Bank kann schwieriger sein als bei einer Immobilie in Deutschland. Viele Kreditinstitute akzeptieren eine Immobilie im Ausland nicht oder nur eingeschränkt als Kreditsicherheit. Besitzen Sie bereits eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in Deutschland, kann deren Beleihung eine Möglichkeit sein, den Kauf im Ausland zu finanzieren.

Alternativ können Sie eine Finanzierung bei einer Bank im Kaufland prüfen. Informieren Sie sich dabei vorab über die dortigen rechtlichen Rahmenbedingungen und Gebühren. Kreditverträge, Sicherheiten und Nebenkosten können sich deutlich von den in Deutschland üblichen Regelungen unterscheiden. Wenn Sie die Landessprache nicht sicher beherrschen, kann es sinnvoll sein, Vertragsunterlagen unabhängig übersetzen und rechtlich prüfen zu lassen.

Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Laufzeit, Tilgung, Gebühren und Anforderungen an das Eigenkapital. Bei einer Finanzierung in einer anderen Währung kommt außerdem ein Wechselkursrisiko hinzu: Verändert sich der Wechselkurs ungünstig, können sich Kreditrate und Restschuld – in Euro gerechnet – verteuern.

Soll die Immobilie vor allem Mieteinnahmen erzielen, sollten Sie vor dem Kauf die Wirtschaftlichkeit prüfen. Wir zeigen, wann sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage lohnen kann.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Mit dem biallo-Baufinanzierungsvergleich können Sie sich einen Überblick über aktuelle Bauzinsen und Konditionen verschiedener Anbieter verschaffen. Ob und zu welchen Konditionen eine Bank eine Immobilie im Ausland finanziert, hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Darf ich eine Auslandsimmobilie als Ferienwohnung vermieten?

Wer die Auslandsimmobilie nicht ausschließlich selbst nutzen möchte, sollte die Regeln für die Ferienvermietung unbedingt vor dem Kauf prüfen. In vielen Urlaubsregionen gelten inzwischen Genehmigungs-, Registrierungs- oder sonstige Vorgaben für Kurzzeitvermietungen.

Die Vorschriften unterscheiden sich nicht nur von Land zu Land, sondern teilweise auch zwischen Regionen und Gemeinden. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, ob eine touristische Vermietung am konkreten Standort zulässig ist und welche Genehmigungen oder Registrierungen erforderlich sind. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften oder vergleichbare Gemeinschaften können je nach Rechtsordnung zusätzliche Vorgaben machen.

Kalkulieren Sie außerdem die steuerlichen Folgen einer Vermietung im Ausland ein. Je nach Land können dort Einkommen-, Umsatz-, Tourismus- oder weitere Abgaben entstehen. Zusätzlich kann die Immobilie beziehungsweise können die daraus erzielten Einkünfte Auswirkungen auf Ihre deutsche Steuererklärung haben.

Wie Sie eine Ferienwohnung erfolgreich vermieten, erklären wir Schritt für Schritt in unserem separaten Ratgeber.

Hinweis zu Rechts- und Steuerinformationen: Die folgenden Länderinformationen geben einen allgemeinen Überblick auf Grundlage des Informationsstands von August 2026. Rechts-, Steuer- und Verwaltungsvorschriften können sich ändern und innerhalb eines Landes regional unterschiedlich sein. Die Angaben ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie deshalb vor Kauf, Finanzierung oder Vermietung einer Auslandsimmobilie die aktuell geltenden Vorschriften am konkreten Standort und lassen Sie Verträge sowie steuerliche Folgen bei Bedarf von Fachleuten im jeweiligen Land prüfen.

Immobilie in Frankreich kaufen: Was müssen Sie beachten?

Beim Immobilienkauf in Frankreich gilt französisches Recht. Besonders wichtig ist der Vorvertrag, etwa in Form eines „compromis de vente“ oder einer „promesse de vente“, denn dieser kann bereits verbindliche Verpflichtungen auslösen. Für private Käufer einer Wohnimmobilie gilt grundsätzlich eine zehntägige Rücktrittsfrist. Der endgültige Immobilienkauf wird über einen französischen Notar abgewickelt.

Neben dem Kaufpreis sollten Sie die französischen Erwerbsnebenkosten berücksichtigen. Bei Bestandsimmobilien liegen diese häufig bei rund sieben bis acht Prozent des Kaufpreises, bei bestimmten Neubauten meist deutlich niedriger. Hinzu können beispielsweise Maklerkosten kommen. Lassen Sie sich die tatsächlichen Kosten für das konkrete Objekt vor Vertragsabschluss vom Notar berechnen.

Auch nach dem Kauf können laufende Steuern anfallen. Dazu gehören insbesondere die taxe foncière sowie bei Ferien- und Zweitwohnsitzen weiterhin die taxe d'habitation. Bei größeren Immobilienvermögen kann außerdem die französische Immobilienvermögensteuer IFI relevant werden.

Biallo-Tipp: Lassen Sie sich möglichst bereits vor Abschluss eines Vorvertrags von einem französischen Notar oder einem auf französisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten – insbesondere, wenn Sie das französische Vertragsrecht oder die Sprache nicht sicher beherrschen.

Immobilie in Italien kaufen: Was müssen Sie beachten?

Auch in Italien können bereits ein Kaufangebot und ein Vorvertrag rechtlich verbindliche Folgen haben. Das italienische Notariat empfiehlt deshalb, einen Notar möglichst früh in den Kaufprozess einzubeziehen – idealerweise bevor Sie ein verbindliches Kaufangebot oder einen Vorvertrag unterschreiben. Der endgültige Kaufvertrag wird anschließend vor einem italienischen Notar abgeschlossen.

Welche Kaufsteuern und Nebenkosten entstehen, hängt unter anderem davon ab, wer die Immobilie verkauft, ob der Verkauf umsatzsteuerpflichtig ist und ob steuerliche Vergünstigungen für einen Hauptwohnsitz greifen. Für eine klassische Ferien- oder Zweitimmobilie sollten Sie deshalb nicht automatisch mit den Begünstigungen für eine italienische „prima casa“ rechnen. Hinzu kommen unter anderem Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten.

Nach dem Kauf kann insbesondere die kommunale Immobiliensteuer IMU relevant sein. Ihre konkrete Höhe hängt unter anderem vom Objekt und von den Regelungen der jeweiligen Gemeinde ab. Auch weitere örtliche Abgaben können hinzukommen.

Biallo-Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf insbesondere Eigentumsverhältnisse, Katasterangaben, mögliche Belastungen und die baurechtliche Situation der Immobilie prüfen. Gerade bei älteren Ferienhäusern können hier erhebliche Risiken liegen.

Immobilie in Spanien kaufen: Was müssen Sie beachten?

Vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien sollten Sie die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen prüfen. Eine aktuelle nota simple des spanischen Eigentumsregisters enthält unter anderem Angaben zum eingetragenen Eigentümer sowie zu Hypotheken und anderen registrierten Belastungen. Vorsicht ist auch bei Reservierungs- und Anzahlungsverträgen geboten: Solche Vereinbarungen können bereits rechtlich verbindliche Folgen haben.

Ausländische Käufer benötigen für zahlreiche Rechts- und Steuerangelegenheiten in Spanien eine NIE – Número de Identidad de Extranjero. Der Kauf wird üblicherweise in einer öffentlichen Urkunde vor einem spanischen Notar abgeschlossen; anschließend sollte das Eigentum im Registro de la Propiedad eingetragen werden.

Bei den Kaufsteuern ist insbesondere zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien zu unterscheiden. Für Neubauten fällt grundsätzlich spanische Mehrwertsteuer an, bei gebrauchten Immobilien dagegen die regional geregelte Grunderwerbsteuer ITP. Da wichtige Steuersätze von der jeweiligen autonomen Region festgelegt werden, sollten Sie die konkrete Belastung immer für den Standort der Immobilie ermitteln.

Auch nach dem Kauf können für nicht in Spanien steuerlich ansässige Eigentümer besondere Steuerpflichten bestehen – selbst dann, wenn die Immobilie nur selbst genutzt und nicht vermietet wird. Bei einer Ferienvermietung kommen weitere regionale oder kommunale Vorgaben hinzu.

Biallo-Tipp: Lassen Sie vor einer Anzahlung oder einem Vorvertrag eine aktuelle nota simple prüfen und klären Sie zugleich die steuerlichen und gegebenenfalls touristischen Nutzungsvorschriften der jeweiligen autonomen Region und Gemeinde.

Immobilie in der Türkei kaufen: Was müssen Sie beachten?

Ausländische natürliche Personen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen Immobilien in der Türkei erwerben. Dabei gelten jedoch besondere Beschränkungen, beispielsweise für bestimmte Gebiete und hinsichtlich des zulässigen Immobilien- beziehungsweise Grundstücksbesitzes. Die frühere Darstellung, der Kauf beruhe allgemein auf einem Gegenseitigkeitsabkommen, ist nicht mehr aktuell.

Entscheidend für den Eigentumserwerb ist die Registrierung beim türkischen Grundbuchamt. Ein privater Kauf- oder Vorvertrag allein macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Prüfen Sie deshalb vor größeren Zahlungen insbesondere Eigentumsverhältnisse und mögliche Hypotheken, Pfandrechte oder andere Belastungen.

Beim Kauf fallen Grundbuch- und weitere Abwicklungskosten an; zusätzlich können Kosten für Übersetzungen, Rechtsberatung oder Makler entstehen. Auch laufende Immobiliensteuern und kommunale Abgaben sind zu berücksichtigen. Bei Gebäuden spielt zudem die in der Türkei vorgeschriebene Absicherung gegen bestimmte Erdbebenrisiken eine wichtige Rolle.

Biallo-Tipp: Regeln Sie Zahlungen so, dass Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung sicher aufeinander abgestimmt sind. Bei fehlenden Türkischkenntnissen sollten Sie für Vertrags- und Grundbuchangelegenheiten qualifizierte sprachliche und rechtliche Unterstützung hinzuziehen.

Immobilie in den USA kaufen: Was müssen Sie beachten?

Beim Immobilienkauf in den USA gibt es kein bundesweit einheitliches Kaufverfahren. Immobilienrecht, Eigentumsübertragung, Steuern und Nebenkosten werden stark durch den jeweiligen Bundesstaat und teilweise durch County oder Kommune geprägt. Lassen Sie deshalb die konkrete Rechtslage am Standort der Immobilie prüfen.

Besonders wichtig ist die Prüfung des sogenannten title, also der Eigentums- und Rechtslage des Grundstücks. Dabei wird beispielsweise untersucht, ob Rechte Dritter, Pfandrechte oder andere Belastungen bestehen. In diesem Zusammenhang spielt in den USA häufig eine Title Insurance eine Rolle, die je nach Ausgestaltung bestimmte Risiken aus bereits bestehenden Rechtsmängeln absichern kann.

Auch die Kaufnebenkosten und laufenden Property Taxes unterscheiden sich regional erheblich. Eine pauschale Aussage für die gesamten USA ist daher nicht sinnvoll. Besondere steuerliche Regeln können außerdem beim späteren Verkauf durch einen ausländischen Eigentümer gelten. Dazu zählt FIRPTA, nach der beim Verkauf von US-Immobilienvermögen durch ausländische Verkäufer grundsätzlich ein steuerlicher Einbehalt vorgesehen sein kann.

Biallo-Tipp: Nutzen Sie für den konkreten Kauf Fachleute, die mit dem Immobilienrecht des jeweiligen Bundesstaates vertraut sind, und lassen Sie sowohl den rechtlichen Eigentumstitel als auch Zustand und zulässige Nutzung der Immobilie unabhängig prüfen.

Welche Versicherungen brauchen Sie für eine Auslandsimmobilie?

Welche Versicherungen notwendig oder vorgeschrieben sind, hängt vom Land, der Lage und der Nutzung der Immobilie ab. Prüfen Sie den Versicherungsschutz deshalb bereits vor dem Kauf.

Neben einer Absicherung des Gebäudes und gegebenenfalls des Hausrats können je nach Standort zusätzliche Risiken wie Überschwemmungen, Erdbeben, Waldbrände oder andere Naturgefahren relevant sein. Informieren Sie sich außerdem, welche Versicherungen gesetzlich vorgeschrieben sind. In der Türkei besteht beispielsweise für bestimmte Erdbebenrisiken ein obligatorisches Versicherungssystem.

Biallo-Lesetipp: Welche Versicherungen brauchen Immobilienbesitzer?
Ob Gebäude, Hausrat oder zusätzliche Risiken beim Hausbau: In unserem Ratgeber erfahren Sie, welche Versicherungen für Bauherren und Immobilienbesitzer sinnvoll sind.

Muss eine Auslandsimmobilie in Deutschland versteuert werden?

Auch wenn Ihre Immobilie im Ausland liegt, können sich daraus steuerliche Folgen in Deutschland ergeben. Welche Regeln gelten, hängt unter anderem vom Belegenheitsstaat, von der Nutzung und vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab.

Bei vermieteten Auslandsimmobilien ist insbesondere zu prüfen, welchem Staat das Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte zusteht und wie diese Einkünfte in Deutschland berücksichtigt werden. Auch bei einem späteren Verkauf oder einer Erbschaft können grenzüberschreitende Steuerfragen entstehen. Lassen Sie die steuerlichen Folgen deshalb möglichst vor dem Kauf von einem auf internationales Steuerrecht spezialisierten Berater prüfen.

Checkliste: Was sollten Sie vor dem Kauf einer Auslandsimmobilie prüfen?

Beim Immobilienkauf im Ausland können andere rechtliche und steuerliche Regeln gelten als in Deutschland. Mit dieser Checkliste können Sie wichtige Punkte vor einer verbindlichen Kaufentscheidung durchgehen.

• Immobilie und Umgebung persönlich besichtigen
• Eigentümer und Eigentumsverhältnisse prüfen
• Belastungen und Rechte Dritter prüfen
• Kauf- und Vertragsrecht des Landes klären
• Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung prüfen lassen
• Zulässige Nutzung der Immobilie klären
• Regeln für eine mögliche Ferienvermietung prüfen
• Kaufpreis und Nebenkosten vollständig kalkulieren
• Finanzierung verbindlich klären
• Wechselkursrisiken bei Fremdwährung beachten
• Laufende Steuern und Abgaben ermitteln
• Versicherungsbedarf prüfen
• Unabhängigen Rechtsanwalt beziehungsweise Fachberater einschalten
• Bei Bedarf qualifizierten Übersetzer hinzuziehen
• Steuerliche Folgen in Deutschland prüfen

Häufige Fragen zum Kauf einer Auslandsimmobilie

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland stellen sich viele rechtliche, finanzielle und steuerliche Fragen. Hier finden Sie kompakte Antworten auf wichtige Fragen.

Kann ich als Deutscher eine Immobilie im Ausland kaufen?

In vielen Ländern ist das möglich. Ob und unter welchen Voraussetzungen Ausländer Immobilien erwerben dürfen, richtet sich jedoch nach dem Recht des jeweiligen Landes. Teilweise gelten Beschränkungen für bestimmte Regionen, Grundstücksarten oder Käufer.

Kann eine deutsche Bank eine Auslandsimmobilie finanzieren?

Grundsätzlich ist eine Finanzierung möglich, allerdings akzeptieren deutsche Banken ausländische Immobilien nicht immer als Sicherheit. Eine vorhandene Immobilie in Deutschland kann gegebenenfalls als Sicherheit für die Finanzierung dienen.

Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf einer Auslandsimmobilie?

Je nach Land können Erwerbsteuern, Register-, Notar-, Rechtsanwalts-, Makler- und Übersetzungskosten entstehen. Die Höhe unterscheidet sich erheblich. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss eine vollständige Kostenaufstellung erstellen.

Muss ich eine Auslandsimmobilie in Deutschland versteuern?

Das hängt von Nutzung, Land und Steuerart ab. Bei Vermietung oder Verkauf können neben ausländischen Steuern auch Auswirkungen auf die deutsche Steuererklärung entstehen. Doppelbesteuerungsabkommen können bestimmen, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht.

Darf ich meine Auslandsimmobilie an Feriengäste vermieten?

Das hängt von den Vorschriften am konkreten Standort ab. In vielen Ferienregionen gelten Genehmigungs-, Registrierungs- oder andere Vorgaben für Kurzzeitvermietungen. Prüfen Sie diese Regeln unbedingt vor dem Kauf.

Fazit: Auslandsimmobilie nur gut vorbereitet kaufen

Eine Immobilie im Ausland kann ein attraktives Feriendomizil, ein Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage sein. Der Kauf sollte jedoch besonders sorgfältig vorbereitet werden, denn Vertragsrecht, Eigentumsübertragung, Steuern und Nebenkosten können sich erheblich von den deutschen Regeln unterscheiden. Prüfen Sie deshalb nicht nur Immobilie und Standort, sondern auch Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und zulässige Nutzung. Bei rechtlichen und steuerlichen Fragen sollten Sie unabhängige Fachleute hinzuziehen, die mit den Vorschriften des jeweiligen Landes vertraut sind.