Offene Immobilienfonds: Wie sicher sind sie wirklich?

Die Krise bei den offenen Immobilienfonds hat einen neuen Höhepunkt erreicht. Der Fonds „Wohnselect“ des Anbieters Wertgrund nimmt keine Anteile mehr zurück. Die DekaBank, das Fondshaus der Sparkassen, hat die Risiko-Einstufungen von drei milliardenschweren Immobilienfonds erhöht. Und erneut hat ein Gericht einem Anleger Recht gegeben, der in den von starken Kursverlusten gebeutelten Fonds UniImmo: Wohnen ZBI investiert hat. Was das für Anlegende bedeutet, was noch passieren könnte – unsere Analyse mit den wichtigsten Fragen und Antworten.

Was ist beim Fonds „Wohnselect“ genau passiert? 

Immer mehr Anlegerinnen und Anleger geben Anteile an offenen Immobilienfonds zurück. Nach Angaben des Beratungsunternehmens Barkow Consulting haben die etwa 30 in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen offenen Immobilienfonds seit August 2023 bereits mehr als 13 Milliarden Euro an Kundengeld verloren. Das Neugeschäft ist quasi zum Erliegen gekommen. Gibt es deutlich mehr Mittelabflüsse als Zuflüsse kann dies Immobilienfonds in die finanzielle Bredouille bringen, wenn sie nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung, um Anlegenden auszahlen zu können, oder nicht in ausreichend Umfang und nicht schnell genug Immobilien verkaufen und zu Geld machen können. 

Der Anbieter Wertgrund hat nun als erste Anlagegesellschaft seit der Finanzkrise 2008 einen Fonds vorübergehend geschlossen. Das bedeutet: Wer noch Anteile an dem Fonds „Wertselect“ hat, kann diese vorerst nicht mehr an die Fondsgesellschaft innerhalb der Kündigungsfristen zurückgeben. Somit wird auch kein Geld mehr für die vorhandenen Anteile ausgezahlt. Der Fonds, der in Wohnimmobilien investiert und eine solide Vermietungsquote von etwa 96 Prozent hat, kann nun bis zu drei Jahre geschlossen bleiben. 

Kommt es bald zur Schließung von anderen Fonds? 

Scope hatte in seiner jährlichen Marktanalyse im Sommer 2025 Fondsschließungen bereits nicht ausgeschlossen. Die überwiegende Mehrheit der Fonds sollte jedoch in der Lage sein, die Anleger im Jahr 2026 mit den umgesetzten und geplanten Maßnahmen auszuzahlen, heißt es bei der Ratingagentur. So gebe der überwiegende Teil der Fondsmanager an, dass Verkäufe umgesetzt wurden und weiter werden. Auch andere Experten rechnen damit, dass es, wenn überhaupt, vor allem bei kleineren Fonds zu weiteren Fondsschließungen kommen könne. Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warnt aber im Finanzportal procontra: „Wenn sich die Meinung durchsetzt, es sei opportun, Fondsanteile zurückzugeben in der Erwartung von Wertminderungen, kann genau dieses Verhalten Wertminderungen verursachen, die ohne die Anteilsrückgabe nicht eingetreten wären. Das ist ein strukturelles Problem.“ 

Wie riskant sind die Fonds wirklich? 

Banken und Sparkassen verkaufen offene Immobilienfonds häufig gezielt an Anlegende, die bei ihren Investitionen Wert auf große Sicherheit legen. Die Fonds sind aber gar nicht so sicher, wie sie von den Geldinstituten dargestellt werden. Das wurde bereits in einem Gutachten kritisiert, das der Fondsanalyst Stefan Loipfinger, Inhaber des Finanzportals Investmentcheck.de, für den bankenkritischen Verein Finanzwende erstellt hat. Der Investmentexperte wirft darin den Bankinstituten vor, die Fonds als „Sicherheitsillusion“ verkauft zu haben. Bei der Kritik an den Fondsanbietern geht es im Kern auch um die Frage, welchen Risikoindikator die Fonds bekommen. Es gibt sieben Risikostufen, von eins (niedriges Risiko) bis sieben (höheres Risiko). Viele offene Immobilienfonds warben und werben demnach mit dem niedrigsten Risikoindikator eins auf der siebenstufigen Skala, andere mit zwei oder drei. Loipfinger hält diese Risikoangaben für zu niedrig. 

Dieses Thema spielt auch vor Gerichten mittlerweile eine entscheidende Rolle: Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte wegen der Einstufung in niedrige Risikoklassen eine Klage gegen die Fondsgesellschaft ZBI Fondsmanagement (Union Investment) eingereicht. Die Verbraucherschützer warfen der Fondsgesellschaft vor, den Fonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ mit seiner damaligen Gesamt-Risikoklasse zwei viel zu positiv dargestellt zu haben. Inzwischen ist der Fonds mit Risikoklasse drei eingestuft.  Der Anteilspreis des Fonds war im Juni 2024 um rund 17 Prozent herabgesetzt worden. Die Klage hatte Erfolg: Das Landgericht Nürnberg -Fürth entschied: Die Fondsgesellschaft Union Investment hat bei den Immobilienfonds „UniImmo Wohnen ZBI“ Fonds das Risiko nicht korrekt dargestellt (Aktenzeichen: 4 HK O 5879/24). Mittlerweile liegt der Fall beim Oberlandesgericht Nürnberg, das zur Klärung sogar den Europäischen Gerichtshof eingeschaltet hat.  

Die DekaBank hat mittlerweile reagiert und die Risiko-Einstufungen von drei milliardenschweren Immobilienfonds erhöht, aber nur von eins auf zwei, wie dies bereits bei zwei anderen Publikumsfonds der Fall ist. Bei den drei Fonds handelt es sich um Deka-Immobilien Europa, Deka-Immobilien Global und WestInvest Inter Select. Finanzexperte Nauhauser hält dies für völlig unzureichend. Auf der Plattform LinkedIn postete er: „Die strukturelle Verharmlosung der Risiken der offenen Immobilienfonds durch die Fondsbranche geht damit in eine neue Runde.“ Als Vergleich zog der Finanzexperte den Anleihenfonds „iShares Germany Govt Bond UCITS ETF“ heran mit der Risikostufe 3 heran. Dazu schrieb Nauhauser: „Deutsche Staatsanleihen riskanter als offene Immobilienfonds? Wer will so etwas noch ernst nehmen?“ 

Welches neue Urteil belastet die Branche und hilft den Anlegern? 

Auch das Landgericht Münster hat sich gerade auf die Seite eines Anlegers geschlagen, der 2019 insgesamt 15.000 Euro in den UniImmo: Wohnen ZBI gesteckt hatte. In diesem Fall entschieden die Richter: Eine Beraterin der Volksbank Baumberge hat ihren Kunden nicht korrekt informiert und ihre Beratungspflichten verletzt. Nach Darstellung der Rechtsanwaltskanzlei Aslanidis Kress & Häcker-Hollmann, die den Richterspruch (Urteil vom 15.01.2026, Az. 114 O 7/25) erstritten hat, stammte das Kapital aus dem Verkauf eines Eigenheims. Ihrem Mandanten seien bei der Anlage „Sicherheit, Liquidität und jederzeitige Verfügbarkeit wichtig“ gewesen. Als der Anleger nach der Abwertung des Fonds 2024 seine Anteile kündigen wollte, musste er feststellen, dass eine zwölfmonatige Rückgabefrist gilt. Über diesen Umstand sei dieser aber „nach Überzeugung des Gerichts nicht ordnungsgemäß aufgeklärt worden“, teilte die Kanzlei mit. Die Übergabe von Produktinformationen reiche nicht aus, wenn diese im Beratungsgespräch relativiert oder falsch dargestellt werden. 

Die Folge: Die Richter verdonnerten die Bank dazu, das Geschäft rückabzuwickeln, und 15.000 Euro Schadensersatz nebst Zinsen zu zahlen. Die Anwälte bezeichneten dies  als Urteil mit „Signalwirkung“ – nun sei klar, dass Banken nicht einfach argumentieren können, die Informationen habe im Prospekt gestanden. Außerdem habe das Gericht klargestellt, dass die Verjährung erst mit Kenntnis der Falschberatung beginnt, hier also erst mit einer gescheiterten Kündigung im Jahr 2024. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Die Bank will das Urteil prüfen und dann entscheiden, ob sie in Berufung gehen wird. 

Was können Anleger tun, die mit Immobilienfonds Geld verloren haben?  

• Rechtlich können Anlegerinnen und Anleger gegen eine vorübergehende Fondsschließung wie bei dem Fonds „Wohnselect“ nichts tun. Wenn der Fonds nicht liquide genug ist und durch eine Auszahlung der Anleger die Existenz des Fonds gefährdet wird, kann die Kapitalanlagegesellschaft die Auszahlung verweigern, um Anleger vor noch höherem Verlust ihrer Einlage zu schützen. 
• Beruht der Erwerb von Fondsanteilen nachweislich auf einem Beratungs- oder Prospektfehler, können Geschädigte Schadensersatzansprüche geltend machen und so ihr investiertes Geld zurückerhalten. Ob dies der Fall ist, können idealerweise auf Kapitalmarktrecht spezialisierte Anwälte prüfen.  
• Seit 2013 müssen Privatanleger Anteile an offenen Immobilienfonds zwei Jahre halten, die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Diese ohnehin eingeschränkten Rückgabemöglichkeiten lassen sich umgehen, falls es gelingt, die Fondsanteile an der Börse zu verkaufen. Dies klappt aber nur, wenn andere Anleger bereit sind, die Anteile zu übernehmen. Hinzu kommt: Da die Kurse der Fonds gefallen ist, ist ein Verkauf an der Börse womöglich mit Verlusten verbunden. Wer die Anteile kündigt, weiß allerdings auch nicht, wie viel Geld es ein Jahr später zurückgibt. Das hängt davon ab, auf welchem Niveau sich die Kurse dann bewegen.