Der Iran-Konflikt lässt die Bauzinsen steigen. Das erhöht den Druck auf Immobilienkäufer, sich jetzt ein günstiges Zinsniveau zu sichern. Dabei stellt sich die Frage nach der richtigen Zinsbindung: Sind zehn oder 15 Jahre besser? Unsere Analyse gibt Antworten – und zeigt, welche Faktoren noch eine Rolle spielen.
Der Krieg im Iran macht sich mittlerweile auch bei den Bauzinsen bemerkbar. Weil der Konflikt die Energiepreise steigen lässt, geht die Sorge vor einem erneuten Aufflammen der Inflation um. Das treibt auch die Zinsen für Baufinanzierungen hoch und der Anstieg könnte noch weitergehen.
Wer eine Baufinanzierung plant, sollte sich daher jetzt nach guten Angeboten umschauen, raten Experten – und empfehlen eine lange Zinsbindung. Doch wie lange soll der Baukredit laufen? Üblich sind meist zehn Jahre. Mehr Zinssicherheit bietet aber die 15-jährige Sollzinsbindung. Wir sagen Ihnen, wohin der Trend bei den Bauzinsen geht, welche Laufzeit unterm Strich weniger kostet – und was ein Baufinanzierungs-Experte bei der Zinsbindung rät.
Zum Jahresanfang zeigte der Trend bei den Bauzinsen nach unten. Doch der Konflikt im Nahen Osten hat das geändert: Die steigenden Energiepreise haben Inflationsängste geweckt. Deswegen steigen die Kapitalmarktzinsen – und damit auch die Bauzinsen. Denn sie orientieren sich an den langfristigen Kapitalmarkt-Renditen. Bei 3,73 Prozent liegt laut Biallo-Baugeld-Index der Effektivzins für zehnjährige Baufinanzierungen derzeit (Stand 12. März 2026). Eine Woche zuvor waren es noch 3,65 Prozent.
Dauert der Iran-Konflikt länger, könnte sich dieser Anstieg fortsetzen. So geht eine deutliche Mehrheit der vom Baukredit-Vermittler Interhyp regelmäßig befragten Experten „mittel- bis langfristig von steigenden Bauzinsen aus“. Ähnlich äußerten sich die Baufinanzierungs-Experten, die biallo.de Anfang des Jahres befragte. Fachleute raten Immobilienkäufern daher, sich jetzt das noch moderate Zinsniveau zu sichern, möglichst für einen längeren Zeitraum. Die Frage ist: Reichen zehn Jahre aus – oder sind 15 Jahre besser?
Klar ist: Wer sich bei der Baufinanzierung länger bindet, zahlt höhere Zinsen. So liegen die Zinsen für 15-jährige Baudarlehen derzeit im Schnitt um 0,3 Prozentpunkte über den zehnjährigen. Zwar können Kreditnehmer ein 15-jähriges Darlehen nach zehn Jahren kostenfrei kündigen. Dennoch stehen sie bei der Wahl Zinsbindung vor einem Dilemma.
Wählen sie die kürzere Bindung, sparen sie in den ersten zehn Jahren Zinskosten. Sie laufen aber Gefahr, dass die Zinsen nach der Zinsbindung deutlich höher sein können. Wählen sie die längere Bindung und die Zinsen sinken während der ersten zehn Jahre, zahlen sie womöglich zu viel. Ein Rechenbeispiel macht das deutlich.
Die folgende Tabelle vergleicht Zinszahlungen und Restschuld bei einem Immobiliendarlehen über 300.000 Euro mit unterschiedlicher Zinsbindung. Als Zinssatz wurde jeweils der Durchschnittszins laut Biallo-Index für zehn und 15 Jahre gewählt (Stand: 11. März 2026). Die monatliche Kreditrate ist in beiden Fällen gleich hoch.
Zinsbindung | 10 Jahre | 15 Jahre |
| Kreditsumme | 300.000 € | 300.000 € |
| Zinssatz (nominal) | 3,64%¹ | 3,94%² |
| Tilgungssatz | 2,36% | 2,06% |
| Monatsrate | 1.500 € | 1.500 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 214.751,83 € | 224.405,77 € |
| Zinsaufwand nach 10 Jahren | 94.751,83 € | 104.405,77 € |
Wegen des niedrigeren Zinssatzes ist der Zinsaufwand nach zehn Jahren bei der zehnjährigen Bindung deutlich geringer als bei der 15-jährigen. Auch die Restschuld ist kleiner. Für die nächsten fünf Jahre stellt sich aber die Frage: Wie hoch darf der Zins steigen, damit Kreditnehmer nach der zehnjährigen Zinsbindung mit einem weiteren Kredit (etwa über 5 Jahre) nicht schlechter dastehen, als wenn sie von Anfang an die 15-jährige Bindung gewählt hätten? Das zeigt die nächste Tabelle:
Zinsbindung | 5 Jahre | 15 Jahre |
| Kreditsumme | 214.751,83 € | 300.000,00 € |
| Zinssatz (nominal) | 5,03%¹ | 3,94%² |
| Tilgungssatz | 3,36% | 2,06% |
| Monatsrate | 1.500,00 € | 1.500,00 € |
| Zinsaufwand nach 5 Jahren | 49.131,32 € | 39.477,38 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | 173.883,15 € | 173.883,15 € |
| gesamter Zinsaufwand nach 15 Jahren | 147.469,84 € | 147.469,84 € |
Die Tabelle macht deutlich: Bei einem Darlehenszins von 5,03 Prozent für die kommenden fünf Jahre sind am Ende der 15 Jahre sowohl die Restschuld als auch der gesamte Zinsaufwand für beide Fälle gleich. Liegt der Zins nach zehn Jahren unter diesem Wert, ist die zehnjährige Zinsbindung (plus die fünfjährige) besser für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer. Liegt er drüber, ist die lange Zinsbindung günstiger. Die Zinsen müssten also in den kommenden zehn Jahren noch einmal deutlich steigen, damit sich die 15-jährige Bindung lohnt.
Die große Unbekannte bei der Rechnung: Welcher Bauzins nach zehn Jahren tatsächlich gilt, lässt sich nicht vorhersagen. Die Entscheidung für die Zinsbindung hängt daher neben den Kosten auch von anderen Faktoren ab – etwa dem Sicherheitsbedürfnis der Kreditnehmer. „Menschen, die besonders sicherheitsorientiert sind, und das Zinsänderungsrisiko möglichst geringhalten wollen, schlafen mit einer längeren Zinsbindung vermutlich ruhiger“, sagt Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung beim Kreditvermittler Dr. Klein.
Außerdem spiele die Einkommens- und Vermögenssituation eine Rolle: Wer etwa drei oder mehr Prozent im Jahr tilgen oder regelmäßige Sonderzahlungen leisten könne, für den empfehle sich eher die kürzere Zinsbindung, meint Ludwig. Dann ist der Kredit schneller abbezahlt. Auch wer in zehn Jahren die Auszahlung einer Lebensversicherung oder die Zuteilung eines Bausparvertrags erwartet, sollte die kürzere Bindung wählen.
"Menschen, die besonders sicherheitsorientiert sind, schlafen mit einer längeren Zinsbindung ruhiger."
Henning Ludwig, Dr. Klein
Können Kreditnehmer dagegen nicht mit einem größeren Geldbetrag rechnen oder nur eine geringe Tilgungsrate stemmen, sollten sie sich das jetzige Zinsniveau für längere Zeit sichern. Auch wer eine Familie gründen will, kann von einer längeren Zinsbindung profitieren, „da Elternzeit oder anschließende Teilzeitarbeit die Bonität drücken können“, erklärt Henning Ludwig. Das kann den Kredit verteuern. Daher lohne sich bei der Zinsfestschreibung immer auch die Frage: „Wie soll mein Leben in zehn Jahren aussehen?“
Ob zehn oder 15 Jahre Zinsbindung: In jedem Fall lohnt sich vor dem Abschluss einer Baufinanzierung ein Anbietervergleich. Denn die Top-Zinsen bei der Baufinanzierung liegen in der Regel deutlich unter dem Durchschnittszins am Markt. Wer ein gutes Angebot findet, kann damit über eine Laufzeit von zehn oder 15 Jahren mehrere Tausend Euro an Zinskosten sparen. Für die Suche können Sie den Baufinanzierungsvergleich von biallo.de nutzen (Tabelle unten).
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.