Hausbauer und Immobilienkäufer müssen auch 2026 mit steigenden Zinsen bei der Baufinanzierung rechnen. Der Anstieg dürfte aber moderat ausfallen. Das ist das Ergebnis einer Umfrage von biallo.de unter Baufinanzierungs-Expertinnen und -Experten von 14 Banken, Versicherern und Kreditvermittlern.
Demnach gehen die Fachleute für 2026 von einer weitgehend stabilen Entwicklung bei den Bauzinsen aus. Eine Mehrzahl sagt jedoch einen leichten Anstieg der Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen voraus (80 Prozent Beleihung). Wir sagen Ihnen, wie hoch die Bauzinsen 2026 klettern könnten – und was die Experten möglichen Hausbauern und Immobilienkäufern raten.
Ende des vergangenen Jahres waren die Bauzinsen deutlich gestiegen. Seitdem halten Sie sich auf dem höheren Niveau: Laut Biallo-Baugeldindex lag der Zins für zehnjährige Baufinanzierungen Anfang Januar 2026 bei knapp 3,80 Prozent. Derzeit sind es 3,75 Prozent – rund 0,4 Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr.
Die meisten Experten gehen nun davon aus, dass die Zinsen 2026 auf dieser Höhe bleiben – oder leicht anziehen. So rechnet der Versicherer Debeka mit einem "weitgehend konstanten Bauzinsniveau". Benjamin Papo, Geschäftsführer des Baukreditvermittlers Hüttig & Rompf, erwartet für dieses Jahr eine „Phase stabiler bis leicht steigender Bauzinsen“. Auch Kerstin Lukas, Leiterin Baufinanzierung bei der HypoVereinsbank, geht davon aus, dass die Zinsen „weitgehend stabil bleiben mit einer leichten Tendenz nach oben“. Stefan Schindler, Vorstandschef der Sparda-Bank Nürnberg rechnet dabei mit der Aufwärtstendenz „insbesondere im zweiten Halbjahr“.
"Die Bauzinsen dürften 2026 leicht anziehen – vor allem im zweiten Halbjahr."
Alexander Naumann, Prokurist und Bereichsleiter bei 1822direkt
Sinkende Zinsen erwartet derzeit keiner der Befragten. „Für einen spürbaren Zinsrückgang sehen wir aktuell keine Anhaltspunkte“, sagt Rainer Hagenbucher, Fachbereichsleiter der Allianz Baufinanzierung. Einige Experten weisen aber auf anhaltende wirtschaftliche und politischen Unsicherheiten hin. Diese könnten „jederzeit zu erhöhter Volatilität an den Kapitalmärkten führen und damit auch Effekte auf die Bauzinsen haben“, meint Oliver Lüsch, Vorstandsvorsitzender der BBBank. Unsere Tabelle fasst Einschätzungen und Prognosen der Expertinnen und Experten zu den Bauzinsen 2026 zusammen.
| Bank/Kreditvermittler Expert/in | Entwicklung der Bauzinsen 2026¹ | Erwartete/r Zins/-spanne bis Ende 2026 |
| 1822direkt Alexander Naumann, Prokurist und Bereichsleiter | "Die Bauzinsen dürften 2026 leicht anziehen – vor allem im zweiten Halbjahr. Steigende Kapitalmarktzinsen vor allem aufgrund der anwachsenden Schuldenlast Europas könnten einen leichten Aufwärtsdruck erzeugen." | 3,50–4,50 % |
| Allianz Rainer Hagenbucher, Fachbereichsleiter Baufinanzierung | "Wir rechnen mit einer Seitwärts-Bewegung auf dem aktuellen Niveau, mit leichten Schwankungen nach oben und unten. Für einen spürbaren Zinsrückgang sehen wir aktuell keine Anhaltspunkte." | 3,75 % |
| BBBank Oliver Lüsch, Vorsitzender des Vorstands | "Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2026 auf einem ähnlichen Niveau wie aktuell bewegen werden." | 3,70–4,10 % |
| Debeka | "Für das Jahr 2026 ist von einem weitgehend konstanten Bauzinsniveau auszugehen, das sich voraussichtlich eng am derzeitigen Marktniveau orientieren wird." | 3,70–3,90 % |
| Deutsche Bank/Postbank Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilie | "Am langen Ende der Zinskurve dürfte die Finanzierung der lockeren Fiskalpolitik die Renditen erhöhen und damit die Finanzierungskosten etwas steigen lassen." | < 4,00 % |
| DKB Sarah Schubert, Leiterin der Product-Unit Baufinanzierung | "Wir gehen davon aus, dass die Bauzinsen im Laufe des Jahres 2026 moderat ansteigen werden." | 4,00 % |
| Dr. Klein Florian Pfaffinger, Mitglied des Dr. Klein-Expertenrats | "Für das erste Halbjahr 2026 rechnen wir mit einer Fortsetzung der weitgehend stabilen Seitwärtsbewegung aus den vergangenen Monaten – allerdings mit einer leichten Aufwärtstendenz." | 3,10–3,70 %² |
| Hüttig & Rompf Benjamin Papo, Geschäftsführer | "Wir erwarten eine Phase stabiler bis leicht steigender Bauzinsen. Kurzfristige Schwankungen sind möglich, der übergeordnete Trend zeigt aber eher nach oben als nach unten." | 3,80–4,10 % |
| HypoVereinsbank Kerstin Lukas, Leiterin Baufinanzierung | "Die Bauzinsen werden nach aktueller Einschätzung weitgehend stabil bleiben, mit einer leichten Tendenz nach oben." | 3,70–4,00 % |
| ING Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilienfinanzierung | "Wir gehen 2026 von einem leichten Anstieg der Zinsen aus. Allerdings können die geopolitischen sowie wirtschaftlichen Entwicklungen nicht vorhersehbare Ausschläge in beide Richtungen erzeugen." | k.A. |
| Interhyp Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin | "Wir gehen von leicht steigenden Bauzinsen in Richtung 4 Prozent aus. Leichte Schwankungen um dieses Niveau sind dabei jederzeit möglich." | 3,50–4,00 % |
| PSD Bank Nürnberg Jessica Tröger, Vorständin | "Grundsätzlich erwarten wir, dass die Bauzinsen ihre Seitwärtsbewegung aus dem vergangenen Jahr mit geringen Schwankungen nach oben und unten fortsetzen." | 3,15–4,00 % |
| Sparda-Bank Hessen Bernhard Steurenthaler, Direktor Vertrieb Online | "Wir erwarten, dass sich die Bauzinsen weiterhin seitwärts mit moderater Tendenz nach oben entwickeln – natürlich ohne Gewähr." | 4,00 % |
| Sparda-Bank Nürnberg Stefan Schindler, Vorstandsvorsitzender | "Wir rechnen mit einem recht stabilen Zinsniveau, verbunden mit einer leichten Aufwärtstendenz insbesondere im zweiten Halbjahr." | 3,30–4,00 % |
Nach Auffassung einer Mehrzahl der befragten Expertinnen und Experten wird der Zins für zehnjährige Baufinanzierungen Ende 2026 um die 4,00 Prozent liegen. Bei exakt diesem Wert liegt auch der Durchschnitt der oberen Grenze der Zinsprognosen (siehe Tabelle oben). Vom heutigen Niveau aus gesehen halten die Befragten also im Schnitt einen Anstieg der Bauzinsen von bis zu 0,25 Prozentpunkten bei den zehnjährigen Bauzinsen für möglich. Einige Experten erwarten in der Spitze auch mehr
Allerdings ist die erwartete Zinsspanne zum Teil groß. So rechnet etwa Alexander Naumann Prokurist bei 1822direkt mit 3,50 bis 4,50 Prozent. Jessica Tröger, Vorständin der PSD Bank Nürnberg, gibt als Spanne 3,15 bis 4,00 Prozent an. Keine konkrete Zahl nennt Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilien bei der ING. Die Zinsentwicklung sei unter anderem wegen außenpolitischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen „nur bedingt kalkulierbar.“
Ein Grund für die relativ stabile Zinsentwicklung ist nach Auffassung einiger Experten die robuste Wirtschaftslage verbunden mit einer eher rückläufigen Inflation. „Wir befinden uns in einem Zinsumfeld, in dem wir mit keinen größeren Überraschungen rechnen“, sagt Florian Pfaffinger vom Kreditvermittler Leitzinsen zu ändern. Die Ökonomen der Deutschen Bank erwarten daher für 2026 keine Zinsänderung der Notenbank. Entscheidend für den Aufwärtstrend bei den Zinsen ist daher auch weniger die Zinspolitik der EZB als die wachsende Staatsverschuldung in Deutschland und Europa.
Deutschland etwa muss mehr Bundesanleihen ausgeben, um sein Schuldenpaket zu finanzieren. „Das zusätzliche Angebot senkt die Preise am Anleihenmarkt, wodurch die Renditen steigen“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilie bei der Deutschen Bank und der Postbank. Damit dürften auch die Hypothekenzinsen nach oben gehen. Denn die Renditen langlaufender Bundesanleihen gelten als Taktgeber für die Entwicklung der Bauzinsen – insbesondere die Rendite der zehnjährigen Anleihe.
Was raten die Experten Hausbauern und Immobilienkäufern bei der Baufinanzierung? Der Zins ist ihrer Auffassung auch 2026 ein zentraler Entscheidungsfaktor – allerdings nicht der einzige. So seien die Bauzinsen bereits 2025 spürbar gestiegen, sagt Sarah Schubert, Leiterin Baufinanzierung bei der DKB. Parallel dazu haben sich die Immobilienpreise erhöht: „Beides führt zu höheren Finanzierungskosten“, so Schubert.
Käuferinnen und Käufer sollten daher auch andere Faktoren im Blick behalten, die die Machbarkeit einer Baufinanzierung beeinflussen. So schaffe eine lange Zinsbindung Planungssicherheit, staatliche Fördermöglichkeiten könnten für Entlastung bei der Finanzierung sorgen. Wichtig sei darüber hinaus ein hoher Eigenkapitalanteil, meint Rainer Hagenbucher von der Sondertilgungen oder zum Wechsel des Tilgungssatzes.
"Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger können die Konditionen der Baufinanzierung sein."
Rainer Hagenbucher, Fachbereichsleiter Allianz BaufinanzierungVon der Spekulation auf einen möglichst günstigen Zeitpunkt zum Abschluss einer Baufinanzierung raten die Fachleute dagegen ab. Es sei „unwahrscheinlich, dass die Zinsen in den kommenden Jahren deutlich sinken werden“, sagt Florian Pfaffinger von Dr. Klein. Er rät daher dazu, „bei einem passenden Objekt den Kauf abzuschließen.“
Auch Bernhard Steurenthaler, Direktor Vertrieb online bei der Sparda-Bank Hessen meint: Für ein geeignetes Objekt solle man die Finanzierung jetzt festzurren – „vorausgesetzt, man kann sich die Rate leisten, da die Mieten mittelfristig weiter steigen dürften“. Ähnlich argumentiert Jessica Tröger von der PSD Bank Nürnberg: Wer ein Objekt in Aussicht habe, solle nicht zögern, „zumal der Immobilienmarkt nach wie vor angespannt ist“.
Tatsächlich könne Abwarten bei steigenden Immobilienpreisen „doppelt teuer werden“, warnt Benjamin Papo von Hüttig und Rompf. Denn zu den höheren Zinsen kämen dann noch höhere Einstiegspreise hinzu.
Die abschließende Tabelle fasst die Empfehlungen der Expertinnen und Experten zusammen.
| Bank/Kreditvermittler Expert/in | Was wird 2026 neben dem Zins noch wichtig bei der Baufinanzierung? |
| 1822direkt Alexander Naumann, Prokurist und Bereichsleiter | "Immobilienkäufer sollten nicht auf den „perfekten Moment“ spekulieren, sondern auf eine solide Planung setzen: ein realistisches Budget, Rücklagen für Modernisierungen und die Möglichkeit zur Sondertilgung oder zum Wechsel des Tilgungssatzes." |
| Allianz Rainer Hagenbucher, Fachbereichsleiter Allianz Baufinanzierung | "Eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Lage und zukünftigen Entwicklungen ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die monatlichen Raten langfristig tragbar sind." |
| BBBank Oliver Lüsch, Vorsitzender des Vorstands | "Kundinnen und Kunden sollten Aspekte wie Eigenkapital, Tilgungsrate, Zinsbindung, Flexibilität bei Sondertilgungen, Nebenkosten sowie die persönliche Lebenssituation berücksichtigen. Eine ganzheitliche Betrachtung ist entscheidend, um eine langfristig tragfähige Finanzierung sicherzustellen." |
| Debeka | "Kundinnen und Kunden sollten auf Eigenkapitalquote, lange Zinsbindung, Laufzeit, Flexibilität (Sondertilgungen) sowie die Einkommenssicherheit achten." |
| Deutsche Bank/Postbank Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilie | "Das Gesamtpaket muss stimmen und die Immobilienfinanzierung nachhaltig tragbar sein. Neben dem Immobilienpreis, dem vorhandenen Eigenkapital und der sich daraus ergebenden Finanzierungshöhe ist der Zinssatz ein entscheidender Baustein." |
| DKB Sarah Schubert, Leiterin der Product Unit Baufinanzierung | "Für eine tragfähige und langfristige Finanzierungsentscheidung sollten Immobilienkäuferinnen und -käufer weitere Faktoren besonders im Blick behalten: Zinsbindung, Laufzeit und Tilgung, Fördermöglichkeiten." |
| Dr. Klein Florian Pfaffinger, Mitglied des Dr. Klein-Expertenrats | "Es empfiehlt sich, neben den Bauzinsen auch den Immobilienmarkt im Blick zu behalten. Kaufinteressierte sollten bei der Wahl einer Bestandsimmobilie verstärkt auf die Energieeffizienzklassen achten, da diese die Konditionen der Banken beeinflussen." |
| Hüttig & Rompf Benjamin Papo, Geschäftsführer | "Der Bauzins bleibt wichtig, aber er ist nicht mehr der alleinige Taktgeber. 2026 entscheidet vor allem das Gesamtpaket aus Zins, Kaufpreis und Eigenkapital über die Machbarkeit." |
| Hypovereinsbank Kerstin Lukas, Leiterin Baufinanzierung | "Ebenso wichtig wie der Zinssatz sind: Eigenkapital – höhere Anteile können die Konditionen verbessern, Zinsbindung – lange Bindung sichert Planungssicherheit, Tilgung – eine angemessene Tilgung reduziert die Gesamtkosten, Förderprogramme – staatliche Zuschüsse können die Belastung spürbar senken." |
| ING Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilienfinanzierung | "Zunächst gilt es sich zu entscheiden, ob der Immobilienkauf aktuell in die individuelle Lebensphase passt. Wenn das der Fall ist und eine passende Immobilie gefunden wurde, dann geht es um die Leistbarkeit der Baufinanzierungsrate." |
| Interhyp Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin | "Da ein Leben selten linear verläuft, ist Flexibilität wichtiger als die zweite Nachkommastelle beim Zins. Sondertilgungen, Wechselmöglichkeiten beim Tilgungssatz und Förderungen geben Käufern die Souveränität, um ihre Finanzierungsstruktur selbst zu steuern." |
| PSD Bank Nürnberg Jessica Tröger, Vorständin | "Kaufinteressent:innen, die bereits ein passendes Eigenheim in Aussicht haben, sollten nicht zögern – zumal der Immobilienmarkt vor allem in Ballungsräumen nach wie vor angespannt ist." |
| Sparda-Bank Hessen Bernhard Steurenthaler, Direktor Vertrieb Online | "Wir empfehlen, bei der Finanzierung geeigneter Objekte nicht zu zögern – vorausgesetzt, man kann sich die Rate leisten, da die Mieten mittelfristig weiter steigen dürften." |
| Sparda-Bank Nürnberg Stefan Schindler, Vorstandsvorsitzender | "Wir legen höchsten Wert auf umfassende, gut strukturierte und individuelle Beratungs- und Finanzierungsangebote. Im Fokus stehen die persönliche Situation und die Vorstellungen unserer Kundinnen und Kunden ebenso wie die Anforderungen an nachhaltiges Bauen." |
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.