Keine Angst vor langen Bindungen – warum Zinssicherheit wieder zählt

Die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum zieht wieder an – trotz gestiegener Immobilienpreise und höherer Finanzierungskosten. Viele Kaufinteressenten fragen sich, ob jetzt noch ein guter Zeitpunkt für den Immobilienerwerb ist und wie sich Risiken bei der Baufinanzierung begrenzen lassen. Antworten liefert Thomas Hügel, Baufinanzierungsexperte mit über 30 Jahren Erfahrung im Bankwesen und Bereichsleiter bei der Münchener Hypothekenbank. 

In Ihrem Halbjahresbericht sprechen Sie von einer Belebung der Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland. Im Jahresverlauf sind die Preise aber gestiegen – und auch bei den Finanzierungskosten geht es eher nach oben. Wird die Belebung schnell wieder enden?

Thomas Hügel: Meines Erachtens nicht. Viele Interessenten haben in der Hoffnung auf fallende Immobilienpreise und Finanzierungskosten zunächst abgewartet, sehen jetzt aber, dass die aktuellen Bedingungen das neue Marktniveau darstellen. Hinzu kommt, dass die Mieten nicht nur in den Ballungszentren weiter steigen. Für viele Menschen und Familien stellt sich daher unverändert die Frage: Kaufen statt mieten? 

In einschlägigen Statistiken erfahren wir, dass die Deutschen bei der Baufinanzierung für die Finanzierbarkeit immer mehr Abstriche an anderer Stelle machen. Sie wählen unter anderem kürzere Zinsbindungen und nehmen sich gleichzeitig mehr Zeit für die Rückzahlung. Sehen Sie diese Entwicklung auch?

Hügel: Ja, diese Entwicklungen nehmen wir im Markt wahr. Dennoch entscheidet sich weiterhin ein Teil unserer Kunden für Zinsbindungen mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren oder sogar darüber hinaus, aktuell häufig als Beimischung, um das Zinsänderungsrisiko abzusichern. Kürzere Zinsbindungen mit geringer Tilgung erscheinen nur auf den ersten Blick günstiger. Die Frage ist jedoch: Was geschieht in zehn Jahren, wie haben sich bis dahin die Zinsen und Lebenshaltungskosten entwickelt, und welche Rate kann ich mir dann leisten? Wenn ich mir im Hier und Jetzt für einen Teilbetrag eine längere Zinssicherheit für einen überschaubaren Aufpreis leisten kann, ist diese Sicherheit aus meiner Sicht sinnvoll. Ähnlich wie bei der Autoversicherung: Vollkasko versus Teilkasko. Eine lange Zinsabsicherung heißt nicht, dass ich als Kunde weniger flexibel bin. Vielfältige Tilgungsoptionen wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel ermöglichen eine Anpassung der Finanzierung an unterschiedliche Lebenssituationen. Darüber hinaus besteht das gesetzliche Kündigungsrecht zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten. 

Bis wann ist eine Finanzierung unter solchen Umständen noch empfehlenswert? 

Hügel: Das hängt von der persönlichen finanziellen und familiären Situation ab. Entscheidend ist, welche monatliche Leistung für Zinsen und Tilgung der Kunde bei einem Zinsanstieg tragen kann. Daraus lässt sich schnell ermitteln, wie hoch der künftige Zinssatz maximal sein darf. Aber auch familiäre Veränderungen, zum Beispiel Familienplanung oder berufliche Veränderungen, spielen dabei eine wichtige Rolle. Über die Höhe der Tilgung lässt sich zudem die Höhe des Restdarlehens zum Ende der Sollzinsbindung steuern und somit das Zinsänderungsrisiko beeinflussen. 

Wie werden sich die Bauzinsen im Jahresverlauf 2026 entwickeln? 

Hügel: Vergleicht man die am Kapitalmarkt gehandelten Referenzwerte für langfristige Zinsen zum Jahresende 2024 und 2025, deutet sich aus meiner Sicht bereits ein leichter Zinsanstieg an. Insgesamt rechne ich jedoch auch im nächsten Jahr eher mit einer Seitwärtsbewegung bis leicht steigenden Zinsen. Der erhebliche Kapitalbedarf auf staatlicher Seite und die damit verbundene Nachfrage an den Kapitalmärkten werden diese Entwicklung deutlich beeinflussen. Viele Kunden trauern allerdings noch der Niedrigzinsphase hinterher und hoffen daher auf fallende Zinsen. Das führt nicht selten zum Abschluss sehr kurzer Zinsbindungen. Aus unserer Sicht sollten Kunden zumindest für einen Teilbetrag die Zinsen beziehungsweise die Rate langfristig absichern. Wir werden daher weiterhin Sollzinsbindungen von bis zu 40 Jahren anbieten, denn für uns ist Zinssicherheit gelebter Verbraucherschutz. Unser Leitsatz lautet: “Keine Angst vor langen Bindungen.” 

Mit dem “Grünen Darlehen” und dem “Familiendarlehen” sehen Sie sich als Vorreiter bei der nachhaltigen Baufinanzierung. Im ersten Halbjahr 2025 lagen Sie bei der Emissionsintensität der finanzierten Immobilien aber noch deutlich unter den eigenen Zielen. Woran liegt das? 

Hügel: Wir hatten im Jahr 2025 wieder einen deutlich höheren Anteil an “Grünen Darlehen” und “Grünen Familiendarlehen”, da vermehrt Neubauten finanziert wurden. Zugleich weichen jedoch viele Kunden, bedingt durch das Preis- und Zinsniveau, weiterhin auf ältere Immobilien aus, die die für diese Darlehensoptionen erforderliche Obergrenze des Primärenergiebedarfs nicht erfüllen. Hier erfolgen die Modernisierungen häufig sukzessive im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. 

Lieber Herr Hügel, vielen Dank für das Gespräch!