Immobilie vermieten: Tipps für Eigentümer und Kapitalanleger

Wer eine Immobilie vermieten möchte, kann damit regelmäßige Einnahmen erzielen und langfristig Vermögen aufbauen. Ob sich die Investition tatsächlich rechnet, hängt jedoch nicht allein von der erzielbaren Miete ab.

Kaufpreis, Finanzierung, Kaufnebenkosten, laufende Ausgaben, Instandhaltung und Steuern sollten deshalb von Anfang an gemeinsam betrachtet werden. Wir zeigen, worauf Eigentümer bei einer vermieteten Immobilie besonders achten sollten.

Welche Immobilie eignet sich zum Vermieten?

Lage, Zustand und Ausstattung beeinflussen, wie gut sich eine Immobilie vermieten und später wieder verkaufen lässt. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf unter anderem die Infrastruktur, Verkehrsanbindung und das direkte Wohnumfeld.

Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie außerdem den baulichen Zustand des Gebäudes und die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft prüfen. Anstehende größere Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen können zusätzliche Kosten verursachen. Auch vorhandene Rücklagen der Gemeinschaft sollten Käufer einer Eigentumswohnung im Blick behalten.

Kaufpreis und Nebenkosten realistisch kalkulieren

Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb weitere Kosten an, beispielsweise für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Kaufnebenkosten sollten von Anfang an in die Finanzierung und Renditekalkulation einbezogen werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Beim Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Aktuell reichen die Steuersätze von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

biallo-Lesetipp: Wie viel Grunderwerbsteuer Sie tatsächlich zahlen müssen und welche Besonderheiten gelten, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Grunderwerbsteuer.

Welche Steuervorteile haben Vermieter?

Mieteinnahmen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Aufwendungen, die mit der Erzielung dieser Einkünfte zusammenhängen, können unter den jeweiligen Voraussetzungen als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Dazu können je nach Einzelfall beispielsweise gehören:

• Schuldzinsen für die Finanzierung,
• bestimmte Verwaltungs- und laufende Kosten,
• Erhaltungsaufwendungen und
• die Abschreibung des Gebäudes.

Wichtig: Grund und Boden wird nicht über die Gebäude-AfA abgeschrieben.

Wie können Vermieter das Gebäude abschreiben?

Für Gebäude gelten je nach Fertigstellungszeitpunkt unterschiedliche lineare AfA-Sätze. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung grundsätzlich drei Prozent pro Jahr.

Für vor 2023 und nach 1924 fertiggestellte Gebäude gelten grundsätzlich zwei Prozent jährlich. Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es grundsätzlich 2,5 Prozent.

Für bestimmte Gebäude kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen anstelle der linearen AfA auch eine degressive Abschreibung infrage kommen.

biallo-Lesetipp: Welche Ausgaben Vermieter steuerlich geltend machen können und welche Regeln für Abschreibungen gelten, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber „Mieteinnahmen versteuern: Steuertipps für Vermieter“.

Finanzierung einer vermieteten Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie sollten Eigentümer die Finanzierung so planen, dass sie auch bei vorübergehendem Leerstand, unerwarteten Reparaturen oder größeren Instandhaltungsmaßnahmen tragfähig bleibt. Ausreichende finanzielle Reserven sind deshalb wichtig.

Schuldzinsen können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie wirtschaftlich mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen. Die Tilgung des Darlehens ist dagegen keine Werbungskostenposition.

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Vermietung an Angehörige: Steuerregeln beachten

Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte die steuerlichen Grenzen kennen.

Beträgt das Entgelt für eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung steuerlich grundsätzlich als entgeltlich. Liegt das Entgelt unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Für den Bereich zwischen 50 und weniger als 66 Prozent gelten zusätzliche steuerliche Anforderungen. Die Einzelheiten erklären wir in unserem gesonderten Ratgeber zu diesem Thema.

biallo-Lesetipp: Wie die 50- und 66-Prozent-Grenzen funktionieren und was bei einem Mietvertrag innerhalb der Familie zu beachten ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Wohnung an Verwandte vermieten“.

Laufende Kosten und Betriebskosten im Blick behalten

Nicht alle Kosten einer vermieteten Immobilie können auf die Mieter umgelegt werden. Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Anlagen und Grundstück entstehen.

Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören dagegen grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten. Eigentümer sollten deshalb finanzielle Reserven für Ausgaben einplanen, die sie selbst tragen müssen.

biallo-Lesetipp: Welche Betriebskosten Vermieter umlegen dürfen, welcher Verteilerschlüssel gilt und welche Fristen zu beachten sind, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Nebenkostenabrechnung erstellen“.

Hausverwaltung: selbst verwalten oder Aufgaben abgeben?

Eigentümer können die laufende Verwaltung ihrer Immobilie selbst übernehmen oder Aufgaben an eine Hausverwaltung übertragen. Das kann beispielsweise interessant sein, wenn mehrere Wohnungen vermietet werden, der Eigentümer weiter entfernt wohnt oder den laufenden Verwaltungsaufwand reduzieren möchte.

Welche Aufgaben eine Hausverwaltung übernimmt und welche Kosten dafür entstehen, hängt insbesondere von der Art der Verwaltung und dem vereinbarten Leistungsumfang ab.

biallo-Lesetipp: Welche Aufgaben Miet-, WEG- und Sondereigentumsverwaltung übernehmen und worauf Eigentümer bei Kosten und Auswahl achten sollten, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Hausverwaltung.

FAQ zur vermieteten Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie greifen Finanzierung, Steuern und laufende Kosten ineinander. Hier beantworten wir wichtige Fragen noch einmal kompakt.

Müssen Vermieter Mieteinnahmen versteuern?

Mieteinnahmen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten können die steuerpflichtigen Einkünfte mindern.

Können Vermieter Kreditzinsen absetzen?

Schuldzinsen können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie wirtschaftlich mit den Einkünften aus der vermieteten Immobilie zusammenhängen.

Wie hoch ist die Gebäudeabschreibung?

Bei nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellten Wohngebäuden beträgt die lineare AfA grundsätzlich drei Prozent jährlich. Für ältere Gebäude gelten je nach Fertigstellungszeitpunkt andere Sätze.

Welche Kosten können Vermieter auf Mieter umlegen?

Umlagefähig sind nur Betriebskosten, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten.

Kann eine Wohnung günstig an Verwandte vermietet werden?

Ja. Für die steuerliche Behandlung sind jedoch insbesondere die gesetzlichen Grenzen von 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete beziehungsweise Marktmiete zu beachten.

Checkliste: Vermietete Immobilie richtig planen

Eine vermietete Immobilie sollte nicht allein anhand der möglichen Mieteinnahmen beurteilt werden. Prüfen Sie vor einer Investition insbesondere diese Punkte:

• Lage und Vermietbarkeit prüfen.
• Gebäudezustand und mögliche Sanierungen berücksichtigen.
• Kaufpreis und Kaufnebenkosten einkalkulieren.
• Finanzierung langfristig tragfähig planen.
• Finanzielle Reserven vorsehen.
• Laufende Kosten und Instandhaltung berücksichtigen.
• Steuerliche Auswirkungen prüfen.
• Mögliche Mieteinnahmen realistisch kalkulieren.

Fazit: Immobilie vermieten – langfristig kalkulieren

Eine vermietete Immobilie kann langfristig zum Vermögensaufbau beitragen. Entscheidend ist jedoch, nicht allein auf mögliche Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen zu schauen. Kaufpreis, Finanzierung, Steuern, laufende Kosten und finanzielle Reserven sollten in die Kalkulation einfließen. Wer diese Faktoren realistisch berücksichtigt, kann besser beurteilen, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage eignet.