Auf einen Blick
  • Eine Teilungserklärung ist notwendig, damit Miteigentumsanteile gebildet werden können.

  • Die Teilungserklärung regelt das Leben in der Wohneigentümergemeinschaft.

  • Der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitserklärung und die Haus- oder Gemeinschaftsordnung sind die wesentlichen Bestandteile einer Teilungserklärung.
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In vielen Immobilienanzeigen finden Leser den Begriff Teilungserklärung oder “geteilt nach WEG”, wenn es um Wohnungen, aber auch Reihenhaussiedlungen oder Doppelhaushälften geht. Die Teilungserklärung findet immer dann Anwendung, wenn mehrere Wohneinheiten auf einem Grundstück bestehen und diese unterschiedlichen Eigentümern gehören. Sie ist rechtlich von großer Bedeutung und räumt den einzelnen Eigentümern bestimmte Rechte am Grundstück und der Nutzung des Gebäudes ein.  

 

Was bedeutet "geteilt nach WEG”?

Das Kürzel WEG steht für das Wohnungseigentumsgesetz. Bei einer Teilung nach dem WEG sind zwar die einzelnen Wohnungen als Sondereigentum ausgewiesen, können also klar einem Besitzer zugeordnet werden, das Grundstück aber nicht. Die Teilungserklärung nach WEG ist schreibt fest, was genau zum Sondereigentum gehört und welche Flächen oder Räume den Eigentümern gemeinsam gehören.

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Was ist eine Teilungserklärung genau?

Teilungserklärungen sind im Wohnungseigentumsgesetz verankert. Sie sind sozusagen das Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Durch die Teilungserklärung wird das Zusammenleben mit allen Rechten und Pflichten einer Wohneigentümergemeinschaft geregelt. Sie bestimmt die Miteigentumsanteile am Grundstück und gleichzeitig das Sondereigentum, das die einzelne Wohneinheit bildet. Zum Sondereigentum gehören manchmal auch Räume und Flächen, die nicht bewohnt werden, also Keller, Garage, Terrassen, neuerdings auch Gartenanteile.  

Wenn Sie also eine Wohnung oder ein Haus mit einer Teilungserklärung erwerben möchten, ist ihr Inhalt von besonderer Bedeutung für Sie. Sie sollten unbedingt einen Blick in das Dokument werfen, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Schließlich ist der Inhalt der Teilungserklärung für alle Parteien verbindlich.

 

Wofür ist eine Teilungserklärung nötig?

Sie wird von einem Notar erstellt und ins Grundbuch eingetragen. Die Teilungserklärung wird dann von dem Eigentümer unterschrieben und danach vom Notar beurkundet. Durch die Teilungserklärung wandeln sich Flächen und Räume in Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum um. Neben der Wohnung kann dies eine Garage, ein Gartenanteil oder Kellerraum sein.  

 

Was gehört zu einer Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung besteht aus drei Teilen:

  • Aufteilungsplan (auch als Aufteilungserklärung bezeichnet) 
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan regelt das Eigentum an den einzelnen Wohneinheiten. Hierzu gehören das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum umfasst neben der Wohnung beispielsweise Stellflächen für einen Pkw, das Gemeinschaftseigentum etwa das Treppenhaus oder den Fahrradkeller. Ebenso sind Sondernutzungsrechte im Aufteilungsplan vermerkt. Hierzu gehört beispielsweise ein bestimmter Gartenanteil oder ein Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken. Gleichzeitig ergibt sich aus dem Aufteilungsplan auch der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, dies wird häufig in Hundertstel angegeben.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Hiermit wird bestätigt, dass jede Wohneinheit bautechnisch von anderen Wohnungen getrennt ist.  

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist das Regelwerk, das das Zusammenleben in einer Wohneigentümergemeinschaft bestimmt. Typische Bestandteile einer Gemeinschaftsordnung sind:

  • Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen, beispielsweise Kopf- (ein Stimmrecht je Eigentümer), oder Objektprinzip (ein Stimmrecht je Wohnung)
  • Haltung von Tieren
  • Gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung
  • Reparaturen und Instandhaltung der Wohnanlage und wie hoch das Hausgeld ist
  • Ruhezeiten
  • Zustimmung des Verwalters bei Veräußerung der Wohnung
  • Voraussetzung der Entziehung des Wohneigentums

Es können noch weitere Punkte geregelt sein. Der Inhalt einer Gemeinschaftsordnung ist relativ frei. Es können also weitere Nutzungsrechte oder Gebrauchsbeschränkungen aufgeführt sein. Es kann bei älteren Mehrfamilienhäusern sein, dass eine Gemeinschaftsordnung fehlt, denn es gibt keine Pflicht, diese zu erstellen. Fragen Sie in solchen Fällen den Hausverwalter, ob es Regelungen dieser Art gibt.

Biallo-Tipp  

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum zu verstehen. Wenn Ihnen ein Gartenanteil als Sondereigentum gehört, sind Sie uneingeschränkter Eigentümer. Sie können dort etwa ein Gartenhäuschen ohne Zustimmung bauen. Beim Sondernutzungsrecht dürfen Sie den Gartenanteil nutzen, Sie können dort etwa Gartentische oder ein Trampolin aufstellen, allerdings keine festen Gebäude wie ein Gartenhäuschen, Fahrradschuppen oder dergleichen. Dies ginge nur nach Zustimmung durch die Eigentümerversammlung.

Alte Teilungserklärungen oft nicht mehr rechtssicher

Ist eine Teilungserklärung sehr alt, kann es passieren, dass einzelne Passagen durch die Rechtsprechung heute überholt sind. Beispielsweise kann heute keine Gemeinschaftsordnung mehr verbieten, die eigene Wohnung zum Zweck des Homeoffice zu nutzen. Wenn Sie sich unsicher sind, sprechen Sie mit einem Notar, der kann für Aufklärung sorgen.

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Wichtige Begriffsdefinitionen zur Teilungserklärung      

Um eine Teilungserklärung richtig einschätzen zu können sollten Sie die folgenden Begriffe verstehen:  

Wohnungseigentum / Wohnungsgrundbuch  

Gibt es bei einem Grundstück mehrere Eigentümer, wird für jede Wohneinheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt. Hierin sind der Miteigentumsanteil am Grundstück und das Wohnungseigentum festgehalten. Unter dem Wohnungseigentum versteht man das Eigentum an einem fest abgegrenzten Teil (der Wohnung) an der Immobilie.H3 Gemeinschaftseigentum

Das Sondereigentum wird durch das Gemeinschaftseigentum ergänzt. Hierfür gelten insbesondere die Beschlüsse der Wohneigentümerversammlung. Beispielsweise kann eine Modernisierung oder Sanierung vereinbart werden.  Lassen Sie sich zu diesem Zweck unbedingt die letzten Protokolle der Wohneigentümerversammlung zeigen. Sind dort aufwendige Sanierungen oder zusätzliche Investitionen vermerkt, wie etwa der Einbau eines Fahrstuhls, könnten bald zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte sind normalerweise im Grundbuch eingetragen. Es können so im gemeinschaftlichen Eigentum befindliche Flächen, wie eine Terrasse oder ein Gartenanteil einer bestimmten Wohnung zugewiesen sein. Achten Sie bei der Durchsicht des Grundbuchauszuges unbedingt darauf, dass Ihre Sondernutzungsrechte auch eingetragen sind. So sind diese Rechte rechtssicher verankert und können nicht so leicht hinfällig werden.

Teileigentum

Eine Wohnung ist grundsätzlich Sondereigentum, aber Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, gehören zum Teileigentum. Beispiele sind Büros, Arztpraxen oder Lagerräume im selben Gebäude. Wollen Sie eine Arztpraxis erwerben und die Räume zu einer Wohnung umwandeln, muss zunächst das Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Hierzu ist ein Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft notwendig und zusätzlich noch ein Notar, der dies beurkundet.

Wohnungs- und Sondereigentum im Überblick

 

Vor- und Nachteile einer Wohneigentümergemeinschaft

Vor- und Nachteile ergeben sich meist aus der Art der Immobilie. Bei einem Mehrfamilienhaus besteht keine Alternative. Und ein essenzieller Aspekt: Sie sollten sich als Neueigentümer über bestimmte Themen mit den Alteigentümern gut verständigen können, gerade wenn Sie Veränderungen wünschen. Kritisch könnte hingegen der Kauf von Reihenhäusern oder Wohnungen mit Garten sein. Hier sollten Sie darauf achten, dass der Gartenanteil im Sondereigentum und nicht im Sondernutzungsrecht ist. Nur so lässt sich die Einflussnahme auf die Nutzung und Gestaltung durch Nachbarn begrenzen. Zwar sind Reihenhäuser als Wohneigentümergemeinschaft größtenteils etwas günstiger, ob dies mögliche Nachteile aufwiegt, müssen Sie entscheiden.

Biallo-Tipp

Meist liegt nur ein Sondernutzungsrecht für den Garten bei Reihenhäusern vor. Erst mit dem Inkrafttreten des überarbeiteten Wohneigentumsgesetzes am 01.12.2020 können Gartenanteile auch Sondereigentum werden. Sprechen Sie den Alteigentümer und den Verwalter auf diese Möglichkeit an, vielleicht lassen sich andere Alteigentümer für eine entsprechende Änderung per Wohneigentümerversammlung darauf ein.

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Weitere Fragen zur Teilungserklärung

Was kostet eine Teilungserklärung?

Liegt bereits eine Teilungserklärung vor, so entstehen keine Kosten, allenfalls eine geringe Gebühr im Rahmen der Einsicht ins Grundbuch. Normalerweise wird Ihnen aber der Verkäufer der Wohnung die Teilungserklärung in Kopie überlassen. Anders sieht dies bei einem Neubau eines Wohngebäudes oder einer Reihenhaussiedlung aus. Dann fallen für den Notar und dessen Beurkundung der neuen Teilungserklärung Kosten an. Ein Notar wird meist nach Quadratmeter Wohnfläche und dem Verkehrswert abrechnen. Es kommt aber aufs Bundesland an. In Bayern gilt der Grundstückswert plus eine Aufwandspauschale als Maßstab. Sie sollten für eine Wohnung je nach Größe grob von 1.000 Euro bis 2.500 Euro rechnen. Enthalten hierin sind die Kosten für die Beglaubigung und Beurkundung, den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitserklärung.

Kann eine Teilungserklärung geändert werden?

Grundsätzlich ist eine Veränderung einer Teilungserklärung möglich. Zwei Voraussetzungen gibt es, dass die Änderungen rechtssicher sind. Im ersten Schritt muss die Eigentümerversammlung einer Änderung einer Teilungserklärung zustimmen. Ist dies der Fall, so muss ein Notar diese Änderungen beurkunden und das Wohnungsgrundbuch im letzten Schritt entsprechend ergänzt werden.
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Über den Autor Eike Schulze

Diplom-Geograph und Diplom-Betriebswirt. Nach einigen Jahren als Referent einer großen Versicherungsgesellschaft für den Bereich Akademiker folgte eine Tätigkeit als Redakteur für große Finanzdienstleister. Seit 20 Jahren als freier Journalist für Verbraucher unterwegs  – mit dem Ziel, präziseInformationen zur Geldanlage sowie zu Immobilien und Versicherungen zu liefern. Die Texte erscheinen regelmäßig in verschiedenen Printmedien. Viele Informationen beruhen dabei auf praktischen Erfahrungen. Ausführliche Texte von Eike sind beispielsweise in „Geldtipps“ oder „Fakten & Tipps“ der Akademischen Arbeitsgemeinschaft zu lesen.S eit 2008 schreibt Eike für biallo.de. Mehr als 20 Bücher in 20 Jahren stammen – meist als Co-Autor - aus seiner Feder. 

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