Wofür ist eine Teilungserklärung nötig?
Sie wird von einem Notar erstellt und ins Grundbuch eingetragen. Die Teilungserklärung wird dann von dem Eigentümer unterschrieben und danach vom Notar beurkundet. Durch die Teilungserklärung wandeln sich Flächen und Räume in Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum um. Neben der Wohnung kann dies eine Garage, ein Gartenanteil oder Kellerraum sein.
Was gehört zu einer Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung besteht aus drei Teilen:
- Aufteilungsplan (auch als Aufteilungserklärung bezeichnet)
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan regelt das Eigentum an den einzelnen Wohneinheiten. Hierzu gehören das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum umfasst neben der Wohnung beispielsweise Stellflächen für einen Pkw, das Gemeinschaftseigentum etwa das Treppenhaus oder den Fahrradkeller. Ebenso sind Sondernutzungsrechte im Aufteilungsplan vermerkt. Hierzu gehört beispielsweise ein bestimmter Gartenanteil oder ein Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken. Gleichzeitig ergibt sich aus dem Aufteilungsplan auch der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, dies wird häufig in Hundertstel angegeben.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Hiermit wird bestätigt, dass jede Wohneinheit bautechnisch von anderen Wohnungen getrennt ist.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist das Regelwerk, das das Zusammenleben in einer Wohneigentümergemeinschaft bestimmt. Typische Bestandteile einer Gemeinschaftsordnung sind:
- Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen, beispielsweise Kopf- (ein Stimmrecht je Eigentümer), oder Objektprinzip (ein Stimmrecht je Wohnung)
- Haltung von Tieren
- Gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung
- Reparaturen und Instandhaltung der Wohnanlage und wie hoch das Hausgeld ist
- Ruhezeiten
- Zustimmung des Verwalters bei Veräußerung der Wohnung
- Voraussetzung der Entziehung des Wohneigentums
Es können noch weitere Punkte geregelt sein. Der Inhalt einer Gemeinschaftsordnung ist relativ frei. Es können also weitere Nutzungsrechte oder Gebrauchsbeschränkungen aufgeführt sein. Es kann bei älteren Mehrfamilienhäusern sein, dass eine Gemeinschaftsordnung fehlt, denn es gibt keine Pflicht, diese zu erstellen. Fragen Sie in solchen Fällen den Hausverwalter, ob es Regelungen dieser Art gibt.
Biallo-Tipp
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum zu verstehen. Wenn Ihnen ein Gartenanteil als Sondereigentum gehört, sind Sie uneingeschränkter Eigentümer. Sie können dort etwa ein Gartenhäuschen ohne Zustimmung bauen. Beim Sondernutzungsrecht dürfen Sie den Gartenanteil nutzen, Sie können dort etwa Gartentische oder ein Trampolin aufstellen, allerdings keine festen Gebäude wie ein Gartenhäuschen, Fahrradschuppen oder dergleichen. Dies ginge nur nach Zustimmung durch die Eigentümerversammlung.
Alte Teilungserklärungen oft nicht mehr rechtssicher
Ist eine Teilungserklärung sehr alt, kann es passieren, dass einzelne Passagen durch die Rechtsprechung heute überholt sind. Beispielsweise kann heute keine Gemeinschaftsordnung mehr verbieten, die eigene Wohnung zum Zweck des Homeoffice zu nutzen. Wenn Sie sich unsicher sind, sprechen Sie mit einem Notar, der kann für Aufklärung sorgen.
Wichtige Begriffsdefinitionen zur Teilungserklärung
Um eine Teilungserklärung richtig einschätzen zu können sollten Sie die folgenden Begriffe verstehen:
Wohnungseigentum / Wohnungsgrundbuch
Gibt es bei einem Grundstück mehrere Eigentümer, wird für jede Wohneinheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt. Hierin sind der Miteigentumsanteil am Grundstück und das Wohnungseigentum festgehalten. Unter dem Wohnungseigentum versteht man das Eigentum an einem fest abgegrenzten Teil (der Wohnung) an der Immobilie.H3 Gemeinschaftseigentum
Das Sondereigentum wird durch das Gemeinschaftseigentum ergänzt. Hierfür gelten insbesondere die Beschlüsse der Wohneigentümerversammlung. Beispielsweise kann eine Modernisierung oder Sanierung vereinbart werden. Lassen Sie sich zu diesem Zweck unbedingt die letzten Protokolle der Wohneigentümerversammlung zeigen. Sind dort aufwendige Sanierungen oder zusätzliche Investitionen vermerkt, wie etwa der Einbau eines Fahrstuhls, könnten bald zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.
Sondernutzungsrechte
Sondernutzungsrechte sind normalerweise im Grundbuch eingetragen. Es können so im gemeinschaftlichen Eigentum befindliche Flächen, wie eine Terrasse oder ein Gartenanteil einer bestimmten Wohnung zugewiesen sein. Achten Sie bei der Durchsicht des Grundbuchauszuges unbedingt darauf, dass Ihre Sondernutzungsrechte auch eingetragen sind. So sind diese Rechte rechtssicher verankert und können nicht so leicht hinfällig werden.
Teileigentum
Eine Wohnung ist grundsätzlich Sondereigentum, aber Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, gehören zum Teileigentum. Beispiele sind Büros, Arztpraxen oder Lagerräume im selben Gebäude. Wollen Sie eine Arztpraxis erwerben und die Räume zu einer Wohnung umwandeln, muss zunächst das Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden. Hierzu ist ein Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft notwendig und zusätzlich noch ein Notar, der dies beurkundet.