Immobilie steuersparend und sicher übertragen

Eine Erbschaftswelle rollt durch Deutschland. Laut einer Studie der Postbank wird bis 2020 beim Volumen der Erbschaften eine Steigerung auf jährlich 330 Milliarden Euro erwartet. Dabei rechnen die künftigen Erben zu rund 70 Prozent mit Immobilienwerten. Aber nicht immer ist der Fiskus mit dabei. So gehen das berühmte Häuschen der Oma oder eine normale Eigentumswohnung meist ohne jegliche Schenkungs- oder Erbschaftsteuer auf nahe Angehörige über. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner dürfen alle zehn Jahre 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder 400.000 (jeweils von Vater und Mutter, also insgesamt bis zu 800.000) und Enkel 200.000 Euro. Bei größeren Immobilienvermögen sind jedoch rechtzeitige Strategien angesagt.

Ein wichtiger Fakt, den viele nicht kennen: Die Schenkung des selbstbewohnten Familienheims unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern ist immer steuerfrei – und zwar unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. „Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag“, sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin der Kanzlei Convocat in München. Dies gilt auch, wenn das Grundstück in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union beziehungsweise des Europäischen Wirtschaftsraums liegt. Die Immobilie muss lediglich den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellen. Auch die zehnjährige Wohnpflicht wie beim Vererben gibt es hier nicht. Der beschenkte Partner kann das Familienheim jederzeit veräußern und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftsteuerfrei geschenkt worden. Dabei ist es unerheblich, ob das Familienheim später verkauft wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet. Weder im Hinblick auf den Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen gesetzliche Sperrfristen. „So ist es möglich, durch wiederholte schenkweise Übertragung von Familienheimen von einem Ehepartner auf den anderen – auch im Wert von mehreren Millionen Euro – Vermögen frei zu stellen“, sagt Anwältin Fischl. Wie bei allen rein steuerlich motivierten Handlungen, ist aber ein Missbrauch zu vermeiden.

Immobilien-Strategie 2: Schenkung über Umweg

Schenkungen zu Lebzeiten bergen auch Risiken. Als Schenker sollten Sie nie die eigene finanzielle Versorgung im Alter aus den Augen verlieren. Ein sinnvoller Weg: Sie übertragen dem Kind die Immobilie, behalten sich aber ein Nießbrauchsrecht vor. Dieses Recht lässt sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gilt gegenüber jedem, auch bei Verkauf der Immobilie. „Ein Nießbrauch ermöglicht nicht nur weiter die Selbstnutzung der Immobilie sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften“, sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Müssen Sie als Schenker beispielsweise später ihren Lebensabend aus Alters- oder Krankheitsgründen in einem Heim verbringen, lassen sich mit dem  Nießbrauch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für Ihre Pflege nötig sind.