Eine Erbschaftswelle rollt durch Deutschland. Laut einer Studie der Postbank wird bis 2020 beim Volumen der Erbschaften eine Steigerung auf jährlich 330 Milliarden Euro erwartet. Dabei rechnen die
künftigen Erben zu rund 70 Prozent mit Immobilienwerten. Aber nicht immer ist der Fiskus mit dabei. So gehen das berühmte Häuschen der Oma oder eine normale Eigentumswohnung meist ohne jegliche Schenkungs- oder Erbschaftsteuer auf nahe Angehörige über. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner dürfen alle zehn Jahre 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder 400.000 (jeweils von Vater und Mutter, also insgesamt bis zu 800.000) und Enkel 200.000 Euro. Bei größeren Immobilienvermögen sind jedoch rechtzeitige Strategien angesagt.
Immobilien-Strategie 1: Schenkung zur Freistellung des Familienheims
Ein wichtiger Fakt, den viele nicht kennen: Die
Schenkung des selbstbewohnten Familienheims unter Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern ist immer steuerfrei – und zwar unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. „Diese Steuerbefreiung besteht zusätzlich zu dem persönlichen Freibetrag“, sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin der Kanzlei Convocat in München. Dies gilt auch, wenn das Grundstück in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union beziehungsweise des Europäischen Wirtschaftsraums liegt. Die Immobilie muss lediglich den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellen. Auch die zehnjährige Wohnpflicht wie beim Vererben gibt es hier nicht. Der beschenkte Partner kann das Familienheim jederzeit veräußern und sich damit wirtschaftlich so stellen, als sei ihm Bargeld in jeglicher Höhe erbschaftsteuerfrei geschenkt worden. Dabei ist es unerheblich, ob das Familienheim später verkauft wird oder eine Nutzungsänderung stattfindet. Weder im Hinblick auf den Verkauf des Familienheims durch den Beschenkten noch hinsichtlich einer erneuten Schenkung eines Familienheims bestehen gesetzliche Sperrfristen. „So ist es möglich, durch wiederholte schenkweise Übertragung von Familienheimen von einem Ehepartner auf den anderen – auch im Wert von mehreren Millionen Euro – Vermögen frei zu stellen“, sagt Anwältin Fischl. Wie bei allen rein steuerlich motivierten Handlungen, ist aber ein Missbrauch zu vermeiden.
Wie vom Bundesfinanzhof entschieden, kommt es nur auf den Zeitpunkt der Zuwendung des Familienheims an. Keine Rolle spielt dabei, wann der Schenkende die betreffende Immobilie angeschafft hat. So ist nicht von Belang, dass er beispielsweise die Immobilie bereits zu einem Zeitpunkt erworben hat, zu dem die Ehe noch gar nicht bestand. Ebenso unerheblich ist, seit wann die Immobilie als Familienheim der Eheleute dient (BFH-Urteil, Az. II R 37/09).
Immobilien-Strategie 2: Schenkung über Umweg
Bei steuerschonenden Schenkungen zu Lebzeiten bieten sich auch andere legale Varianten an. Ein Beispiel: Der Vater will seinem Sohn die eigengenutzte Immobilie mit einem Verkehrs- und Steuerwert von 1,5 Millionen Euro überschreiben. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro müsste der Sohn noch 1,1 Millionen zu 19 Prozent versteuern. Volle 209.000 Euro gingen somit an das Finanzamt. Die mögliche Strategie: Der Mann überträgt die Hälfte der Immobilie steuerfrei an seine Gattin. Anschließend schenken beide Elternteile zu gleichen Teilen die Villa dem Sohn. Somit kann der Filius insgesamt 2x 400.000 Euro an Freibeträgen nutzen. Der strategische „Umweg“ erspart der Familie mit 104.000 Euro fast die Hälfte der ursprünglichen Schenkungsteuer.
Immobilien-Strategie 3: Schenkung absichern
Schenkungen zu Lebzeiten bergen auch Risiken. Als Schenker sollten Sie nie die eigene finanzielle Versorgung im Alter aus den Augen verlieren. Ein sinnvoller Weg: Sie übertragen dem Kind die Immobilie, behalten sich aber ein Nießbrauchsrecht vor. Dieses Recht lässt sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gilt gegenüber jedem, auch bei Verkauf der Immobilie. „Ein Nießbrauch ermöglicht nicht nur weiter die Selbstnutzung der Immobilie sondern berechtigt auch zur Erzielung von Mieteinkünften“, sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Müssen Sie als Schenker beispielsweise später ihren Lebensabend aus Alters- oder Krankheitsgründen in einem Heim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für Ihre Pflege nötig sind.