Wer eine Eigentumswohnung kauft, kann die monatliche Belastung heute besser stemmen als noch vor zwei Jahren. Das zeigt eine Untersuchung, die der Baukreditvermittler Interhyp zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) auf Basis der rund 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte angefertigt hat. Im Vergleich zur Generation davor allerdings haben es Haushalte heute deutlich schwerer, die Kosten für eine Immobilie aufzubringen. Das macht eine weitere Studie deutlich. Wir sagen Ihnen, welchen Anteil Ihres Einkommens Sie laut den Analysen aktuell für eine Eigentumswohnung aufbringen müssen – und wo sich Haushalte die eigenen vier Wände am ehesten leisten können.
Laut der Interhyp-Untersuchung hat sich die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen seit 2023 "deutlich verbessert". Gemessen wird Erschwinglichkeit dabei daran, welcher Prozentsatz des Nettoeinkommens eines Haushalts in die monatliche Kreditrate fließt. Erschwinglich ist eine Immobilie, wenn der Prozentsatz bei 35 Prozent oder darunter liegt.
Das ist laut der Studie derzeit der Fall: Haushalte benötigen im bundesweiten Schnitt 29 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Vor zwei Jahren waren es noch 32 Prozent. Grund dafür, dass die eigene Wohnung wieder leichter finanzierbar ist, sei "die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau" seit 2023, sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer.
Ob sich ein Haushalt tatsächlich Wohneigentum leisten kann, hängt aber stark davon ab, in welcher Region er sich befindet. Vor allem in den größten deutschen Städten liegt die monatliche Belastung für die Kreditrate oft über der Grenze der Finanzierbarkeit von 35 Prozent. Münchner Haushalte etwa müssen dafür im Schnitt 43 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen. In Hamburg sind es 42 Prozent (siehe Grafik).
Anteil des Netto-Haushaltseinkommens an der monatlichen Kreditrate.
Die Grafik zeigt aber auch die großen bundesweiten Unterschiede. So können Haushalte in Städten wie Hof, Goslar oder Tuttlingen eine Eigentumswohnung deutlich einfacher finanzieren als Haushalte in den großen Metropolen. Insgesamt lasse sich aber "im Großteil der von uns betrachteten Regionen der Erwerb einer Eigentumswohnung gut stemmen", sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender von Interhyp.
Betrachtet man die Entwicklung der Erschwinglichkeit allerdings langfristig, ergibt sich ein anderes Bild. Das zeigt eine Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft. Die Wirtschaftsforscher erstellen regelmäßig den deutschen Immobilienpreisindex Greix (German Real Estate Index). In ihrer jüngsten Untersuchung stellen sie fest: In den vergangenen 40 Jahren ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland deutlich zurückgegangen.
Hauptgrund dafür sei der "massiv gestiegene Eigenkapitalbedarf beim Immobilienkauf". So reichte in den 80er Jahren für die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Schnitt noch das 1,7-Fache des Jahreseinkommens aus, um die erforderliche Eigenkapitalquote zu stemmen. Heute sind dafür mehr als drei Jahresgehälter nötig. Haushalte, die regelmäßig 20 Prozent ihres verfügbaren Einkommens auf die Seite legen, müssten demnach "rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital zu erreichen", sagt Jonas Zdrzalek vom Kiel Institut. "Das ist doppelt so lang wie in den 80er Jahren."
Um den Haushalten den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern, fordern die Studienautoren unter anderem eine deutliche Senkung der Grunderwerbsteuer. Neben den gestiegenen Immobilienpreisen sei sie ein Hauptgrund für die Schwierigkeiten der Haushalte bei der Immobilienfinanzierung. Ähnlich argumentieren die Autoren der Interhyp-IW-Studie: Ihren Berechnungen zufolge könne eine Halbierung der Grunderwerbsteuer die Finanzierung deutlich erleichtern.
Hat als Redakteur in mehreren (Wirtschafts-) Redaktionen gearbeitet – unter anderem beim Anlegermagazin Börse Online, bei der Münchner Abendzeitung, der Schwäbischen Zeitung und der Nachrichtenagentur epd. Der promovierte Ökonom schreibt vor allem über Anleger- und Verbraucherthemen. Vor seinem Wechsel zu Biallo.de war er für die Wirtschaftsredaktion der Süddeutschen Zeitung tätig.