Die Europäische Zentralbank hat in diesem Jahr bereits zweimal ihre Leitzinsen gesenkt. Die Bauzinsen sind aber nicht gefallen, sondern gestiegen. Zuletzt ging es sogar sprunghaft nach oben. Vom größten Zinsanstieg "seit der Finanzkrise" (Bild, FAZ) oder gar "in den letzten 25 Jahren" (Handelsblatt) ist die Rede. Hier erfahren Sie, warum die Bauzinsen überhaupt steigen, welche Folgen sich daraus für Immobilienkäufer ableiten und welche Kredite noch interessant sein könnten.
Eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung kostete laut Biallo-Index Anfang letzte Woche im Schnitt 3,41 Prozent effektive Jahreszinsen. Mitte dieser Woche waren es 3,62 Prozent. Das ist so viel wie seit August 2024 nicht mehr.
Der wichtigste Grund dafür dürfte sein, dass Banken ihre Kredite oft über Hypothekenpfandbriefe refinanzieren. Hier sind die Renditen jetzt merklich gestiegen: Lag die Rendite für 10-jährige Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe laut Bundesbank am Anfang vergangener Woche noch bei 2,99 Prozent, so waren es am Mittwoch dieser Woche (12.3.2025) schon 3,34 Prozent.
Verantwortlich dafür wiederum ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage: Viele Anleger gehen derzeit von einer steigenden Staatsverschuldung Deutschlands aus. Dadurch würden in Zukunft viele neue Staatsanleihen auf den Markt kommen. Bestehende Staatsanleihen werden daher weniger nachgefragt. Ihre Kurse sinken daher, was zu steigenden Renditen führt. Daher gehen heute schon die Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen gleichermaßen nach oben, denn die Pfandbriefrenditen orientieren sich an den sogenannten Bundrenditen. Bei der jeweils jüngsten 10-jährigen Bundesanleihe ging es laut Bundesbank im selben Zeitraum von 2,46 auf 2,92 Prozent hoch.
Wie aus Daten des Kreditvermittlers Dr. Klein hervorgeht, zeichnet sich bei Baufinanzierungen generell ein beunruhigender Trend ab. So sind etwa die Kreditsummen im letzten Jahr – trotz gesunkener Zinsen – weiter gestiegen. Demnach lag die durchschnittliche Kreditsumme letztes Jahr bei rund 308.000 Euro und damit fünf Prozent höher als noch 2023. Gleichzeitig sinkt seit Jahren die Tilgungsrate: Anfang dieses Jahres lag die Anfangstilgung im Schnitt bei 1,84 Prozent. Fünf Jahre zuvor waren es noch 2,84 Prozent.
Für Kreditnehmer hat die niedrige Tilgung den Vorteil, dass sie auch große Kreditsummen mit vergleichsweise kleiner Rate finanzieren können. Allerdings zieht sich die Rückzahlung in die Länge, was letztlich zu höheren Kosten führt. Außerdem steigt das Zinsrisiko, wenn zum Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld übrigbleibt.
Wir möchten die derzeit schwierige Situation nicht nur abbilden, sondern Ihnen auch bei den Entscheidungen helfen. Daher haben wir hier noch drei konkrete Tipps für Sie, die in der aktuellen Lage besonders wichtig sein könnten.
Hohe Sondertilgung vereinbaren: Wer aufgrund gestiegener Zinsen eine niedrige Anfangstilgung wählt, sollte umso mehr auf die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen achten und diese auch regelmäßig nutzen. Kreditnehmer bleiben so finanziell flexibel und können Kosten sowie Rückzahlungsdauer trotzdem im Rahmen halten.
Öfter vergleichen: Wenn die Bauzinsen stark schwanken, lohnt sich ein regelmäßiger Zinsvergleich besonders. Da die Zinsen von der aktuellen Nachrichtenlage getrieben sind, könnte das Auf und Ab vorerst weitergehen. In diese Richtung äußerte sich zuletzt etwa Florian Pfaffinger von Dr. Klein, der bis auf Weiteres von einer "recht hohen Volatilität" ausgeht. Ähnlich schätzten auch andere Experten in einer Umfrage von biallo.de die Bauzinsentwicklung 2025 ein.
Im Baufinanzierungs-Vergleich von biallo.de fand sich zuletzt noch ein Angebot des Vermittlers Hypo-Check* mit Effektivzinsen von unter drei Prozent für die zehnjährige Zinsbindung. Die PSD Bank West* verlangte 3,31 Prozent und bietet die Möglichkeit für einen Zinsaufschlag von 0,10 Prozent bis zu zehn Prozent der Restschuld jährlich kostenfrei zu tilgen (Stand jeweils 13.3.2025).
Ruhe bewahren: Den besten Zeitpunkt für die Baufinanzierung zu erwischen, ist Glückssache. Ob die Finanzierung solide und gut durchdacht ist, hängt aber von Ihnen ab. Nehmen Sie sich also immer die Zeit, die Sie brauchen, unabhängig von der aktuellen Nachrichtenlage. So sichern Sie sich langfristig gegen unangenehme Überraschungen ab.
