Wie viel ist meine Immobilie wert?

Viele Immobilieneigentümer möchten wissen, wie viel ihr Objekt wert ist – sei es, um einen geeigneten Verkaufszeitpunkt zu bestimmen, eine Finanzierung vorzubereiten oder einfach ein besseres Gefühl für den eigenen Besitz zu bekommen. Auch Kaufinteressenten verschaffen sich zunehmend einen Überblick über Preisniveaus in bestimmten Lagen. Für all diese Zwecke existieren im Internet verschiedene Tools zur Immobilienbewertung, die eine erste Orientierung bieten.

Vorteile von Online-Immobilienbewertungstools

Zahlreiche Anbieter stellen kostenfreie oder kostengünstige Rechner zur Verfügung, die auf Basis weniger Angaben – etwa Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Zustand sowie teilweise Grundstücksgröße – eine automatisierte Wertermittlung vornehmen. Viele dieser Tools nutzen Künstliche Intelligenz oder datenbasierte Modelle, um Vergleichswerte aus der näheren Umgebung einzubeziehen und damit eine realistische Preisspanne zu ermitteln. Die Bewertung erfolgt meist innerhalb weniger Sekunden und häufig ohne Registrierung oder Angabe persönlicher Daten.

Die Ergebnisse sollten jedoch als Orientierungshilfe verstanden werden. Online-Rechner berücksichtigen nur die eingegebenen Parameter und können individuelle Besonderheiten – etwa außergewöhnliche Ausstattung, Sanierungsbedarf oder Marktdynamiken – oft nicht vollständig abbilden.

Für wen eignen sich diese Online-Bewertungen?

Solche digitalen Wertermittlungen eignen sich vor allem für Personen, die schnell und anonym einen ersten Überblick über den möglichen Wert einer Immobilie erhalten möchten. Eigentümer können damit prüfen, ob ein Verkauf grundsätzlich lohnend sein könnte. Kaufinteressenten wiederum erhalten ein erstes Preisgefühl, um Angebote besser einzuordnen. Für eine präzisere Bewertung empfiehlt sich jedoch in der Regel eine professionelle Begutachtung oder ein Verkehrswertgutachten.

Wann ist ein genaueres Wertgutachten nötig? 

Vorteilhaft ist eine genauere Immobilienbewertung bei Verkauf, da Sie hier die Eigenheiten von Haus oder Wohnung präziser berücksichtigen können. So werden in einem Gutachten die Wohnfläche, die Grundstücksgröße und der allgemeine Zustand der Immobilie sowie die Energieeffizienz bewertet.

Besonders wichtig ist ein Wertgutachten in folgenden Fällen:

• Luxusimmobilie in einer einfachen Wohngegend
• Smarthome-Ausstattung
• sanierungsbedürftiges Gebäude
• Lage weitab von Gemeinden
• bei Eigentumswohnungen: eigener Gartenanteil oder Flurstück, das zur Wohnung gehört
• alte Gebäude wie Fachwerkhäuser oder besondere Gebäude wie ein altes Mühlengebäude
• Immobilien mit lebenslanger Nutzung durch Personen (Wohnrecht)
• Erbbaugebäude

Wie erhalte ich eine genauere Wertermittlung meiner Immobilie?  

Es gibt zwei Wege, wie Sie an ein Wertgutachten für Ihre Immobilie kommen können:

1. Beauftragung eines Immobiliengutachters
2. Beauftragung eines Immobilienmaklers mit Zusatzqualifikation als Gutachter

Ein Immobiliengutachter ist häufig eine gute Entscheidung, falls die Immobilie in Eigenregie verkauft werden soll und Sie bislang keine Erfahrungen damit hatten. Dieser legt den Preis anhand der Lage, der Ausstattung und des Zustandes der Immobilie fest. Auch Besonderheiten wie der Blick ins Grüne vom Balkon oder die Sauna im Keller finden in die Immobilienwertermittlung Eingang. Dadurch erhalten Sie einen nachvollziehbaren Preis, den Sie bei der Werbung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung nutzen können. Sie haben damit auch eine Basis für die Verkaufsverhandlungen mit potenziellen Interessenten. Ein realistischer Wert ist deshalb wichtig, damit Sie zum einen die Immobilie nicht unter Wert verkaufen, noch dass Sie mögliche Interessenten durch einen zu hohen Kaufpreis verschrecken.

Ähnlich, aber doch nicht gleich, ist das Wertgutachten durch einen Immobilienmakler. Dieser ermittelt auf ähnliche Weise den Verkaufspreis, allerdings führt er dies im Rahmen seiner Beauftragung zur Vermittlung der Immobilie durch. Normalerweise fallen hierfür keine oder nur geringe Kosten an.

Was kostet ein Wertgutachten für meine Immobilie? 

Ein Immobiliengutachten gibt es in zwei Versionen, dem Kurzgutachten und dem Vollgutachten. Für ein Kurzgutachten über wenige Seiten fallen Kosten von um die 500 Euro an. Haben Sie eine "Standardimmobilie" ohne große Auffälligkeiten, reicht dies meist aus.  

Ein Vollgutachten ist deutlich umfangreicher, hier wird quasi jeder Stein umgedreht. Mit etwa 0,5 Prozent bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes müssen Sie dann rechnen. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro bedeutet dies Kosten zwischen 1.500 Euro und 4.500 Euro.

Die ausführlichere Variante der Immobilienbewertung ist eigentlich nur sinnvoll bei außergewöhnlicheren Immobilien oder falls aus einer Erbschaft heraus verkauft wird und Sie Streitereien vermeiden wollen.

Wie wird eine Immobilie bewertet?  

Der Wert einer Immobilie wird als Verkehrswert ausgewiesen. Dieser spiegelt den marktüblichen Preis einer Immobilie wider. Damit haben Sie einen faktenbasierten Preis, der normalerweise beim Verkauf erzielbar ist.

Verkehrswert  

Der Verkehrswert ist bei Immobilien der Preis, der sich am wahrscheinlichsten am Käufermarkt erzielen lässt. Hierfür können verschiedene Wertermittlungsverfahren herangezogen werden. Üblich sind:

• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren

Ertragswert 

Das Ertragswertverfahren ist für Sie nur von Bedeutung, wenn Sie ein Miet- oder Pachtobjekt kaufen oder verkaufen wollen. Dabei werden die Nettomieterträge in einen Kapitalwert umgewandelt. Daraus können Investoren die Wirtschaftlichkeit des Objektes erkennen.

Vergleichswert 

Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei eigengenutzten Immobilien verwendet. Somit hat diese Art der Immobilienbewertung eine große Bedeutung, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung erwerben möchten oder veräußern wollen. Bei diesem Verfahren werden Immobilien miteinander verglichen. Dabei spielt die Lage, die Größe, die Ausstattung und der Zustand eine zentrale Rolle. Hierzu ziehen Immobiliengutachter hauptsächlich vergleichbare Häuser oder Wohnungen in die genaue Wertermittlung ein. Als Basis dienen beim Vergleichswertverfahren die tatsächlich erzielten Verkaufspreise für Immobilien.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei Ein- oder Zweifamilienhäusern angewendet.

Dabei bilden die Herstellungskosten für ein vergleichbares Neubauobjekt die Basis der Immobilienwertermittlung. Abgezogen wird in jedem Fall die Abnutzung des Gebäudes, die sich am Alter und der Nutzung festmachen lässt, so erhalten Sie dann einen passenden Verkehrswert. Häufig wird dieses Verfahren zur Immobilienbewertung verwendet, wenn die Daten für den Vergleichswert nicht aussagekräftig genug sind.

Bodenrichtwert

Eine Alternative zum Sachwertverfahren ist die Wertermittlung über Bodenrichtwerte. Da hierbei alle Verkäufe eines Gebietes im Bodenrichtwert berücksichtigt werden, ist dieses Ergebnis am ungenauesten, meist müssen die Besonderheiten von Gebäuden noch zusätzlich durch Schätzwerte ergänzt werden. Hingegen sind Bodenrichtwerte für Sie entscheidend, wenn es um den Kauf oder Verkauf von Grundstücken geht. Das Portal Bodenrichtwerte verschafft Ihnen einen Überblick zu den meisten Bundesländern.

Wie ermittelt die Bank einen Beleihungswert?  

Damit Sie ein Darlehen von einer Bank erhalten, ist die Bestimmung des Beleihungswertes ausschlaggebend. Dieser entspricht nicht dem Kaufpreis oder den Baukosten. Es wird von den Banken eigenständig ein Verkehrswert der Immobilie ermittelt und von diesem ein Sicherheitsabschlag genommen. Im Endeffekt liegt dann der Beleihungswert zwischen 70 und 90 Prozent, den Sie als Darlehen erhalten können.

Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln?   

Immobilienpreise in Deutschland sind nicht einheitlich zu bewerten. Sie hängen am Tropf der Wirtschaft und an der Region. Besonders die großen Metropolen weisen ein sehr hohes Niveau aus. Doch selbst in kleineren Großstädten gibt es beliebte Lagen mit Preissteigerungspotenzial. Andererseits sind viele ländliche Regionen und besonders Teile Ostdeutschlands von Stagnation oder rückläufigen Preisen gekennzeichnet.   

Wie haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren entwickelt?

Die Immobilienpreise der vergangenen Jahre sind gekennzeichnet durch die Bewältigung der wirtschaftlichen Folgen durch die Coronakrise im Jahr 2020/2021. Somit ist eine Sondersituation entstanden.

War die Zeit bis dahin verbreitet durch meist steigende Immobilienpreise gekennzeichnet, hat sich die Situation durch die Bauzinsanstiege seit 2022 verändert. Durch die gestiegenen Bauzinsen sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien zurückgekommen. Der Boden bei der Preisbildung scheint inzwischen jedoch erreicht. So sind die Kaufpreise im Februar 2024 gegenüber 2023 um durchschnittlich 2,8 Prozent bundesweit gestiegen, wie der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes zeigt.

Die weitere Nachfrage nach Wohnungen ist weiterhin hoch, das lässt auch für die nächste Zeit erwarten, dass die Preise eher weiter steigen. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Gerade die wirtschaftlich kriselnden Regionen und der ländliche Raum können von steigenden Preisen kaum profitieren oder die Preise sind sogar leicht rückläufig.