Mieterhöhung prüfen: Diese Fehler sind häufig

Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sollen verhindern, dass Mieten beliebig steigen. Trotzdem sind Mieterhöhungen nicht immer korrekt. Wer eine höhere Miete zahlen soll, sollte deshalb genau prüfen, ob der Vermieter alle Vorgaben eingehalten hat.

Kurz erklärt: Eine Mieterhöhung ist nicht automatisch zulässig. Entscheidend sind unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze und gesetzliche Fristen. Auch nach einer Modernisierung oder bei einem möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse lohnt sich eine genaue Prüfung.

Mieterhöhung: Welche Rolle spielt der Mietspiegel?

Eine Mieterhöhung ist kein Automatismus. Ob und wie Vermieter die Miete erhöhen dürfen, hängt unter anderem vom Mietvertrag ab. Bei einem klassischen Mietvertrag können Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Ortsüblich ist vereinfacht gesagt die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum am Ort üblich ist. Dabei spielen unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung eine Rolle.

Zur Begründung einer Mieterhöhung können Vermieter beispielsweise einen Mietspiegel heranziehen. Sie müssen eine Erhöhung aber nicht zwingend damit begründen. Möglich sind unter anderem auch ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen.

In Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen inzwischen Mietspiegel erstellt werden. In kleineren Gemeinden kann dagegen weiterhin ein Mietspiegel fehlen.

Wohnung im Mietspiegel richtig einordnen

Auch bei der Bewertung der konkreten Wohnung können Fehler passieren. Im Mietspiegel beziehungsweise beim Vergleich mit anderen Wohnungen spielen verschiedene Merkmale eine Rolle. Dazu gehören etwa Größe, Ausstattung, Zustand und Lage.

Oft weist ein Mietspiegel eine Mietpreisspanne aus. „Viele Vermieter setzen einfach den Höchstwert an“, sagt Sebastian Bartels, Jurist und Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Doch häufig gebe die konkrete Wohnung das aufgrund ihrer Qualität gar nicht her.

biallo-Tipp: Prüfen Sie deshalb, ob die Merkmale Ihrer Wohnung tatsächlich zu der Einordnung passen, die der Vermieter für seine Mieterhöhung zugrunde legt. Bei Unsicherheiten kann eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht sinnvoll sein.

Kappungsgrenze: Wie stark darf die Miete steigen?

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zulassen würde, kann der Vermieter den Mietpreis nicht beliebig stark anheben. Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt sein. Welche Gebiete dazugehören, legen die Bundesländer fest.

Auch bei den Fristen passieren Fehler. Ein neues Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Wirksam werden darf die nächste Erhöhung frühestens 15 Monate nach der vorherigen.

biallo-Tipp: Kontrollieren Sie deshalb nicht nur die Höhe der verlangten Miete, sondern auch, wann Ihre Miete zuletzt erhöht wurde.

Wie viel Zeit haben Mieter zum Prüfen?

Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Mieter nicht sofort entscheiden. Geht das Erhöhungsverlangen beispielsweise im September ein, läuft die gesetzliche Zustimmungsfrist grundsätzlich bis Ende November. Stimmen Mieter zu, wird die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens geschuldet. Das verschafft Mietern Zeit, die Berechnung und die Begründung der Mieterhöhung zu überprüfen.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Welche Kosten dürfen umgelegt werden?

Auch eine Modernisierung kann zu einer höheren Miete führen. Das gilt beispielsweise bei Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen.

Grundsätzlich können acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten dauerhaft auf die jährliche Miete umgelegt werden. Dabei können jedoch Fehler auftreten. Wird beispielsweise ein altes Fenster durch ein neues, energieeffizienteres ersetzt, dürfen nicht einfach die gesamten Kosten als Modernisierung angesetzt werden. Der Vermieter muss den Anteil herausrechnen, der ohnehin für eine notwendige Erhaltungsmaßnahme angefallen wäre. „Häufig wird eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung nicht korrekt berechnet“, sagt Sebastian Bartels. Nach seiner Erfahrung würden Vermieter den Anteil der ohnehin notwendigen Erhaltungskosten teilweise zu gering ansetzen.

biallo-Tipp: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung vor einer Modernisierung möglichst genau und machen Sie Fotos. So lässt sich später besser nachvollziehen, in welchem Zustand sich beispielsweise Fenster oder andere Bauteile vor der Maßnahme befanden.

Wie stark darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Auch die Modernisierungsumlage ist begrenzt. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete aufgrund solcher Modernisierungen grundsätzlich um höchstens drei Euro je Quadratmeter erhöhen. Lag die monatliche Miete zuvor unter sieben Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze zwei Euro je Quadratmeter. Für bestimmte Maßnahmen beim Einbau einer Heizungsanlage gilt zusätzlich eine Grenze von 50 Cent je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

biallo-Lesetipp: Energetische Sanierungen können die Wohnkosten langfristig senken, führen aber oft zunächst zu höheren Investitionen und gegebenenfalls auch zu einer Mieterhöhung. Welche Maßnahmen sinnvoll sind und worauf Eigentümer und Mieter achten sollten, lesen Sie in unserem Ratgeber zur energetischen Sanierung.

Mietpreisbremse: Wann ist die Miete zu hoch?

Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe bei einer Neuvermietung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die entsprechenden Landesverordnungen können nach derzeitiger Rechtslage spätestens bis zum 31. Dezember 2029 gelten.

Allerdings gibt es Ausnahmen. Die Mietpreisbremse gilt beispielsweise nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Auch eine bereits zuvor zulässig vereinbarte höhere Vormiete kann dazu führen, dass der Vermieter mehr verlangen darf.

Mietpreisbremse: Was bedeuten die 30 Monate?

Wer vermutet, dass die Mietpreisbremse nicht eingehalten wurde, muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen, um zu viel gezahlte Miete zurückfordern zu können. Dabei sind die häufig genannten 30 Monate wichtig: Erfolgt die Rüge mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann grundsätzlich nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene überhöhte Miete zurückverlangt werden. Die 30 Monate sind also keine Frist, nach deren Ablauf überhaupt keine Rüge mehr möglich wäre.

biallo-Tipp: Vermuten Sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, sollten Sie die Miethöhe möglichst früh überprüfen und gegebenenfalls gegenüber dem Vermieter rügen.

Checkliste: So prüfen Sie eine Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung sollten Sie nicht ungeprüft akzeptieren. Gehen Sie die wichtigsten Punkte der Reihe nach durch:

• Prüfen Sie, auf welcher Grundlage der Vermieter die Miete erhöhen möchte.
• Kontrollieren Sie bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete die Begründung und die Einordnung Ihrer Wohnung.
• Prüfen Sie, ob die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent eingehalten wird.
• Kontrollieren Sie, wann Ihre Miete zuletzt erhöht wurde.
• Nehmen Sie sich die gesetzliche Prüfungsfrist, bevor Sie einer Erhöhung zustimmen.
• Dokumentieren Sie vor Modernisierungen den bisherigen Zustand der Wohnung.
• Prüfen Sie, ob bei einer Modernisierung notwendige Erhaltungskosten herausgerechnet wurden.
• Kontrollieren Sie bei einem neuen Mietvertrag, ob die Mietpreisbremse gilt und eine Ausnahme vorliegt.
• Rügen Sie einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse möglichst früh.

biallo-Lesetipp: Mieterhöhung ist nur eines von vielen Streitthemen im Mietverhältnis. Welche Rechte Mieter und Vermieter bei Eigenbedarf, Renovierung und Mietkaution haben, erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zu diesem Thema.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Mieterhöhungen können unterschiedlichen Regeln folgen. Bei der Prüfung kommt es deshalb darauf an, aus welchem Grund und auf welcher rechtlichen Grundlage die Miete steigen soll.

Muss ich einer Mieterhöhung sofort zustimmen?

Nein. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete haben Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit, über ihre Zustimmung zu entscheiden.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In entsprechend ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 Prozent.

Muss der Vermieter einen Mietspiegel verwenden?

Nein. Eine Mieterhöhung kann unter anderem mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden.

Kann der Vermieter einfach den höchsten Wert im Mietspiegel verlangen?

Nicht automatisch. Für die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es auf die Eigenschaften der konkreten Wohnung an, beispielsweise Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Wie viel darf der Vermieter nach einer Modernisierung umlegen?

Grundsätzlich können acht Prozent der berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umgelegt werden. Kosten, die ohnehin für eine notwendige Erhaltung angefallen wären, müssen berücksichtigt werden. Für die monatliche Erhöhung gelten zusätzlich gesetzliche Obergrenzen.

Kann ich die Mietpreisbremse auch nach 30 Monaten noch rügen?

Ja. Eine Rüge ist auch später möglich. Nach Ablauf von 30 Monaten ist aber grundsätzlich eingeschränkt, für welchen Zeitraum bereits gezahlte überhöhte Miete zurückgefordert werden kann.