So schulden Sie eine Baufinanzierung um

Wann können Sie die Baufinanzierung umschulden?

„Wenn ich die heutigen Bauzinsen unter einem Prozent sehe, treibt es mir die Tränen in die Augen“, meinte mein Freund Hartmut kürzlich. „Wie lange läuft Dein Kredit denn noch?“, wollte ich von ihm wissen. „Knapp zehn Jahre“, war seine Antwort. „Und wann hast Du den Vertrag geschlossen?“ „Das war Ende 2010 mit einem Zinssatz von 4,5 Prozent.“

Hartmut ist ein Glückspilz. Er wollte mir gar nicht glauben, dass er den Vertrag mit seiner Volks- und Raiffeisenbank einfach kündigen konnte. Er wusste es nicht und so geht es vielen Leuten. Wenn eine Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft, kann man einfach aussteigen. Ohne dafür etwas zahlen zu müssen. In Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist geregelt, dass man Immobilienkredite nach Ablauf von zehn Jahren kündigen kann. Man muss nur eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten.

Wer heute umschulden will, kann dies tun in den folgenden drei Fällen:

• Darlehen mit einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre
• Das Darlehen läuft regulär aus und ich brauche eine Anschlussfinanzierung
• Ich habe ein Darlehen mit einer variablen Verzinsung ohne Vereinbarung einer bestimmten Laufzeit.

Umschuldung geht nicht immer

Wenn Sie ganz normal in einer Finanzierung unter zehn Jahren Laufzeit stecken, können Sie in der Regel nicht umschulden. Sie können ein solches Darlehen nur bei „berechtigtem Interesse“ kündigen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen oder müssen. In diesem Fall darf die Bank Ihnen jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Diese ist in der Regel so hoch, dass sie eine Ersparnis, die sich aus einem niedrigen Zins ergeben könnte, mehr als kompensiert.

Der heute viel niedrigere Zins als vor ein paar Jahren ist leider kein solcher Grund, kein berechtigtes Interesse. Daher müssen Sie Ihren Vertrag bis zum Ende erfüllen und können erst danach umschulden.

Wie berechnet sich die Ersparnis? 

Von Umschuldung spricht man immer dann, wenn man ein altes, höher verzinstes Darlehen gegen ein günstigeres einer anderen Bank oder Sparkasse eintauscht. Da es sich immer um langfristige Kredite handelt, ist das Einsparpotential je nach Zinsunterschied riesengroß. Dafür eine Beispielrechnung für ein Anschlussdarlehen über 250.000 Euro, einer Tilgung von 2,5 Prozent und einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre. Die Tabelle zeigt die Höhe des alten Kredits mit verschiedenen Zinssätzen und der Umstieg auf ein Darlehen mit aktuellem Zins von 0,9 Prozent.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Wer umschulden will, hat immer zwei Möglichkeiten: Eine teure, die bequem ist. Und eine, die viel Geld spart, aber ein bisschen Arbeit macht. Anders gesagt: Entweder Sie bleiben bei der bisherigen Bank oder Sie suchen sich eine günstigere. Bleiben Sie bei der alten, müssen Sie beim Anschlussdarlehen nichts weiter tun, als einen neuen Vertrag unterschreiben. Das ist in der Regel ein Fehler, weil die Bank oder Sparkasse sich diese Bequemlichkeit über einen zu hohen Zins bezahlen lässt. Und wenn Sie eine andere Bank ins Spiel bringen, kommt sie mit dem Argument, dass sich der Wechsel zu einer anderen Bank nicht lohnt, weil dies zu hohe Kosten mit sich bringe.

Was kostet eine Umschuldung?

Es fallen bei einer Umschuldung nur die Kosten für die Grundschuldabtretung an die neue Bank an. Das sind in der Regel 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Bei 100.000 sind das also maximal 200 Euro. Sie müssen einfach wissen: Beträgt die Restschuld beispielsweise 250.000 Euro und Sie schließen einen neuen Vertrag über zehn Jahre mit vier Prozent Tilgung ab, sparen Sie insgesamt knapp 4.000 Euro an Zinsen, wenn Sie 0,75 Prozent bei der neuen statt 0,95 Prozent bei der bisherigen Bank zahlen. Da fallen die Kosten für die Grundschuldabtretung kaum ins Gewicht.

Wie finden Sie die günstigste Bank für die Umschuldung?

Sie sollten sich im ersten Schritt ein Angebot von der Bank oder Sparkasse geben lassen, bei der Sie aktuell noch den Kredit laufen haben. Es könnte sein, dass dieses Angebot attraktiv ist. In diesem Fall haben Sie eigentlich nichts weiter zu tun, als den neuen Vertrag auf Korrektheit zu überprüfen und zu unterschreiben. Hat Ihr Partner den ersten Vertrag auch mitunterschrieben, brauchen Sie auch dessen Unterschrift. In diesem Fall kommen keine Kosten auf Sie zu.

Der Offerte Ihrer Bank oder Sparkasse können Sie natürlich nicht ansehen, ob es wirklich attraktiv ist. Leider ist das, wie die Praxis zeigt, nur selten der Fall. Sie sollten das unbedingt überprüfen. Gehen Sie in unseren Baufinanzierung Vergleich und fordern Sie von den aktuell drei günstigsten Geldhäusern ein Angebot an. Jede Wette: Mindestens eines ist sicher billiger als das, was Ihnen vorliegt. Nun kommt ein bisschen Arbeit auf Sie zu.

Welche Unterlagen benötigen Sie für die Umschuldung?

Wer viel Geld sparen will, muss sich einige Arbeit machen. Im ersten Schritt geben Sie auf der Internet-Seite des Geldhauses oder des Vermittlers an, dass Sie nach einer Anschlussfinanzierung suchen. Sie werden zudem gefragt nach:

• Höhe des gewünschten Darlehens
• Art der Immobilie – Einfamilienhaus, Eigentumswohnung usw.
• Eigen- oder fremdgenutzt
• Gewünschter Start des Kredits
• Höhe des Eigenkapitals
• Gewünschte Zinsbindung
• Wohnfläche
• Standort
• Name, Vorname, Telefon und Mail
• Beschäftigung und seit wann
• Familienstand
• Anzahl der Kinder.

Diese Angaben genügen meistens, um Ihnen einen vorläufigen Zins zu nennen. Falls das Angebot attraktiv ist, müssen Sie folgende Dinge in Kopie liefern:

• Gehaltsunterlagen der letzten drei Monate
• Aktueller Einkommensteuerbescheid
• Objektunterlagen – Fotos, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung usw.

Diese Unterlagen kopieren Sie mehrmals, damit Sie mehrere Angebote einholen können

Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ihre Umschuldung

Hier noch einmal zusammengefasst, wie Sie vorgehen:

1. Läuft Ihr Vertrag in Kürze aus, stecken Sie in einer variablen Finanzierung oder läuft Ihr Darlehen schon mehr als zehn Jahre?
2. Trifft eine dieser drei Möglichkeiten auf Sie zu, können Sie umschulden.
3. Kündigen Sie den bisherigen Vertrag rechtzeitig
4. Lassen Sie sich ein Angebot von der Bank geben, bei der bisher das Darlehen läuft
5. Fordern Sie anschließend drei Alternativ-Angebote aus unserem Baufinanzierung Vergleich an
6. Versorgen Sie das günstigste Geldhaus mit den Unterlagen, die man von Ihnen fordert
7. Reichen Sie diese Unterlagen per Mail oder Post an die Bank weiter
8. Unterschreiben Sie den neuen Vertrag
9. Sie haben erfolgreich umgeschuldet und sparen viel Geld.