Riester-Guthaben für die Immobilie nutzen: Restschuld tilgen und Steuer beachten

Die Wohnriester-Entnahme erlaubt es, Riester-Guthaben für selbst genutztes Wohneigentum zu verwenden, ohne die staatliche Förderung zu verlieren. Die Besteuerung erfolgt zeitversetzt über das sogenannte Wohnförderkonto im Rentenalter.

Viele Riester-Sparer möchten ihr Guthaben nicht verrenten, sondern zur Finanzierung der eigenen Immobilie einsetzen – etwa zur Restschuldtilgung, zum Kauf oder für Modernisierungen. Entscheidend sind dabei die Voraussetzungen nach § 92a EStG, mögliche Kündigungsrechte nach § 489 BGB sowie die vertraglichen Sondertilgungsoptionen.

Die Entnahme für selbst genutztes Wohneigentum ist nur eine von mehreren Auszahlungsoptionen der Riester-Rente. Einen vollständigen Überblick über alle Varianten finden Sie im großen Ratgeber zur Riester-Auszahlung.

Eine grundlegende Erklärung zur staatlichen Wohnförderung finden Sie im Ratgeber „Wohn Riester: Mit der staatlichen Förderung zum Eigenheim“.

Riester-Guthaben für selbst genutzte Immobilien einsetzen

Was viele nicht wissen: Dieser Weg ist offen, wenn das angesparte Riester-Kapital komplett oder teilweise in selbst genutztes Wohneigentum investiert wird, um Schulden schneller zu tilgen, die eigene Immobilie zu sanieren oder ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen – ohne dass man vorher einen Wohnriester-Vertrag, wie zum Beispiel einen Riester-Bausparvertrag, abgeschlossen haben muss.

Für welche Riester-Verträge sich die Entnahme eignet

In Frage kommt dies gerade für andere Verträge, wie der weit verbreiteten klassischen Riester-Rentenversicherung, bei denen kein Geld in die eigene Immobilie geflossen ist.

„Das ist eine gute Möglichkeit, der oft unattraktiven Verrentung zu entfliehen“, sagt Thomas Hentschel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Man spricht dann von einer Entnahme, nicht von einer Auszahlung.

Voraussetzungen für die Entnahme nach § 92a EStG

Entnahmen sind während der Ansparphase bis zum Beginn der Auszahlungsphase möglich, wenn das Kapital in selbst genutztes Wohneigentum fließt.

Zulässig sind Entnahmen für:

• Kauf oder den Bau einer selbst genutzten Immobilie
• Barrierefreien Umbau
• Energetische Sanierung

Nicht zulässig sind Entnahmen für vermietete Immobilien.

Mindestbeträge

Laut der Verbraucherzentrale NRW sind diese weiteren Voraussetzungen zu beachten. Die Entnahme muss

• sich auf mindestens 6.000 Euro belaufen, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Kauf oder Bau für Umbauten verwendet wird.
   
• mindestens 20.000 Euro betragen, wenn mindestens 50 Prozent des Kapitals für Maßnahmen nach DIN 18040 Teil 2 oder für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG eingesetzt werden. Dabei handelt es sich insbesondere um Maßnahmen zum Abbau von Barrieren oder zur energetischen Verbesserung der Immobilie.

Vorteil gegenüber Kündigung

Wer diese Form der Entnahme nutzt, muss weder Zulagen noch Steuervorteile zurückzahlen. „Das macht diesen Weg verglichen mit der förderschädlichen Kündigung einer Riester-Rente wirklich attraktiv“, sagt Experte Hentschel.

Restschuld tilgen mit Riester-Guthaben: § 489 BGB strategisch nutzen

Riester-Guthaben kann zur Tilgung einer Baufinanzierung einer selbst genutzten Immobilie eingesetzt werden. Maßgeblich sind das Kündigungsrecht nach § 489 BGB sowie vertragliche Sondertilgungsoptionen.

§ 489 BGB: Wann ist das Darlehen kündbar?

Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können nach Ablauf von zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

§ 489 BGB regelt damit das ordentliche Kündigungsrecht bei langfristigen Immobilienkrediten.

Zwei typische Konstellationen bei laufender Baufinanzierung

Szenario 1: Zinsbindung endet zum Auszahlungszeitpunkt

Fallen Auszahlungsbeginn und Ende der Zinsbindung zusammen, kann die Restschuld ganz oder teilweise mit Riester-Guthaben getilgt werden. Überschüssiges Kapital wird verrentet. Optional kann geprüft werden, ob eine gesetzlich zulässige Teilauszahlung sinnvoll ist.

Mögliche Nachteile:

• Verringerung der monatlichen Riester-Rente
• Steuerpflicht im Auszahlungsjahr

Szenario 2: Zinsbindung passt nicht zum Auszahlungszeitpunkt

Hier kann geprüft werden, ob sich der Auszahlungszeitpunkt vertraglich verschieben lässt, um ihn besser mit der Finanzierung abzustimmen.

Wenn das Darlehen noch nicht kündbar ist

Eine Tilgung ist dennoch möglich, sofern:

• Teilentnahmen im Riester-Vertrag erlaubt sind
• ein jährliches Sondertilgungsrecht von mindestens 3.000 Euro vereinbart wurde

Praxisbeispiele

Experte Hentschel nennt dafür zwei Beispiele:

Beispiel 1: Tilgung über mehrere Jahre

Der mögliche Auszahlungsbeginn ist das 62. Lebensjahr. Das Riester-Guthaben beträgt 30.000 Euro, eine bei vielen Verträgen realistische Größe. Es besteht das Recht auf eine jährliche Sondertilgung von 6.000 Euro bei dem erst in einigen Jahren kündbaren Hypothekendarlehen. „Dann kann der Kreditnehmer und Riester-Sparer fünf Jahre lang jeweils 6.000 Euro bis zum vollendeten 67. Lebensjahr tilgen“, sagt der Experte.

Einzige Einschränkung: In dem Riester-Vertrag muss laut Hentschel eine sogenannte Abrufoption, zum Beispiel für fünf Jahre, vereinbart sein. Dies müsse man mit dem Vertragspartner klären. Ebenso brauche man die Erlaubnis, dass das jeweilige Restguthaben auf dem Riester-Konto „stehen bleiben kann“.

Beispiel 2: Restschuld bei Anschlussfinanzierung reduzieren

Bei einer Riester-Sparerin wird während der Ansparphase ihres Vertrags eine Anschlussfinanzierung nötig, weil ihr Hypothekenkredit nach 15 Jahren ausgelaufen ist. Mit 50 Jahren verbleibt eine Restschuld von 200.000 Euro. Sie kann nun das Riester-Guthaben von beispielsweise 20.000 Euro einsetzen und die Restschuld auf 180.000 Euro reduzieren. Bei ihrem neuen Kredit spart sie dadurch Zinsen und kann unter Umständen die Laufzeit verkürzen.

Sondertilgungsrechte strategisch nutzen

Laut Hentschel besteht die Möglichkeit, jederzeit vereinbarte Sondertilgungsrechte zu nutzen, wenn der Riester-Vertrag Teilentnahmen zulässt. Bei Teilentnahmen müssten allerdings im Vertrag als Guthaben 3.000 Euro verbleiben. „So kann man zum Beispiel auch weiter den Riester-Vertrag besparen und die Zulagen mitnehmen, um dann Guthaben für weitere Sondertilgungen aufzubauen“, sagt er.

Steuern und Wohnförderkonto: Was bei der Entnahme gilt

Wer Riester-Guthaben für selbst genutztes Wohneigentum entnimmt, muss besondere steuerliche und formale Regeln beachten. Entscheidend sind das sogenannte Wohnförderkonto, die nachgelagerte Besteuerung sowie die rechtzeitige Antragstellung bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA).

Wie wird die Riester-Entnahme versteuert?

Die staatliche Förderung bleibt erhalten, die Besteuerung erfolgt jedoch zeitversetzt im Rentenalter.

Grundsätzlich wird die Riester-Rente in der Auszahlungsphase vollständig mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Dies ist der fiskalische Ausgleich für die in der Ansparphase gewährten Zulagen und Steuervorteile. Man spricht auch von der nachgelagerten Besteuerung, und diese gilt auch für die hier beschriebenen Entnahmen. Kapitalentnahmen werden deshalb aus einem Riester-Guthaben auf einem sogenannten Wohnförderkonto registriert. Dabei handelt es sich um ein fiktives Konto mit dem „Vertragsguthaben“, also den Entnahmen, die auf dem Konto verzeichnet werden. Der Gesetzgeber unterstellt dabei, dass dieses – wie bei einer Verzinsung – sich jährlich um zwei Prozent erhöht. Ist die Auszahlungsphase des Riester-Vertrages erreicht, beginnt normalerweise die Besteuerungsphase. Der Riester-Sparer, der von seinen Entnahmen profitiert hat, muss nun den fiktiven Betrag des Wohnförderkontos mit dem individuellen Steuersatz versteuern.

Für die Besteuerung gibt es zwei Möglichkeiten: 

• Sie versteuern alles auf einen Schlag, dann aber nur 70 Prozent der ausgezahlten Summe.
   
• Sie versteuern den vollen Betrag, dann aber gleichmäßig verteilt auf alle Jahre bis zu Ihrem 85. Lebensjahr. Beispiel: Der Betrag auf dem Wohnförderkonto beläuft sich auf 36.000 Euro. Er wird mit dem vollendenden 67. Lebensjahr, also 18 Jahre lang, aufgeteilt. Jährlich werden deshalb 2.000 Euro (36.000 Euro geteilt durch 18 Jahre) den einkommensteuerpflichtigen Einkünften hinzuaddiert.

Weitere steuerliche Besonderheiten bei der Riester-Auszahlung finden Sie im Überblick zur Riester-Rente auszahlen lassen.

Antrag bei der ZfA: Fristen, Ablauf und Genehmigung

Wenn Sie aus Ihrem Riester-Vertrag Geld entnehmen können und wollen, müssen Sie dies vorher bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) beantragen. Das ist die Behörde der Deutschen Rentenversicherung, die für die Auszahlung der Riester-Zulagen zuständig ist. Der Anbieter Ihres Vertrags ist drei Monate vorher zu informieren. Die ZfA erteilt dem Anbieter nach der Prüfung des Antrags per Bescheid mit, ob die Entnahme genehmigt wird. Ohne Bescheid darf der Anbieter das Kapital nicht für die Entnahme auszahlen.

Für den Antrag bei der ZfA sind diese Fristen zu beachten:

• Drei Monate zum Ende des Kalendervierteljahres für die vollständige oder teilweise Entnahme während der Ansparphase. Beispiel: Beantragen Riester-Sparerinnen oder Riester-Sparer die Entnahme im Januar, kann die Auszahlung erst zum 30. Juni erfolgen.
   
• Zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase, also dem eigentlichen Beginn der Rentenphase. Zu beachten sind hier die Altersgrenzen für die Auszahlung von Riester-Verträgen.

Das Antragsformular stellt die ZfA auch online zum Herunterladen zur Verfügung. Die Verbraucherzentrale NRW rät allen Antragstellern, zusätzliche Bearbeitungszeiten bei der ZfA und dem Anbieter einzuplanen. Je nach der Anzahl der Anträge könne dies bei der ZfA zwei Monate oder mehr betragen. „Damit es keine zeitlichen Verzögerungen gibt oder gar das Datum für zum Beispiel eine Sondertilgung verstreicht, sollte der Antrag deutlich früher gestellt werden“, rät Experte Hentschel. Weitere Informationen zum Entnahmeantrag erteilt die Deutsche Rentenversicherung hier.

Biallo Tipp: Wer eine Entnahme erwägt, sollte die rechtlichen Möglichkeiten und Varianten mit der ZfA klären. „Die Mitarbeiter dort sind kompetent und hilfsbereit“, sagt Hentschel. Wer sich in einer Bank beraten lassen wolle, müsse dagegen aufpassen. Da könne es passieren, dass die gewünschte „Entnahme“ missverstanden und als „Kündigung“ interpretiert wird.

Wann ist eine Entnahme ausgeschlossen?

In Ihren Erläuterungen zu dem Antrag macht die ZfA darauf aufmerksam, dass eine Entnahme nur möglich ist, „sofern weder Sie noch ein Mitbewohner der Wohnung für die geltend gemachten Aufwendungen bestimmte weitere öffentliche Förderungen beantragt hat beziehungsweise beantragen wird“. Dazu zählt die ZfA unter anderem Förderungen durch Zuschüsse der staatlichen Förderbank KfW und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, aber auch eine Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG oder für energetische Maßnahmen nach § 35 c EStG.

Neben Riester gewinnt die betriebliche Altersvorsorge an Bedeutung – dank neuer Förderregeln bei der Betriebsrente.

Für wen ist die Entnahme von Riester-Guthaben sinnvoll?

Wohnriester kann sinnvoll sein, wenn eine selbst genutzte Immobilie finanziert wird und das Riester-Guthaben spürbar zur Reduzierung der Restschuld beiträgt. Die staatliche Förderung bleibt erhalten, die Besteuerung erfolgt jedoch über das Wohnförderkonto im Rentenalter. Maßgeblich sind Zinskonditionen, Kündigungsrechte nach § 489 BGB sowie die voraussichtliche steuerliche Situation im Ruhestand. Eine individuelle Prüfung der Vertragsbedingungen ist daher empfehlenswert.

Wohnriester ist vor allem dann sinnvoll, wenn hohe Restschulden bestehen und eine langfristige Steuerplanung möglich ist. Weniger geeignet ist die Entnahme bei geringer Restschuld oder fehlender Abstimmung mit der Baufinanzierung. Eine individuelle Berechnung ist entscheidend.

Biallo-Lesetipp: Welche Auszahlungsoptionen Riester-Sparern grundsätzlich offenstehen – von der lebenslangen Rente über die Teilauszahlung bis zur Kündigung – lesen Sie im ausführlichen Überblick zur Riester-Rente auszahlen lassen.

FAQ: Häufige Fragen zur Riester-Entnahme und Restschuldtilgung

Kann ich Riester-Guthaben für die Restschuld meines Baukredits nutzen?

Riester-Guthaben kann für eine selbst genutzte Immobilie zur vollständigen oder teilweisen Tilgung einer Restschuld eingesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die gesetzlichen Vorgaben nach § 92a EStG erfüllt sind und die Entnahme ordnungsgemäß beantragt wird.

Bleibt die staatliche Riester-Förderung bei einer Entnahme erhalten?

Bei einer Entnahme für selbst genutztes Wohneigentum müssen Zulagen und Steuervorteile nicht zurückgezahlt werden. Die Besteuerung erfolgt im Rentenalter über das Wohnförderkonto.

Wie funktioniert das Wohnförderkonto?

Das entnommene Kapital wird auf einem fiktiven Wohnförderkonto erfasst. Dieses erhöht sich jährlich um zwei Prozent und wird im Rentenalter mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wann kann ich mein Immobiliendarlehen nach § 489 BGB kündigen?

Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können nach Ablauf von zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Wann ist die Entnahme von Riester-Guthaben nicht zulässig?

Eine Entnahme ist ausgeschlossen, wenn für dieselbe Maßnahme bestimmte andere staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden oder geplant sind.

Checkliste: Riester-Entnahme richtig planen

Bevor Sie Riester-Guthaben für Ihre Immobilie einsetzen, sollten Sie folgende Punkte prüfen:

• Wird die Immobilie dauerhaft selbst genutzt?
• Ist das Darlehen nach § 489 BGB kündbar?
• Bestehen Sondertilgungsrechte?
• Erlaubt der Riester-Vertrag Teilentnahmen?
• Wie hoch fällt das Wohnförderkonto nach der Entnahme aus?
• Welche Besteuerungsvariante ist langfristig günstiger?
• Sind Fristen bei der ZfA eingehalten?
• Bestehen andere Förderungen, die eine Entnahme ausschließen?