Stiftung Warentest: Immobilienkauf wird wieder attraktiv

Kaufen statt Mieten – das kann sich in vielen deutschen Städten wieder lohnen. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung der Stiftung Warentest zu den Immobilienpreisen in rund 400 Städten und Landkreisen in Deutschland. Demnach seien die Mieten an vielen Orten stärker in die Höhe gegangen als die Kaufpreise. Derzeit sei deshalb „mancherorts die Gelegenheit für einen Immobilienkauf recht günstig“, so die Experten von Stiftung Warentest Finanzen. Die Ergebnisse der Analyse – und was es für Hausbauer und Immobilienkäufer bedeutet.

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Mieten steigen stärker als Kaufpreise 

Laut Untersuchung mussten Käufer für ein selbst genutztes Haus oder eine Wohnung im ersten Quartal dieses Jahres 2,3 Prozent mehr zahlen als noch vor einem Jahr. 2024 waren die Preise wegen der hohen Bauzinsen noch gesunken. Mittlerweile haben sich die Zinsen zwischen 3,50 und 4,00 Prozent eingependelt. Für zehnjährige Baufinanzierungen zahlt man derzeit im Schnitt lauf Biallo-Baugeldindex 3,60 Prozent.  

Trotz des Preisanstiegs lägen die Kaufpreise aber noch immer unter den Höchstständen von 2022, so die Warentester. Gleichzeitig seien die Mieten zuletzt um 4,3 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung verbessere das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete erheblich, sagt Heike Nicodemus, Immobilienexpertin bei der Stiftung Warentest. 

So zahlt man derzeit laut Untersuchung in den sieben größten deutschen Städten im Durchschnitt mehr als 20 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter. Vor zehn Jahren waren es noch 13 Euro. Ganz vorne liegt München mit einer Quadratmeter-Miete von fast 27 Euro für eine Wohnung in guter Lage mit guter Ausstattung (siehe Tabelle). 

Kaufen und Mieten in großen deutschen Städten 

Mieten dürften 2025 weiter hochgehen 

Wann aber lohnt sich der Kauf im Vergleich zur Miete? Wichtigster Indikator dafür ist in der Untersuchung das „Kaufpreis-Miete-Verhältnis“. Der Wert zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Käufer für eine vergleichbare Wohnung zahlen muss. Je höher der Wert ist, desto höher fällt die monatliche Belastung im Vergleich zu einer Mietswohnung aus. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis für fünf Städte mit hohen und fünf mit niedrigen Kaufpreisen im Vergleich zur Miete zeigt die Grafik. 

Wo sich kaufen lohnt – und wo eher nicht 

Ein Verhältnis von über 27 gilt als ungünstig: Dann müssen Käuferinnen und Käufer viele Jahre eine hohe Mehrbelastung tragen. Günstig sei dagegen ein Wert unter 22, so die Experten. Eine mietähnliche Belastung haben Käufer erst bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von „deutlich unter 20“. In den großen Städten sei das Verhältnis zuletzt schon wieder gestiegen: In Köln etwa in diesem Jahr von 24,9 auf 27.  

Die Untersuchung zeigt aber auch: Die Mieten dürften in diesem Jahr fast überall um mehr als zwei Prozent steigen. Das sagt vdp-Research voraus, das Immobilienmarktinstitut der deutschen Pfandbriefbanken, mit dem zusammen die Stiftung Wartentest die Untersuchung erstellt hat. Auch die Kaufpreise gehen demnach hoch, vielerorts jedoch nur in Maßen.  

Hier und da "lässt sich ein Schnäppchen finden" 

Der Zeitpunkt für einen Kauf sei daher günstig, so die Experten von vdp-Research. Hier und da „lasse sich vielleicht sogar ein Schnäppchen finden“. Dabei müssten Käufer anfangs zwar stets eine höhere Belastung bei der Baufinanzierung tragen. Dafür seien sie auf lange Sicht finanziell im Vorteil, so Stiftung Warentest Finanzen. Denn während die Rate für den Kredit über längere Zeiträume gleichbleibe, müssten Mieter regelmäßig mit Erhöhungen rechnen. Und: Das Vermögen von Immobilienkäufern nehme durch die Tilgung ständig zu. 

Käufer sollten aber stets auf ein gutes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete achten. Wer außerdem bereit sei, etwas abseits beliebter Zentren zu Wohnen, könne „fast überall bezahlbaren Wohnraum finden“. Um sich ein eigenes Haus leisten zu können, müsse man allerdings „ein bisschen mehr auf Konsum verzichten als in den Jahren zuvor“, so die Experten von vdp-Research.