Untervermietung: So können Sie zusätzlich Geld verdienen

Viele ältere Menschen leben in großen Wohnungen oder Häusern, die allein aufgrund der Größe eine zusätzliche Last für sie darstellen. Denn sie müssen in Schuss gehalten, gereinigt und geheizt werden. Auf der anderen Seite suchen Studenten oder auch Flüchtlinge dringend nach Wohnraum. An nette Leute ein oder zwei Zimmer unterzuvermieten, spült regelmäßig Geld in die Haushaltskasse.

Um es gleich vorwegzunehmen: Das Untervermieten funktioniert nur dann, wenn bestimmte persönliche und räumliche Voraussetzungen gegeben sind.

Persönlich: Vermieterinnen und Vermieter sollten tolerant, großzügig und stressresistent sein. Das Gleiche gilt natürlich für die größtenteils jüngeren Mieter. Sie sollten vor allem rücksichtsvoll und ordentlich sein und wissen, wie man sich als Gast zu benehmen hat. Dies sollten beide Seiten gleich zu Anfang offen ansprechen. Der Vermieter sollte klare Grenzen nennen, was er akzeptiert und was nicht, sodass es später keine oder weniger Konflikte gibt.

Räumlich: Die Wohnung sollte zumindest über eine Gästetoilette verfügen, die der Untermieter für sich allein nutzen und pflegen darf. Ein eigenes Bad oder Dusche wären perfekt. Gibt es das nicht, sollten beide Seiten ganz klar benennen und zeigen, wer welchen Platz auf den Ablagen belegen darf usw. Zwei Küchen und Kühlschränke werden die wenigsten haben. Daher gilt auch hier: Der Untermieter bekommt im Kühlschrank ein oder zwei bestimmte Fächer. Das Gleiche gilt für den Eisschrank. Vielleicht erklärt er/sie sich grundsätzlich bereit, immer die Spülmaschine auszuräumen und zumindest einmal im Monat das gemeinsame Bad gründlich zu putzen.

Untervermieten ist erlaubt

Wer nicht nur vorübergehend, also weniger als sechs Wochen, Gäste bei sich aufnehmen möchte, muss die Erlaubnis des Vermieters einholen, ansonsten droht eine Kündigung. Dieser kann seine Zustimmung nicht verweigern, wenn ein Teil der Wohnung vermietet werden soll, und dafür ein „berechtigtes Interesse“ besteht. Möchte man die ganze Wohnung untervermieten, muss der Vermieter zustimmen.

Solch ein „Interesse“ können natürlich auch vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein. Also, wenn Sie ein wenig mehr Geld im Monat durch die Untervermietung haben wollen. Oder wenn Sie eine Person bei sich haben wollen, die Pflegeleistungen übernimmt. Oder wenn Sie sich von Ihrem Partner getrennt haben, der jetzt woanders wohnt und Sie wollen einen Teil der Wohnung an eine andere Person geben. In jedem Fall müssen Sie dem Vermieter die Gründe darlegen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann er verpflichtet werden, die entgangene Untermiete zu ersetzen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH, AZ VIII ZR 349/13).

Die Stiftung Warentest hat einen „Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung“ zur Verfügung gestellt. Diesen Antrag können Sie über diesen Link herunterladen.

In einem weiteren Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie bei der Vermietung noch ordentlich Geld sparen können. Außerdem geben wir Ihnen wertvolle Tipps, wie eine erfolgreiche Vermietung gelingt.

Keine Mieterhöhungen bei Untervermietung möglich

Sie werden sich sicher fragen, ob Ihr Vermieter an der Preisschraube drehen darf, wenn Sie an eine oder mehrere Personen ein oder zwei Zimmer untervermieten. Klare Antwort: Nein, das darf er nicht. Nach Paragraph 553 Abs. 2 BGB ist geregelt, dass er seine Erlaubnis zur Untervermietung nur dann von einer Mieterhöhung abhängig machen kann, wenn ihm die Zustimmung nicht zumutbar ist. Das wäre dann der Fall, wenn Sie nicht ein oder zwei Personen bei sich unterbringen, sondern eine Großfamilie einquartieren und nach deren Auszug die Wohnung komplett wieder hergerichtet werden müsste.

Nur für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlags gesetzlich geregelt. Er beträgt 2,50 bis fünf Euro monatlich.

So können Sie missliebige Untermieter wieder loswerden

Wer einen Teil seiner Wohnung vermietet, kann auch Pech haben. Es könnte sich herausstellen, dass der Mitmieter doch nicht so nett und zuvorkommend ist, wie man das erwartet hat. Daher sollte man vorsichtshalber nur möblierte Räume vermieten, also keine leeren Zimmer. Stehen Möbel im Zimmer, welche auch immer, kann der Untervermieter seinem Untermieter bis zum 15. eines Monats zum Ende des gleichen Monats kündigen.

Sie sollten auf jeden Fall einen Untermietvertrag schließen. Ein Muster dafür finden Sie hier.

Übrigens: Auch wenn Sie eine Erlaubnis zur Untervermietung haben, dürfen Sie die Wohnung oder Teile davon nicht einfach als Ferienwohnung an Touristen beispielsweise über Airbnb vermieten. (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Das kann eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.

So vermeiden Sie zusätzliche Steuerzahlungen

Wer Einnahmen aus Vermietung erzielt, muss diese eigentlich auch dem Finanzamt melden. Aber: Nur weil Sie übers Jahr ein paar Euro zusätzlich verdient haben, kassiert das Finanzamt nicht gleich voll ab. Eigentümer und Mieter mit kleinem Nebenverdienst profitieren von einer Freigrenze für Kurzzeitvermieter.

Einnahmen bis zu 520 Euro im Kalenderjahr bleiben steuerfrei – wer sich auf diese Vereinfachungsregelung beruft, kann allerdings keine Kosten absetzen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Wird die Bagatellgrenze überschritten, sind sämtliche Einnahmen voll steuerpflichtig – dann dürfen aber auch Kosten gegengerechnet werden. Dazu zählt der anteilige Strom, die Heizung, ihre anteiligen Mietkosten und vieles mehr.

• Beispiel: Sie haben eine Wohnung von 100 Quadratmetern und zahlen dafür 900 Euro warm im Monat. Vermieten Sie ein Zimmer, das 20 Quadratmeter groß ist, für 200 Euro, sind Kosten und Einnahmen gleich hoch. Es fällt also keine Steuer an. Zumal bei insgesamt zwei Personen in der Wohnung, die zusammen genutzten Räume wie Wohnzimmer, Bad, Toilette usw. und deren Kosten auch noch angerechnet werden können.

Sogar mit früher angeschafften Möbeln lassen sich im Nachhinein noch Steuern sparen. Haben Sie vor fünf Jahren zum Beispiel für 1.200 Euro privat einen großen Kleiderschrank gekauft und vermieten diesen ab dem sechsten Jahr mit, kann die anteilige Abschreibung für das Mobiliar steuerlich abgesetzt werden. Das hat das Finanzgericht München mit Urteil vom 29. März 2011 (Az.: 13 K 2013/09) rechtskräftig entschieden.

Die Abschreibungsdauer für Möbel beträgt bei normalem Gebrauch zehn Jahre. Das macht eine jährliche Abschreibung von 120 Euro (Kaufpreis 1.200 Euro x 1/10). Die kann man Jahr für Jahr für die vergangenen fünf Jahre der Nutzungsdauer steuerlich absetzen.

So finden Sie eine/n netten Untermieter

Wenn Sie nun bereit sind, ein oder zwei Zimmer an eine andere Person gegen Geld herzugeben, sollten Sie sich die Frage stellen wie Sie eine Person finden, die Interesse daran hat. Am einfachsten ist natürlich, Sie hören sich im Freundes- und Bekanntenkreis um. Denn dann ist das Risiko am kleinsten, dass Sie sich einen “Kuckuck” ins Nest holen.

Wenn Sie bereit sind, einen Flüchtling aufzunehmen, für den das Amt die Miete übernimmt, können Sie sich beim Ausländeramt, caritativen Organisationen oder Helferkreisen über die Person erkundigen. Das gleiche gilt, wenn Sie kirchlich gebunden sind. Dort gibt es auch immer engagierte Leute, die Wohnungssuchende kennen.

Außerdem können Sie auch noch auf Google die Wortkombination “Untermiete” und die Stadt eingeben, in der Sie wohnen. Dann bekommen Sie Links auf Seiten wie:

• www.wg-gesucht.de
• www.nuroa.de
• www.ebay-kleinanzeigen.de
• www.tempoflat.de
• www.trovit.de