Auf einen Blick
  • Die Verkäufer können weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben.

  • Renovierungen muss der Käufer tragen.

  • Leer stehende Immobilien erzielen in der Regel höhere Preise wegen der höheren Nachfrage.
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Im Alter stehen viele Eigenheimbesitzer vor einem Problem: Das Haus ist zwar schon lange abbezahlt, doch die monatliche Rente reicht kaum, um über die Runden zu kommen. Einen Ausweg aus diesem Dilemma bietet die sogenannte Rückvermietung. Eigentümer verkaufen ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung, bleiben darin aber wohnen und zahlen dem Käufer eine ortsübliche Miete. Im Interview mit biallo.de erklärt Stefanie Maurer, Immobilienexpertin von der Stadtsparkasse München, worauf Interessenten bei der Rückvermietung unbedingt achten sollten.

Was sind aus Ihrer Sicht die Stärken dieses Modells im Vergleich zu anderen Verrentungsmodellen?

Stefanie Maurer: Ein großer Vorteil des Modells ist, dass der Kaufpreis der Immobilie sofort zur Verfügung steht. Gleichzeitig haben Verkaufende durch den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung die Sicherheit, weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu können. Zugleich bewahrt sich die Verkäuferin oder der Verkäufer die Flexibilität, auf eigenen Wunsch hin den Mietvertrag zu kündigen.

Sind Sie „nur“ Makler zwischen den beiden Parteien oder geben Sie auch Dinge vor wie eine Regelung zur Mieterhöhung oder Ähnliches?

Natürlich geben wir Informationen zur aktuell üblichen Miethöhe. Die Betreuung startet mit der Darlegung der möglichen Formen der Verrentung, zum Beispiel auch zum Wohnrecht oder Nießbrauch. Falls sich eine Kundin oder ein Kunde für den Rückmietverkauf entscheidet, ermitteln wir den erzielbaren Kaufpreis bei entsprechenden Mietzahlungen.

Bewerten Experten Ihres Hauses die Immobilie und legen den Verkaufspreis fest oder tun dies unabhängige Experten?

Wir sind ausgebildet, um eine qualifizierte Marktpreisermittlung durchzuführen. Je nach Wünschen des Verkäufers – ob es gar keine, eine hohe, marktübliche oder niedrige Mietzahlung geben soll – ermitteln wir den erzielbaren Kaufpreis. Der finale Wert wird über den Markt bestimmt. Gibt es mehr Nachfrage zum aufgerufenen Kaufpreis, kann der Verkaufserlös sogar höher ausfallen. Umgekehrt kann eine Preissenkung nötig werden, falls die Immobilie nicht für Käufer interessant ist. Durch den regelmäßigen Austausch zwischen Makler und Verkäufer ist die Preisfindung transparent. Verkäufer können sich bis zum Notartermin entscheiden, ob sie zu den entsprechenden Konditionen verkaufen möchten.

Wer trägt die Kosten?

Die Maklerprovision wird von Verkäufer- und Käuferseite im Erfolgsfall gleichermaßen übernommen. Verkäufer und Käufer tragen jeweils 3,57 Prozent Provision.

Es steht eine neue Heizung in den nächsten drei Jahren an. Wie wird das geregelt?

Der Verkäufer wird nach dem Verkauf zum Mieter, das heißt, alle umlegbaren Kosten wie Heizung, Strom, Hausmeister und weitere werden vom Verkäufer/Mieter getragen, alle nicht umlegbaren Kosten und Instandhaltungen vom Käufer/Vermieter. Abweichend zu dieser Regelung können aber auch individuelle Vereinbarungen getroffen und im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Rente aufbessern mit Immobilien-Teilverkauf

Besitzen Sie eine eigene Immobilie? Dann können Sie damit Ihre Rente aufstocken und zukünftige Pläne finanziell auf sichere Beine stellen. Das funktioniert beispielsweise mit einem Immobilien-Teilverkauf, bei dem Sie Barvermögen aus Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung herauslösen. Das ermöglicht Ihnen Heimkapital und kauft einen Teil – bis zu 50 Prozent – Ihrer Immobilie an. Dabei behalten Sie nach wie vor die alleinige Entscheidungshoheit und profitieren weiterhin von Wertsteigerungen. Dies wird mit dem im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht abgesichert. Eine Sofortauszahlung ist innerhalb von wenigen Wochen möglich.  Mehr darüber erfahren!
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Bis zu welcher Höhe im Jahr haben Mieter Reparaturen zu tragen?

Üblicherweise wird die Kleinreparaturklausel angewandt. Es besteht aber die Möglichkeit, sich auf bestimmte Werte festzulegen, die auch im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Müssen Mieter die Immobilie vor Auszug renovieren? Wenn nein, wird das im Kaufpreis berücksichtigt?

Eine Renovierung durch die Mieterseite im Fall eines Auszugs ist nicht zwingend erforderlich. Dies kann aber nach jeweiliger Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag entsprechend festgelegt werden.

Werden die Häuser über Immoscout und ähnliche Immobilienportale angeboten oder wie läuft das in der Regel?

Zunächst werden wie bei jedem Verkauf unsere vorgemerkten und finanzierungsgeprüften Kundinnen und Kunden über den Verkauf informiert. Nach ungefähr einer Woche wird die Immobilie im gesamten Sparkassen-Verbundnetzwerk und anschließend auf allen Internetportalen angeboten. Dies geschieht in enger Absprache und nach den individuellen Wünschen der jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer.

Erzielen Interessierte, die ein Haus verkaufen, aber als Mieter drin bleiben wollen, tendenziell einen geringeren Verkaufserlös, als wenn sie es freimachen?

Eine frei verfügbare Immobilie erzielt tendenziell einen höheren Wert, da die Nachfrage höher ist. Eine attraktive Miethöhe kann eine Immobilie aber auch für Kapitalanleger sehr interessant machen. Sind die Rendite beziehungsweise der Mietertrag ausreichend hoch, kann eine Immobilie auch ohne oder mit nur geringer Minderung des Kaufpreises verkauft werden.

Und sind Sie „nur“ in Ihrem Geschäftsgebiet in München aktiv oder auch darüber hinaus, zum Beispiel in Oberbayern?

Wir sind über unser Geschäftsgebiet hinaus aktiv. Einige Kolleginnen und Kollegen wohnen außerhalb Münchens und können Objekte deutlich außerhalb Münchens betreuen. Ansonsten kooperieren wir deutschlandweit mit unseren Immobilienkollegen der Sparkassen vor Ort.

Frau Maurer, vielen Dank für das Gespräch.

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Über den Autor Horst Biallo
Jahrgang 1954, studierte Wirtschaft und absolvierte eine Ausbildung zum Wirtschaftsjournalisten bei der Tageszeitung Die Welt. Später machte er sich selbstständig, schrieb für Wirtschaftswoche, Stern und zahlreiche Tageszeitungen. Er ist Autor mehrerer Fachbücher, u.a. "Die geheimen deutschen Weltmeister" und "Die Doktormacher". Im Jahr 1999 gründete er das Verbraucherportal www.biallo.de, vier Jahre später www.geldsparen.de und 2009 www.biallo.at. Horst Biallo ist verheiratet und hat drei Kinder.
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