Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit: Nicht nur der Mischzins zählt

Viele Immobilienkäufer kombinieren Baudarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten - zum Beispiel ein Annuitätendarlehen mit fünf Jahren Zinsbindung und eines mit zehn Jahren. Dadurch lassen sich unter Umständen Kreditkosten sparen. Die Kombination unterschiedlicher Laufzeiten macht aber auch unflexibler.

Sicherheit und Sparen durch Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten

Der Vorteil unterschiedlicher Laufzeiten: Kurzlaufende Kredite gibt es in der Regel zu günstigeren Zinssätzen als langlaufende Kredite. Dadurch sparen Kreditnehmer unterm Strich Geld.

Der länger laufende Finanzierungsanteil erhöht die Zins- und damit die Kalkulationssicherheit der Gesamtfinanzierung. Die Kreditkombination kann mittels unterschiedlicher Annuitätendarlehen erfolgen. Möglich ist aber auch eine Kombination aus Hypothekendarlehen und zinsverbilligtem KfW-Darlehen.

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Nachteil: Kombination unterschiedlicher Laufzeiten macht unflexibel

In beiden Fällen sollten Kreditnehmer auf eine Stolperfalle achten: Die Kombination verschiedener Baudarlehen kann in die Abhängigkeit von einem Kreditinstitut führen. Denn muss das kurzlaufende Darlehen bei der Anschlussfinanzierung umgeschuldet werden, wird ein neuer Finanzierungspartner den neuen Kredit immer als Nachrangdarlehen ansehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf. Der angebotene Folgekredit kann dadurch so teuer werden, dass er sich nicht lohnt. Sieht die Kombifinanzierung zunächst wie ein Vorteil aus, kann sie später den Bankwechsel erschweren.

Hinzu kommt: Gerade in der aktuellen Zinssituation kann es sein, dass die Bauzinsen nach fünf Jahren Laufzeit allgemein deutlich angestiegen sind. Das kann aufs Ganze betrachtet den Preisvorteil wieder zunichte machen.

Wichtig auch: Immobilienkäufer sollten genau vergleichen. Denn meistens, aber nich immer sind Kredite mit kurzen Laufzeiten günstiger als solche mit langen Laufzeiten. Ist ein Darlehen mit langer Zinsbindung preiswerter, lohnt es sich in jedem Fall, eine längere Zinsfestschreibung zu wählen. Lesen Sie dazu unseren Artikel "Fünf Jahre Zinsbindung teurer als zehn Jahre".

Beispiel: Mischzins berechnen und vergleichen

Ein Blick auf den Biallo-Index zeigt, dass der durchschnittliche Effektivzins bei Baufinanzierungen mit zehn Jahren Zinsbindung nur wenig höher liegt als bei fünf Jahren. Für 15 Jahre Planungssicherheit fallen jedoch deutlich mehr Zinskosten an:

• Fünf Jahre Laufzeit: 1,86 Prozent Effektivzins
• Zehn Jahre Laufzeit: 1,88 Prozent Effektivzins
• 15 Jahre Laufzeit: 2,13 Prozent Effektivzins

Beispiel: Für einen Immobilienkauf benötigen Sie 300.000 Euro Kredit. Wenn Sie hierfür ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit zum aktuell durchschnittlichen Effektivzins von 2,13 Prozent aufnehmen, fallen dafür natürlich deutlich höhere Kosten an, als wenn Sie den Kredit auf verschiedene Laufzeiten aufteilen: Bei jeweils 100.000 Euro Kredit mit fünf, zehn und 15 Jahren Laufzeit ergäbe sich mit den oben genannten Zinssätzen in den ersten fünf Jahren ein Durchschnittszins von rund 1,96 Prozent effektiv. 

Der Finanzierungsmix bringt Ihnen unterm Strich finanzielle Vorteile. Das gilt aber nur solange, wie der Fünfjahreskredit nach Laufzeitende komplett zurückgezahlt ist. Ist dies nicht der Fall, drohen gleich zwei Nachteile. Experten gehen aktuell von steigenden Bauzinsen aus. Liegt das Zinsniveau nach fünf Jahren deutlich höher, kann sich der Preisvorteil des Fünfjahreskredits leicht ins Gegenteil verkehren.

Kreditkreislauf durch Kombifinanzierung

Außerdem könnte nach fünf Jahren Folgendes passieren: Die bereits finanzierende Bank schlägt Ihnen vor, den ersten Kredit beispielweise durch ein weiteres Zehnjahresdarlehen abzulösen. Damit bleibt Ihnen jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern. Denn dieser Kredit würde von einem anderen Institut als Nachrangdarlehen angesehen und folglich mit Risikozinsen belastet. Damit führt die Kombifinanzierung zu einem Kreditkreislauf, den Sie im Fünfjahrestakt durch Ihre Unterschrift immer wieder neu besiegeln.

Wann ist die kombinierte Baufinanzierung sinnvoll?

Komplett verteufeln sollten Immobilienkäufer die Kombination verschiedener Kreditlaufzeiten jedoch nicht. Wer beispielsweise weiß, dass er eine Kredittranche nach fünf Jahren durch eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung komplett abbezahlen kann, der kann die Kreditsumme durchaus splitten und den vorteilhaften Mischzins nutzen. Auch die Einbindung von KfW-Darlehen mit staatlicher Förderung ist meist lohnenswert.

Wichtig ist jedoch, dass Kreditnehmer den Überblick behalten und sich rechtzeitig mit dem Thema  Anschlussfinanzierung beschäftigen. Gut zu wissen: Auch bei Immobiliendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung können Kreditnehmer nach zehn Jahren problemlos aus der  Baufinanzierung aussteigen. Grund: Laut BGB-Paragraph 489 sind Immobiliendarlehen nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar. Wenn ein Fünfjahreskredit – anders als vielleicht erwartet – am Ende der Laufzeit nicht vollständig getilgt ist, kann es sinnvoll sein, abermals auf fünf Jahre zu setzen – und keine zehnjährige Zinsbindung zu wählen. Dann können Sie im zehnten Jahr Ihrer Erstfinanzierung frei entscheiden, wie Sie die weitere Baufinanzierung gestalten möchten.