So berechnet sich der Verkehrswert

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, zu welchem das Objekt am Bewertungsstichtag am freien Markt voraussichtlich verkauft werden kann. Er ist kein für längere Zeit gültiger Wert, sondern kann nach einem bestimmten Zeitraum und veränderter Marktlage, schon wieder anders ausfallen.

Hinweis: Der Verkehrswert stimmt nicht zwangsläufig mit dem Angebotspreis überein, den der Verkäufer festlegt. So kann Letzterer auch über dem Verkehrswert liegen, da er in der Regel auf Verhandlungsbasis angegeben wird.

Die Höhe des Verkehrswertes hängt ab:

• von der Lage der Immobilie
• den rechtlichen Gegebenheiten (zum Beispiel Denkmalschutz oder bestehende Mietverhältnisse)
• den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie wie Grundfläche, Zuschnitt, Alter, Zustand der Bausubstanz und Energieeffizienz
• von der Marktsituation.

Wann ist die Ermittlung des Verkehrswerts wichtig?

Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist immer dann nötig, wenn ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung in das Eigentum einer anderen Person übergeht. Dies trifft vor allem beim Kauf oder Verkauf der Immobilie zu, jedoch ist der Verkehrswert auch bei der Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung oder zum Zweck der Steuerermittlung durch das Finanzamt zu ermitteln.

Beim Immobilienverkauf

Der Verkehrswert bietet dem Verkäufer die Basis, um einen realistischen Angebotspreis festzulegen. Erfolgt dies, ohne zuvor den Verkehrswert zu ermitteln, besteht die Gefahr, dass der Eigentümer sein Objekt unter Wert verkauft oder keinen Käufer findet.

Beim Immobilienkauf

Auch aus Sicht des Käufers ist es wichtig, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Denn dies ermöglicht, die Höhe des veranschlagten Angebotspreises überhaupt richtig einschätzen zu können. Der Verkehrswert ist somit auch die Basis, um über den Preis verhandeln zu können. Ermittelt ein unabhängiger Sachverständiger den Verkehrswert, kann dies dem Interessierten zudem auch Aufschluss über den Zustand des Hauses oder Wohnung geben.

Den Wert der vorhandenen Immobilie überprüfen

Es ist immer gut, den Wert der eigenen Immobilie im Blick zu behalten, beispielsweise, um einem Wertverlust vorzubeugen oder eine Wertsteigerung zu erzielen. Darauf basierend lässt sich auch besser entscheiden, ob es sich lohnt, bestimmte Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Das ist vor allem sinnvoll, wenn geplant ist, das Objekt einmal zu verkaufen. Verschlechtert sich die Lage, in der das Objekt steht, tendenziell, kann dies eventuell den Eigentümer dazu veranlassen, den Verkauf zu einem früheren Zeitpunkt zu veranlassen, um weitere Verluste zu verhindern.

 Bei Scheidung

Im Falle einer Scheidung, steht das betroffene Paar meist vor der Aufgabe, das gemeinsame Vermögen aufzuteilen. Das gilt entsprechend auch für die gemeinsame Immobilie. Den Verkehrswert benötigt man dann entweder, um für den geplanten Verkauf einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können. Doch auch wenn ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben und den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen möchte, stellt der Verkehrswert eine realistische Grundlage dar, auf der beide Parteien miteinander verhandeln können. Sind die Parteien zerstritten, dient ein ausführliches, gerichtsfestes Verkehrswertgutachten als Grundlage der Aufteilung.

Bei einer Erbschaft/Schenkung

Wird eineImmobile verschenkt oder vererbt, fällt unter Umständen, je nach Verwandtschaftsgrad, eine sogenannte Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Um deren Höhe festlegen zu können, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Allerdings erfolgt dies meist anhand typisierender Verfahren, welche besondere Lage-, Ausstattungs- oder Zustandskriterien nicht berücksichtigen. Anhand eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens eines gerichtlich anerkannten Gutachters kann der Eigentümer die Berechnung des Fiskus anfechten und auf diese Weise gegebenenfalls seine Steuerzahlung verringern. Auch wenn die Immobilie unter den Erben aufgeteilt werden soll, dient ein Verkehrswertgutachten als Grundlage. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten ist vonnöten, wenn die Erben untereinander zerstritten sind.

Bei der Zwangsversteigerung

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, ermittelt ein Gutachter im Auftrag des Gerichts den Verkehrswert der Immobilie. Die Bieter können diesen im Vorfeld einsehen. Der Wert dient als Grundlage für die sogenannte 5/10-Grenze. Sie besagt, dass beim 1. Termin der Versteigerung kein Zuschlag erfolgen darf, wenn nicht wenigstens 5/10 – also 50 % – des Verkehrswerts des Hauses bzw. Grundstücks geboten werden. Der 5/10-Grenze ist aber nicht gleichzeitig auch der Startpreis der Versteigerung. Vielmehr ergibt sich das sogenannte geringste Gebot aus der Summe der Gerichtskosten, den ausstehenden öffentlichen Belastungen sowie den fortwährenden Rechten von Dritten.

Vorhandene Immobilie beleihen

Wer bereits eine Immobilie besitzt, kann der Bank das Objekt als Sicherheit anbieten, wenn er sich von ihr Geld leihen möchte. Der Verkehrswert dient dann als Grundlage für die mögliche Höhe des Darlehens. Jedoch zieht das Kreditinstitut vom Verkehrswert eine Pauschale von zehn, fünfzehn oder auch zwanzig Prozent ab, um den Beleihungswert zu ermitteln. Sie sichert sich so gegen das Wertverlustrisiko ab – für den Fall, dass der Kunde das Darlehen nicht mehr bedienen kann und sie die Immobilie verkaufen muss.

Die Berechnung des Verkehrswertes

 Verschiedene Verfahren zur Berechnung

Bei der Wertermittlung einer Immobilie kommen drei Verfahren zur Anwendung.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel verwendet, wenn eine Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Hierbei dienen Preise, zu denen Immobilien mit ähnlichem Gebäudezustand oder Standard in einer vergleichbaren Lage verkauft wurden als Grundlage. Solche Daten können sich in der Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses finden. Sie sind meist in ausreichende Menge vorhanden, damit der Gutachter einen realistischen Verkehrswert ermitteln kann.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren ergibt sich der Verkehrswert aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert. Es kommt bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung, zum Beispiel bei Einfamilienhäusern, für die sich schwer vergleichbare Objekte finden lassen. Das Haus und das Grundstück werden dann getrennt bewertet und die Ergebnisse aufaddiert. Für das Grundstück verwendet man oft, wenn möglich, das Vergleichswertverfahren.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien wird häufig das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei ermittelt der Gutachter den Gebäudeertragswert, der sich wiederum über die Mieteinnahmen und die nötigen Ausgaben für die Instandhaltung berechnen lässt. Dieses Verfahren erfordert spezielle Kenntnisse, denn es sind dabei besondere Faktoren, wie beispielsweise das Leerstandsrisiko, zu berücksichtigen. 

Beispielrechnung Vergleichswertverfahren

Das folgende Beispiel zeigt eine vereinfachte Rechnung, wie sich Ab- und Zuschläge beim Vergleichswertverfahren auf den Verkehrswert eines Objekts auswirken können. Bei der zu bewertenden Immobilie handelt es sich um eine Drei-Zimmer-Eigentumswohnung, die 83 qm groß ist. Die in der Nähe liegende, kürzlich verkaufte Wohnung, die zu einem direkten Vergleich herangezogen wird, ist 88 qm groß.

  Wer berechnet den Verkehrswert?

Für Laien ist es in der Regel zu komplex, einen realistischen Verkehrswert der eigenen Immobilie zu ermitteln. Deshalb greifen viele Immobilieneigentümer auf die Hilfe von Experten zurück. In manchen Fällen sind sie aber auch dazu verpflichtet. Je nach Anlass gibt es folgende Typen von Sachverständigen:

• Freie Immobiliensachverständige: Die Preisschätzung dieser Sachverständigen ist geeignet, wenn eine Immobilie verkauft oder gekauft werden soll. Sie gibt Aufschluss über den Verkehrswert, lässt sich aber nicht als offizielles Dokument bei Behörden oder Gerichten vorlegen.
• Makler: Beim Verkauf einer Immobilie kann auch die Bewertung durch einen vertrauenswürdigen Makler ausreichen. Dieser kennt in der Regel die Gegebenheiten am Markt und hat, falls benötigt, Kontakte zu weiteren Fachexperten.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Sie müssen von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und zertifiziert sein und können offiziell anerkannte (gerichtsfeste) Verkehrsgutachten anfertigen. Solche sind beispielsweise erforderlich, wenn es Streit unter Erben oder – im Falle einer Scheidung – zwischen den ehemaligen Partnern darüber gibt, wie die Immobilie aufgeteilt werden soll.
• Staatlich anerkannter Immobiliengutachter: Sie sind ebenfalls von der IHK anerkannt und stehen unter Aufsicht der Landesbehörden. Ihre Wertgutachten dienen für behördliche Zwecke.

Was kostet das?

Die Höhe des Gutachterhonorars hängt zum einen davon ab, welche Art von Gutachten der Kunde erstellen lassen möchten. Ein gerichtsfestes ausführliches Gutachten ist teurer als ein Kurzgutachten (ca. 200 bis 400 Euro) eines freien Sachverständigen. Und auch der Verkehrswert und die Art der Immobilie wirken sich natürlich aus. Abhängig von Anlass und Aufwand können einige Hunderte, aber auch mehrere Tausend Euro anfallen. Bei gerichtsfesten Gutachten ist mit 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes zu rechnen.

Diese Unterlagen sind wichtig

Soll die Immobilie verkauft werden, wird der Gutachter vor Ort die Immobilie begehen, benötigt aber auch einige Unterlagen, um den Verkehrswert der Immobilie zutreffend ermitteln zu können. Zusätzliche Dokumente sind erforderlich, wenn der Verkehrswert einer Eigentumswohnung beziehungsweise einer vermieteten Immobilie ermittelt werden soll.

Diese Dokumente benötigen Eigentümer:

Besonderheiten bei der Hausbewertung, Wohnungsbewertung und Grundstücksbewertung

Worauf kommt es bei der Hausbewertung an?

Der Verkehrswert eines Hauses hängt von vielen Faktoren ab: Vor allem die Lage ist ausschlaggebend, aber auch die Bausubstanz (Mauerwerk, Dämmung, Alter der Elektrik usw.) und die Nutzungsmöglichkeiten (Fläche, Anzahl Zimmer, Badezimmer usw.) spielen eine Rolle. Untergeordnet sind besondere Ausstattungsmerkmale, wie beispielsweise der neue Bodenbelag, da diese auch immer dem persönlichen Geschmack unterliegen. Für Laien ist besonders die Bewertung älterer Häuser schwierig, da es hier auf die Erfahrung ankommt, welche Abschlagswerte (etwa im Fall anstehender Instandsetzungen) oder Zuschlagswerte anzusetzen sind.

Worauf kommt es bei der Wohnungsbewertung an?

Soll der Verkehrswert einer Eigentumswohnung ermittelt werden, spielt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche eine wichtige Rolle, da Kaufinteressenten vor allem anhand dieser Größe vergleichen. Der Quadratmeterpreis hängt von der Lage ab (Makro- und Mikrolage), ob es sich um ein Bestands- oder Neubauobjekt handelt, vom Alter, dem Zuschnitt, Zustand, Standard der Wohnung, dem Zustand des Gebäudes und den Gemeinschaftsflächen. Im selben Stadtteil können die Quadratmeterpreise verschiedener Objekte stark vom Durchschnittswert abweichen.

Worauf kommt es bei der Grundstücksbewertung an?

Der Verkehrswert eines Grundstücks setzt sich aus dem Bodenwert und gegebenenfalls den Erschließungskosten zusammen. Seine Höhe hängt von Art, Zuschnitt und Größe des Grundstücks, der Lage (Makro- und Mikrolage), der Bebauung, Bebaubarkeit, den gegebenen Bebauungsvorschriften bzw. -beschränkungen, der Bodenbeschaffenheit und dem Erschließungsgrad ab.