Zwischenfinanzierung: Hilfe bei zeitlich begrenzter Finanzierungslücke

Das Wort "Zwischenfinanzierung" ist kein feststehender Begriff: Manchmal findet sich auch die Bezeichnung "Überbrückungskredit" für den gleichen Sachverhalt. Und Bausparkassen verwenden den Terminus Zwischenfinanzierung ebenfalls für Vorfinanzierungen. Letztendlich geht es darum, eine gewisse Zeitspanne zu überbrücken, weil entweder ein Kredit noch nicht zur Verfügung steht oder auf Eigenkapital gewartet werden muss. Um dieses Problem zu lösen, bieten Banken meist auch Zwischenfinanzierungen an.

Abgrenzung Zwischenfinanzierung - Vorfinanzierung

Bei Bausparkassen wird für die Zwischenfinanzierung manchmal auch der Begriff "Vorfinanzierung" gewählt. Beide haben aber unterschiedliche Ansätze: Bei der Vorfinanzierung wird die Bausparsumme bis zur Auszahlung vorfinanziert, bei der Zwischenfinanzierung die Finanzierung vollständig getilgt. Ein anderer Begriff für die Vorfinanzierung ist das "Bankvorschaltdarlehen".

Dieses Begriffswirrwarr ist ein Dilemma. So bezeichnen die meisten Bausparkassen die eigentliche Vorfinanzierung auch als Zwischenfinanzierung. Genau genommen stehen bei der Zwischenfinanzierung die Anschlussfinanzierung und der eigentliche Tilgungsablauf für den gesamten Finanzierungsbedarf über die volle Laufzeit genau fest. Da aber Bauspardarlehen meist nur einen Teil des Finanzierungsbedarfes abdecken, handelt es sich hierbei begrifflich eigentlich nur um eine Zwischenfinanzierung beim Bausparen und nicht der Gesamtfinanzierung.

Meistens sieht es dann beim Bausparen so aus: Die Mindestansparsumme für den Bausparvertrag wurde noch nicht erreicht und die Vorfinanzierung sichert so den Immobilienerwerb oder das Bauvorhaben. Eine Vorfinanzierung kann dadurch die Finanzierung deutlich – je nach Laufzeit – verteuern. Bei der echten Zwischenfinanzierung wurde das Mindestsparguthaben erreicht, die Bausparsumme ist aber noch in der Warteschleife zur Auszahlung.

• Hinweis: Beide Varianten – die Vorfinanzierung und die Zwischenfinanzierung – werden in diesem Artikel besprochen.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines Liquiditätsengpasses. Der Kreditnehmer verfügt zwar über Kapital für die Immobilienfinanzierung, dieses ist aber noch als Geldanlage oder Sachwert gebunden. Er kann die Summe aktuell nicht für sein Vorhaben einsetzen, da beispielsweise die Auszahlung mit Verlusten einhergehen würde oder aus vertraglichen Gründen erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. Für den Zeitraum, bis zu dem ihm das Geld zur Verfügung stehen wird, nimmt der Bankkunde deshalb ein Zwischendarlehen auf. Die Zwischenfinanzierung wird über die Summe abgeschlossen, mit welche der Kreditnehmer zukünftig rechnet. Erwartet er beispielsweise bald eine Auszahlung aus einer Lebensversicherung und diese soll ihm als Eigenkapital für seine Immobilienfinanzierung dienen, schließt er einen Zwischenkredit über die Höhe des kommenden Betrags ab. Sobald er über das Geld verfügt, löst er damit die Darlehenssumme ab.

Die Besonderheit der Zwischenfinanzierung liegt in zwei Aspekten:

• Es fällt nur eine Zinszahlung an, keine Tilgungsleistung während der Finanzierungsphase.
• Die Tilgung geschieht auf einen Schlag (bis) zum Ende der Laufzeit.

Wie lange ist eine Zwischenfinanzierung möglich?

Eine Zwischenfinanzierung kann in der Regel für maximal 24 Monate abgeschlossen werden. Zum Laufzeitende wird das Darlehen dann vollständig abgelöst. Eine andere Variante lässt eine flexible Rückzahlung zu. Das heißt: Auch während der Laufzeit besteht die Möglichkeit einer vollständigen Tilgung der Kreditsumme. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Ablösung der Vorfinanzierung fällt in jedem Fall nicht an.

Bei der Zwischenfinanzierung muss der Kapitalbedarf genau ermittelt werden. Hier gilt es als erstes, den Kaufpreis der Immobilie anzusetzen. Davon leiten sich dann auch die Kaufnebenkosten ab. Die Frage ist dann, ob und wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Dies ist entscheidend, um die Darlehenshöhe zu ermitteln.

Einsatzmöglichkeiten einer Zwischenfinanzierung

1. Noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag

Der Klassiker der Zwischenfinanzierung ist ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag. Man möchte gerne seinen Immobilienwunsch umsetzen, aber der Bausparvertrag steht für die Finanzierung noch nicht zur Verfügung. Zwar sind alle Bedingungen wie das Mindestsparguthaben erfüllt, doch die Zuteilung und damit die Auszahlung der Bausparsumme stehen noch an.

In diesem Fall lohnt sich dann eine Zwischenfinanzierung, denn diese überbrückt den Zeitraum bis zur Auszahlung der Bausparsumme. Wird sie ausgezahlt, findet gleichzeitig durch Überweisung des Betrages eine vollständige Tilgung der Zwischenfinanzierung statt. Das eigentliche Bauspardarlehen läuft dann entsprechend der Vertragsbedingungen bis zum Ende weiter.

Beispiel: Familie Koriat möchte ihren Bausparvertrag über 55.000 Euro für den Kauf eines Eigenheims einsetzen. Der Vertrag ist zuteilungsreif, bis zur Zuteilung der Bausparsumme wird jedoch noch einige Zeit verstreichen. Frau Koriat nimmt, da die Familie bereits ein passendes Haus gefunden hat, bei der Bausparkasse ein Zwischendarlehen über die Bausparsumme auf. Dieses Geld setzt sie, neben der Summe aus der Hauptfinanzierung (Annuitätendarlehen), für die Zahlung des Kaufpreises ein. Als der Bausparvertrag drei Monate später zugeteilt wird, löst sie mit der Bausparsumme das Zwischendarlehen ab. Anschließend beginnt sie, regelmäßig die Raten aus Tilgung und Zins für das Bauspardarlehen zu leisten.

2. Die Auszahlung der kapitalbildenden Lebensversicherung ist bald fällig

Bis zum Jahr 2005 war es durchaus üblich, eine kapitalbildende Lebensversicherung zur Altersversorgung oder zur Baufinanzierung abzuschließen. Mit dem Fall des Steuerprivilegs wurden kapitalbildende Lebensversicherungen zum Ladenhüter. Dennoch sind heute noch viele Lebensversicherungen im Umlauf, die früher abgeschlossen wurden.
Ist hier eine ordentliche Summe angespart – dies lässt sich über die jährliche Meldung zum Vertrag feststellen–,bietet sich die Police als Sicherheit zum Kauf an. Vorteil: Der Vertrag verfügt über eine abschätzbare Ablaufleistung, die dann zur endfälligen Finanzierung des Immobilienwunsches eingesetzt werden kann.

Möchte man nicht auf die Ablaufleistung warten und schon früher ein Haus oder eine Wohnung kaufen, so muss der Zeitraum bis zur Auszahlung der Ablaufsumme überbrückt werden. Hierfür eignet sich die Zwischenfinanzierung. Die Höhe der Zwischenfinanzierung entspricht normalerweise der Ablaufleistung des Vertrags, kann aber auch geringer ausfallen.

Beispiel: Johanna und Timo Kresnik wohnen mit ihrer Tochter in einer Mietwohnung. Weil sie ein weiteres Kind erwarten, möchten sie sich eine größere Eigentumswohnung kaufen. Überraschenderweise finden sie bereits nach kurzer Suche eine optimal passende 4-Zimmer-Wohnung, die 250.000 Euro kostet. Da Herr Kresnik in sechs Monaten 30.000 Euro aus einer kapitalbildenden Lebensversicherung ausgezahlt bekommt, nimmt das Paar über diese Summe ein Zwischendarlehen auf und setzt das Geld für den Kauf der Wohnung ein. Für den zu finanzierenden Teil der Kaufkosten nimmt es bei der kreditgebenden Bank ein langfristiges Annuitätendarlehen auf. Da die Bank die zu erwartende Lebensversicherungssumme als Eigenkapital wertet und das Paar damit einen Beleihungsauslauf von 70 Prozent erreicht, erhält es das Annuitätendarlehen zu günstigeren Konditionen. Nach einem halben Jahr bekommt Herr Kresnik seine Lebensversicherungssumme ausgezahlt und zahlt den Zwischenkredit zurück.

3. Immobilienkauf: Wenn die alte Immobilie die neue finanziert

Ein anderer Klassiker der Zwischenfinanzierung ist der Kauf einer neuen Immobilie mit dem Verkauf einer bisherigen Immobilie. Dies ist oft der Fall, wenn sich ein Rentner-Ehepaar entscheidet, sich zu "verkleinern". Das heißt: Das große Haus wird nicht mehr benötigt und man entscheidet sich für den Kauf einer passenderen kleineren Wohnung.

Das Problem dabei: Dies geschieht meist zeitversetzt. Zunächst wird die neue Immobilie erworben und dann die alte später verkauft. Aus dem Verkaufserlös wird dann das Darlehen getilgt. Eine Bedingung zur Vergabe der Zwischenfinanzierung ist normalerweise auch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch der Altimmobilie. Dies dient der Sicherheit für die Finanzierung der Neuimmobilie. Allerdings sollte die Immobilie auch nahezu lastenfrei sein und der Verkehrswert über den Kosten der neuen Immobilie liegen, sofern kein weiteres Kapital eingebracht wird.

Beispiel: Herr Beier hat vor, sein Haus zu verkaufen, da er sich wohnlich verkleinern und in eine Eigentumswohnung umziehen möchte. Das Haus ist ca. 400.000 Euro wert. Er hat bereits eine Wohnung (Kaufpreis 240.000 Euro) gefunden, die er kaufen möchte, muss aber bis zum möglichen Einzugstermin noch in seinem Haus verbleiben. Einen Käufer für seine Altimmobilie hat er noch nicht, deshalb benötigt er für die Finanzierung der Eigentumswohnung einen Kredit zur Überbrückung. Da er aus einer ausgelaufenen Festgeldanlage aktuell über 40.000 Euro verfügt, fehlen ihm noch 200.000 Euro für die neue Wohnung. Dafür nimmt er eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 200.000 Euro auf und zahlt für diese monatlich einen jährlichen Zinssatz in Höhe von 2,02 Prozent, seine monatliche Rate beträgt rund 336 Euro. Nach rund acht Monaten hat sein Makler eine Käuferin für sein Haus gefunden und er löst nach Erhalt des Kaufpreises seinen Überbrückungskredit auf einen Schlag ab.

In diesen Fällen kann beim Immobilienkauf ebenfalls eine Zwischenfinanzierung notwendig werden:

• Das Wertpapierdepot weist zurzeit noch nicht den Betrag auf, der für eine Finanzierung notwendig ist. Der Immobilienkäufer möchte erst noch bis zu 24 Monaten warten, um mehr Eigenkapital zu erwirtschaften.
• Alle anderen Formen von derzeit gebundenem Kapital, die erst später zur Verfügung stehen.
• Allgemein bei Zwischenfinanzierungen als Teilfinanzierung, bei der durch Kapitalzuflüsse die Restschuld zum Laufzeitende des ersten Darlehens deutlich abgesenkt wird.
• Verzögerung bei der Auszahlung von Erbschaften.
• Schenkungen, die erst ab einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung stehen.
• Abfindungen, die erst nach Ausscheiden aus dem Unternehmen gezahlt werden.

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Welche Voraussetzungen müssen für die Zwischenfinanzierung gegeben sein?

Wer einen Zwischenkredit aufnehmen möchte, muss – wie bei anderen Darlehensformen auch – bestimmte Voraussetzungen erfüllen. So ist selbstverständlich eine Bedingung, dass der Kreditinteressent über eine ausreichende Bonität verfügt. Das heißt zum einen, dass die Bank überprüft, ehe sie das Darlehen zusagt, wie es um die berufliche Situation und die private Zahlungswürdigkeit des Kunden bestellt ist. Dazu holt sie auch Auskünfte bei der Schufa ein. Darüber hinaus sind folgende Bedingungen vom Kunden zu erfüllen:

• Der Kreditnehmer weist nach, dass er am Ende der Laufzeit über die Darlehenssumme der Zwischenfinanzierung verfügt und somit den Betrag zurückzahlen kann. Beispielsweise steht dann der ausgezahlte Bausparvertrag, die Summe aus der Lebensversicherung oder der Erlös aus der verkauften alten Immobilie zur Verfügung.
• In der Regel muss der Kunde den Geldeingang, den er erwartet, der Bank als Sicherheit zur Verfügung stellen. Besteht die Sicherheit in einer bereits vorhandenen Immobilie, die verkauft werden soll, wird die Kreditsumme als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.
• Es gibt Banken, die Zwischenfinanzierungen nur in Verbindung mit einem längerfristigen Immobiliendarlehen vergeben. Jedoch ist das nicht immer der Fall und es gibt auch Kredithäuser, welche sich auf Zwischenfinanzierungen spezialisiert haben und keine herkömmlichen Annuitätendarlehen vergeben. Für die Neufinanzierung einer Immobilie gilt: Grundsätzlich kann ein einziger Anbieter für beide Darlehen sogar von Vorteil sein, da dann alle Finanzierungsbelange nur mit einem Partner besprochen werden. Zudem spart der Kreditnehmer Zeit, weil er die nötigen Unterlagen und Daten nur einmal einreichen muss.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Für eine Zwischenfinanzierung zahlen Kreditnehmer in der Regel höhere Zinsen als für eine langfristige Baufinanzierung über dieselbe Summe. Dies hat zum einen den Grund darin, dass die Anbieter für die Darlehensprüfung und Genehmigung einen ähnlichen Arbeitsaufwand betreiben müssen wie für Langzeitdarlehen, deshalb heben sie die Zinsen für das Überbrückungsdarlehen an.

Hinzu kommen Risikoaufschläge: Muss ein Käufer für die alte Immobilie erst noch gefunden werden, bedeutet dies für die Bank ein höheres Risiko. Denn eventuell lässt sich beim Verkauf nicht der eigentlich angesetzte Preis erzielen. Dagegen sichert sich das Kreditinstitut ab. Wie hoch der Zinsaufschlag letztendlich dann ausfällt, hängt von der aktuellen Marktlage, aber auch von der materiellen und persönlichen Bonität des Kreditnehmers ab. Und auch die Vertragsart wirkt sich aus: Zwischenfinanzierungen mit flexibler Rückzahlung sind in der Regel etwas teurer als Verträge mit fester Laufzeit – bei denen das Vertragsende und damit der Zeitpunkt der Tilgung genau festgelegt ist.

Tipp: Benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung, können Sie die Kosten senken und auch das ganze Prüfungsprozedere abkürzen. Und zwar dann, wenn Sie bereits einen Käufer haben, der Ihre alte Immobilie erwerben möchte. Sie legen dann bei der Bank während des Kreditgesprächs den verbindlich unterschriebenen Kaufvertrag vor. Diese kann die Immobilie dann als unbelastete Sicherheit aufnehmen und entsprechend günstigere Konditionen bieten. Auch wenn Sie der Bank einen notariellen Kaufvertragsentwurf mit Angaben zum Käufer und einem Termin, wann dieser den Kaufpreis zahlen muss, vorlegen, stärkt dies Ihre Position bei den Verhandlungsgesprächen mit der Bank.

Vor- und Nachteile der Zwischenfinanzierung

Ein Zwischenkredit ermöglicht es, die Finanzierung einer Immobilie trotz noch nicht zur Verfügung stehenden Kapitals vorzunehmen. Das verkürzt Wartezeiten bei der Umsetzung der eigenen Pläne. Zusammengefasst geht eine Zwischenfinanzierung mit folgenden Vor- und Nachteilen einher:

Das richtige Angebot für den Zweck finden

Die Zwischenfinanzierung wird meist auf einen Schlag zum Ende der Finanzierung getilgt. Die Zinszahlungen werden hingegen laufend bedient. Es gibt jedoch auch Abwandlungen – beispielsweise, dass auch größere Tilgungen bis zum Ende der Finanzierung vorgenommen werden können. Weiterhin gibt es Angebote mit einer festen Laufzeit von einem oder zwei Jahren oder flexibel rückzahlbare Kredite.

Auch können bei einigen Anbietern die Zinszahlungen mitfinanziert werden. Dies ist sinnvoll, falls die Einkünfte zu gering sind, zum Beispiel bei Rentenbeziehern, um die Zinslast zu decken. In jedem Fall sind Zwischenfinanzierungen etwas teurer als langlaufende Darlehen. Der Arbeitsaufwand entspricht diesen, der Zeitraum ist aber deutlich kürzer. Diese bankinternen Kosten werden dann auf die kürzere Laufzeit umgelegt.

Der Vorteil der Zwischenfinanzierung ist der einfache und schnelle Ablauf bis zur Bewilligung. Der Grund: Eine finanzielle Sicherheit für das Darlehen ist immer vorhanden.

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Vergleich Zwischenfinanzierung

Wer eine Zwischenfinanzierung aufnehmen möchte, erhält ein endfälliges Darlehen für eine sehr kurze Laufzeit, welches er am Ende auf einen Schlag zurückzahlt. Eine solcher Kredit ist also ganz anders gestrickt als ein herkömmliches Annuitätendarlehen. Deshalb bieten die üblichen Online-Zinsrechner auch keine Vergleichsmöglichkeit für Zwischenfinanzierungen. Vergleiche für Annuitätendarlehen über die gewünschte Zwischenfinanzierungssumme liefern auch keinen Hinweis, dass die als am günstigsten gelisteten Anbieter auch günstige Überbrückungsdarlehen bieten. Denn die Zinskonditionen hängen zu sehr auch von individuellen Faktoren wie der Einkommenssituation und Bonität des Kunden, der Sicherheiten und der gewählten Laufzeit ab.

Ohnehin bietet nicht jedes Kreditinstitut reine Zwischenfinanzierungen, sondern bestimmte Geldgeber offerieren solche nur in Verbindung mit langfristigen Annuitätendarlehen. Insofern bleibt es Kreditinteressenten nicht erspart, sich konkret an einzelne Banken zu wenden und dort unverbindlich anzufragen. Der erste Schritt sollte zur Hausbank führen. Darüber hinaus können auch Darlehensvermittler geeignete Anbieter ausfindig machen.

Alternativen zur Zwischenfinanzierung

Beim Bausparen gibt es meist die Alternative, dass die Bausparsumme reduziert werden kann und so der Vertrag schneller zuteilungsreif wird. Dies ist aber nur dann sinnvoll, wenn auf anderem Wege – durch Eigenkapital oder ein Darlehen – der dann fehlende Finanzierungsbedarf gesichert ist.

Manche Tarife sehen auch eine Neuberechnung der Bewertungszahl vor. Dies verzögert die Auszahlung oder es gibt eine Sperrfrist für die Auszahlung. Auch die Teilung auf zwei Verträge ist eine Option. So wird ein Bausparvertrag dann schneller fällig, während der andere noch fleißig weiter bespart werden muss.

Ebenfalls ist eine Kündigung des Bausparvertrages denkbar und bietet sich an, wenn das Geld innerhalb von sechs Monaten gebraucht wird. Sind die Zinsen dann für herkömmliche Annuitätendarlehen auf gleichem Niveau wie das Bauspardarlehen oder gar noch günstiger, so kann dies die richtige Entscheidung sein.

Bei Lebensversicherungen gibt es noch die Option des sogenannten Policendarlehens: Man beleiht sich in diesem Fall quasi selbst. Der Rückkaufswert ist das Maß der Dinge. Bei einer klassischen kapitalbildenden Lebensversicherung kann der Kunde 100 Prozent der Summe erhalten, bei einer fondsgebundenen Lebensversicherung meist 60 Prozent des Rückkaufswertes der Police.

Der Haken: Die Verzinsung des Policendarlehens liegt höher als die Verzinsung auf das Guthaben. Deshalb lohnt sich diese Variante auch nur bei relativ kurz laufenden Finanzierungen. Als Alternative für eine Zwischenfinanzierung von maximal zwei Jahren kommt ein Policendarlehen somit infrage. Der Vorteil: Auch der Bearbeitungszeitraum ist kurz.