Bausparvertrag Vergleich - So finden Sie den besten Bausparvertrag

Die Funktionsweise des Bausparens ist immer gleich, die Angebote der Bausparkassen hingegen nicht. Denn in den Konditionen unterscheiden sich die einzelnen Verträge der Bausparkassen manchmal sogar sehr. Darüber hinaus stellt jede Bausparkasse in der Regel gleich eine ganze Palette an Tarifen zur Auswahl. Während sich der eine Tarif besser für Sanierer eignet, ist der andere speziell auf junge Menschen zugeschnitten, die erst einmal Kapital ansparen möchten. Der dritte wiederum ist für Bausparer gedacht, die möglichst schnell ihre Baufinanzierung abschließen möchten. 

Obendrein bleiben die Bauspartarife nicht über Jahre hinweg immer gleich, sondern werden hin und wieder auch den aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Heben die Banken beispielsweise die Bauzinsen an, werden die Bausparkassen irgendwann nachziehen und ihre Zinsen vermutlich ebenfalls erhöhen – und umgekehrt. Deshalb sollten Sie sich vor dem Abschluss eines Bausparvertrags einen Überblick über die aktuellen Angebote der Bausparkassen verschaffen.

Bausparvertrag Vergleich: Wie finde ich den passenden Vertrag und Tarif?

Die Tarifvielfalt ist groß. In dieser Fülle den richtigen Bauspartarif für sich zu finden, ist gar nicht so einfach. Experten empfehlen daher, vorab mindestens drei Angebote von unterschiedlichen Bausparkassen einzuholen.

Um Bausparverträge miteinander vergleichen zu können, ist es wichtig, dass alle Angebote auf den gleichen Vorgaben beruhen. Vor allem die Bausparsumme sollte immer gleich sein. Von ihr hängen nämlich andere Kennzahlen wie das Mindestsparguthaben und die Höhe des späteren Bauspardarlehens, aber auch der Regelsparbeitrag, die Tilgungsrate und die Abschlussgebühr ab.

Am besten gelingt der Vergleich, wenn von allen Anbietern ein individueller Spar- und Tilgungsplan vorhanden ist. Daraus sollten folgende Punkte ersichtlich sein:

• empfohlene Sparrate
• voraussichtlicher Zuteilungszeitpunkt mit dann vorhandenem Bausparguthaben
• mögliche Darlehenshöhe
• Dauer der Tilgungsphase bis zur Schuldenfreiheit.

Bauspartarife: Wie sich Bausparverträge unterscheiden

Bauspartarife unterscheiden sich hinsichtlich der Höhe des Mindestsparguthabens (30, 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme), der Zinssätze in der Anspar- sowie in der Darlehensphase und der Laufzeit. Auch die Abschlussgebühren sind nicht überall gleich: Je nach Bausparkasse betragen sie zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Festgelegt sind diese Konditionen im Bauspartarif. 

Was sind Bauspartarife und welche Tarifmerkmale gibt es? 

Der Bauspartarif gibt die genauen Eckpunkte des Bausparvertrages vor, und zwar über die gesamte Laufzeit des Vertrags. Alle Tarife müssen vor ihrer Einführung von der BaFin als Aufsichtsbehörde genehmigt werden. Typische Tarifmerkmale sind:

• Guthabenzins und Sollzinssatz auf das Bauspardarlehen
• Spar- und Tilgungsbeiträge
• Mindestansparsumme oder Mindestguthaben
• Mindestwartezeit oder Mindestsparzeit
• Zielbewertungszahl für das Erreichen der Zuteilungsreife.

In den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) sind die genauen Bestimmungen des Tarifs festgelegt. Je nach der Zusammensetzung und Ausgestaltung der Tarifmerkmale entstehen unterschiedliche Angebote für verschiedene Bauspartypen.

Jemand, der den Bausparvertrag zum Sparen nutzen und die staatliche Förderung fürs Bausparen einbringen möchte, wird zum Beispiel eher einen länger laufenden Vertrag wählen, da hier die Guthabenverzinsung meist etwas höher liegt. Höhere Sparzinsen bedeuten aber auch höhere Darlehenszinsen. Wer den Bausparvertrag zum Sichern günstiger Kreditzinsen nutzen möchte, sollte das beachten. 

Manche Tarife mit langen Laufzeiten bieten außerdem die Möglichkeit, die Vertragsmodalitäten zu verändern – etwa, wenn der Immobilienwunsch plötzlich ganz konkret wird und der Bausparer das Darlehen früher als vorgesehen in Anspruch nehmen möchte. Eine solche Wahlzuteilung hat allerdings Folgen: Meist reduziert sich dann die Höhe des Bauspardarlehens oder der Tilgungssatz wird angehoben. Gerade für junge Menschen, die noch nicht wissen, was die Zukunft bringt, kann ein derartiger Optionstarif aber sinnvoll sein.

Bausparvertrag Schnelltarif – was ist das?

Ein Schnelltarif, manchmal auch Schnellläufer genannt, ist eine Form des Bausparens, bei der die Mindestbausparsumme besonders zügig erreicht wird. Gemäß der Logik des Bausparens heißt das aber, dass dann auch das Darlehen schnell getilgt werden muss. Die monatlich zu zahlenden Darlehensraten sind also bei diesen Tarifen vergleichsweise hoch. Daher kommt ein Schnelltarif oft nur bei kleineren Bausparsummen und zahlungskräftigen Kundinnen und Kunden infrage.

Bausparen Vergleich – Beispiel: Wie finde ich den besten Bausparvertrag?

Zur Veranschaulichung hier nun ein Beispiel eines Angebotsvergleichs anhand eines Modellfalles:

Angenommen, ein Immobilieneigentümer möchte in spätestens zehn Jahren sein Eigenheim renovieren. Für den geplanten Tausch der Fenster benötigt er voraussichtlich um die 20.000 Euro, so seine Schätzung. Monatlich möchte er etwa 125 Euro in einen Bausparvertrag einzahlen.

Mit diesen Vorgaben holt er sich drei Angebote (A, B und C) von Bausparkassen ein, die er anhand der einzelnen Tarifmerkmale gegenübergestellt:

Quelle: Biallo.de; nach eigener Recherche; Dezember 2023.

Bausparvariante C bietet mit 1,44 Prozent effektiven Jahreszins die günstigsten Konditionen fürs Darlehen. Auch wenn der monatliche Sparbeitrag mit 123 Euro am höchsten von allen drei Angeboten ist, entscheidet sich der Interessent für das Angebot der Bausparkasse C.

Was macht einen guten Bausparvertrag oder Bauspartarif aus?

Ein Bauspartarif ist immer dann gut, wenn er zu Ihnen selbst und Ihrem Vorhaben passt. Daher sollten Sie die folgenden Punkte berücksichtigen:

• Nur, wenn beispielsweise das Geld aus dem Vertrag auch dann zur Verfügung steht, wenn Sie es benötigen, wenn also die voraussichtliche Zuteilungsreife des Bausparvertrags auch mit Ihren eigenen Plänen kompatibel ist, macht der Abschluss eines Bausparvertrags überhaupt Sinn.
• Die monatlichen Raten in der Ansparphase und in der späteren Darlehensphase müssen zu Ihrem Einkommen passen.
• Einen Bausparvertrag ohne Wohneigentum oder Immobilienwunsch abzuschließen, ist nur für junge Menschen unter 25 Jahren empfehlenswert, da sie das angesparte Geld auch anderweitig als zu wohnwirtschaftlichen Zwecken verwenden dürfen.
• Für alle anderen gilt: Ein Bausparvertrag ist zweckgebunden und muss zur Finanzierung wohnwirtschaftlicher Maßnahmen dienen.

Vorausdarlehen Bausparvertrag: Die Bausparsofortfinanzierung

Für Menschen, die sofort bauen oder eine Immobilie kaufen möchten, haben Bausparkassen eine sogenannte Sofortfinanzierung im Portfolio. Dabei handelt es sich um die Kombination eines Bausparvertrags mit einem Immobilienkredit. Der Immobilienfinanzierer schließt ein Darlehen in der Höhe seines Finanzierungsvolumens zusammen mit einem Bausparvertrag, dessen Bausparsumme so hoch ist wie die Darlehenssumme, ab. Dieser Kredit wird meist als endfälliges Darlehen abgeschlossen. Dann werden monatlich nur die Sollzinsen und keine Tilgung fällig.

Es gibt aber auch Sofortfinanzierungen mit Annuitätendarlehen, die monatlich gering getilgt werden. Parallel bespart der Finanzierer den Bausparvertrag. Ist dieser zuteilungsreif, löst er mit der Bausparsumme das Vorausdarlehen komplett ab. Nun ist nur noch ein Bauspardarlehen vorhanden, das abbezahlt wird. 

Vorteil

Der Vorteil dieser Finanzierungsvariante ist die Planungssicherheit, die sie bietet. Denn die Zinsen, und damit die monatlich zu zahlenden Raten, stehen von Vertragsbeginn bis zur Schuldenfreiheit fest.

Nachteil

Die einzelnen Bestandteile – Darlehen und Bausparvertrag – müssen exakt aufeinander abgestimmt sein. Ist das nicht der Fall, kann es zu Verzögerungen bei der Zuteilung kommen und damit eventuell zu einer teuren Zwischenfinanzierung. Außerdem bemängeln Verbraucherschützer eine Intransparenz bei den Kosten dieser Finanzierungsvariante. Denn im Effektivzinssatz für das Bauspardarlehen werden die Kosten, die in der Ansparphase anfallen, nicht voll berücksichtigt. Deshalb lässt sich die Finanzierung schlecht mit einem herkömmlichen Hypothekendarlehen vergleichen.

Wie finde ich ein attraktives Angebot und wo kann ich mich beraten lassen?

Wenn Sie sich für einen Bausparvertrag interessieren, sollten Sie sich zuerst einmal über die Eckpunkte Ihrer Immobilien- beziehungsweise Baufinanzierung klar werden. Dazu sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen:

• Für wen ist der Bausparvertrag gedacht? Für mich selbst oder für mein Kind oder meinen Enkel?
• Wie hoch soll die Bausparsumme des künftigen Bausparvertrags sein?
• Wann soll die Bausparsumme ausgezahlt werden? Wann brauche ich das Geld? Wann steht beispielsweise die Sanierung des Dachs an oder wann ist der Kauf der eigenen vier Wände geplant?
• Wie viel kann ich monatlich in den Bausparvertrag einzahlen und wie hoch darf die Darlehensrate später maximal ausfallen?

Beantworten Sie sich diese Fragen im Vorfeld und holen Sie sich im Anschluss daran Angebote bei unterschiedlichen Bausparkassen ein. Wenn Ihnen das persönliche Gespräch wichtig ist und Sie sich umfassend aufklären lassen möchten, können Sie auch Beratungstermine bei mehreren Bausparkassen ausmachen. Die Berater erstellen Ihnen dann jeweils ein passendes Angebot.

Typische Fehler beim Abschluss eines Bausparvertrags

Auch wenn das Bausparen auf den ersten Blick einfach erscheint, entpuppt es sich bei genauerem Hinsehen als komplexes Finanzprodukt. So gibt es durchaus auch bei einem Bausparvertrag Fallen, in die Sie aus Unwissenheit tappen können. Die typischen Fehler sind:

Bausparsumme zu hoch angesetzt

Je höher die Bausparsumme ist, desto höher ist auch die Provision des Beraters. Deshalb neigen Vermittler dazu, die Bausparsumme lieber etwas höher anzusetzen. Das kann allerdings für Sie als Bausparerin oder Bausparer zum Problem werden. Denn ist die Bausparsumme zu hoch gewählt, verschiebt sich die Zuteilung zeitlich nach hinten. Das Bauspardarlehen kann möglicherweise nicht rechtzeitig zum angedachten Finanzierungstermin abgerufen werden, weil mit den vereinbarten monatlichen Sparraten das Mindestguthaben noch nicht erreicht ist. Besser ist es daher, wenn sich die Bausparsumme an der Summe orientiert, die Sie monatlich beiseite legen können.

Bei der Zuteilung verkalkuliert

Die Zuteilungsreife eines Bausparvertrags hängt nicht nur vom Erreichen des Mindestsparguthabens ab. Zusätzlich müssen auch die Mindestsparzeit eingehalten und die Zielbewertungszahl erreicht werden. In diese Bewertungszahl fließt unter anderem der Sparfleiß der anderen Bausparer im Kollektiv ein, auf den Sie als Einzelner keinen Einfluss haben. Deshalb kann es passieren, dass sich der vorausgesagte Zuteilungszeitpunkt verzögert. Brauchen Sie das Geld jedoch zu einem früheren Zeitpunkt für Ihre Immobilienfinanzierung, kann eine Zwischenfinanzierung erforderlich werden, die zusätzliche Kosten verursacht.

Zinsangabe falsch verstanden 

Der Effektivzins gilt als verlässliche Größe, anhand der sich Darlehensangebote miteinander vergleichen lassen. Beim Bausparen allerdings sind im effektiven Jahreszins nicht alle Kosten der Finanzierung enthalten, weshalb der Vergleich mit Effektivzinsen von herkömmlichen Annuitätendarlehen hinkt. Zum einen unterstellt die Bausparkasse bei der Berechnung des Effektivzinses des Darlehens, dass die Darlehenshöhe exakt der Bausparsumme minus dem Mindestguthaben entspricht. In der Realität sparen Bausparer allerdings meist etwas mehr als gefordert ein. Zum anderen geht die Abschlussgebühr, die zu Beginn der Ansparphase gezahlt wird, nur zum Teil in die Berechnung des Effektivzinses ein. So wird nur der prozentuale Darlehensanteil der Abschlussgebühr einberechnet. Das heißt: Bei einer Darlehenssumme von 60 Prozent der Bausparsumme fließen auch nur 60 Prozent der Abschlussgebühr in den Zins ein. Das hat zur Folge, dass die Effektivzinsangabe der Bausparkasse eigentlich zu niedrig ist. 

Bauspardarlehen „blind“ abgerufen

Früher gab es auf Bausparverträge deutlich höhere Guthabenzinsen als heute. Aber auch die Darlehenszinsen waren bei den alten Tarifen deutlich höher als bei aktuell abgeschlossenen Verträgen. Das Darlehen eines Altvertrags einfach „blind“ abzurufen, kann einem daher teuer zu stehen kommen. Denn auch wenn die Hypothekenzinsen wieder steigen, kann ein Annuitätendarlehen von der Bank dennoch preiswerter sein. Besitzt man einen zuteilungsreifen Vertrag, sollte man daher immer erst einmal die Konditionen prüfen und mit den aktuellen Zinsen bei der Bank vergleichen, bevor man das Darlehen in Anspruch nimmt.