Bausparvertrag: Wie er funktioniert – Bausparen einfach erklärt!

Bausparen ist eine traditionelle Finanzierungsform für Immobilienkäufer und Bauherren. Es gilt als solide, sichere und transparente Sparvariante mit dem Anrecht auf eine zinsstabile und günstige Baufinanzierung. Denn mit einem Bausparvertrag lassen sich günstige Kreditkonditionen für die Immobilienfinanzierung sichern.

Neben Zinssicherheit während der gesamten Laufzeit bietet das Bausparen weitere Vorteile. Zudem ist diese Finanzierungsform transparent und flexibler als viele denken. Ob ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung ist, hängt aber immer auch von verschiedenen individuellen Faktoren ab.

Wir erklären Ihnen, was ein Bausparvertrag eigentlich genau ist, wie er funktioniert, wie Sie ihn abschließen können, welche Kosten dabei entstehen und was die Vor- und Nachteile beim Bausparen sind.

Idee und Prinzip des Bausparens

Das Bausparen hat eine lange Tradition. Bereits um 1775 entstand im englischen Birmingham die erste Bausparkasse. In Deutschland gründete Pastor von Bodelschwingh 1885 in Bielefeld die erste Bausparkasse, die Bausparkasse für Jedermann. Doch erst nach dem Ersten Weltkrieg setzte sich der Bauspargedanke hierzulande so richtig durch und es entstanden moderne Bausparkassen wie die Bausparkasse Wüstenrot oder die BHW Bausparkasse*.

Heute hat in Deutschland fast jeder zweite Haushalt mindestens einen Bausparvertrag. Aktuell gibt es insgesamt 15 Bausparkassen, zehn private Institute und fünf Landesbausparkassen. Alle vereint eine Idee: Ein Zusammenschluss von bauwilligen Sparerinnen und Sparern führt schneller zum Ziel, als wenn jeder allein für sich auf Wohneigentum sparen würde.

Das Bausparkollektiv

Bausparen funktioniert also nach dem Kollektivprinzip: Viele Bausparerinnen und Bausparer zahlen in einen gemeinsamen Topf Geld ein. Aus diesem Guthaben-Topf erhalten andere Mitglieder des Bausparkollektivs, die schon einige Zeit eingezahlt haben, von der Bausparkasse ein zinsgünstiges Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie oder einer Sanierung. Sie zahlen dann wiederum jeweils die Tilgung ihres Darlehens zurück in den Bauspartopf und es entsteht ein Kreislauf.

Zinssicherheit bis zur letzten Rate: Wie sicher sind Bausparverträge?

Bausparverträge zählen zu den sichersten Anlage- und Finanzierungsformen überhaupt. Sie bieten Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit. Denn bereits bei Vertragsschluss steht fest, welche Guthabenzinsen es während des Ansparens gibt und welche Darlehenszinsen auf das spätere Bauspardarlehen anfallen.

Ein Zinsänderungsrisiko ist daher nicht vorhanden. Weil die Darlehen aus den Einnahmen des Bausparkollektivs bedient werden, besteht im Grunde auch kein Liquiditätsrisiko. Über die gesetzliche Einlagensicherung sind Bausparguthaben außerdem bis zu 100.000 Euro bei einer Pleite der Bausparkasse abgesichert.

Vorteile und Nachteile beim Bausparen

Mit einem Bausparvertrag können Sie sich günstige Kreditkonditionen für Ihre Immobilienfinanzierung sichern. Das bietet Ihnen eine gewisse Kalkulationssicherheit. Zudem sind bei einem Bausparvertrag in der Darlehensphase jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich – anders als bei einem Bankdarlehen. Auch dass sich Bausparkassen mit einer nachrangigen Eintragung der Grundschuld im Grundbuch zufriedengeben, bringt Vorteile. Nicht zuletzt spricht auch die Möglichkeit, bei einem Bausparvertrag staatliche Förderung etwa über die Vermögenswirksamen Leistungen (VL) oder auch den Wohn Riester einzubringen, für das Bausparen.

Die Kehrseite der Medaille: Beim Bausparen werden die vergleichsweise niedrigen Darlehenszinsen durch besonders niedrige Guthabenzinsen in der Ansparphase erkauft und es gibt keine absolute Planungssicherheit, weil der Zuteilungszeitpunkt nicht exakt vorausgesagt werden kann. Das liegt an der speziellen Funktionsweise des Bausparens, die auf dem Kollektivgedanken beruht. Ob ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung ist, hängt somit von verschiedenen individuellen Faktoren ab.

Vorteile eines Bausparvertrags

• Zinssicherheit von Vertragsbeginn bis -ende bei den Sparzinsen wie bei den Darlehenszinsen
• Günstige Darlehenszinsen
• Staatliche Förderung wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn Riester kann eingebracht werden
• Bonuszahlungen für junge Bausparer zwischen 16 und 25 Jahren
• Sondertilgungen jederzeit in beliebiger Höhe möglich
• Bausparkassen geben sich mit einer nachrangigen Absicherung im Grundbuch ohne Zinsaufschläge zufrieden
• Für Kleindarlehen unter 50.000 Euro (beispielsweise für eine Modernisierung) günstigere Zinsen als bei einem Hypothekendarlehen oder Ratenkredit
• Ein Bausparvertrag kann gut auch im Finanzierungsmix verwendet werden. Dabei wird der größere Teil der Baufinanzierung von einem Annuitätendarlehen, der kleinere Teil über das Bauspardarlehen gestellt.

Nachteile eines Bausparvertrags

• Niedrigere Sparzinsen als marktüblich
• Zeitpunkt der Kreditzuteilung ist nicht garantiert
• Bauspardarlehen müssen vergleichsweise schnell zurückgezahlt werden, daher sind relativ hohe Tilgungsraten notwendig.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag kombiniert einen Sparvertrag mit einem Immobiliendarlehen. Die Idee: Man spart bereits lange vor dem eigentlichen Immobilienkauf oder Hausbau Guthaben an und legt so rechtzeitig den Grundstein für den künftigen Erwerb von Immobilieneigentum. Ist ein bestimmter Anteil Eigenkapital aufgebaut, wird das Darlehen von der Bausparkasse ausgezahlt.

Wohnwirtschaftliche Verwendung des Bauspardarlehens

Einen Bausparvertrag schließt man mit einer Bausparkasse ab. Der Zweck eines Bausparvertrags ist immer wohnwirtschaftlicher Art. Das heißt, das Bauspardarlehen muss zur Finanzierung wohnwirtschaftlicher Maßnahmen eingesetzt werden. Dazu gehören:

• der Bau oder Kauf von Wohnimmobilien
• der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten an Bauland zum Bau von vorwiegend zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden
• der Erwerb von Wohnrechten, etwa bei einem Einkauf in ein Altenheim
• die Zahlung von Erschließungsbeiträgen oder Kaufnebenkosten für Wohngebäude
• die Renovierung und Modernisierung von Wohnimmobilien
• die Finanzierung von Einbaumöbeln wie einer Küche
• die Ablösung anderer wohnwirtschaftlicher Darlehen
• das Auszahlen von Miterben von Wohneigentum.

In der Regel verlangt die Bausparkasse einen Nachweis über die wohnwirtschaftliche Verwendung des Darlehens.

Nur das Bausparguthaben auszahlen lassen – geht das?

Wer sich jedoch nur das Bausparguthaben auszahlen lässt, der ist von dieser Verpflichtung zur wohnwirtschaftlichen Verwendung befreit. Er kann über das Geld frei verfügen und zum Beispiel auch ein Auto davon kaufen. Das gilt allerdings nicht immer: Wer den  Bausparvertrag mit staatlichen Förderungen wie der Wohnungsbauprämie bedient hat, der darf auch das Guthaben nur für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen. Ausnahmen gibt es für Verträge, die vor dem 1. Januar 2009 abgeschlossen wurden und für solche, bei denen der Vertragsnehmer bei Abschluss jünger als 25 Jahre war.

Bedeutung von Bausparsumme, Regelsparbeitrag & Co.

Wer einen Bausparvertrag abschließen möchte, sieht sich unweigerlich mit einigen Fachbegriffen konfrontiert. In einem Bausparvertrag werden die geplante Bausparsumme, die monatliche Sparrate (Regelsparbeitrag), die Zinsen und die Darlehenssumme festgelegt.

Bausparsumme: Die Bausparsumme ist der Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen wird. Sie setzt sich aus den Sparleistungen und dem Darlehen zusammen. Meist beträgt das Verhältnis dabei 50 : 50, letztlich hängt es aber von der Bausparkasse und dem jeweils gewählten Tarif ab. Die Bausparsumme bestimmt die Höhe der Abschlussgebühr, außerdem hängt von ihr die Laufzeit des Bausparvertrags und der Regelsparbeitrag beziehungsweise der Tilgungsbetrag des Darlehens ab.

Regelsparbeitrag: Mit dem Regelsparbeitrag ist der Betrag gemeint, den der Bausparer monatlich an die Bausparkasse entrichtet, mit der er also seinen Bausparvertrag bespart. Je nach Tarif beträgt der Regelsparbeitrag zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme. In der Regel wird dieser bei Vertragsabschluss festgelegt, jedoch ist der Bausparer hier flexibel und der Sparbeitrag kann bei Bedarf angepasst werden oder auch einmal ganz ruhen. Allerdings gilt: Je mehr eingezahlt wird, desto schneller erhält man das Darlehen.

Mindestsparguthaben: Die Regelsparbeiträge müssen so lange auf das Bausparkonto eingezahlt werden, bis das im Vertrag vereinbarte Mindestparguthaben erreicht ist. Je nach gewähltem Bauspartarif beträgt das Mindestsparguthaben meist 30, 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme.

Die drei Phasen des Bausparens: Verlauf eines Bausparvertrags

Nach Abschluss eines Bausparvertrags und Festlegung der Bausparsumme, ist der Verlauf stets gleich: Die klassische Form des Bausparens besteht aus drei zeitlich aufeinander folgenden Phasen: Der Ansparphase, der Zuteilungsphase und der Darlehensphase. 

Ansparphase: Guthaben ansparen und Eigenkapital aufbauen

Gleich nach Abschluss des Bauspartvertrags beginnt die sogenannte Ansparphase. Zuerst spart der Kunde Eigenkapital an, indem er monatlich einen vorab bestimmten Regelsparbeitrag in den Vertrag einzahlt. Solange, bis das vereinbarte Mindestsparguthaben erreicht ist. Dies beträgt – je nach Tarif – einen gewissen prozentualen Anteil (häufig 30 bis 50 Prozent) der Bausparsumme. Es kann auch mit unregelmäßigen Beträgen und Einmalzahlungen angespart werden. Alle Einzahlungen auf dem Bausparkonto werden verzinst.

• Hinweis: In der Ansparphase ist der Zins auf das Guthaben meist niedriger als marktüblich. Dieser Bausparzins wird bei Vertragsabschluss festgeschrieben.

Für die Ansparphase wird keine konkrete Laufzeit festgelegt. Die bei Vertragsabschluss berechnete Bauspar-Laufzeit ist eigentlich nur eine Richtschnur, die angibt, wie lange es mit den gewählten Regelsparbeiträgen dauert, bis das Mindestsparguthaben erreicht ist. Ändern sich die Raten, verändert sich natürlich auch die Länge der Ansparphase.

Zuteilungsphase: Der Bausparvertrag wird zuteilungsreif

Die Zuteilungsphase beginnt nach Abschluss der Ansparphase. Mit der Zuteilungsreife des Bausparvertrags erhält die Bausparerin oder der Bausparer das Anrecht, sich die gesamte Bausparsumme aus angespartem Guthaben und Darlehensbetrag auszahlen zu lassen. Damit der Bausparvertrag zuteilungsreif wird, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein:

• Erreichen des vereinbarten Mindestsparguthabens
• Erreichen der vereinbarten Mindestsparzeit (Mindestlaufzeit)
• Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl.

Das Erreichen des Mindestsparguthabens ist die wichtigste Voraussetzung, damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Weitere Voraussetzungen für die Zuteilungsreife sind das Erreichen der vereinbarten Mindestsparzeit, also der vertraglich festgelegten Mindestdauer der Ansparphase, sowie einer bestimmten Bewertungszahl. Mit Letzterer „benoten“ die Bausparkassen Sparleistung und Spardauer des Bausparers. In sie fließen verschiedene Beurteilungskriterien ein, wie beispielsweise die bereits erreichte Höhe des Bausparguthabens, die Regelmäßigkeit der Sparleistungen, die bisherige Vertragslaufzeit und nicht zuletzt auch die verfügbaren liquiden Mittel der Bausparkasse. Anhand welcher Einzelkriterien und welcher Berechnungsmethode die Bewertungszahl ermittelt wird, ist je nach Bausparkasse unterschiedlich. Je nach Bausparkasse und gewähltem Tarif kann die zu erreichende Mindestbewertungszahl eine andere sein.

Bauspardarlehen speisen sich aus den Einnahmen der Bausparer in der Gemeinschaft. Wann ein Bauspardarlehen zugeteilt werden kann, ist also auch vom Sparfleiß der anderen Bausparer im Kollektiv abhängig. Deshalb können und dürfen Bausparkassen nicht schon bei Vertragsschluss den genauen Zuteilungszeitpunkt des Darlehens nennen. Ob der Vertrag zuteilungsreif ist, erfährt der Einzelne daher immer erst durch eine Mitteilung der Bausparkasse.

Wahlzuteilung – was ist das?

Manche Bausparkassen bieten auch Tarife mit sogenannter Wahlzuteilung an. Das bedeutet, dass der Kunde die Möglichkeit besitzt, nach einer gewissen Laufzeit eine frühere Zuteilung des Bausparvertrags zu beantragen. Umsonst gibt es diese Wahlzuteilung jedoch nicht: In der Regel muss die Bausparerin oder der Bausparer dann entweder ein reduziertes Bauspardarlehen oder einen höheren  Tilgungssatz als vereinbart in Kauf nehmen.

In der Zuteilungsphase muss der Bausparer außerdem die Entscheidung treffen, wie er oder sie mit dem Bausparvertrag weitermachen möchte. Folgende Möglichkeiten bestehen:

• Den Bausparvertrag einfach weiter besparen
• Sich das Bausparguthaben auszahlen lassen
• Sich das Bauspardarlehen auszahlen lassen
• Die Inanspruchnahme des Bauspardarlehens verschieben.

Es besteht also keine Verpflichtung, nach der Zuteilung das Darlehen abzurufen. Wer möchte, kann sich auch nur sein Bausparguthaben auszahlen und den Vertrag ruhen lassen oder weiter besparen. Allerdings darf die Bausparkasse den Vertrag dann zehn Jahre nach der Zuteilung kündigen.

• Biallo-Lesetipp: Die Verbraucherzentrale rät, die Kündigungen von Bausparverträgen zu prüfen und sich seine Bonuszinsen zu sichern.

Darlehensphase: Mit monatlichen Raten Schulden tilgen

Möchte der Bausparer nach der Zuteilung über die gesamte Bausparsumme verfügen, startet mit deren Auszahlung die Darlehensphase. In dieser zahlt der Bausparer das Bauspardarlehen Rate für Rate zurück. Die Höhe des Bauspardarlehens ist die Differenz zwischen der Bausparsumme und dem in der Ansparphase aufgebauten Bausparguthaben. Der Darlehenszins wurde bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt. Somit erfolgt die Tilgung des Bauspardarlehens mit einer regelmäßigen Rate zu einem vorab vereinbarten Effektiv- und Sollzins. Dies macht die Rückzahlung transparent und verlässlich. Die Darlehensphase kann der Bausparer jederzeit und kostenfrei durch Sondertilgungen verkürzen.

Bausparvertrag abschließen – wie und wo?

Einen Bausparvertrag schließt man üblicherweise bei einer Bausparkasse über einen Berater ab. So können Sie beispielsweise in den Filialen der Sparkassen Bausparverträge der Landesbausparkassen (LBS)** abschließen. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall arbeitet eng mit den Genossenschaftsbanken zusammen. Die BHW Bausparkasse AG** gehört zur Deutschen Bank, weshalb man über BHW-Produkte in den Filialen der Deutschen Bank beraten wird. Die Debeka Bausparkasse** gehört zur Debeka-Gruppe, einem Versicherungs- und Finanzdienstleistungskonzern. Die Alte Leipziger Bauspar AG** ist Teil der ALH Gruppe, die ebenfalls Versicherungen anbietet. Auch die Signal Iduna Bauspar AG** gehört zu einem Versicherungsunternehmen. Die private BKM Bausparkasse Mainz** hat ein Netz aus Fachberatern, die auch eine persönliche Beratung vor Ort anbieten.

Bausparvertrag online abschließen

Immer mehr setzt sich das Online-Geschäft auch bei den Bausparkassen durch. So ist es mittlerweile bei vielen Bausparkassen möglich, Bausparverträge bequem und schnell online abzuschließen, zum Beispiel bei der BKM** oder auch bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall**.

Kosten bei einem Bausparvertrag

Bausparkassen verlangen beim Abschluss eines Bausparvertrags eine Abschlussgebühr. Zusätzlich erheben manche Bausparkassen noch jährliche Gebühren. Die als Servicepauschale, Konto- oder Bearbeitungsgebühren bezeichneten Jahresentgelte sind jedoch nach aktueller Rechtsprechung zum Teil unzulässig. Die Verbraucherzentralen empfehlen daher Bausparern, bereits gezahlte Kontogebühren zurückzufordern. Hier bekommen Sie weitere Informationen.

Bausparvertrag Abschlussgebühr

Mit Abschluss eines Bausparvertrags wird die Abschlussgebühr fällig. Sie beträgt meist zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme und muss einmalig gezahlt werden. Bei einer Bausparsumme von 40.000 Euro macht die Abschlussgebühr somit zwischen 400 Euro und 640 Euro aus. Meist kann der Bausparkassenkunde entscheiden, ob er die Abschlussgebühr von den ersten Sparraten abziehen lässt oder ob er sie in einem Betrag zahlt. Bei einer Erhöhung der Bausparsumme während des laufenden Vertrags wird eine zusätzliche Abschlussgebühr fällig. Andersherum erstattet die Bausparkasse eine zu viel gezahlte Abschlussgebühr bei einer Reduzierung der Bausparsumme nicht. 

Gibt es auch Bausparverträge ohne Abschlussgebühr?

Bausparkassen verlangen nahezu immer eine Abschlussgebühr. Denn diese Gebühr wurde von den Gerichten als zulässig anerkannt. Sollte ein Bauspartarif keine Abschlussgebühr vorsehen, ist daher genaues Hinschauen gefragt. Die fehlende Abschlussgebühr könnte sich negativ auf die Konditionen des Bausparvertrags auswirken.

Lohnt sich ein Bausparvertrag?

Bei einem Bausparvertrag stehen bereits bei Vertragsabschluss sowohl die Sparzinsen als auch die späteren Darlehenszinsen über die gesamte Laufzeit fest. Wer also erst in ein paar Jahren einen Immobilienkredit für den Kauf von Wohneigentum oder die Sanierung einer Immobilie benötigt, kann die heutigen (noch) günstigen Zinsen mit einem Bausparvertrag „einfrieren“. Lohnend ist das aber nur dann, wenn die Zinsen auch tatsächlich signifikant steigen. Denn in der Ansparphase bieten Bausparverträge auch nur eine vergleichsweise sehr niedrige Verzinsung des Guthabens. 

Als Schutzschild gegen den Zinsanstieg kann sich der Abschluss eines Bausparvertrags also durchaus lohnen – vor allem für auf Sicherheit bedachte Menschen mit Immobilienwunsch. Aber auch Sanierungswillige, Anschlussfinanzierer und Berufsanfänger können von einem Bausparvertrag profitieren. 

Berechnung Bausparvertrag: Günstige Darlehenszinsen für die energetische Sanierung

Eine Beispielrechnung verdeutlicht, wie dieses Festzurren der günstigen Darlehenskonditionen – zum Beispiel für eine energetische Sanierung oder eine Modernisierung Ihrer Immobilie – mit einem Bausparvertrag funktioniert.

• Beispiel: Ein Hauseigentümer schließt einen Bausparvertrag über 20.000 Euro Bausparsumme zur Modernisierung seiner Immobilie in einigen Jahren ab. Als Abschlussgebühr werden 1,6 Prozent davon fällig, also 320 Euro. Als Sparzins erhält er 0,01 Prozent, der festgeschriebene Sollzins in der Darlehensphase beträgt 0,35 Prozent, der effektive Jahreszins 1,69 Prozent. Er bespart den Bausparvertrag sieben Jahre lang mit einer monatlichen Sparrate von 136 Euro. Dann wird der Vertrag zuteilungsreif und er erhält die Bausparsumme von 20.000 Euro ausgezahlt, die er für die Modernisierung einsetzt.

Ansparphase

Rechnet man die Guthabenzinsen mit den Kosten für den Bausparvertrag gegen, hat der Bausparer über die sieben Jahre 403,25 Euro Verlust zu verzeichnen. Das verdeutlicht diese Tabelle:

Quelle: Biallo.de; nach eigener Recherche; Stand: Dezember 2023.

Darlehensphase

In der Darlehensphase beträgt die monatliche Rate aus Zins und Tilgung 160 Euro. Der Nettodarlehensbetrag ist 9.387,25 Euro. Das Agio (Aufschlag der Bausparkasse auf die Bausparsumme, meist zwei Prozent der Bausparsumme) beträgt 187,75 Euro. Damit erhöht sich der Gesamtbetrag des Bauspardarlehens auf 9.575,00 Euro. Das Darlehen wird innerhalb von fünf Jahren und einem Monat zurückgezahlt.

(Stand: Dezember 2023; Quelle: LBS** Tarif Zuhause Prima, www.lbs.de)

Fazit: Während der Darlehensphase hat der Bausparer 85,94 Euro an Finanzierungskosten zu tragen. Insgesamt sind es über die zwölf Jahre und einen Monat Laufzeit des Bausparvertrags 676,94 Euro an Kosten, die er für die Finanzierung aufwenden muss. Liegen die Finanzierungskosten für ein Bankdarlehen über 10.000 Euro in sieben Jahren über diesem Betrag, ist aus dem Minusgeschäft in der Ansparphase des Bausparvertrags ein lohnendes Geschäft geworden.

Bausparvertrag sinnvoll für energetische Sanierung, Modernisierung, Umbau?

Angesichts der enorm gestiegenen Energiepreise rückt für viele Eigenheimbesitzer die Notwendigkeit einer energetischen Sanierung ihrer Immobilie immer mehr in den Vordergrund. Wer die Gebäudehülle dämmen möchte, einen Austausch der Heizung ins Auge fasst oder Fenster mit einer besseren Wärmedämmung einsetzen möchte, für den bietet der Abschluss eines Bausparvertrags Vorteile:

• Vorteil 1: Bei Energiesparmaßnahmen an Immobilien liegt der Finanzierungsbedarf normalerweise zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Das sind kleinere Darlehenssummen, bei denen viele Banken von vornherein abwinken oder nur gegen Zinsaufschlag Kredite gewähren. Für Bausparkassen hingegen gehören Verträge mit solch geringen Bausparsummen zum Tagesgeschäft.
   
• Vorteil 2: Für kleinere Bauspardarlehen bis 50.000 Euro ist kein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Das spart Notarkosten. Bis Mitte 2021 lag die Grenze übrigens noch bei 30.000 Euro.

Die Bausparkasse Wüstenrot bietet energetischen Sanierern ein besonderes Schmankerl: Bausparer bekommen einen Klimabonus von bis zu 300 Euro, wenn sie den Bausparvertrag für eine energetische Sanierung verwenden. Die Bausparkasse belohnt damit Investitionen in klimaschonende Bau- und Modernisierungsmaßnahmen. Auch für den altersgerechten Umbau oder die Modernisierung Ihrer Immobilie kann ein Bausparvertrag Sinn machen.

Bausparvertrag sinnvoll für Anschlussfinanzierung?

Für Hauseigentümer, deren bestehender Immobilienkredit in einigen Jahren ausläuft, kann ein Bausparvertrag ebenfalls sinnvoll sein. Statt einer Prolongation, also der Weiterführung des bestehenden Kreditvertrags, lässt sich nämlich auch ein Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung nutzen. Bis zu 15 Jahre im Voraus können Immobilieneigentümer auf diese Weise ihre Anschlussfinanzierung planen. So können Sie sich als Immobilienfinanzierer die relativ günstigen Zinsen von Bauspardarlehen sichern. Nachteilig ist: Da der Zeitpunkt der Kreditzuteilung nicht garantiert ist, kann mitunter eine Zwischenfinanzierung notwendig werden.

• Biallo-Lesetipp: Was Sie beachten sollten, wenn Sie einen Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung nutzen möchten, welche weiteren Vor- und Nachteile es dabei gibt und wie eine Anschlussfinanzierung mit Sofortfinanzierung bei Bausparkassen funktioniert, haben wir in einem ausführlichen Ratgeber für Sie zusammengefasst.

Lohnt sich ein Bausparvertrag für zukünftigen Immobilienkauf?

Klassischerweise schließt man einen Bausparvertrag mit dem Wunsch ab, sich in ein paar Jahren Wohneigentum anschaffen zu wollen. Durch die regelmäßigen Sparraten schafft man sich einen Kapitalstock, um sich diesen Wunsch zu erfüllen. Das in einem Bausparvertrag angesparte Vermögen kann später als Eigenkapital angerechnet werden. Und je mehr Eigenkapital ein Immobilienkäufer mitbringt, desto günstigere Kreditkonditionen kann er von Banken und Finanzdienstleistern erwarten. 

Bausparvertrag im Finanzierungsmix

Da Bausparverträge größtenteils über geringere Bausparsummen von einigen Zehntausend Euro abgeschlossen werden, lässt sich mit ihnen meist nicht die gesamte für die Immobilienfinanzierung benötigte Kreditsumme abdecken. So bilden Bausparverträge oft nur einen Teil eines Finanzierungsmixes aus mehreren Bausteinen. Häufig kommen zusätzlich noch ein Annuitätendarlehen und/oder ein KfW-Förderdarlehen zum Einsatz. 

Einen Bausparvertrag mit in die Baufinanzierung einzubauen, ist aber durchaus von Vorteil. So begnügen sich Bausparkassen – wie bereits erwähnt – mit einer nachrangigen Besicherung im Grundbuch. Dadurch kann die Bank eine erstrangige Besicherung erhalten, was sich im Allgemeinen positiv auf die Zinskonditionen des Annuitätendarlehens auswirkt. Oft wird ein Bausparvertrag auch zum Begleichen der Kaufnebenkosten eingesetzt, da diese ohnehin nicht übers Grundbuch abgesichert werden können.

Was gilt bei kurzfristigem Finanzierungsbedarf?

Wer kurzfristig einen Finanzierungsbedarf für den Hausbau oder einen Hauskauf hat, für den eignen sich klassische Bausparverträge nicht, außer die Wahl fällt auf eine Sofortfinanzierung. Die Kombination aus Bausparvertrag und Vorfinanzierungskredit bietet zwar Zinssicherheit über einen langen Zeitraum, kann aber auch teurer als eine herkömmliche Finanzierung über ein Annuitätendarlehen der Bank sein. Es empfiehlt sich daher, immer mehrere Angebote einzuholen und miteinander zu vergleichen.

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag (eher) nicht?

Einen Bausparvertrag als reine Geldanlage abzuschließen, lohnt sich meist nicht. Vor allem dann nicht, wenn man keine staatlichen Fördermittel beim Bausparen einbringen kann. Denn die Guthabenzinsen für den Vertrag sind derzeit so niedrig, dass sie die zu zahlenden Abschlussgebühren weit übertreffen. Die Folge: Der Bausparvertrag bringt Verluste statt Gewinne.

Was ist besser: Bausparvertrag abschließen oder Baukredit von der Bank?

Bei der Bank gibt es in der Regel höhere Sparzinsen als bei der Bausparkasse – erst recht, seit die Zinsen gestiegen sind. Welche Variante besser ist, hängt daher auch ganz entscheidend von der künftigen Zinsentwicklung ab, wie unser folgender Vergleich eines Bausparvertrags mit einem Banksparplan kombiniert mit einem Baukredit bei einer Bank zeigt.

Beispielrechnung: Bausparvertrag im Vergleich mit einem Banksparplan plus Baukredit von der Bank

Der Finanzierungsbedarf beträgt insgesamt 80.000 Euro. Die Laufzeit beider Varianten liegt bei 18,5 Jahren. Kosten für die Grundbucheintragung und Abgeltungssteuer werden nicht berücksichtigt.

Quellen: Bausparrechner auf lbs.de, LBS* Tarif LBS-Z5; Renditerechner und Tilgungsrechner auf fmh.de; Stand: Dezember 2023.

Fazit: Die Gegenüberstellung zeigt, dass sich der Abschluss eines Bausparvertrags zum jetzigen Zeitpunkt umso mehr lohnt, je höher die Zinsen für Bankdarlehen sind. Allerdings ist man mit dem Bankdarlehen bei gleicher Darlehensrate gut ein Jahr schneller schuldenfrei. In der Ansparphase hat der Sparplan der Bank gegenüber dem Bausparen eindeutig die Nase vorn.

Bausparvertrag und Steuererklärung

Auch Bausparer müssen auf die Zinseinkünfte aus ihrem Bausparvertrag Steuern zahlen. Es handelt sich um Kapitalerträge, auf die Abgeltungsteuer anfällt. Konkret sind 25 Prozent Kapitalertragsteuer, 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer an das Finanzamt abzuführen.

Doch mit einem Freistellungsauftrag können sich Bausparer von der Abgeltungsteuer befreien lassen. Bei Ledigen liegt die Grenze der durch einen Freistellungsauftrag nicht zu versteuernden Kapitalerträge bei einem jährlichen Betrag von 1.000 Euro, bei Paaren sind es maximal 2.000 Euro pro Jahr. Diese Freibeträge gelten für alle Kapitalerträge des Steuerpflichtigen, also auch für solche, die aus anderen Kapitalanlagen wie dem Bausparvertrag entstehen. Es ist daher möglich, den Freibetrag auf mehrere Finanzdienstleister, Bausparkassen und Banken aufzuteilen.