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Geldanlage

Lohnen sich offene Immobilienfonds noch?

Thomas Öchsner
Autor
Veröffentlicht am: 23.09.2024

Auf einen Blick

  • Mit den gesunkenen Preisen am Immobilienmarkt sind offene Immobilienfonds in eine Krise geraten.
  • Einige Fonds haben zum Teil deutliche Kursverluste.
  • Hier erfahren Sie, was für und was gegen den Verkauf Ihrer Fondsanteile spricht. 
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Jahrelang zählten offene Immobilienfonds zu den Lieblingen vorsichtiger Sparerinnen und Sparer in Deutschland. Mehr als 100 Milliarden Euro an Anlegergeld stecken in den Fonds, mit denen sich Bankkunden schon mit 25 Euro im Monat an Gewerbe- und Wohnimmobilien beteiligen können. Doch die guten Zeiten für diese früheren Verkaufsschlager sind erst einmal vorbei: Die Renditen der Fonds sind so stark gesunken, dass sich mit Festgeldangeboten derzeit locker mehr Zinsen herausholen lassen. So fragen sich jetzt viele Anlegende: Soll ich meine Anteile an offenen Immobilienfonds verkaufen? Biallo.de beantwortet Ihre wichtigsten Fragen.  

Wie stark geht es mit der Wertentwicklung abwärts?  

Seit der Corona-Pandemie gehen die Renditen der offenen Immobilienfonds tendenziell nach unten. In ihrer jüngsten, jährlichen Marktstudie untersuchte die Ratingagentur Scope die Renditen von 27 Fonds. 2023 belief sich die Rendite auf durchschnittlich nur noch 1,2 Prozent. Vor Corona betrug die jährliche Rendite noch durchschnittlich mehr als drei Prozent. Auch die Aussichten sind schlecht: Die Fachleute von Scope erwarten 2024 sogar „leicht negative Renditen“. Der deutsche Fondsverband BVI weist für den 31. August, den zuletzt herangezogenen Stichtag für vor einem Jahr abgeschlossene Anlagen in offene Immobilienfonds, bereits ein Minus von durchschnittlich 1,2 Prozent aus. Die Fonds bescheren den Anlegenden also Kursverluste in ihren Wertpapierdepots. Zum Vergleich: Für Festgeldanlagen waren Mitte/Ende September 2024 für Laufzeiten von sechs Monaten bis drei Jahren noch Zinsen von mehr als drei Prozent drin, wie der Biallo-Festgeldvergleich zeigt.  

Was offene Immobilienfonds noch bringen 

 Fonds  ISIN  1 Jahr 3 Jahre  5 Jahre 10 Jahre  Fondsvolumen in Mio. Euro 

Deka-ImmobilienEuropa 

DE0009809566 

2,6% 

2,8% 

2,8% 2,8%  18.329

Deka-ImmobilienGlobal 

DE0007483612 

2,0% 

1,9% 

1,8% 2,0% 6.999 

Deka-ImmobilienMetropolen 

DE000DK0TWX8 

1,1% 

1,7% 

 -  -  1.766

Deka-ImmobilienNordamerika 

DE000DK0LLA6 

2,3% 

2,2% 

 2,2%  -  521

Fokus Wohnen Deutschland 

DE000A12BSB8 

-1,1% 

2,0% 

 3,1%  -  884

Grundbesitz Europa 

DE0009807008 

-2,0% 

0,9% 

 1,2%  2,0%  7.850

Grundbesitz Fokus Deutschland 

DE0009807081 

0,1% 

1,2% 

 1,7%  -  814

Grundbesitz Global 

DE0009807057 

-4,6% 

-0,3% 

 0,8%  1,5%  3.561

Habona Nahversorgungsfds. Dtschl. 

DE000A2H9B00 

0,2% 

1,7% 

 0,0%  -  142 

HausInvest 

DE0009807016 

2,1% 

2,3% 

 2,3%  2,3%  17.032

KCD-Catella Nachhalt.Imm. Dtschl. 

DE000A2DHR68 

-4,5% 

0,8% 

 1,6%  -  261

KGAL immoSubstanz 

DE000A2H9BS6 

3,0% 

3,6% 

 3,8%  -  70 

Leading Cities Invest 

DE0006791825 

-11,6% 

-2,6% 

 -0,4%  1,4%  824

Quadoro Sust. Real Estate Eur. Priv. 

DE000A2PFZU6 

-1,3% 

1,3% 

 -  -  201

Realinvest Europa 

DE000A2PE1X0 

0,2% 

1,7% 

 -  -  642

Swiss Life DE European  Living 

DE000A2PF2K4 

0,8% 

1,6% 

 -  -  986

Swiss Life DE Eur. RE Liv.a.Work. 

DE000A2ATC31 

0,6% 

1,8% 

 1,9%  -  1.088

UBS (D) Euroinvest Immobilien 

DE0009772616 

1,2% 

2,5% 

 4,7%  0,8%  664

UniImmo: Deutschland 

DE0009805507 

2,4% 

2,7% 

 2,5%  2,7%  16.693 

UniImmo: Europa 

DE0009805515 

1,6% 

1,9% 

 1,8%   2,2%  14.593

UniImmo: Global 

DE0009805556 

0,9% 

1,3% 

 0,7%  1,6%  3.561

UniImmo: Wohnen ZBI 

DE000A2DMVS1 

-4,6% 

-0,6% 

 0,3%  -  4.785

Wertgrund WohnSelect D 

DE000A1CUAY0 

1,3% 

2,8% 

 3,3%  6,4%  431

WestInvest InterSelect 

DE0009801423 

2,3% 

2,5% 

 2,5%  2,5%  10.320

Quelle: Scope Fund Analysis; Stand: 30.04.2024

Wie kam es zu der Misere?  

Mit dem Geld ihrer Kunden erwerben die Fondsmanager Immobilien, um aus der Vermietung, den Wertsteigerungen der Objekte und dem An- und Verkauf Erträge zu erzielen. So werden derzeit laut BVI gut 54 Prozent der verwalteten Gebäude als Büros oder Praxen genutzt, gefolgt von Objekten des Einzelhandels und der Gastronomie mit knapp 22 Prozent sowie Hotels mit fast acht Prozent. Zugenommen haben die Investitionen in Wohnungen, der Anteil mit gut fünf Prozent ist aber noch gering. Nun sind aber die Immobilienpreise in den vergangenen zwei Jahren deutlich gesunken, gerade auch in Deutschland, wo die Fonds überproportional stark investiert sind. Aber nicht nur das: Die Corona-Pandemie, das verstärkte Auslagern von Büroarbeitsplätzen ins Homeoffice, die Krise vieler Einzelhändler auf Grund des Bestellbooms per Internet, die deutlich gestiegenen Baukosten im Zuge der Inflation sowie die Geldpolitik der Notenbanken tragen dazu bei, dass die Fonds in ihren Bilanzen den Wert ihrer Immobilien herabsetzen müssen. Dieser wird quartalsweise von unabhängigen Gutachtern geprüft. So heißt es in der Scope-Studie: „In den Jahren bis 2022 wurden die Renditen der offenen Immobilienfonds größtenteils von Aufwertungen im Bestand, aber auch durch erfolgreiche Verkäufe getrieben. Dies hat sich 2023 geändert. Die Zeit der Aufwertungen der Immobilien und erfolgreichen Verkäufe auf Höchstpreisniveau ist im Gesamtbild vorbei.“ Deshalb könnten die sogenannten Wertänderungsrenditen die Wertentwicklung der Fonds nicht mehr antreiben.

Bei welchen Fonds sind die Probleme besonders groß?  

Los ging es mit dem Leading Cities Invest der Fondsgesellschaft Kanam, der nach einer Abwertung durch die Gutachter binnen eines Jahres bereits fast 18 Prozent an Wert verloren hat (Stand: 18.9.24.). Noch düsterer wurde die Stimmung am Markt, als der Uni Immo Wohnen ZBI der Fondsgesellschaft Union Investment um mehr als 17 Prozent abgewertet wurde. So beläuft sich der Kursverlust des Fonds binnen eines Jahres auf derzeit mehr als 21 Prozent (Stand: 19.09.24). Dass bei diesem Fonds die Probleme besonders groß sind, ist darauf zurückzuführen, dass der Fonds überwiegend in Wohn- und nicht in Gewerbeimmobilien investiert ist. Vor allem bei Wohnimmobilien ging es aber mit den Preisen abwärts und damit auch mit den Bewertungen. Der milliardenschwere Fonds wurde jedoch als „geringes Risiko“ für „konservative“ Anleger angepriesen.  

Warum ziehen Anleger Geld aus den Fonds ab?  

In den vergangenen Monaten wurden aus den offenen Immobilienfonds in Deutschland mehr Mittel abgezogen als neu hereingekommen sind. In der Summe waren dies laut der Halbjahresstatistik des BVI binnen elf Monaten 3,1 Milliarden Euro. Das liegt nicht nur an den schlechten Nachrichten über die Fonds. Zinsanlagen wie Tages- und Festgeld, Geldmarktfonds oder Anleihen sind deutlich attraktiver geworden.

Steigen jetzt immer mehr Anleger aus?  

Der Ausstieg ist vor mehr als zehn Jahren erschwert worden. Der Grund: Im Zuge der Finanzkrise 2008/2009 hatten die Fondsmanager Immobilien mit zum Teil milliardenschweren Verlusten schnell verkaufen müssen. Das Geld brauchten sie, um Anleger auszahlen zu können, die die Fonds als gut verzinsten Parkplatz für ihr Geldvermögen benutzt haben. Diese führte zu einer Krise dieser Anlageform, etliche Fonds wurden liquidiert. Seit 2013 müssen Neuanleger deshalb ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile verkaufen will und dies nicht kurzfristig im Börsenhandel schafft, ist an eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gebunden. So haben Anlegende, die in der Niedrigzinsphase eingestiegen sind, bereits im vergangenen Jahr angefangen, Anteile zurückzugeben. Unklar ist nun, wie viele dieser Kundinnen und Kunden diese Kündigungsmöglichkeiten in jüngster Zeit genutzt haben, dies wissen nur die Fondsgesellschaften. Ali Masarwah, Geschäftsführer der Fondsplattform Envestor, warnt: Überstiegen die Rückgaben das Cashpolster, also die liquiden Mittel der Fonds, „wird es zu Fondsschließungen oder Liquidierungen kommen“. 

Soll ich meine Immobilienfonds jetzt verkaufen?  

Das muss jeder für sich selbst entscheiden. Wir wollen hier keine generelle Verkaufsempfehlung ausgeben.  

Was gegen einen Verkauf spricht: 

  • Die Mieten: Derzeit sind knapp 94 Prozent aller Objekte in den Fonds vermietet, das entspricht in etwa dem Niveau des Vorjahres. Viele Mietverträge wurden langfristig geschlossen, meist handelt es sich um Indexmietverträge. Dadurch können die Fonds mit dem Anstieg der Inflation höhere Mieten durchsetzen. Auch deshalb sind die Fonds weiter in der Lage, stetig Erträge an die Anleger ausschütten zu können.  
  • Die Liquidität: Positiv macht sich bemerkbar, dass die Fonds ihre liquiden Mittel wegen der gestiegenen Zinsen besser anlegen können. Die Liquiditätsrendite belief sich 2023 auf immerhin 2,3 Prozent – so viel wie seit mehr als zehn Jahren nicht mehr. Durchschnittlich etwa ein Siebtel ihres Fondsvermögens sind kurzfristig anlegt, um möglichst genug Geld für die Auszahlung von Anlegern und für neue Investitionen zu haben.  
  • Die Zukunft (I): Es wird eine Weile dauern, bis die Durststrecke überstanden ist. Aber die Stimmung am Immobilienmarkt hellt sich langsam wieder auf. Die Bauzinsen sind etwas gefallen, die Immobilienpreise ziehen wieder an. Frühestens im kommenden Jahr erwartet Scope daher wieder steigende Mittelzuflüsse und Renditen.  
  • Die Zukunft (II): Die Bundesregierung hat einen Gesetzesentwurf vorgelegt, der die Möglichkeiten für die Fonds erweitert, in erneuerbare Energien wie Solarparks Geld zu stecken. Das Risiko innerhalb des Fondsportfolios wird so besser verteilt. Die Investitionen in erneuerbare Energien könnten sich langfristig bei den Renditen positiv bemerkbar machen.  

Was für einen Verkauf spricht:  

  • Die Mittelabflüsse: Kommt es in großem Umfang zu weiteren Mittelabflüssen, müssen die Verkäufer womöglich länger als gewünscht auf ihr Geld warten. In der Scope-Studie wird dazu angemerkt: „Für das Jahr 2024 sollte die überwiegende Zahl der Fonds die Mittelabflüsse aus ihren Cash-Beständen leisten können“. Es sei aber nicht auszuschließen, dass einzelne Fonds eine Rücknahme von Anteilen aussetzen werden. Das aber würde für die Anlegenden bedeuten, dass sie auf ihr Geld länger warten müssen.  
  • Die aktuellen Ausschüttungsrenditen: Vielleicht setzen auch Sie auf die Fonds, weil es regelmäßig eine ordentliche Ausschüttung gibt. Diese belieft sich laut Scope im Durchschnitt auf 1,9 Prozent im Jahr 2023. Diese Renditen sind aber niedriger als die Zinsen, die Festgeld und Anleihen derzeit noch abwerfen. Einziger Vorteil für die Fonds: die sogenannte Teilfreistellung von der Kapitalertragssteuer. Wer in offene Immobilienfonds anlegt, zahlt laut BVI auf 60 Prozent der Ausschüttungen und Verkaufsgewinne keine Abgeltungsteuer. Hat der Fonds seinen Anlageschwerpunkt im Ausland, sind es sogar 80 Prozent. Unterm Strich dürften die Ausschüttungsrenditen trotzdem oft unter den Nach-Steuer-Renditen von Festgeld und Anleihen liegen.  

Gibt es aktuell noch lohnende Immobilienfonds?  

Etwa die Hälfte der vom BVI in seiner Statistik ausgewiesenen gut 30 offenen Immobilienfonds weist zum Stichtag 31.August eine positive Wertentwicklung aus. Darunter sind auch einige wenige mit noch recht positiven Ein-Jahres-Renditen. Dazu zählen der Aachener WohnImmo-Fonds (Ein-Jahres-Performance: 3,5 Prozent), der UI German Re von der Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken) mit einem Plus von 3,1 Prozent oder der Deka Immobilien Europa von der Fondsgesellschaft Deka Immo (Sparkassen) mit 2,6 Prozent. Das kann sich aber wieder ändern. Eine gute Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Garant dafür, dass es auch in Zukunft gut läuft. Wir geben daher hiermit keine Kaufempfehlungen für einzelne Fonds ab.  

Was können Anlegende jetzt tun?  

Sie haben im Prinzip zwei Möglichkeiten:  

  1. Sie warten einfach gelassen auf wieder bessere Zeiten für die Immobilienbranche ab. Dafür spricht auch, dass Sie erst 12 Monate nach der Kündigungsfrist wissen, zu welchem Kurs Sie Ihre Anteile ausbezahlt bekommen – ein Vabanquespiel. Vor allem, wenn Sie langfristig orientiert sind und Wert auf Ihre regelmäßige, steuerbegünstigte Ausschüttung legen, spricht viel dafür, die Durststrecke durchzuhalten.  
  2. Falls Sie verkaufen wollen, können Sie die Kündigungsfristen umgehen, indem Sie an der Börse über Ihre Bank oder Ihren Discountbroker mit Ihren Fondsanteilen handeln. Dann ist ein Verkauf prinzipiell immer sofort möglich. Aber Vorsicht: Wenn Sie über die Börse handeln, sollten Sie sowohl beim Kauf und erst Recht beim Verkauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds ein Kurslimit setzen. Wenn Sie das nicht tun, laufen Sie Gefahr, Ihre Anteile zu einem viel zu niedrigen Kurs loszuwerden, erst Recht, wenn der Handel eng ist, also wenig Anteile pro Börsentag den Eigentümer wechseln.

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Sämtliche Angaben ohne Gewähr. Datenstand 08.11.2024
Thomas Öchsner, Jahrgang 1961, ist seit 1991 Wirtschaftsjournalist. Bei der Münchner Abendzeitung hat er als stellvertretender Ressortleiter für das Ressort „Geld“ gearbeitet. 1999 wechselte er zur Süddeutschen Zeitung. Dort war er zunächst Redakteur für Finanzen in der Wirtschaftsredaktion in München, später neun Jahre Korrespondent für Sozial- und Arbeitsthemen in der Parlamentsredaktion in Berlin. Wieder zurück in der Münchner Zentrale leitete er das Finanzteam in der Wirtschaftsredaktion. Für die SZ hat er den wöchentlichen Newsletter „SZ Geld“ und das Magazin „GELD“ entwickelt. Seit Juni 2021 arbeitet Öchsner als selbständiger Autor für die SZ, biallo.de und andere Medien. Aktuelles Buch: Ihr Vermögensturbo ab 50, Geldanlage für eine bessere Rente.

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