Offene Immobilienfonds: Was Sie 2025 gebracht haben, was ein Comeback derzeit erschwert

Offene Immobilienfonds waren in Deutschland lange Zeit ein Verkaufsschlager. Schließlich bieten die Fonds einen großen Vorteil: Anlegende können schon mit 25 Euro im Monat Miteigentümer an Immobilien werden. Sie erhalten somit Zugang zu einem Markt, der für sie sonst verschlossen wäre. Denn wer verfügt schon über die finanziellen Mittel, Bürogebäude, Logistikzentren, Shopping-Arkaden oder Wohnanlagen zu kaufen und hat die Expertise, aus vielen Angeboten vielversprechende Objekte auszuwählen? Die Fonds waren in Deutschland deshalb sehr beliebt, nicht zuletzt in der Ära der Negativ- und Niedrigzinsen, warfen sie damals noch Erträge von zwei bis drei Prozent pro Jahr ab. Doch mit der Zinswende vor mehr als zwei Jahren, sinkenden Immobilienpreisen und der deutlichen Abwertung von Immobilien hat sich dies geändert. So sind die Renditen offener Immobilienfonds 2025 erneut zum Teil deutlich zurückgegangen. Das zeigt eine Analyse von biallo.de zum Jahreswechsel, in der wir die wichtigsten Fragen beantworten. 

Wie gut oder schlecht sind die Renditen?  

Fast die Hälfte der mehr als 30 vom Fondsverband BVI aufgeführten offenen Immobilienfonds verzeichnete in den vergangenen zwölf Monaten (Stichtag: 31.12.2025) Einbußen bei der Wertentwicklung. Im Durchschnitt belief sich laut der BVI-Statistik das Minus bei einer Einmalanlage über ein Jahr auf 1,6 Prozent, bei drei Jahren betrug der Wertverlust immer noch insgesamt durchschnittlich 1,3 Prozent. 

Doch nicht bei allen Fonds geht es abwärts. Einige Fonds präsentierten sich auch 2025 recht stabil und wiesen positive Renditen auf. Das gilt vor allem für Fonds, die ihre Investitionen in Immobilien über Länder und Nutzungsarten (Bürogebäude, Handels- und Logistikimmobilien, Hotels und Wohnungen) breit verteilt und nicht wie einige neu auf dem Markt gekommene Fonds in der Hochpreisphase wenige Objekte gekauft haben. Positiv mit einem Wertzuwachs von mindestens zwei Prozent im abgelaufenen Jahr schnitten der Hausinvest, Deka-Immobilien Europa, Deka-Immobilien Global, der UI German Re, der WestInvest Inter Select, WestInvest ImmoValue sowie der Aachener Grund-Fonds Nr. 1 und der Aachener Wohnimmo-Fonds ab.

Deutliche Renditeabschläge mussten hingegen die Fonds Leading Cities Invest (-17,8), die drei verschiedenen UBS Euroinvest Immobilien (alle mit einem Minus von mehr als acht Prozent), Uni Immo Global (-12,5), Uni Immo Europa (-7,4) sowie der Wertgrund Wohn Select D (-4,7) hinnehmen. Die für die Anlegerinnen und Anleger negative Entwicklung ist vor allem auf Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios der Fonds zurückzuführen. Die Ratingagentur Scope hatte bereits im Frühsommer 2025 darauf aufmerksam gemacht, dass manche Fonds gezwungen waren, Objekte zu verkaufen, um die Anleger auszuzahlen, die Geld aus den Fonds abzogen beziehungsweise Anteile zurückgaben. "Angesichts der schwierigen Lage am Immobilienmarkt waren die Objektverkäufe mal mehr, mal weniger gut gelungen. Viele Fonds waren gezwungen, Bestandsobjekte mit Abschlägen zu verkaufen", heißt es in der Untersuchung.

Welche Fonds haben ein schlechteres Rating erhalten?  

Die Ratingagentur Scope untersucht einmal im Jahr die Struktur und Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds und aktualisiert die Ratings, so auch im Juni 2025. Demnach schnitt erneut keiner der Fonds besser ab. Bei zehn Fonds blieb die Note unverändert. Zwölf Fonds hat die Ratingagentur herabgestuft. Darunter sind auch einige bekannte milliardenschwere Fonds großer deutscher Fondsgesellschaften, wie der Deka (Sparkassen) oder der Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken). Herabgestuft wurden unter anderem die Fonds 

• Deka ImmobilienEuropa 
• Fokus Wohnen Deutschland 
• UniImmo: Deutschland 
• UniImmo: Europa 
• UniImmo: Global 

Wie reagieren die Anlegenden auf die Krise der Fonds?  

Auch 2025 zogen sie in erheblichem Umfang Mittel aus den Fonds ab, allein von Januar bis September waren es laut BVI fast sechs Milliarden Euro. Mittlerweile wird seit mehr als zwei Jahren mehr Geld herausgezogen als neu eingezahlt. Ende September 2023 belief sich das Nettovermögen der Fonds dem Fondsverband zufolge auf noch rund 132 Milliarden Euro. Zwei Jahre später waren es nur noch 115 Milliarden Euro.  

Was spricht derzeit gegen ein Comeback?  

Nicht nur die mageren Renditen beziehungsweise die Wertverluste. Schon die Fachleute von Scope stellten vor etwa einem halben Jahr fest: Die offenen Immobilienfonds werden derzeit "kaum vertrieben". Der Grund: Ein offener Rechtsstreit belastet die Branche. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte im November 2024 entschieden, dass die Fondsgesellschaft ZBI Fondsmanagement, die zu der Gruppe Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken) gehört, bei den 2024 von starken Kursverlusten gebeutelten offenen Immobilienfonds "Uni Immo Wohnen ZBI2" das Risiko nicht korrekt dargestellt habe (Aktenzeichen: 4 HK O 5879/24). Demnach entspricht die Risikoeinstufung "nicht den gesetzlichen Vorgaben", heißt es in der Entscheidung. Geklagt hatte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.  

Der Fondsanbieter hatte das Anlagerisiko bei dem Fonds erst mit "niedrig2, dann, nachdem der Anteilspreis des Fonds im Juni 2024 um rund 17 Prozent herabgesetzt und die Anlegerinnen und Anleger des Fonds nach Angaben der Verbraucherzentrale "über Nacht" Kursverluste von rund einer Milliarde Euro hinnehmen mussten, mit "mittelniedrig" angegeben. Das entspricht der Risikoklasse 2 und 3. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale ist bei solchen Immobilienfonds grundsätzlich aber die viel höhere Risikoklasse 6 zutreffend, auf einer Stufe also mit Aktienfonds. Die Richter entschieden nun, dass der Fonds nicht mehr mit einer niedrigen oder mittelniedrigen Risikoklasse beworben werden darf.  

Das Gericht hatte sich in dem Urteil zwar nicht mit dem Thema Schadensersatz befasst. Die Verbraucherschützer sehen sich aber nun in ihrer Auffassung bestärkt, dass für Anleger womöglich ein Anspruch auf Schadensersatz besteht. Dafür müssten Anlegende vor Gericht glaubhaft machen können, dass sie den Immobilienfonds nicht gekauft hätten, wenn die Fondsgesellschaft eine Risikokennzahl von 6 angegeben hätte. 

Mittlerweile liegt der Fall allerdings beim Oberlandesgericht Nürnberg, das zur Klärung sogar den Europäischen Gerichtshof eingeschaltet hat. Ein rechtskräftiges Urteil dürfte für die Zukunft der gesamten Branche entscheidend sein.

Was belastet die Anbieter der offenen Immobilienfonds noch?  

Es gibt noch ein weiteres Urteil, das Anlegende mit Kursverlusten mit Freude zur Kenntnis genommen haben dürften. Demnach soll eine Sparerin aus Baden-Württemberg das von ihr in den Fonds Uni Immo Wohnen ZBI angelegte Geld zurückerhalten. Dabei ging es um etwa 5.000 Euro. Das hat das Landgericht Stuttgart im Prozess gegen die Vereinigte Volksbank Böblingen entschieden (Aktenzeichen: 12 O 287/24).  

Die Frau, die die Bank wegen Falschberatung verklagt hatte, bezeichnete sich selbst als sicherheitsorientierte Anlegerin. Trotzdem verkaufte ihr die Bank 2023, als sich bereits abzeichnete, dass der Immobilienboom in Deutschland zu Ende ist, den Fonds. Die Bank soll nach Aussagen des Anwalts der Klägerin den Eindruck vermittelt haben, der Fonds sei ähnlich sicher wie Festgeld, was wegen der Kursrisiken des Fonds nicht der Fall ist. Genau dies monierten auch die Richter. Die Empfehlung für den offenen Immobilienfonds passe nicht zur Anlagestrategie der Klägerin. Darin sah das Gericht einen klaren Verstoß gegen die Beratungspflicht der Bank. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig, die Vereinigte Volksbank Böblingen hatte angekündigt, in Berufung zu gehen.  

Welche Folgewirkungen das Urteil hat, ist umstritten: Die Anwaltskanzlei kündigte gegenüber dem "Handelsblatt" an, weitere Klagen gegen mehrere Volksbanken einzureichen. Sie wolle "den Druck erhöhen, um entweder weitere Urteile wie vor dem Landgericht Stuttgart zu erstreiten oder Vergleiche zu erzielen2. Die Kanzlei vertritt nach eigenen Angaben etwa 700 Mandanten, die Forderungen im Zusammenhang mit dem Uni Immo Wohnen ZBI haben. 

Bei genauerem Hinsehen scheint es sich hier aber nicht um einen Präzedenzfall zu handeln, da es in dem Verfahren nicht um den Fonds selbst und dessen Kursrutsch, sondern um einen speziellen Beratungsfall in einer Bank ging. Es ist deshalb zweifelhaft, ob sich das ohnehin noch nicht rechtskräftige Urteil, das von der nächsthöheren Instanz wieder einkassiert werden kann, auf viele der Fondsanleger übertragen lässt. 

Allerdings hatte auch der unabhängige Fondsexperte Stefan Loipfinger, Inhaber des Finanzportals Investmentcheck.de, in einem Gutachten für den bankenkritischen Verein Finanzwende kritisiert, dass die Anbieter ihre Kunden über die wahren Risiken der offenen Immobilienfonds falsch aufgeklärt hätten. Die Fonds seien fälschlicherweise als sichere Anlage verkauft worden, quasi als "Sicherheitsillusion". Die Banken und Sparkassen hätten die Renditechancen der Fonds im Vergleich zum Risiko zu positiv dargestellt. 

Was können Anlegende nun tun?  

Die Expertinnen und Experten von Scope empfahlen Anlegerinnen und Anlegern indirekt, durchzuhalten und nicht voreilig ihre Fondsanteile zu veräußern. So ist in der Studie zu lesen: "Wenn es sich bei den Anteilseignern um Kleinanleger handelt, die für ihre Altersvorsorge und andere langfristige Ziele sparen, sind diese in der Lage, Marktabschwünge zu überstehen." Anlegende wiederum, die aktuell einen Ausstieg aus den Fonds und später einen Wiedereinstieg erwägen, "sollten bedenken, dass die Einstiegskosten mit den Ausgabeaufschlägen oft hoch sind". 

Die Stiftung Warentest rät hingegen derzeit klipp und klar, "nicht in offene Immobilienfonds zu investieren" und warnt: "Nutzen Sie die Fonds auf keinen Fall als Alternative für sichere Anlagen wie Tages- und Festgeld. Das Risiko ist viel höher." Wer bereits Anteile dieser Fonds im Depot habe, sollte darauf achten, "dass diese nicht mehr als zehn Prozent Ihrer Geldanlage ausmachen. Haben die Fonds mehr Gewicht, sollten Sie Anteile abstoßen".

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