Maklerprovision: Welche Maklerkosten fallen an und was ist zu beachten?

Je nach bevorzugter Lage kann die Suche nach einer passenden Immobilie einiges an Nerven kosten. Besonders in Ballungszentren ist der Markt stark umkämpft und daher suchen viele Verbraucherinnen und Verbraucher Unterstützung bei einem Makler. Diese Dienstleistung lässt sich der Makler aber bei erfolgreicher Vermittlung bezahlen. In diesem Artikel erfahren Sie alle wesentlichen Informationen rund um das Thema Makler und Maklerprovision beim Erwerb einer Immobilie.

Was ist die Aufgabe eines Maklers?

Viele Immobilienobjekte, seien es Bestandsimmobilien wie Häuser oder Eigentumswohnungen, bebaubare Grundstücke oder Neubauten, werden über Makler zum Kauf oder zur Vermietung angeboten. Als Vermittler zwischen Verkäufern und Käufern erbringen Makler, je nach Auftragsumfang, verschiedene Leistungen. Dazu zählen:

• Unterstützung bei der Suche einer geeigneten Immobilie
• die Bewertung einer Immobilie
• Vermarktung des Objekts
• Auswahl an Kaufinteressenten
• Besichtigungstermine durchführen
• Verkaufsverhandlungen führen
• Aufsetzen des Kaufvertrages
• Begleitung zum Notartermin
• Objektübergabe
• Beratung nach dem Verkauf 

So hoch ist die Maklerprovision

Im Gegensatz zu den Formvorschriften, die eingehalten werden müssen, damit ein Maklervertrag gültig ist, bestehen keine gesetzlichen Regelungen bezüglich der Höhe einer Maklerprovision. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland, jedoch haben sich einige Prozentsätze etabliert.

Quelle: Immoverkauf24, Stand Juli 2024.

Wer bezahlt die Maklerkosten?

Lange Zeit war es in einigen Bundesländern üblich, dass die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie allein vom Käufer gezahlt wurden. Seit dem am 23. Dezember 2020 in Kraft getretenen "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” hat sich das jedoch geändert. Das sogenannte Bestellerprinzip besagt für alle Bundesländer, dass sich Verkäufer und Käufer grundsätzlich die Kosten für einen Makler teilen müssen. Somit können die anfallenden Maklerkosten beim Hauskauf nicht mehr vollständig auf den Käufer abgewälzt werden.

Wichtig: Das Gesetz gilt nur, wenn der Makler im Rahmen des Verkaufs von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) oder Eigentumswohnungen tätig wird, jedoch nicht beim Verkauf von Zwei- oder Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken. Und: Nur wenn der Käufer des Hauses oder der Eigentumswohnung als Privatperson handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Natürlich enthält diese Angabe gemäß der Preisangabenverordnung auch bereits die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent.

Wie kalkuliert man die Maklerkosten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Eine Käuferin möchte in Hamburg eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 350.000 Euro erwerben. Sie muss zur Hälfte die Maklerprovision in Höhe von 6,25 Prozent des Kaufpreises, also 10.987,50 Euro inklusive Mehrwertsteuer leisten, damit erhöht sich der Gesamtpreis ihres Kaufvorhabens auf 360.937,50 Euro. Hinzu kommen weitere Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (5,5 Prozent vom Kaufpreis, also 19.250,00 Euro) sowie Grundbuch- und Notargebühren. Insgesamt machen die Nebenkosten rund 11 Prozent – 38.500 Euro – aus, der Gesamtpreis beträgt somit 388.500 Euro. Da die Käuferin für den Immobilienerwerb rund 100.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung hat, muss sie für die restlichen Gesamtkosten ein Annuitätendarlehen aufnehmen.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Kunden müssen die Maklerprovision grundsätzlich erst zahlen, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat, das heißt also, wenn der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag vereinbart ist. Wichtig für den Anspruch des Maklers auf die Bezahlung außerdem: Seine Tätigkeit muss ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein. Das bedeutet beispielsweise:

• dass der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfahren hat oder
• die Vertragsverhandlungen über den Makler stattfanden.
• unter Umständen kann auch schon ausschlaggebend sein, dass der Makler sein Wissen an den Käufer oder Verkäufer weitergegeben hat.

Hat hingegen der Verkäufer selbst einen Käufer beziehungsweise Mieter für sein Haus oder seine Wohnung gefunden, ohne dass der Immobilienmakler dazu beigetragen hat, entfällt dadurch in der Regel die Provisionspflicht. Das gilt jedoch nicht, wenn der Käufer oder der Verkäufer dem Makler einen sogenannten qualifizierten Alleinauftrag erteilt hat. Dabei handelt es sich um eine besondere Form des Maklervertrages. In diesem Fall wird das Objekt exklusiv vom Makler vermarktet und der Eigentümer darf sich selbst nicht um Interessenten bemühen.

Mit Wirksamwerden des neuen Gesetzes ab dem 23.12.2020 ist außerdem noch eine Regelung für den Fall festgelegt, dass nur eine Partei für den Verkauf/Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses den Maklervertrag abgeschlossen hat:

Dann kann der Makler, wie bereits dargestellt, von der anderen Partei nur dann eine Provision verlangen, wenn die beauftragende Partei den Maklerlohn mindestens in gleicher Höhe leisten muss. Zudem gilt, dass die Provision für die andere Partei erst fällig wird, wenn der Auftraggeber bereits seinen Anteil gezahlt hat und er oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

Wie kann man Maklerkosten sparen?

Zwar gelten entsprechend der obigen Tabelle regionale Richtwerte für die Höhe der Maklercourtage. Trotzdem können und sollten Kunden mit dem jeweiligen Anbieter über dessen Vergütung verhandeln, individuelle Vereinbarungen sind ausschlaggebend.

Und in Anbetracht der neuen Gesetzgebung dürfte es nun für beide Parteien – Käufer und Verkäufer – von Interesse sein, durch Handeln die Kosten für den Makler zu verringern. Erfolgen sollte dies selbstverständlich vor Abschluss des Vertrags und die vereinbarte Courtage muss schriftlich festgehalten werden.

Beim Verhandeln können bestimmte Argumente den Makler durchaus zu einem Preisnachlass bewegen:

• So etwa der Hinweis auf die „günstigere Konkurrenz“, die den Verkauf begünstigende beliebte Wohngegend oder den hohen und damit auch für den Makler lukrativen Kaufpreis des Objekts. Auch eine sehr lange oder schnelle Vermittlungsdauer bewirken mitunter, dass der Makler seinem Auftraggeber entgegenkommt. Das Gleiche gilt, wenn der Vertrag mit dem Makler besonders schnell zu Stande kommen kann, weil der Kunde bereits alles nötigen Dokumente beisammen und die Wertermittlung schon stattgefunden hat.

Was sollten Sie bei der Auswahl des Maklers beachten?

Bei der Auswahl eines Maklers sollten Sie mehrere Faktoren berücksichtigen, damit Sie vertrauensvoll und kompetent beraten werden. Besonders wichtig sind folgende Kriterien:

• Erfahrung und Expertise: Überprüfen Sie, wie lange der Makler bereits in der Branche aktiv ist und welche Referenzen und Bewertungen vorhanden sind. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass der Makler über ein großes Netzwerk verfügt.

• Vertrauen & Transparenz: Natürlich ist es auch wichtig, dass Sie aufgrund eines sympathischen und ehrlichen Auftretens ein Vertrauensverhältnis zu dem Makler entwickeln können. Hierzu gehört ein offener und transparenter Umgang.

• Kosten: Behalten Sie die Kosten des Maklers im Blick und orientieren Sie sich an den in Ihrem Bundesland üblichen Satz der Maklergebühren.

Können Sie die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Vor dem Erwerb einer Immobilie fragt sich so mancher Käufer oder Verkäufer, inwieweit er die Maklerprovision steuerlich geltend machen. Die Antwort darauf lautet, es kommt darauf an. Entscheidend ist, ob es sich um ein selbstgenutztes Eigenheim oder eine Immobilie als Kapitalanlage handelt.

Verkauft ein Eigentümer seine vermietete Immobilie innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren, muss er seinen Verkaufsgewinn versteuern. Die für die Dienste des Maklers geleistete Provision kann er dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Sie mindert damit seine Steuerlast. Möglich ist das jedoch nur, wenn der Verkäufer einen steuerpflichtigen „Spekulationsgewinn“ erzielt. Das ist immer dann der Fall, wenn eine nicht selbstgenutzte Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Haltpflicht verkauft wird. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist, ist die Einnahme steuerfrei und es kann somit auch die Maklercourtage nicht steuermindernd angesetzt werden.

Wer eine Immobilie, die vermietet werden soll oder vermietet ist, über einen Makler kauft, für den stellt damit in Zusammenhang stehende Maklercourtage einen Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten dar. Sie werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und dann linear abgeschrieben.

Käufer, die ihr Objekt selbst bewohnen, können die Maklerprovision im Rahmen ihrer Steuererklärung grundsätzlich nicht geltend machen.

Kann man die Maklerkosten umgehen?

Wer künftig seine Eigentumswohnung oder sein Haus über eine Maklerin oder einen Makler veräußert, wird nun in der Regel auch seinen Teil der Kosten zu tragen haben. Umgehen lässt sich die Provision für diejenigen, die den Verkaufsprozess selbst bewerkstelligen. Das ist auch möglich, jedoch mit einem entsprechend hohen Zeitaufwand verbunden. Das Vorhaben erfordert, dass sich der Eigentümer einiges an Wissen aneignet, und es können einige Monate vergehen, ehe es erfolgreich zum Abschluss kommt.
Käufer können die Courtage des Maklers umgehen, indem sie ein Objekt eines Privatanbieters, der dieses direkt verkauft, erwerben.