Tilgungsdarlehen: Alternative zum Annuitätendarlehen

Tilgungsdarlehen werden auch als Ratentilgungsdarlehen oder Abzahlungsdarlehen bezeichnet. Hauptsächlich findet diese Darlehensform bei Baufinanzierungen Anwendung, aber auch im Rahmen von privaten Ratenkrediten.

Was ist ein Tilgungsdarlehen?

Beim Tilgungsdarlehen (Abzahlungsdarlehen, Ratentilgungsdarlehen) geht der Kreditnehmer die Verpflichtung ein, über die Laufzeit eine bestimmte Darlehenssumme zuzüglich Zinsen zu tilgen. Die Besonderheit: Die finanzielle Belastung sinkt von Jahr zu Jahr. Die Tilgungsleistung bleibt zwar über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant, jedoch sinkt die Zinslast mit jeder Tilgungsrate, da diese immer auf Basis der Restschuld berechnet wird. Daher wird die zu zahlende Rate von Monat zu Monat niedriger und unterscheidet sich damit grundlegend von anderen Finanzierungsformen wie dem Annuitätendarlehen.

Grundsätzlich ist die finanzielle Belastung zu Anfang am höchsten, denn eine Tilgung von einem oder zwei Prozent ist nicht denkbar, da die Baufinanzierung sonst erst in 100 beziehungsweise 50 Jahren beendet wäre. Daher fängt eine Tilgung meistens mit etwa vier oder fünf Prozent an. Maximal bis zu zehn Prozent des Darlehensbetrages können Sie als jährliche Tilgungsleistung vereinbaren.

Abzahlungsdarlehen: hohe Anfangstilgung verkürzt Laufzeit

Durch die vergleichsweise hohe Tilgung ist in der Anfangszeit mit einer erheblichen finanziellen Belastung zu rechnen. Diese wird je nach Laufzeit jedoch auch bald unter das Niveau vergleichbarer Finanzierungsformen absinken. Dadurch, dass die Belastung durch das Annuitätendarlehen über die Laufzeit gleich bleibt, ist ein Tilgungsdarlehen (oder auch Abzahlungsdarlehen) – bei ansonsten gleichen Bedingungen – schneller abbezahlt. Weitere Besonderheiten können sein, dass Tilgung und Kreditzins nicht zum gleichen Zeitpunkt fällig sind, da hier die Raten nicht gebündelt sein müssen.

Für wen ist ein Tilgungsdarlehen geeignet?

Ein Tilgungsdarlehen setzt eine gute Finanzkraft voraus, die zu leistende Rate ist anfangs vergleichsweise hoch. Daher ist die Darlehensform bei der Baufinanzierung auch nicht für jeden geeignet. Einigen Kreditnehmern und Kreditnehmerinnen bietet das Abzahlungsdarlehen jedoch auch Vorteile. Wer der Generation 50plus angehört und sich vielleicht aus beruflichen Gründen erst spät für eine Immobilie entscheiden konnte, kann davon profitieren.

Zwar ist die Belastung der Baufinanzierung zu Anfang hoch, doch mit über 50 Jahren wird der höchste Verdienst im Leben erreicht. Außerdem verfügen viele auch über ein ansehnliches Vermögen, das nun gut als Eigenkapital verwendet werden kann. Das große Plus ist dann, dass die Immobilie bis zur Rentenzeit komplett oder zumindest zum Großteil finanziert ist und dann in der Phase mit niedrigen Alterseinkünften die finanzielle Belastung erträglich ist.

Vor- und Nachteile des Tilgungsdarlehens

Das Abzahlungsdarlehen hat einige Vor- und Nachteile, die für Sie entsprechend Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit wichtig sein könnten:

Vorteile

• Durch die vergleichsweise hohe Tilgung fallen über die Laufzeit gesehen weniger Zinskosten an. Dies wirkt sich in Hochzinsphasen besonders stark aus und macht diese Kreditvariante angesichts der seit Anfang 2022 rasant gestiegenen Bauzinsen wieder interessanter. Damit ist ein Tilgungsdarlehen vergleichsweise günstig.
• Es ist eine gute Alternative zum Annuitätendarlehen, falls eine Immobilie schnell finanziert werden soll. 

Nachteile

• Der einzige wesentliche Nachteil dieser Darlehensform ist die anfänglich hohe finanzielle Belastung, weshalb sie auch nicht für jeden Darlehensnehmer empfehlenswert ist. 

Doch so gut das Tilgungs- oder Abzahlungsdarlehen klingt, in der Baufinanzierung spielt diese Darlehensform keine so große Rolle. Das liegt daran, dass es im Vergleich zu anderen Darlehensformen nur relativ wenige Kreditgeber gibt, die Ratentilgungsdarlehen im Angebot haben. Durchaus üblich Tilgungsdarlehen bei Förderkrediten durch die KfW oder bei Länderförderbanken.

Tilgungsdarlehen berechnen: Rechenbeispiele im Vergleich

Im folgenden Beispiel werden 100.000 Euro Kredit über ein Annuitätendarlehen, ein Tilgungsdarlehen und ein endfälliges Darlehen finanziert. Die Laufzeit beträgt 10 Jahre, der Effektivzins 4,0 Prozent, die Tilgung erfolgt zwecks einfacherer Darstellung jährlich.

Annuitätendarlehen

Tilgungsdarlehen

Endfälliges Darlehen

Die Tabellen zeigen die unterschiedlichen Zahlungsströme beim Tilgen des Darlehens. Wichtig zu wissen: Meistens findet eine monatliche Zinsanpassung statt, aufgrund der Übersichtlichkeit wurde jedoch eine konstante Verzinsung gewählt, denn es soll lediglich der unterschiedliche Verlauf der Rückzahlung gezeigt werden und nicht die konkrete Berechnung für einen spezifischen Fall.

Beim Endfälligen Darlehen fällt während der Laufzeit nur die Zinszahlung an, die aufgrund des immer gleichen Schuldenstands auch gleich bleibt.

Unterschied Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen

Das Ergebnis zeigt, bei Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen sind die Kosten und die Gesamtzahlung in etwa gleich. Endfällige Darlehen sind hingegen deutlich teurer. Beim endfälligen Darlehen liegt der Vorteil darin, dass der Kunde oder die Kundin separat einen Kapitalstock aufbauen kann – gelingt dies mit einer etwa gleich hohen oder höheren Verzinsung als diese bei dem Darlehen anfällt, hat er oder sie ein Plus gemacht. Das setzt allerdings solide Kapitalmarktkenntnisse voraus. Demgegenüber sind sowohl Annuitätendarlehen wie auch Tilgungsdarlehen etwas für Normalverbraucher. Hier ist eher der Zeitraum wichtig, in dem die Immobilie abbezahlt werden soll.

Tipps zum Tilgungsdarlehen

Tilgungsdarlehen sind eine Alternative zu Annuitätendarlehen. Das Darlehen kommt immer dann infrage, wenn in der Anfangszeit der Finanzierung die Tilgung höher ausfallen soll. Auch Sondertilgungen können vereinbart werden, wie auch Tilgungsanpassungen während der Laufzeit.

Dies ist dann wichtig, wenn die Finanzierung in die Rentenphase reinläuft und dadurch die Finanzierungskosten auf ein erträgliches Niveau abgesenkt werden. Grundsätzlich sollte gelten: Ein Ratentilgungsdarlehen sollte immer gegen ein Annuitätendarlehen gerechnet und danach die Entscheidung getroffen werden.