Mieterhöhung: Was Vermieter dürfen und wie sich Mieter wehren können

Mietrecht Mieterhöhung: Was Vermieter dürfen und wie sich Mieter wehren können

Update: 21.08.2019
von Robert Thiel
Update: 21.08.2019
Auf einen Blick
  • Die Regeln für Mietpreiserhöhungen werden verschärft. Zudem soll die gesetzliche Preisbremse bis ins Jahr 2025 greifen. Das sieht die Bundesregierung in einem Gesetzentwurf vor.

  • Zwei Millionen Mieterhöhungen verschicken Vermieter jährlich in Deutschland an ihre Mieter. Doch nicht jede Mieterhöhung ist gerechtfertigt und Mieter müssen sie nicht ohne Weiteres akzeptieren.

  • Über ein Drittel der Mieterhöhungen sind laut Deutschem Mieterbund "unzulässig, fehlerhaft oder einfach zu hoch".

  • Ein-Jahres-Frist, Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse – das sollten Mieter und Vermieter beachten.
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Inwieweit sie wirkt, ist umstritten. Doch klar ist, sie erhält noch viel Zeit, um Wirkung zu entfalten. Bis zum Jahr 2025 soll die Mietpreisbremse ausgedehnt werden. Und nicht nur das, es sollen auch härtere Regeln gelten.

So soll künftig zu viel bezahlte Miete für einen Zeitraum von zweieinhalb Jahren nach Abschluss des Mietvertrages zurückverlangt werden können – wenn der Vermieter zu viel Geld kassiert hat. Darauf zielt ein neuer Gesetzentwurf der Bundesregierung ab.

Zudem soll demnach der Zeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verlängert werden. Statt vier Jahren sollen es sechs sein. Im Ergebnis bedeutet dies für Mieter in der Regel günstigere Werte.

Darüber hinaus schränkt der Gesetzentwurf die Möglichkeit ein, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Eine weitere Regelung, die kommen soll, betrifft die Maklerkosten, die beim Kauf von Immobilien fällig werden. Vorgesehen ist, dass Käufer überall höchstens die Hälfte dieser Gebühren bezahlen müssen.

Wer eine Wohnung sucht, braucht vor allem Nerven und Zeit. Besonders in Ballungsräumen und Universitätsstädten gibt es wenig Wohnraum, dafür aber etliche Bewerber. Nicht selten verkommen Wohnungsbesichtigungen zur Massenveranstaltung.

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Obendrein stiegen in den vergangenen Jahren die Mietpreise für Neuvermietungen vielerorts sprunghaft an. In Städten wie München, Stuttgart oder Frankfurt am Main sind Mieten für Normalverdiener kaum noch bezahlbar. Die Mietpreisbremse sollte eigentlich enorme Preissprünge bei Neuvermietungen verhindern. Doch in der Praxis funktioniert das bislang alles andere als optimal – das soll sich jetzt durch die Neuregelung ändern.

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Vermieter verschicken jedes Jahr zwei Millionen Mieterhöhungen, die sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen oder mit einer Modernisierung begründet werden. Mehr als ein Drittel dieser Mieterhöhungen sind nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) "unzulässig, fehlerhaft oder einfach zu hoch. Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro zu viel", heißt es beim DMB. Mieter sind aber Mieterhöhungen nicht schutzlos ausgeliefert. Das sollten Mieter und Vermieter wissen – ein Überblick:

Das Recht auf eine Begründung

Wollen Vermieter mehr Geld, müssen sie bestimmte rechtliche Vorgaben einhalten und die Mieterhöhung ausreichend begründen. Normalerweise sollten sie dabei auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete verweisen, also die Miete, die vor Ort im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen schon gezahlt wird. Liegt die bisherige Miete darunter, gibt es Spielraum für eine Mieterhöhung.

Zugleich ist die ortsübliche Vergleichsmiete aber auch die Obergrenze für die Mieterhöhung. Die bloße Behauptung, die neue Miete sei an dem Standort üblich, reicht für eine Mieterhöhung nicht aus. Auch kann sich der Vermieter zur Begründung nicht einfach lapidar auf Auskünfte von Maklern vor Ort berufen.

Dabei ist auch ein neues Urteil des Amtsgerichts München zu beachten. Der Fall: Die Vermieterin einer Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt verlangte vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Den Aufschlag begründete sie mit dem "Mietpreis-Check" des Immobilienportals Immobilienscout 24, der auf der Datenbasis von mehr als fünf Millionen Mietobjekten die für eine bestimmte Wohnung angemessene Miete ermittelt. Den Mietspiegel für München wollte die Vermieterin nicht heranziehen, weil er angeblich nicht nachvollziehbar sei.

Der Mieter hielt diese Form der Erhöhung jedoch für unwirksam und weigerte sich, die neue höhere Miete zu zahlen – zu Recht, wie das zuständige Amtsgericht entschied. Schon weil der Mietpreis-Check nicht auf München beschränkt sei und einseitig auf Angeboten von Vermietern beruht, könne die Mieterhöhung nicht wirksam sein, urteilten die Richter (Urteil vom 7.3.2018, Aktenzeichen: 472 C 23258/17; Berufung vom Landgericht München I am 3.9.2018 zurückgewiesen).

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Der Schutz durch die Ein-Jahres-Frist

Eins geht schon mal gar nicht – Vermieter dürfen nicht beliebig oft an der Preisschraube drehen. Grundsätzlich gilt vielmehr: Der Vermieter darf die Miete nach dem Einzug beziehungsweise der letzten Mieterhöhung ein Jahr lang nicht erhöhen, außer es ist im Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

Ausgenommen von der Ein-Jahres-Frist sind nur Erhöhungen, die der Vermieter mit einer Modernisierung begründen kann oder auf gestiegene Betriebskosten zurückzuführen sind. In der Praxis heißt das: Da zwischen der Ankündigung und der tatsächlichen Mieterhöhung noch einmal drei Monaten liegen sollten, vergehen mindestens 15 Monate, bis eine höhere Miete zu zahlen ist.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter haben vier Möglichkeiten, ihre Mieterhöhung zu begründen, wenn sie sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen:

  • Sie verweisen auf die Daten eines Mietspiegels.
  • Sie nehmen Bezug auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank.
  • Sie argumentieren mit der höheren Miete von drei Vergleichswohnungen.
  • Sie fügen ihrem Schreiben das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei.

Mietspiegel

Als bestes Mittel, eine Erhöhung zu begründen, gilt der Mietspiegel. Das ist eine Übersicht über die durchschnittlichen Mieten in einer Kommune, abhängig von Größe, Lage, Ausstattung und Alter der Wohnung. Mietspiegel gibt es vor allem in Großstädten, und werden meist von den Gemeinden herausgegeben. Allerdings gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, Mietspiegel zu erstellen.

Unterschieden wird zwischen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln. Die qualifizierten Miet-Übersichten sind nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und von der jeweiligen Kommune oder von Interessenverbänden der Vermieter oder Mieter anerkannt worden. Nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund sind die qualifizierten Mietspiegel vorrangig. Liegt dieser vor, müssen Vermieter die maßgeblichen Mietpreise aus dieser Übersicht selbst dann angeben, wenn sie die Mieterhöhung zum Beispiel mit Hinweis auf drei Vergleichswohnungen begründen. Es gibt zahlreiche Grundsatzurteile zu der Frage, wie Mietspiegel angewendet werden dürfen. Dabei geht es auch um die Frage, wie aktuell die Mietübersichten sein sollten. Zwei Punkte sind dabei besonders wichtig:

Laut DMB sollen Mietspiegel alle zwei Jahre fortgeschrieben werden, sie müssen es aber nicht. Das bedeutet: Vermieter dürfen ihre Forderung auch mit den Mietpreisen aus einem älteren Mietspiegel begründen. Sie dürfen dann aber auch nur den dort genannten Preis fordern – und nicht einfach einen pauschalen Aktualitätszuschlag darauf packen.

Werden hingegen qualifizierte Mietspiegel nicht aktualisiert, nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt, verlieren sie das Gütesiegel qualifiziert. Vermieter können dann also eine Mieterhöhung zum Beispiel mit den drei Vergleichswohnungen begründen, ohne auf die Werte im Mietspiegel eingehen zu müssen.

Mietdatenbank

Seit 1. September 2001 können Vermieter ihre Mieterhöhung theoretisch auch mit der Auskunft aus einer Mietdatenbank begründen. Dabei handelt es sich um eine Sammlung von Mieten, die die Gemeinde oder Organisationen der Mieter und Vermieter gemeinsam führen und einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Praktisch entfällt diese Möglichkeit jedoch. Nach Angaben des Mieterbundes gibt es zurzeit keine derartige Mietdatenbank in Deutschland.

Drei Vergleichswohnungen

Es sieht ganz einfach aus. Der Vermieter muss nur schreiben: "Die Mieter in den Wohnungen A, B und C zahlen für ihre Wohnungen einen Mietpreis von zehn Euro pro Quadratmeter. Diese Wohnungen sind mit ihrer Wohnung identisch. Ich bitte Sie deshalb, einer Mieterhöhung für Ihre Wohnung von 9,60 Euro/qm auf 10 Euro/qm zuzustimmen." Im Regelfall werden dabei die Adresse und das Geschoss der Wohnungen vermerkt. Die Wohnungen müssen hinsichtlich Baujahr, Größe und Ausstattung in etwa der Wohnung entsprechen, für die die Mieterhöhung angestrebt wird.

Bei Begründungen dieser Art sei aber für Mieter "besondere Vorsicht geboten", heißt es beim Mieterbund. "Denn die Miete von drei Vergleichswohnungen stellt nur selten wirklich die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Erfahrungsgemäß suchen sich Vermieter nach Möglichkeit solche Vergleichswohnungen heraus, die besonders teuer sind." Der Gesetzgeber macht ihnen das relativ einfach: Vermieter können nämlich durchaus Wohnungen aus dem eigenen Bestand nennen. Die Wohnungen können im selben Mietshaus liegen. Und sie können sogar aus Nachbargemeinden sein, wenn dort das Mietniveau ähnlich ist. Der Mieterbund rät deshalb, Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, besonders sorgfältig zu prüfen.

Das Gutachten eines Sachverständigen

Alternativ kann der Vermieter auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen heranziehen, um die Mieterhöhung zu begründen. Das passiert aber eher selten – ein solches Gutachten kann schnell mehr als 750 Euro kosten. Und das muss der Vermieter durch eine Mieterhöhung erst einmal wieder hereinholen. Auch zu der Frage, was so ein Gutachten leisten und was darin stehen muss, gibt es mehrere Urteile. Normalerweise müssen Sachverständige zum Beispiel die Wohnung, deren Miete sie bemessen sollen, auch besichtigt haben. In einer großen Wohnanlage reicht es aber nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus, wenn sie sich eine Wohnung gleichen Typs angesehen haben.

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So funktioniert die Mietpreisbremse bisher

Die Regeln für die Mietpreisbremse wurden bereits Anfang des Jahres verschärft. Grundsätzlich galt schon bisher: In Kommunen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist, weil die Nachfrage größer als das Angebot ist, darf die Preisbremse eingeführt werden. Dies ist bislang in mehr als 300 Städten in Deutschland der Fall.

Bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen darf dann die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden. Ausnahmen von dieser Regel gelten nur, wenn der Vormieter schon mehr als ortsüblich gezahlt hat, es sich um einen Neubau handelt, das heißt um Wohnungen, die erstmals seit dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, oder der Eigentümer die Immobilie modernisiert hat und danach neu vermietet.

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Auskunftsrecht

Früher mussten Vermieter erst auf Anfrage des Mieters darüber Auskunft geben, ob sie eine Ausnahme von der Mietpreisbremse nutzen wollen. In der Praxis dürften aber wenige Mieter nachgefragt haben. "Viele Mieter scheuen sich, ein gerade erst begonnenes Mietverhältnis mit einer solchen Frage zu belasten", heißt es dazu im zuständigen Bundesjustizministerium.

Deshalb wurde das Auskunftsrecht nachgebessert: Vermieter müssen seit Anfang des Jahres ohne Aufforderung vom Mieter und vor Abschluss des Mietvertrags von sich aus mitteilen, wenn sie eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse nutzen und eine Miete über dieser Obergrenze kassieren wollen. Zugleich müssen die Vermieter den Grund, etwa die hohe Vormiete, angeben.

Gegen zu hohe Miete vorgehen

Gleichzeitig ist es für Mieter einfacher geworden, gegen eine zu hohe Miete vorzugehen. Früher war es für die erforderliche Rüge notwendig, dass der Mieter begründet, warum die verlangte Miete zu hoch ist. Mieter mussten also recherchieren und zum Beispiel an Hand des Mietspiegels dokumentieren, weshalb die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Das war nicht leicht, erst Recht, wenn gar kein Mietspiegel vorliegt. Seit Januar 2019 reicht ein einfaches "Ich rüge die Höhe der Miete!" aus.

Hat der Vermieter aber eine Auskunft über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse erteilt, muss sich die Rüge des Mieters auf diese Auskunft beziehen. Wird eine nicht erteilte Auskunft später nachgeholt, darf sich der Vermieter erst zwei Jahre danach auf die Ausnahme berufen.

Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Mieter nur eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent bezahlen, beziehungsweise kann er dann zu viel gezahlte Miete ab einer Rüge zurückverlangen.

Die Kappungsgrenzen bei einer Mieterhöhung

Viele Mieter bewegt die Frage, um wie viel ihr Vermieter die Miete erhöhen darf. Dabei spielt, wie dargelegt, die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle. Hinzu kommen als weiterer Kontrollwert die sogenannten Kappungsgrenzen. Demnach darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchsten 20 Prozent steigen. Ist diese neue Miete geringer als die ortsübliche Vergleichsmiete dürfen Vermieter laut Haus & Grund "die Miete nur bis zur Kappungsgrenze erhöhen.

Liegt die Kappungsgrenze über dem Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist eine Mieterhöhung maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig." In Städten wie München, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gefährdet ist, liegt diese Kappungsgrenze bei 15 Prozent.

Ein Beispiel des Mieterbunds: Eine 50 Quadratmeter große Wohnung kostet sieben Euro pro qm, also 350 Euro kalt. Die Vergleichsmiete liegt bei acht Euro/qm, also 400 Euro im Monat. Eine Mieterhöhung ist auf 400 Euro möglich, die Kappungsgrenze spielt keine Rolle. Liegt die Vergleichsmiete aber bei neun Euro pro qm, ist eine Mieterhöhung von 350 Euro auf 450 Euro nicht zulässig. Die Kappungsgrenze greift ein bei 420 Euro (20 Prozent) beziehungsweise 402,50 Euro (15 Prozent).

Die Modernisierung

Hier gelten Extravorschriften, für die die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielen. Demnach dürfen Vermieter seit Anfang des Jahres acht Prozent der Kosten für eine Modernisierung, etwa für gedämmte Fassaden oder neue Fenster, auf die jährliche Miete umlegen. Diese Obergrenze gilt bundesweit. Gibt es dafür öffentliches Fördergeld, ist dies von den Kosten abzuziehen.

Darüber hinaus wurde eine Kappungsgrenze eingeführt: So darf die Miete nach einer Modernisierung um höchstens drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren steigen. Liegt die Miete unterhalb von sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie wegen einer Modernisierung nur um höchstens zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen.

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Auch lässt sich die Modernisierungsumlage einfacher berechnen: Bei Kosten von bis zu 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für den sogenannten Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest dann als Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen. Schwerer gemacht wird Vermietern hingegen das "Herausmodernisieren": Dabei geht es um Eigentümer, die eine teure Modernisierung ankündigen oder damit drohen, um Mieter loszuwerden und die Wohnung später teurer vermieten oder leer als Eigentumswohnung verkaufen zu können. Fangen Vermieter dann aber mit den Baumaßnahmen nicht innerhalb von zwölf Monaten an oder lassen die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, gilt dies als Ordnungswidrigkeit, für die eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro verhängt werden kann.

Das Mitspracherecht des Mieters

Vermieter können nicht einfach mehr Geld verlangen. Die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete wird erst mit Zustimmung des Mieters wirksam. "Um abzuklären, ob sie zustimmen müssen oder nicht, haben Mieter das Recht, die Erhöhung samt der notwendigen Begründung genau zu prüfen", heißt es beim Mieterbund. Dafür erhalten Mieter eine Frist.

Diese beginnt nach Angaben des DMB in dem Monat, in dem der Mieter die Mieterhöhung bekommen hat, die Frist läuft dann noch zwei weitere Monate. Beispiel: Der Vermieter kündigt im Februar an, mehr Geld zu wollen. Dann müsste der Mieter, sofern sie oder er bis zum 30. April zustimmt, vom 1. Mai an mehr zahlen.

Mieter können die Mieterhöhung akzeptieren, indem sie einfach die höhere Miete ab dem gewünschten Zeitpunkt zahlen. Vermieter haben keinen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung des Mieters. Dies wurde Anfang 2018 noch einmal durch ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigt.

Der Fall: Der Vermieter pochte auf eine schriftliche Zustimmung, obwohl der Mieter dreimal die erhöhte Miete ohne Widerspruch zahlte. Der BGH entschied: Dreimal zahlen reicht als Zustimmung, eine schriftliche Erklärung ist dann nicht notwendig.

Stimmen hingegen Mieter der Erhöhung nicht zu oder zahlen sie nicht mehr, muss der Vermieter den Mieter innerhalb von drei Monaten verklagen, um mehr Geld kassieren zu können. Nach Ablauf der drei Monate sei eine Klage "nicht mehr zulässig", heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Vermieter müssen dann eine neue Mieterhöhung schicken, wenn sie mehr Geld haben wollen.

Regeln für Index- und Staffelmietverträge

Vermieter können gleich im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. 

Indexmiete

Bei der Indexmiete orientiert sich die Miete an der Inflationsrate. Für Mieter war dies in den vergangenen Jahren ein Vorteil, weil die Verbraucherpreise kaum gestiegen sind. Inzwischen liegt die Teuerungsrate aber wieder bei mehr als zwei Prozent. Bei Indexmietverträgen müssen Vermieter die Änderungen des Preisindex berücksichtigen, den dadurch fälligen Aufschlag auf die Miete berechnen und dem Mieter schriftlich mitteilen. Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt hier keine Rolle. Auch die Mietpreisbremse ist nur von Belang, wenn schon bei der ersten Miete gegen die Obergrenze verstoßen wurde.

Staffelmiete

Bei Staffelmietverträgen wissen Vermieter und Mieter hingegen von vorneherein, woran sie sind. Dann ist fest vereinbart, dass die Miete zum Beispiel alle drei Jahre um 50 Euro steigt. "Die Miete muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben", heißt es bei Haus & Grund. Unzulässig ist die Angabe eines Prozentsatzes, um den die Miete jeweils steigen soll. Anzugeben ist der Geldbetrag der Erhöhung oder die erhöhte Miete.

Vorteil für den Vermieter: Es ist möglich, innerhalb des Staffelmietvertrages Mieten unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vereinbaren, sofern sie nicht gegen das Wirtschaftsstrafgesetz oder die Mietpreisbremse verstoßen. Bei der Staffelmiete gilt in den ausgewiesenen Gebieten die Mietpreisbremse, sofern der Vertrag nicht vor Inkrafttreten der Preisbremse am 1. Juni 2015 beziehungsweise vor ihrer Umsetzung durch die Landesregierungen abgeschlossen wurde.

Theoretisch müsste also bei jeder neuen Staffelmiete geprüft werden, ob die Erhöhung nicht gegen die Mietpreisbremse verstößt – ob sich Vermieter und Mieter daran in der Praxis halten, ist eine ganz andere Frage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de