Crowdinvesting bedeutet: Es werden von vielen Investoren kleinere Summen Geld eingesammelt, um die Gesamtsumme in ein Projekt zu investieren. Insbesondere in der Niedrigzinsphase hat die Anlageart an Attraktivität gewonnen.

Eines der führenden deutschen Crowdinvesting-Portale ist Bergfürst. Die Crowdinvesting-Plattform ermöglicht es Anlegern, in Immobilienprojekte zu investieren. Neben Exporo und Zinsland zählt Bergfürst zu den Pionieren im Segment Immobilien-Crowdinvesting und gehört zu den maßgeblichen Playern.

• Bergfürst im Überblick
• Webseite: www.bergfuerst.com
• Betreiber: Bergfürst AG
• Sitz: Berlin
• Segment: Immobilien
• Gründung: 2011
• Marktstart: 2014 (mit Immobilien Crowdinvesting)

Bergfürst Crowdinvesting im Kurzporträt

Bergfürst existiert seit dem Jahr 2011. Die Gründer sind Dr. Guido Sandler sowie Dennis Bemmann. Zu Beginn wurden Unternehmensfinanzierungen durchgeführt. Im Jahr 2014 konnte das Middendorf Haus in Hamburg als erstes Angebot im Bereich Immobilien-Crowdinvesting umgesetzt werden.

Bergfürst bietet seit 2017 seine Anlageprodukte als grundbuchlich besicherte Bankdarlehen an. Das bedeutet, dass Immobilieninvestments bei Bergfürst oft, aber nicht immer, mit einer Grundschuld besichert sind. Allerdings stehen Anlegerinnen und Anleger in der Regel im zweiten Rang, hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Dazu stellt Bergfürst eine Handelsplattform zur Verfügung, auf der bestehende Projekte gekauft und verkauft werden können.

Bergfürst setzt die Crowdinvesting-Idee mit einem sehr geringen Mindestinvestment von nur zehn Euro konsequent um. 2019 ist Bergfürst eine Partnerschaft mit der Commerzbank-Tochter Commerz Real eingegangen, um das Wachstum zu forcieren. Zudem hat sich die Commerz Real mit knapp 25 Prozent an der Bergfürst AG beteiligt.

Wie funktioniert Bergfürst Crowdinvesting?

Das Geschäftsmodell von Bergfürst: Projektentwickler von Immobilien nehmen zur Finanzierung ihrer Bauprojekte hauptsächlich Bankkredite auf. Mit den Finanzierungsmitteln der Bank können etwa 70 Prozent des Gesamtvolumens dargestellt werden. Die Bank erwartet gewöhnlich einen bestimmten Eigenkapitaleinsatz, der jedoch selten die restlichen 30 Prozent ausmacht.

Für die darüber hinaus notwendigen Mittel arbeiten Entwickler oft mit großen institutionellen Anlegern wie Investmentfonds zusammen. Diese stellen dann sogenanntes "Mezzanine-Kapital" zur Verfügung und erhalten die in diesem Bereich gezahlten guten Zinssätze.

Bergfürst und ähnliche Anbieter öffnen diesen Markt für private Investoren, indem sie einen Großinvestor mit vielen Kleinanlegern replizieren. Mehrere Kleinanleger schließen sich beim Crowdinvesting zusammen. So profitieren sie ebenfalls von attraktiven Zinsen. Es kann mit kleinen Beträgen in Immobilien als Kapitalanlage investiert werden. Bergfürst bietet zwei Möglichkeiten für eine Investition an: die Investition in ein Bauprojekt oder die Investition in einen laufenden Sparplan.

In ein Projekt investieren

Crowdinvesting auf der Bergfürst-Plattform ist sehr einfach und übersichtlich gestaltet. Um selbst in einzelne Anlagemöglichkeiten über Bergfürst zu investieren, ist das Vorgehen folgendermaßen:

1. Benutzerkonto mit persönlichen Daten und Referenzkonto anlegen.
2. Projekt auswählen: Auf der Bergfürst‑Webseite finden Sie eine Übersicht aller aktuell angebotenen Immobilienprojekte. Jedes Projekt hat einen Steckbrief, in dem genaue Angaben zum Investitionsvolumen sowie zur Laufzeit und zum Zinssatz enthalten sind.
3. Höhe des Investitionsbetrags wählen: Privatanleger können Beträge zwischen zehn Euro und 25.000 Euro auswählen. Die gesetzlich geforderten Informationen hinsichtlich der Kenntnisse und Erfahrungen im Umgang mit Finanzanlagen werden dabei abgefragt.
4. Investment-Summe überweisen: Für die Identifizierung bietet Bergfürst das PostIdent- sowie das VideoIdent-Verfahren an.
5. Über den Projektablauf informieren: Anleger werden per E-Mail über den Projektfortschritt informiert.
6. Zinszahlungen und Rückzahlung: Die Zinszahlungen erfolgen grundsätzlich zum 30. Juni oder 31. Dezember des Jahres.

Sparplan bei Bergfürst

Mit einem Sparplan können Sie flexibel einen monatlichen Sparbetrag bestimmen. Die Mindestsparrate beträgt zehn Euro. Die monatliche Sparrate wird dann in verschiedene Immobilienprojekte von Bergfürst investiert. Somit erzielen Anleger eine Risikodiversifizierung. Erwirtschaftete Gewinne werden in weitere Projekte reinvestiert.

Die Rahmenbedingungen im Detail:

• Sparbeträge ab zehn Euro monatlich oder als Einmalzahlung
• erwartete Rendite: 5,3 Prozent jährlich
• diversifiziertes Immobilienportfolio
• Ändern oder Aussetzen der Sparrate zu jeder Zeit kostenlos möglich
• Auszahlung zum Laufzeitende (laut Bergfürst maximal 6,5 Jahre)

Zu beachten ist, dass nur dann ein Sparplan eröffnet werden kann, wenn Projekte angeboten werden.

Bergfürst Handelsplatz

Anlegerinnen und Anleger können ihr Investment auf dem Bergfürst-Handelsplatz zum Kauf anbieten oder andere Investments kaufen. Bei den Angeboten sind folgende Angaben aufgeführt:

• Kurs
• Rendite
• maximales zur Verfügung stehendes Verkaufsangebot
• Mindestabnahme
• aufgelaufene Zinsen
• Gesamtpreis bei Kauf des gesamten Angebots

Bei einem Kauf erhält der Verkäufer von Bergfürst eine Benachrichtigung, er nimmt auf direktem Wege Kontakt mit dem Käufer auf und es wird ein Vertrag geschlossen. Ist die Überweisung beim Verkäufer eingegangen, informiert dieser Bergfürst und beantragt die Eintragung der Anteilsabtretung im Anlegerregister. Dies erfolgt per Klick im Account. Die Käufe und Verkäufe sind im persönlichen Account für Anleger sichtbar.

Konditionen und Rendite bei Bergfürst

Anlagen in Immobilienprojekte sind für Privatkunden ab zehn Euro und maximal bis 25.000 Euro möglich. Auf der Bergfürst-Plattform fallen keine Zusatzkosten an. Bei einem abgeschlossenen Verkauf auf dem Sekundärmarkt (Bergfürst Handelsplatz) wird eine einmalige Inseratsgebühr in Höhe von zehn Euro berechnet.

Die Verzinsung der Anlagebeträge beginnt 14 Tage nach Zahlungseingang (Widerrufsfrist). Wenn beim Angebot nicht anders vermerkt, werden Zinsen zum 30. Juni oder 31. Dezember eines Jahres ausgezahlt. Die Laufzeiten betragen meistens zwölf bis 36 Monate. Bei den Projektfinanzierungen werden für Zinsen in Höhe von etwa fünf bis sieben Prozent gezahlt.

Es wird vorausgesetzt, dass bei den Projekten eine sogenannte Fundingschwelle erreicht wird. Das bedeutet, eine festgelegte Summe an Investorengeldern muss eingesammelt werden, um die Finanzierung zu realisieren. Wird die Summe nicht erreicht, entscheidet der Projektentwickler selbst, ob die vorhandenen Mittel ausreichen oder ob die Lücke anderswo beschafft werden kann. Die Fundingschwellen bewegen sich bei Bergfürst häufig bereits zu Beginn innerhalb eines Korridors. Damit wird erfahrungsgemäß die Schwelle immer erreicht.

Im Hinblick auf die Rückzahlungsmodalitäten sollten interessierte Anleger unbedingt die Bedingungen beachten. In der Regel wird Darlehensnehmern ein fest definierter Puffer für die Rückzahlung eingeräumt. Dieser kann mehrere Monate vor sowie nach dem geplanten Termin sein. Das ist insofern nachvollziehbar, als bei derartigen Projekten die Fertigstellung selten auf den Tag genau kalkuliert werden kann.

Aktuelle Immobilienprojekte bei Bergfürst Crowdinvesting

Neue Projekte sind jedoch bereits angekündigt, über die wir an dieser Stelle informieren. Auf dem Handelsplatz von Bergfürst werden derzeit zwei Dutzend Projekte zum Kauf angeboten.

Das aktuelle Immobilienprojekt von Bergfürst:

Gesetzlicher Hinweis gemäß § 12 Abs. 2 VermAnlG: Der Erwerb der hier angebotenen Vermögensanlagen ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Erfahrungsberichte zu Bergfürst Crowdinvesting

Privatanleger äußern sich in Foren überwiegend positiv zu Bergfürst. Hervorgehoben werden etwa die einfache Anmeldung und pünktlichen Auszahlungen. Das Fachmagazin Euro am Sonntag vergab Bergfürst 2020 die Gesamtwertung "sehr gut". Auf dem Informationsportal "Kritische Anleger" sind rund 95 Prozent aller Bewertungen zu Bergfürst positiv. Und bei trusted.de führen die Bewertungen zu vier von fünf Sternen.

Wie sicher ist Bergfürst Crowdinvesting?

Crowdinvesting ermöglicht Privatkunden, hohe Renditen zu erzielen. Allerdings sollten Anleger dabei bedenken, dass dies mit einem höheren Risiko verbunden ist. Um sich vor Totalverlust zu schützen, empfiehlt es sich daher, in verschiedene Projekte zu investieren und so das Risiko zu minimieren. Das geht auch über einen Sparplan.

Crowdinvesting ist meistens in Form von sogenannten Nachrangdarlehen verfügbar. Das heißt, Anleger werden bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers erst nach den erstrangigen Gläubigern (meist Banken) berücksichtigt.

Ausfallquote bei Bergfürst

Stand September 2022 hat Bergfürst nach eigenen Angaben 104 Finanzierungen mit einem Volumen von über 173 Millionen Euro vermittelt. Über 99 Millionen Euro aus 70 Projekten wurden an die Anlegerinnen und Anleger auf unserer Plattform mit durchschnittlich 6,40 Prozent Zinsen pro Jahr zurückgezahlt. 

Zwei Vorhaben konnten die Darlehen zunächst nur teilweise zurückführen – wobei eines davon bereits zu mehr als 75 % inklusive aller Zinsen an die Anleger zurückgezahlt wurde. Zwei andere Projekte befinden sich aktuell mit der Rückführung ihrer Darlehen länger als zwölf Monate in Verzug, weitere zwei sind unter sechs Monaten säumig. Für die Verzögerungen gibt es viele Gründe, welche individuell auf Projektebene betrachtet werden müssen. Generell wirken sich die aktuellen Rahmenbedingungen und Kosten für Rohstoffe und Baumaterialien auf alle sich in Ausführung befindenden Immobilienprojekte aus. 

Bei den verzögerten Projekten arbeitet der Sicherheitentreuhänder im Sinne der Anleger an einer pragmatischen Lösung, teilt Bergfürst mit. "Auf diese Weise konnte bereits bei einem früheren Projekt der vollständige Darlehensbetrag sowie alle Zinsen inklusive Verzugszinsen in Höhe von 8,12 Prozent für die Anleger eingeholt werden – hier war die Rückzahlung letztlich für 266 Tage im Verzug."

Lediglich ein Projekt musste laut Unternehmensangaben bisher als Ausfall deklariert werden. Dabei handelt es sich um ein Vorhaben, welches in 2016 noch als qualifiziert nachrangiges Darlehen strukturiert wurde. Daraus ergibt sich eine Ausfallquote von aktuell unter einem Prozent.

Im Vergleich höherer Anlegerschutz: klassisches Bankdarlehen mit Besicherung

Durch das von Bergfürst vermittelte besicherte Bankdarlehen profitieren Sie, im Vergleich zu den meisten Wettbewerbern, von einem höheren Anlegerschutz. Es ergeben sich für Sie als Anleger folgende Vorteile:

• Bankdarlehen mit verwertbaren Sicherheiten: Das sind Absicherungen, die man im Falle einer Insolvenz oder einer anderen Art von Leistungsstörung nutzen kann. Diese können in den folgenden Formen ausgestaltet sein: Grundschulden, persönliche Bürgschaften, Mietabtretungen oder auch kombinierte Formen. Die Sicherheiten werden grundsätzlich vor Auszahlung der Darlehen gestellt.

• Darlehensnehmer kann Zins- und Tilgungszahlungen nicht aufschieben: Dies ist ein wesentlicher Unterschied zu den gewöhnlich am Markt angebotenen qualifizierten Nachrangdarlehen, bei denen dies möglich ist (vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre).

• Anleger nicht qualifiziert nachrangig: Bei einer besicherten Bankfinanzierung haben Anleger eine nachrangige Stellung unmittelbar hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Ist keine erstrangige Bankfinanzierung notwendig, steht das Darlehen im ersten Rang und kann unmittelbar aus den Sicherheiten befriedigt werden. Somit werden die Investoren vor allen anderen Gläubigern und vor allem weit vor den Inhabern der qualifizierten Nachrangdarlehen befriedigt. Die Wahrscheinlichkeit, einen Totalverlust zu erleiden, ist dadurch geringer.

Für wen eignet sich Bergfürst?

Beim Crowdinvesting erhalten Anleger eine angemessene Rendite für ein erhöhtes Risiko. Dabei sollte immer ein vollständiger Verlust einkalkuliert werden. Um das erhöhte Risiko einzugrenzen, sollten Anleger nur einen kleineren Teil ihres Vermögens in Crowdinvesting investieren. Daneben gilt das Gebot der Diversifikation bei dieser Anlageform ganz besonders. Durch die äußerst niedrigen Mindestbeträge und das Sparplan-Angebot können Kundinnen und Kunden die Risikostreuung bei Bergfürst optimal umsetzen.

Anlegerinnen und Anleger mit Fokus auf angebotene Sicherheiten werden sich im Vergleich zu den meisten Wettbewerbern bei den von Bergfürst angebotenen Bankdarlehen mit Besicherung eher aufgehoben fühlen. Eine Besonderheit bietet die Plattform auch beim Thema Steuer. Als einer der wenigen Anbieter führt Bergfürst für Zinseinkünfte bei gezeichneten Projekten Kapitalertragssteuern ab und ermöglicht die Einreichung eines Freistellungsauftrags. Dies kann bei der Verteilung auf viele Objekte eine enorme Erleichterung sein.

Bewertung von Bergfürst Crowdinvesting

Wenn Sie bei Bergfürst Investitionen tätigen möchten, sollten Sie sich mit dem Thema Immobilien auskennen oder sich entsprechend umfangreich informieren. Der nächste Schritt, um das Risiko zu verringern, ist die Verteilung auf verschiedene Objekte.

Im Wettbewerbsvergleich bietet Bergfürst mit zehn Euro einen extrem niedrigen Mindestbetrag für den vorsichtigen Einstieg. Die Sicherheiten sind durch den Verzicht auf Einschränkungen bei der möglichen Verwertung vom Anbieter recht gut gemanagt. Bergfürst setzt die einfache Handhabung für Anlegerinnen und Anleger konsequent um, da auch ein Freistellungsauftrag gestellt werden kann.

Wenn Sie nur Geld investieren, auf dass Sie im schlechtesten Fall verzichten können, finden Sie in Bergfürst einen seriösen Anbieter im Bereich Immobilien Crowdinvesting.