Förderprogramme in Bayern

Bundesländer-Serie zur Wohnraumförderung Förderprogramme in Bayern

von Eike Schulze
30.11.2018
Auf einen Blick
  • Bayern fördert zum einen durch das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), zum anderen durch weitere Fördermittel zum Baukindergeld und ein Programm für Wohneigentümergemeinschaften.
  • Das Bayerische Wohnungsbauförderprogramm richtet sich besonders an Familien mit geringem und mittlerem Einkommen, die ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen wollen.
  • Die Bayerische Eigenheimzulage und das Baukindergeld plus ergänzen das Baukindergeld des Bundes.
  • Ein Programm, das Wohneigentümergemeinschaften Sanierung, Modernisierung und energetische Maßnahmen erleichtert, ist das WEG-Modernisierungsprogramm.
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In Bayern finanziert die BayernLabo (Bayrische Landesbodenkreditanstalt), das Förderinstitut der Landesbank, die Bauförderung. Die BayernLabo ist Teil der Bayerischen Landesbank mit Sitz in München.

Im Wesentlichen gibt es in Bayern zwei zentrale Wohnungsbauförderungsprogramme (WoFG) für Selbstnutzer von Wohnungen oder Häusern:

  • Bayerisches Wohnungsbauprogramm
  • Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm
  • Zusätzlich gibt es auch noch weitere Programme außerhalb des WoFG

Hinweis: Um ein Darlehen zur Eigenwohnraumförderung zu erhalten, müssen sich Verbraucher an die nächste örtlich zuständige Bewilligungsstelle. Das ist in der Regel das Landratamt oder das jeweils zuständige Referat. Die Antragstellung muss zwingend vor dem Beginn des Vorhabens erfolgen.

Bayerisches Wohnungsbauprogramm (BayWoFG)

Hauptziel des Programms ist die Förderung von Wohnraum zur Eigennutzung; insbesondere junge Familien mit geringerem oder mittlerem Einkommen sollen davon profitieren. Als Basis für das Programm dient das Bayerische Wohnraumförderungsgesetz aus dem Jahr 2012.

Was wird gefördert?

Gefördert werden selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Wohnraum für Menschen mit Behinderungen. Darüber hinaus können auch Anbauten, Umbauten und Wohnraumerweiterungen gefördert werden. Wird ein Zweifamilienhaus gebaut, so darf auch eine Wohnung vermietet werden.

Allerdings darf die Mietwohnung nur dann subventioniert werden, wenn die Mieter in gerader Linie oder im zweiten Grad mit dem Eigentümer verwandt sind. Dies sind dann beispielsweise Kinder, Eltern oder Schwiegereltern. Indirekt soll durch diese Maßnahme auch das "Mehr-Generationen-Wohnen" erleichtert werden. Daneben gibt es Förderungen für bauliche Maßnahmen zur Anpassung von Wohnraum an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderung.

Die zu fördernde Fläche ist begrenzt, also ein üppiges Anwesen ist über diesen Weg nicht zu realisieren. Das Gebäude muss in seiner Art und Ausstattung durchschnittlichen Anforderungen genügen. Für einen Vier-Personen-Haushalt darf die Wohnfläche nicht mehr als 130 Quadratmeter betragen. Ausnahmen gibt es nur durch den räumlichen Mehrbedarf für Schwerbehinderte oder pflegebedürftige Personen oder wenn sich in Wohnung oder Haus noch ein Arbeitsraum befindet.

Welche Personen werden gefördert?

Gefördert werden Haushalte, solange sie die Einkommensgrenzen der bayerischen Wohnraumförderung einhalten. Sie liegen zurzeit bei:

Haushaltsgröße

Einkommensgrenze

Ein-Personen-Haushalt

22.600 €

Zwei-Personen-Haushalt

34.500 €

Drei-Personen-Haushalt (Vater, Mutter, Kind) 45.500 €

Für jedes Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 11.000 Euro, für jeden nahen Verwandten, der mit im Haushalt lebt, um 8.500 Euro. Die Basis ist das steuerpflichtige Gesamteinkommen des Haushaltes, abzüglich möglicher verschiedener Pauschalbeträge.

Biallo-Tipp

Wer sich im Bereich von Steuer- und Einkommensermittlung nicht genügend auskennt, sollte sich zur Berechnung entweder an einen Steuerberater oder die Verbraucherzentrale wenden. Denn die Ermittlung des tatsächlich zur Bewertung herangezogenen Einkommens ist nicht ganz einfach.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist auch die Bereitstellung von finanziellen Eigenleistungen durch den oder die Antragsteller. Die Eigenleistungen müssen mindestens 25 Prozent der Investition betragen, auch ein Grundstück zählt dazu. In besonderen Fällen kann die Eigenleistung auch bis auf 15 Prozent abgesenkt werden.

Welche Förderhöhe ist zu erwarten?

Die BayernLabo gewährt ein Darlehen beim Bau oder Erwerb einer Immobilie von bis zu 30 Prozent der Gesamtkreditsumme, bei einem Zweiterwerb von bis zu 40 Prozent, bezogen jeweils auf die förderfähigen Gesamtkosten. Eine Vergabe des Darlehens im 2. Rang des Grundbuchs ist möglich, sofern Kredite von Banken oder Bausparkassen vorangehen.

Voraussetzung ist, dass die Tilgung dabei nicht höher als zwei Prozent liegt, ausgenommen davon sind Kredite der Bausparkassen und Fördermittel der KfW.

Zum anderen gibt es eine Förderung in Form eines Kinderzuschusses, der pro Kind 2.500 Euro beträgt. Dies gilt auch für ungeborene Kinder während der Schwangerschaft. Einen weiteren Zuschuss von bis zu zehn Prozent der förderfähigen Kosten kann es beim Erwerb aus dem Bestand geben, beim Ersatzneubau oder für den Bau auf innerstädtischen Konversations- oder Brachflächen.

Der Zuschuss ist auf 30.000 Euro begrenzt. Für die Beseitigung von Barrieren, den Einbau behindertengerechter Sanitäranlagen sowie eines Aufzugs, eines Treppenlifts oder einer Rampe für Rollstuhlfahrer stellt die Bank einen Zuschuss von maximal 10.000 Euro zur Verfügung.

Förderfähig sind nur die Mehrkosten der behindertengerechten Ausstattung gegenüber einer "normalen" Ausführung (etwa bei Dusche/Bad, Waschbecken) sowie die damit verbundenen Instandsetzungsmaßnahmen. Die förderfähigen Kosten müssen mindestens 1.000 Euro betragen.

Biallo-Tipp

Ein Punkt bei der Beantragung sollte unbedingt in den Überlegungen berücksichtigt werden: die sogenannte Belegungsbindung. Mindestens 15 Jahre muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung selbst genutzt werden, bei einem Zweifamilienhaus gilt die Belegungsbindung auch für die Mietwohnung.

Ausnahme: Wird der Wohnraum zum behindertengerechten Umbau gefördert, beträgt die Belegungsbindung fünf Jahre.

Wie sind die Konditionen?

Der Zinssatz für das Darlehen beträgt in den ersten 15 Jahren 0,5 Prozent pro Jahr, danach wird er den Kapitalmarktzinsen angepasst – mit einer Obergrenze von maximal sieben Prozent. Der Tilgungssatz beträgt anfänglich ein Prozent, bei gebrauchten Immobilien aus älterem Bestand zwei Prozent. Es fällt in den ersten beiden Jahren eine Verwaltungsgebühr von je einem Prozent der Darlehenssumme an.

Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm

Mit diesem Programm wird selbst genutzter Wohnraum mit einem befristet zinsverbilligten Darlehen gefördert. Profitieren können hiervon Personen, deren Einkünfte nicht die Vorgaben des bayerischen Wohnungsbauprogramms überschreiten.

Die geförderten Vorhaben

Es werden Neubauten und der Erst- und Zweiterwerb von Wohneigentum für Selbstnutzer gefördert. Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten muss der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln bestreiten, in Ausnahmefällen reichen auch 15 Prozent aus.

Mit dieser Förderung können Antragsteller rechnen

Beschränkt ist das Programm auf ein Drittel der Gesamtkosten, die gefördert werden können. Die Untergrenze für die förderungsfähigen Gesamtkosten liegt bei 15.000 Euro, woraus sich ein zinsverbilligtes Darlehen in Höhe von 4.500 Euro ergibt.

Das Zinsverbilligungsprogramm verschafft den Bauherren bis zum Ablauf der Zinsbindung (zehn oder 15 Jahre) einen mit Unterstützung der KfW verbilligten Kredit, es gilt dann eine ebenso lange Belegungsbindung. Nach dieser Zeit entfällt eine weitere Förderung. Eine Alternative hierzu ist ein 30-jähriges Volltilgerdarlehen mit ebenso langer Zinsfestschreibung.

Diese Konditionen gelten für das Programm

Das Programm kann mit dem Bayerischen Wohnungsbauförderprogramm (BayWoFG) kombiniert werden. Die aktuellen Zinssätze sind auf der Homepage der BayernLabo hinterlegt. Bei Kombination mit dem BayWoFG erhöht sich der Zinssatz um 0,5 Prozent.

Nimmt die geförderte Familie kein Darlehen aus dem Bayerischen Wohnraumbauprogramm in Anspruch, wird ihr für die Dauer von zehn Jahren im Rahmen der verfügbaren Mittel eine weitere Zinsverbilligung gewährt. Grundsätzlich erhält der Darlehensnehmer 100 Prozent der förderfähigen Summe ausbezahlt.

Das erste Jahr ist tilgungsfrei, danach muss anfänglich mit mindestens ein Prozent, jedoch maximal zwei Prozent der Darlehenssumme pro Jahr getilgt werden. Bei der Volltilger-Variante gilt eine abweichende Tilgungsregelung. Die Bearbeitungsgebühren belaufen sich auf ein Prozent der Darlehenssumme, die im ersten Jahr der Finanzierung zu entrichten sind.

Hinweis: So gut die Bayerische Wohnraumförderung auch ist, ohne ein weiteres Darlehen von einer Bank oder Versicherung ist eine Finanzierung nicht denkbar. Zwar bieten die Programme gute Konditionen, doch auch hier gilt: Es muss finanzierbar sein und auch auf Dauer bleiben. Dies wird der Darlehensgeber bei der Gesamtschau der Finanzierung im Auge behalten. 

In diesem Zusammenhang wird auch das Bayerische Wohnungsbauförderprogramm mit seinem Darlehen eingebunden. Auch der Finanzierungspartner, der das freie Darlehen vergibt, wird die Finanzierung trotz allem gründlich prüfen.

Für Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen eröffnen sich damit weitere Wege der Finanzierung, ob dies aber für eine Immobilie in München, Ingolstadt, Regenburg oder Nürnberg reichen wird, bleibt fraglich, zumal die Fördermittel auch nach sozialer Dringlichkeit vergeben werden.

Biallo-Tipp

Einziges Manko ist der geringe Tilgungssatz beim Wohnungsbauförderungsprogramm, der die Finanzierung in die Länge zieht. Deshalb sollte das freie Darlehen von der Bank oder Versicherung – wenn möglich – deutlich höher getilgt werden.

Weitere Förderprogramme in Bayern

Es gibt noch weitere Fördermöglichkeiten in Bayern. Die Voraussetzungen für eine finanzielle Unterstützung sind hierbei an die Voraussetzungen für das gesamtdeutsche Baukindergeld gekoppelt. Es sind:

  • Bayerische Eigenheimzulage
  • Baukindergeld plus
  • Bayerisches WEG-Programm

Bayern bietet damit mehr als der Bund. Das Objekt wird gefördert, wenn seit dem 30. Juni 2018 die Baugenehmigung vorliegt oder ein notarieller Kaufvertrag geschlossen wurde. Dann kann ein einmaliger Zuschuss von 10.000 Euro für das Vorhaben beantragt werden. Die Einkommensgrenzen entsprechen denen des Baukindergeldes und liegen bei:

Für einen Einpersonenhaushalt50.000 €
Für einen Zwei- oder Mehr-Personen-Haushalt ohne Kind75.000 €
Für einen Haushalt mit Kind 90.000 €
Zuzüglich für jedes weitere zum Haushalt zählende Kind 15.000 €  

Innerhalb von sechs Monaten nach Bezug muss der Antrag bei der BayernLabo eingehen. Der Weg zum Zuschuss erfolgt über diese Seite.

Baukindergeld Plus

Die BayernLabo gewährt einen Aufschlag von 300 Euro jährlich für jedes Kind. Das Baukindergeld Plus ist an den Bezug des gesamtdeutschen Baukindergeldes gekoppelt. Spätestens drei Monate nach Auszahlung des Baukindergeldes durch die KfW muss der Antrag hierfür mit den Nachweisen bei der BayernLabo eingehen. Ein Antragsformular kann über diese Seite abgerufen werden

WEG-Modernisierungsprogramm

Das Programm richtet sich an Wohungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus. Über dieses Programm wird die energetische und nicht energetische Sanierung des Gebäudes gefördert. Es wird ein zinsgünstiger Verbandskredit ausgereicht.

Voraussetzung für die Förderung ist zum einen, dass das Gebäude vor dem 1. Februar 2002 erbaut beziehungsweise der Bauantrag gestellt wurde. Weiterhin muss das Gebäude über mindestens drei Wohnungen verfügen. Es können bis zu 85 Prozent der förderfähigen Kosten finanziert werden. Die Obergrenzen betragen 50.000 Euro pro Wohnung oder 100.000 Euro, falls das KfW-Effizienzhausniveau erreicht wird.

Es handelt sich um ein Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren, ohne dingliche Besicherung und mit einem tilgungsfreien Jahr. Ein Tilgungszuschuss ist außerdem möglich, wenn das Energie-Effizienzhausniveau erreicht wird. Dieser beträgt bis zu 27,5 Prozent der Darlehenssumme.

Eine Bonitätsprüfung entfällt normalerweise. Das Darlehen kann genutzt werden, um das Gemeinschaftseigentum instandzuhalten und zu modernisieren, auch einzelne energetische Maßnahmen können damit verwirklicht werden.

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Eike Schulze
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Eike Schulze

entstammt aus einer Familie von Zigarrendrehern, Strandräubern und Baumeistern und entschloss sich entgegen der Familientradition Geographie und BWL bis zum guten Ende zu studieren. Nach Zwischenstation als Vertriebsspezialist und Trainer eines Versicherungsunternehmens entdeckte er seine Leidenschaft für Wirtschaftsjournalismus. Seit 20 Jahren gibt es von ihm etwas zu lesen, zunächst nur in Zeitschriften und zwischen Buchdeckeln und seit gut 10 Jahren auch im Netz. Seine Arbeitsschwerpunkte sind Immobilien, Versicherungen und Geldanlage.

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Quelle: www.datenschutzbeauftragter-info.de